Мотивированное решение по делу № 3а-0072/2020 от 09.01.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес                                                                                                     07 сентября 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В.,

при секретаре Ромашове Е.Д.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело № 3а-0072/2020 по административному исковому заявлению АО «Газпромбанк» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 22 492,1 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0004008:1105, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 25 298 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0004008:1008, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения АО «Газпромбанк» в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес                                                                                                     07 сентября 2020 года

Московский городской суд в составе:

председательствующего судьи Павлова А.В.,

при секретаре Ромашове Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-0072/2020 по административному исковому заявлению АО «Газпромбанк» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

АО «Газпромбанк» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

общей площадью 22 492,1 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0004008:1105, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма;

общей площадью 25 298 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0004008:1008, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере сумма

Требования мотивированы тем, что административный истец, являясь собственником и арендатором указанного имущества, не согласен с его кадастровой стоимостью, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество организаций.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке
№ 264-А-ОН-ТИ/19/4 от 19.11.2019 года, составленный оценщиком ООО «ЭсАрДжи-оценка».

В судебное заседание представитель административного истца не явился, о дате и времени его проведения уведомлен надлежащим образом, представил суду ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель Департамента городского имущества адрес, представляющий также интересы Правительства адрес, возражал против удовлетворения заявленных административных исковых требований по основаниям, приведенным в письменном отзыве, считает правильной и достоверной кадастровую стоимость.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещен.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором спорного объекта недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом  2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении спорных нежилых зданий определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года налогового периода.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в адрес, утвержденным распоряжением Департамента городского имущества адрес от 29 ноября 2018 года № 40557, в отношении спорных объектов недвижимости определена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец предоставил отчет об оценке № 264-А-ОН-ТИ/19/4 от 19.11.2019 года, составленный оценщиком ООО «ЭсАрДжи-оценка».

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 04 февраля 2020 года назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы № 5891-ЗЭ/2020 от 30 марта 2020 года, проведенной экспертом ООО «Агентство «Русспромоценка»:

- отчет об оценке № 264-А-ОН-ТИ/19/4 от 19.11.2019 года, составленный оценщиком ООО «ЭсАрДжи-оценка», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 22 492,1 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0004008:1105, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма;

- рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 25 298 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0004008:1008, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет сумма

Административный истец согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными, возражений относительно выводов экспертного заключения не представил.

Представитель административного ответчика не согласился с выводами оценочной судебной экспертизы относительно определения размера рыночной стоимости имущества, предоставил письменные замечания на заключение оценочной судебной экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 07 сентября 2020 года отказано в назначении по делу повторной оценочной судебной экспертизы, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы № 5891-ЗЭ/2020 от 30 марта 2020 года, подготовленное экспертом ООО «Агентство «Русспромоценка», соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №№ 297, 298, 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административного ответчика, письменные ответы эксперта, суд считает указанные замечания необоснованными по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектами исследования. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования в рамках соответствующих подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в адрес на дату оценки. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Доводы ответчика о том, что при определении потенциального валового дохода эксперт не учитывает разницу между стоимостью офисных и банковских помещений, судом отклоняются.

Как верно указано административным ответчиком, объект исследования занимает АО «Газпромбанк», однако объект исследования используется для организации работы головного офиса АО «Газпромбанк», в котором осуществляется управление коммерческой организацией, а не обслуживание клиентов.

Кроме того, АО «Газпромбанк» является собственником объекта исследования – объекта капитального строительства (далее ОКС), а не его арендатором.

Таким образом, фактическое использование объекта исследования правомерно принято к расчету экспертом как офисное, результат определения стоимости объекта исследования достоверен, утверждение о нарушении экспертом требований п. 5 ФСО № 3 не обосновано.

Доводы стороны ответчика о том, что при определении потенциального валового дохода эксперт не учитывает вспомогательные помещения, необходимые для функционирования исследуемого здания, в результате чего была снижена степень достоверности результата определения рыночной стоимости, судом также отклоняются.

адрес объекта исследования – ОКС определялась экспертом с учетом данных соответствующей технической документации (экспликации, поэтажные планы) и фотоматериалов. В качестве арендопригодной площади объекта исследования – ОКС эксперт принял всю общую площадь, за исключение площади технических этажей (этажи с условным обозначением «тх», «п» и «т» в технической документации), информация приведена экспертом в табл. 2.1 на стр. 20-21 Заключения.

Вместе с тем эксперт не уменьшал стоимость ОКС на стоимость находящиеся внутри здания помещений, необходимых для его функционирования. В соответствии с
п. 7.4.2 актуальной редакции Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. 09.08.2018) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», в том числе, указано: «…потенциальный валовый доход в первую очередь зависит от вида использования объекта, его особенностей и может рассчитываться от общей, полезной площади, объема, иной характеристики, количества мест...». А в соответствии с п. 23 в ФСО № 7 при применении метода прямой капитализации в рамках доходного подхода «определение стоимости объектов недвижимости…выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации…». В соответствии с проведенным анализом рынка, на рынке коммерческой недвижимости адрес, наиболее распространенным и общепринятым вариантом при сдаче помещений в аренду блоками является сдача по ставке аренды, которая уже включает в себя плату за эксплуатацию технических помещений, необходимых для функционирования зданий (учтена косвенно).

Поскольку выбранные в качестве объектов-аналогов на стр. 97 Заключения эксперта предложения по аренде не подразумевают каких-либо дополнительных платежей со стороны арендатора сверх арендной ставки (кроме коммунальных платежей для объекта-аналога № 3 – типичные условиях соответствующего сегмента рынка), принятые к расчету ставки аренды объектов-аналогов уже включают в себя плату за пользование техническими помещениями, так называемый коридорный коэффициент, что является одним из вариантов оплаты за пользование указанными техническими помещениями для объектов офисной недвижимости.

То есть, размер арендной платы, определенный экспертом на стр. 102 Заключения, уже включает в себя плату за пользование как арендопригодной площадью объекта исследование, так и пользование техническими помещениями. Использование общей площади для определения потенциального валового дохода, рассматриваемое административным ответчиком в качестве альтернативного варианта расчета, некорректно.

Расчеты, проведенные экспертом, полностью соответствуют последовательности действий в рамках метода прямой капитализации, соответственно, результат определения стоимости объекта исследования достоверен, утверждение о нарушении экспертом требований п. 5 ФСО № 3 не обосновано.

Указание ответчика на то, что эксперт использует несуществующий на дату оценки аналог, тогда как на дату оценки имеется актуальное предложение о продаже аналогичного объекта, несостоятельно.

Цена предложения объекта-аналога № 3 для оцениваемого земельного участка установлена продавцом на дату предложения – 06.02.2017 года. На указанную дату объект-аналог № 3 находился у продавца на праве краткосрочной аренды, на участок получен ГПЗУ, информация о прекращении реализации инвестиционного проекта на указанном участке по состоянию на 06.02.2017 года не актуальна. В соответствии с п. 22 адрес № 7 при применении метода корректировок (метода сравнения продаж) каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с указанной методологией эксперт применил к цене предложения объекта-аналога № 3 необходимые корректировки, в том числе корректировку на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав в размере коэффициента «Право собственности/право краткосрочной аренды», поскольку на дату объявления цена предложения указанного участка заявлена продавцом именно для существующего правового статуса – права краткосрочной аренды. Далее, в соответствии с методологией, эксперт применил необходимую корректировку на условия рынка, отражающую изменение цен за период между датой предложения и датой оценки, при этом указанная корректировка отражает именно изменение уровня цен на рынке земельных участков за указанный период и не означает изменение ценообразующих характеристик объекта-аналога, в том числе передаваемых имущественных прав.

Логика же, изложенная в замечании административного истца, ошибочна и не соответствует методологии сравнительного подхода к оценке.

Ссылка ответчика на то, что при расчете затрат на замещение экспертом не учтено различие в конструктивных решениях (стоимость фундамента), в результате чего была снижена степень достоверности результата определения стоимости, также несостоятельна.

На стр. 80 Заключения эксперта указано, что при наличии у объекта-аналога конструктивных элементов, которые у объекта оценки отсутствует, стоимость конструктивного элемента вычитается, и наоборот, при отсутствии у объекта-аналога конструктивных элементов, которые у объекта оценки присутствует, стоимость конструктивного элемента прибавляется. Удельные показатели сборника «Стоимостные коэффициенты. 2016 год» позволяют корректно учесть наличие подвала у оцениваемого строения. При этом, вопреки утверждению административного ответчика, в указанном сборнике, как и в сборнике «Общественные здания. 2016 год», нет указания на необходимость исключать удельную стоимость строительства фундамента при наличии у строения подвала.

Кроме того, на стр. 79 Заключения представлена методология альтернативного учета наличие подвального этажа в здании, которая так же не предполагает уменьшения затрат на замещение.

Необходимо отметить, что фундамент является строительной несущей конструкцией, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и распределяет их по основанию. В то время как подвал здания зачастую занимает значительно меньшую площадь по сравнению с площадью застройки (подвал может находится только под частью здания).

Таким образом, расчеты, проведенные экспертом, полностью соответствуют методологии расчета затрат на замещение, результат определения стоимости объекта исследования достоверен, утверждение о нарушении экспертом требований п. 5 ФСО № 3 и п. 25 ФСО № 7 не обосновано.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объектов оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия и квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, дипломом о высшем образовании, дипломом о прохождении профессиональной переподготовки в Межотраслевом институте повышения квалификации и переподготовке руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии имени Плеханова, квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности № 017847-1 от 17 января 2020 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», свидетельством о членстве в СРОО «Деловой союз оценщиков» и др.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке № 264-А-ОН-ТИ/19/4 от 19.11.2019 года, составленный оценщиком ООО «ЭсАрДжи-оценка», требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах являются законными и подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, определенном в оценочной судебной экспертизе.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является
30 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 22 492,1 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0004008:1105, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества общей площадью 25 298 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0004008:1008, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости, равной сумма и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой обращения АО «Газпромбанк» в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 30 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда А.В. Павлов