Решение по делу № 2-406/2021 (2-3356/2020;) ~ М-3510/2020 от 15.12.2020

Дело №

УИД 59RS0011-01-2020-006856-41

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Березники 19 февраля 2021 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Фоменко И.А.,

при секретаре судебного заседания Шальновой Е.Б.,

с участием представителя истца адвоката Булановой Н.А., действующей на основании ордера № от .....,

ответчика Пуртова В.И., его представителя Харитоновой Е.К., действующей на основании доверенности от .....,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по иску Акимова ЕВ к Пуртову ВИ о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

истец Акимов Е.В. обратился в суд с иском к Пуртову В.И. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств. В обоснование исковых требований указал, что ..... между истцом и ответчиком Пуртовым В.И. был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: ...... Жилое помещение, являющееся объектом сделки, которое было истцом приобретено, требовало внутренней отделки и проведения всех коммуникаций. Во время подготовительных работ по прокладке коммуникаций выяснилось, что дом стоит на балках, которые в свою очередь опираются на столбы-стойки, установленные на грунтовое основание. Столбы-стойки поражены гнилью, увлажнены, имеют отклонения от вертикали, доски перекрытия влажные, покрыты плесенью. В связи с чем, истец был вынужден обратиться к эксперту специализированного предприятия ООО «.....» ЕЕП, которая провела строительно-техническую экспертизу здания на определение технического состояния несущих и ограждающих конструкций жилого дома. В результате проведенной экспертизы, было установлено, что фундамент, стены, крыша здания имеют ограниченно-работоспособное техническое состояние. Эксперт пояснила истцу, что до начала работ по восстановлению здания необходимо произвести сметные расчеты для определения экономической целесообразности восстановления, так как затраты на устранение недостатков могут оказаться соизмеримы со строительством аналогичного строения. При покупке дома подобные обследования не проводились т.к. продавцом - ответчиком по иску Пуртовым В.И. было заявлено высокое качество строения. Никаких экспертных заключений, свидетельствующих о качестве дома к договору купли-продажи не прилагалось. Приобретенное строение не соответствует строительным нормам ГОСТам и требует значительных материальных вложений для приведения жилого дома в надлежащее состояние. Относительно качества дома имеется заключение строительно-технической экспертизы от ....., где указано, что производилось вскрытие конструкций с фотофиксацией дефектов и повреждений. В результате обследования по состоянию конструктивных элементов, экспертом до установлено, что при закладке фундамента были нарушены п. 12.2.8 СП 13330.2012 «Тепловая защита зданий», а также кирпичная кладка цоколя фундамента полнена с нарушением требований п.9.2.1 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» по перевязке швов. Толщина швов не соответствует требованиям п.9.2.4 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», также не выполнены требования п...... СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Конструкции цокольного перекрытия выполнены со значительными нарушениями р.8.2 п.8.2.1 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Стены выполнены с нарушением ГОСТ 30974-2002 «Соединения угловые деревянных брусчатых и бревенчатых малоэтажных зданий. Классификация, конструкция, размеры». При стыковке бруса не учтены расстояния на усадку древесины, поэтому по всем стенам наблюдается множество щелей, нарушены требования п.4.3 ГОСТ 30974-2002 «Соединения угловые деревянных брусчатых и бревенчатых малоэтажных зданий. Классификация, конструкция, размеры». Угловые соединения бруса также выполнены без шкантов и шпонок, с нарушением требований ГОСТ 30974-2002 «Соединения угловые деревянных брусчатых и бревенчатых малоэтажных зданий. Классификация, конструкция, размеры». Недостаточно уложена теплоизоляция в швах, что способствует продуваемости стен. Древесина бруса имеет трещины, синеватый оттенок, подтверждающий значительно повышенную влажность в здании. При утеплении чердачного перекрытия нарушены требования п...... СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Нарушение указанного норматива привело к обрушению теплоизоляционного и пароизоляционного слоев, что не обеспечивает теплотехнический режим здания. Оконные блоки из ПВХ-конструкций установлены с нарушением требований ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам». При данном решении монтажных швов не обеспечивается непроницаемость при воздействии атмосферных осадков, что способствует локальным промерзаниям по контуру примыкания оконного блока. Конструкция крыши - крепление опираний стропил на прогоны и прогонов на стойки выполнено с отступлением от требований ГОСТ 30974-2002 «Соединения угловые деревянных брусчатых и бревенчатых малоэтажных зданий. Классификация, конструкция, размеры», не обеспечивает полное принятие внешних территориальных климатических нагрузок, особенно снеговых. Также при обращении к эксперту, истцом был запрошен в ГУП ЦТИ Березниковский отдел, технический паспорт на дом. При ознакомлении со сведениями, имеющимися в техническом паспорте, истец узнал, что общая площадь дома составляет ..... кв.м, а не ..... кв.м, как это указано в договоре купли-продажи. При заключении договора купли-продажи, ответчик технический паспорт на дом не предоставлял. Полагает, что эти факты, изменили обстоятельства настолько, что если бы истец мог это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен. Стоимость участка и жилого дома согласно п.3 договора купли-продажи составила ..... руб., которые истец уплатил ответчику в полном объеме. ..... в устной беседе по телефону ответчику было предложено заключить соглашение о расторжении договора и возврате издержек, но ответчик предложение истца проигнорировал. Таким образом, не найдя взаимопонимания с продавцом, возникло основание для обращения в суд. ..... истцом ответчику по его фактическому месту жительства и месту регистрации были направлены требования о расторжении договора купли-продажи, и до настоящего времени ответчик уклоняется от получения требований. Срок ответа на требование был ответчику установлен до ....., в том числе посредством направления ответа по электронной почте. Считаю, что ответчик намеренно уклоняется от получения почтовой корреспонденции, тем самым затягивая рассмотрение спора по существу. Полагает, что при совершении сделки истцу был продан ответчиком Пуртовым В.И. дом ненадлежащего качества с недостатками, не оговоренными при составлении договора купли-продажи, в связи с чем, имеются основания, дающие право на расторжение договора и возврата уплаченных по сделке денежных средств. Просил расторгнуть договор купли-продажи 2-х этажного жилого дома к.н.№, общей площадью ..... кв.м и земельного участка к.н. № общей площадью ..... кв.м., расположенных по адресу: ....., заключенного ....., между Акимовым Е.В. и Пуртовым В.И. Взыскать с ответчика Пуртова В.И. в пользу истца денежные средства в размере ..... руб.

В судебном заседании истец Акимов Е.В. участия не принимал, просил дело рассмотреть в его отсутствие с участием его представителя адвоката Булановой Н.А.

Представитель истца Буланова Н.А., действующая на основании ордера, на исковых требованиях настаивала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

     Ответчик Пуртов В.И. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что продал истцу свой дом, с надворными постройками, двухэтажной рубленной баней, теплицей. Спорный дом покупали с супругой в ..... в стадии незавершенного строительства. Дом достраивали для себя, но связи со смертью супруги строительство дома не закончили, поэтому решил его продать. Строительство дома в основном вели собственными силами, в строительстве понимаю, поскольку длительное время был нештатным сотрудником Ростехнадзора. На земельном участке произвели осушку грунта, завозили много песка. Балки под полом в пристроенной части дома были сделаны на время, поскольку там хранилось много строительного материала, с которым и продал дом. Истец перед покупкой приходил осматривать дом пять раз, приводил даже специалиста, они весь дом облазили, всё осматривали. Дом планировал продать за ..... рублей, снизил для истца цену до ..... рублей, поскольку дом надо достраивать. Кроме того, при продаже дома ответчик оставил весь ранее закупленный строительный материал: доски, ламинат, керамическую плитку, гипсокартон, трубы, радиаторы примерно на ..... рублей. Более того, на сегодняшний день на участке уже нет бани. Не понятны действия истца, который изъявил желание расторгнуть договор купли-продажи, при этом ухудшил состояние купленного объекта.

     Представитель ответчика Пуртова В.И. – Харитонова Е.К., против удовлетворения исковых требований возражала, ссылаясь на то, что одним из первых потенциальных покупателей спорного имущества в начале ..... стал истец Акимов Е.В. Он приехал на осмотр со своей матерью. Истец осмотрел дом изнутри, снаружи осмотрел внутреннюю скрытую часть фундамента, к которому имеется свободный доступ, со стороны ввода водопровода в дом и попросил обеспечить повторный просмотр дома со своими специалистами. Через несколько дней состоялся повторный осмотр спорного имущества истцом и его специалистом, который усмотрел некоторые видимые недочеты в оконцовке крыши, оценил расходы по ее изменению в ..... рублей. Пуртов В.И. предложил все исправить своими силами, но истец отказался и попросил сделать скидку в размере ..... рублей на устранение недочётов. Пуртов В.И. согласился, а также оставил для этого весь необходимый материал. На третью встречу истец привез еще одного специалиста, вместе осматривали подпол. Стойки были без видимых дефектов, плесени, коррозий, претензий со стороны истца по этому поводу не поступало. Стойки Пуртовым В.И. были установлены в целях избегания в дальнейшем скрипа половой доски. После третьего осмотра истец взял недельную паузу, Пуртов В.И. продолжал строительство, поскольку весь материал был куплен заранее. Через неделю истец сказал, что готов купить дом с отсрочкой платежа, мотивировав это тем, что деньги до июля на вкладе. Пуртов В.И. отказался, пояснил, что будет продолжать строительство дома, приостановит продажу до осени, для того, чтобы закончить строительство дома, гаража, бани и поставить всё на кадастровый учёт. В начале ..... позвонила мать истца, сказала, что Акимов Е.В. очень переживает, что дом будет продан третьим лицам, просила никому не продавать. Пуртов В.И. пояснил, что достроит дом и осенью после завершения внутренней и внешней отделки выставит на продажу с учётом расходов на строительство. После вновь позвонил истец, сказал, что у него имеются денежные средства для покупки, попросил сделать еще скидку, пояснив, что сам всё достроит, сделает так как ему надо и готов приобрести дом по цене ..... рублей. Пуртов В.И. согласился. Истец самостоятельно занимался организацией сделки. Пуртов В.И. сделал договор купли-продажи и передал его для ознакомления истцу. После его подписания, истец передал денежные средства, Пуртов В.И. передал ключи, и всю имеющуюся на тот момент техническую документацию. Претензий к техническому или санитарному состоянию имущества у истца не было. Осенью ..... истец позвонил Пуртову В.И. с предложением расторгнуть договор. После чего Пуртов В.И. съездил посмотреть в каком состоянии находится спорное имущество. Истца по месту нахождения не было, за забором Пуртов В.И. увидел, что бани на участке нет, она разобрана на бревна и разбросана по всему участку. В конце ..... Пуртов В.И. получил требование о расторжении договора купли-продажи, в котором истец ссылался на строительные недоделки, которые назвал существенными нарушениями. Все перечисленные истцом недостатки являются видимыми. При демонстрации спорного имущества Пуртов В.И. пояснял, что строил для себя, много что нужно доделывать, в некоторых местах выложены временные материалы. Весь основной строительный материал на сумму ..... рублей передал истцу вместе с домом. Ссылку истца на то, что стойки увлажнены, повышенная влажность в здании, считает несостоятельной, поскольку дом не завершен строительством, не имеет окончательной внешней и внутренней отделки, не заведена система отопления. Данный факт подтверждается в требовании самим истцом. После получения претензии, Пуртовым В.И. завизуализировано со стороны, что защитное покрытие на доме на осеннее-зимний период не сделано. Считает, что истец своими действиями допустил ухудшение общего состояния имущества. Истцом была заказана строительная экспертиза. Объектом является незавершённый строительством жилой дом. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что для приведения дома в нормальное жилое состояние необходимо завершить строительство. К выводам эксперта относятся скептически, поскольку Пуртов В.И. не являлся ее участником, был лишен возможности пояснить, где временные крепления и материалы, установленные на период строительства. Пуртов В.И. до продажи спорного имущества истцу давал пояснения обо всех особенностях окончания строительства. Резолюция эксперта о нарушении угловых соединений бруса без использования шкантов и шпонок не соответствует действительности. Укрепление уголками-скобами сделано дополнительно для прочности и надежности. То, что эксперт назвал обрушением теплоизоляционного и пароизоляционного слоев относится к легкоустранимым дефектам, кровля и потолочная часть крыши до конца не доделаны. Описываемый в экспертизе факт заделки температурных и соединительных швов пеной носит временный характер, поскольку в летний период, во время строительства часть пакли была вытащена птицами и до момента отделки этой стены, в целях сохранения строительного материала (пакли), Пуртовым В.И. было принято решение спрятать паклю в местах «посещения» птиц именно пеной. Данная мера носила временный характер и при утеплении, пена была бы изъята из щелей, а щели были бы дополнительно утыканы паклей. Следует обратить внимание на то, что претензии истца и экспертные наблюдения направлены только на недостроенную часть жилого дома. Пуртов В.И. не продавал дом «под ключ», а продавал дом, который находился в стадии незавершенного строительства, требовал определенных строительных действий для приведения его в нормативное состояние. С этим фактом был ознакомлен истец и принял от ответчика спорное имущество именно в этом состоянии, подписав договор купли-продажи подтвердив тем самым отсутствие претензий. Пуртов В.И. не препятствовал проведению строительной экспертизы до заключения сделки и подписания договора купли-продажи, всячески содействовал показам специалистов истца, всегда присутствовал лично и рассказывал о необходимости тех или иных работ, предоставил материал, который был подготовлен для окончания строительства и отделки. Таким образом, Пуртов В.И. не имел цель скрыть или утаить какие-либо строительные недоделки. Фундамент выложен с учётом технологических особенностей, утеплен пеноплексом. Для окончания строительства дома действительно требуются определенные вложения. Пуртов В.И. продал дом, который требовал завершения строительства и отделки, в связи с чем цена была ..... рублей, а не ..... рублей, как стоят готовые дома в ...... Кроме того, ответчик безвозмездно оставил истцу весь необходимый материал для внешней и внутренней отделки. При покупке дома истец не мог не знать о наличии определенных недостатков, поскольку объектом исследования являлся незавершенный строительством жилой дом. Все строительные недоделки, были установлены истцом с достаточной степенью очевидности, в связи с чем и был подписан договор купли-продажи.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации. Согласно статье 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Принцип свободы договора является одним из наиболее важных гражданско-правовых принципов. Согласно гражданско-правовому смыслу указанной нормы права свобода договора заключается в том, что каждый участник гражданского оборота вправе самостоятельно решать, вступать или не вступать в договорные отношения.

Пунктом статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 158 ГК РФ закреплено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно статье 160 ГК РФ соблюдение письменной формы осуществляется путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Наряду с общими правовыми положениями ГК РФ содержит специальные нормы, регулирующие правоотношения, связанные с совершением сделок с недвижимым имуществом.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от ..... в собственность Акимова Е.В. Пуртовым В.И. передан 2-этажный жилой брусчатый дом, общей площадью ..... кв.м., кадастровый № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, общей площадью ..... кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: ......

В силу п. 3 договора купли-продажи от ..... согласованная цена продаваемых дома и земельного участка сторонами определена в ..... руб., полученный продавцом Пуртовым В.И. в полном объеме, что подтверждается собственноручной записью и подписью Пуртова В.И. на договоре купли-продажи.

Из пункта 6 договора следует, что продавец обязуется передать отчуждаемые жилой дом и земельный участок покупателю в технически исправном и пригодном для проживания и дальнейшем эксплуатации состоянии, после оплаты полностью стоимости жилого дома и земельного участка, в том качественном состоянии, какое они имеют на момент подписания настоящего договора, без заключения дополнительного передаточного акта в момент подписания данного договора. Покупатель лично осмотрел указанное недвижимое имущество, ознакомился с его состоянием и техническими характеристиками и претензий по его качеству не имеет (п.7 договора).

Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в ЕГРН ....., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ......

В ходе судебного заседания установлено, что договор купли-продажи от ..... заключен в письменной форме, зарегистрирован в ЕГРН, содержит подписи сторон. Из текста договоров следует, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям сделки, именно на тех условиях, которые изложены в договоре, что подтверждается подписями покупателя и продавца.

Обращаясь с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи, Акимов Е.В. ссылается на то, что приобретенное строение не соответствует строительным нормам ГОСТам и требует значительных материальных вложений для приведения жилого дома в надлежащее состояние.

Судом установлено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи земельного участка и дома разногласий по их качеству между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома Акимов Е.В. не предъявлял, спорный объект был передан продавцом и принят покупателем, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Таким образом, Акимов Е.В. действуя в собственном интересе, проявляя должную осмотрительность, должен был проверить качество приобретаемого имущества, убедиться, что оно соответствует желаемому предмету сделки.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что истец до заключения сделки имел возможность осматривать дом, земельный участок и проверить их качество.

Истец, приобретая участок с домом, действовал добровольно, согласившись принять имущество на указанных условиях. На обстоятельства, препятствующие до принятия решения о покупке более тщательному осмотру дома, в том числе, с участием специалиста, истец не ссылался. Доказательств того, что между ним и продавцом имелось соглашение о приобретении дома с иными характеристиками, чем те, которые существовали на момент передачи имущества, не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи от ..... и взыскании уплаченных по нему денежных средств.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    исковые требования Акимова ЕВ к Пуртову ВИ о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий: подпись        

Копия верна.

Председательствующий: И.А.Фоменко

Мотивированное решение изготовлено ......