Решение от 13.06.2013 по делу № 2-1586/2013 от 07.02.2013

Решение

именем Российской Федерации.

13 июня 2013 года Гагаринский районный суд г. Москвы в составе председательствующего федерального судьи Черныш Е.М., при секретаре Игнатовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1586/2013 по иску Крохина Николая Игоревича к ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» о признании права собственности на машиноместо и на квартиру,

                 Установил:

Крохин Н.И. обратился в суд с иском к ответчику ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» и просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Москва, <адрес>, общей площадью 97,8 кв.м., признать за Крохиным Н.И. право собственности на машиноместо, рассоложенное по адресу: Москва, <адрес>, вл. 3а, общей площадью 16 кв.м.

В обоснование своих требований истец указывает, что между Крохиным Н.И. и ответчиком заключен предварительный договор купли- продажи № квартиры под условным номером 76, номер секции 4, на 5 этаже, трехкомнатной квартиры, проектной площадью 96 кв.м. по адресу: Москва, <адрес>, вл. 3а, условный номер 76 от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения к предварительному договору купли- продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключен предварительный договор № купли- продажи машиноместа под условным номером 4, общей площадью 16 кв.м. по адресу: Москва, <адрес>, владение 3а в редакции дополнительного соглашения к предварительному договору № купли-продажи машиноместа от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ года. Истец указывает, что в данных договорах сторонами согласованы все существенных условия для заключения в будущем основных договоров купли- продажи, а именно предмет договоров, цена договоров. До ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее двух месяцев со дня регистрации права собственности на квартиру, стороны обязаны заключить основные договора купли- продажи. Дополнительными соглашениями от 26.10. 2010 года срок заключения основных договоров продлен до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Истцом свои обязательства по предварительным договорам купли- продажи исполнены в полном объеме, путем оплаты стоимости спорной квартиры в размере <данные изъяты> и машиноместа в сумме <данные изъяты>. Истец указывает, что неоднократно обращался к ответчику с требованием о заключении основного договора, но ответчик никаких мер по заключению основных договоров не предпринимает. Право собственности на спорную квартиру и спорное машиноместо ответчиком не оформлено. Дом, в котором расположена спорная квартира, введен в эксплуатацию и присвоен почтовый адрес: Москва, <адрес>, а общая площадь квартиры составила 97, 8 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира передана ответчиком истцу по акту приема передачи квартиры. Истец проживает в спорной квартире, несет бремя ее содержания, оплачивает коммунальные платежи. Истец указывает, что поскольку заключенные им с ответчиком предварительные договора купли- продажи квартиры и машиноместа от ДД.ММ.ГГГГ по своей правовой природе являются договорами инвестирования, в связи с чем содержит все необходимые требования, предъявляемые законом к договору инвестирования, спорные предварительные договора сторонами фактически исполнены, дом введен в эксплуатацию, Крохин Н.И. использует квартиру и машиноместо по своему назначению, несет бремя их содержания, право собственности ответчиком на спорные машиноместо и квартиру ответчиком не зарегистрировано.

Истец Крохин Н.И. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Епимахова А.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме

Представитель ответчика ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ходатайств по делу не заявлял, возражений на иск не представил, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представители третьих лиц по доверенности УФРС по городу Москве, Правительства Москвы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, возражений на иск не представили, возражений не иск не заявляли, дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, не находит оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» и Крохиным Н.И. заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязались на условиях предварительного договора заключить основной договор купли- продажи квартиры в строящимся жилом доме с первым нежилым этажом, включая встроенное детское учреждение, подземной автостоянкой и физкультурно- оздоровительным комплексом. Квартира имеет следующие характеристики: условный номер- 76, номер секции 4, количество комнат – 3, проектной площадью 96,0 кв.м.

В соответствии с п. 2.3. Предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее 2—х месяцев со дня регистрации права собственности продавца на квартиру.

Пунктом 2.4. предварительного договора установлено, что стоимость квартиры определяется на основании цены одного квадратного метра общей площади квартиры, которая составляет <данные изъяты>.

Согласно п. 3.2. предварительного договора, покупатель в счет обязательств заключить и исполнить основной договор перечисляет продавцу сумму гарантийного взноса в размере <данные изъяты>.

Истец надлежащим образом исполнил свои обязат6ельства по перечислению ответчику гарантийного платежа в размере <данные изъяты>, что подтверждается платежными документами, представленными в материалы дела.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» и Крохиным Н.И. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли- продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому стороны пришли к соглашению о том, что п. 2.3. предварительного договора изложен в следующей редакции: стороны обязуются заключить основной договор до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Представитель истца в ходе судебного разбирательства пояснила, что жилой дом, в котором находится спорная квартира, введен в эксплуатацию, квартире присвоен почтовый адрес: <адрес>, общая площадь составила 97,8 кв.м.

Из представленного в материалы дела передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавец ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» передал, а покупатель Крохин Н.И. принял квартиру трехкомнатную <адрес>, общей площадью 97,8 кв.м., расположенную по адресу: Москва, <адрес>

Согласно ст.218 ч. 1 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что квартира фактически предана в пользование Крохина Н.И., однако он не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на спорный объект недвижимости, поскольку основной договор до настоящего времени не заключен.

ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами был заключен предварительный договор № купли-продажи машииноместа, согласно которому предметом основного договора купли-продажи будет являться машиноместо под условным номером 4, ориентировочной площадью 16,0 кв.м., находящееся в подземном гараже вышеуказанного дома. Стоимость машиноместа составила <данные изъяты>. Договор купли-продажи машиноместа должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее 2-х месяцев со дня регистрации права собственности ответчика на машиноместо. Истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по оплате стоимости спорного машиноместа, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами.

Исходя из условий предварительных договоров, продавцом выступал ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ».

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена - то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено действующим законодательством, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия.

В данном случае организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

Ответчик ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ» на момент заключения предварительных договоров купли-продажи квартиры и машиноместа по день вынесения судом решения собственником спорных квартиры и машиноместа, в счет стоимости которых истцом внесены денежные средства, не является.

В связи с этим основной договор купли-продажи спорной квартиры до настоящего времени не заключен, законных оснований для признания права собственности истца на спорную квартиру и спорное машиноместо у суда не имеется. А положения предварительного договора, устанавливающие срок исполнения обязательства по заключению основного договора и в дальнейшем приобретение истцом прав собственника спорной квартиры поставлены в зависимость от даты регистрации права собственности ответчика на квартиру и машиноместо.

Суд также не находит в действиях ответчика уклонения от исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи квартиры, передаче прав собственности, поскольку не являясь собственником спорного объекта недвижимости общество не может выступать в качестве продавца по основному договору купли-продажи квартиры и договору купли-продажи машиноместа.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ N 426 "Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности" (п. 5.2) по результатам выполнения инвестиционного контракта оформляется акт о результатах реализации инвестиционного проекта, в котором подтверждаются результаты выполнения сторонами своих обязательств по контракту и вытекающие из этих обязательств имущественные права сторон.

Пунктом 5 Постановления Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ N 332 "О мерах по оптимизации инвестиционных процессов по реконструкции объектов городской собственности и новому строительству" установлено, что инвесторы в срок не более трех месяцев со дня принятия объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией должны оформить в установленном порядке акт реализации инвестиционного контракта и другую документацию, необходимую для регистрации имущественных прав на недвижимость.

В настоящий момент необходимые мероприятия, предусмотренные указанными выше постановлениями, участниками инвестиционного проекта не завершены, а потому у суда нет оснований для признания незаконными действий ответчика, выразившиеся в не заключении основного договора купли-продажи и признания за истцом права собственности на спорную квартиру и спорное машиноместо.

В ходе судебного разбирательства по делу представитель истца пояснила, что предварительные договора заключенные ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком по своей правовой природе являются договорами инвестирования, поскольку содержит все необходимые требования предъявляемые законом к договору инвестирования, договора фактически сторонами исполнены, объект недвижимости построен, дом введен в эксплуатацию, истец несет расходы по содержанию спорных квартиры и машиноместа.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что ответчик является соинвестором строительства жилого дома, в котором расположена спорная квартира в соответствии с договором инвестирования № 251-ИС от ДД.ММ.ГГГГ года. Государственным заказчиком по договору является Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции <адрес>. Согласно п. 5.1. ст. 5. Доп. Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору инвестирования № 251-ИС от ДД.ММ.ГГГГ года, соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации инвестиционного проекта по строительству объекта по адресу: <адрес>, вл. 3А, устанавливается между сторонами в части жилой площади в следующей пропорции: 95% - в собственность соинвестора ОАО «АВГУР ЭСТЕЙТ», и привлеченных им инвесторов при условии оплаты инвестиционнго взноса в полном объеме. 5% - в собственность <адрес> в лице Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции <адрес>.

В соответствии с п. 5.3. Доп. соглашения, конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта после ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Следовательно, установление права собственности истца на квартиру и на машиноместо, которые в настоящий момент является частью общей долевой собственности, нарушает права участников инвестиционного контракта и условия предварительного договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска должно быть отказано.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд,

Решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░░ ░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░.░. ░░░░░░