Мотивированное решение по делу № 02-0078/2023 от 11.04.2022

Уникальный идентификатор дела 77RS0021-02-2022-007284-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2023 года адрес

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023 года

Мотивированное решение составлено 21 февраля 2023 года

Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кирьянен Э.Д.,

при секретаре фио,

с участием представителя истца фио,

представителя ответчика ООО «Мосинвест» фио,

представителя ответчика фио –фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-78\2023 по иску Эйссы Робы (паспортные данные) к ООО «Мосинвест» (ОГРН 117774632240; ИНН 9729069960) и Ковалеву Вячеславу Валерьевичу (паспортные данные, код подразделения: 770-117) о взыскании солидарно неустойки за несвоевременную передачу помещения по Договору купли-продажи недвижимого имущества № 29/06/2020 от 29 июня 2020г., компенсации морального вреда, по встречному иску Ковалева Вячеслава Валерьевича к ООО «Мосинвест» и фио о признании недействительным абз. 3 п. 1.1.2 Договора купли-продажи недвижимого имущества № 29/06/2020 от 29.06.2020г. в части фразы «Обязательство по передаче нежилого помещения в собственность Покупателю считается надлежащим образом исполненным Продавцом только после получения Покупателем в собственность не обремененного какими-либо правами третьих лиц недвижимого имущества, указанного в разделе 1.1. Договора»,

УСТАНОВИЛ:

Истец Эйсса Роба просит суд взыскать солидарно с ООО «Мосинвест», фио неустойку за несвоевременную передачу нежилого помещения  - апартамента по Договору купли-продажи недвижимого имущества № 29/06/2020 от 29 июня 2020г., компенсации морального вреда, неустойку за период с 30 августа 2020 г. по 21 июня 2021 года в размере сумма.

В обоснование требований истец ссылается на то, что между Эйсса Роба и ООО «Мосинвест» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 29/06/2020 от 29 июня 2020 г.. Обязательства истца по оплате стоимости помещения исполнены Ответчиком своевременно и в полном объеме. Ответчик 1 свои обязанности по передаче истцу помещения, освобожденного от обременения в виде залога в течение 30 рабочих дней с момента оплаты не исполнил, что повлекло начисление неустойки.

Истец обратился к Ответчикам с требованием о выплате неустойки за период, однако Ответчики в добровольном порядке неустойку не выплатили.

Ковалев В. В. обратился с встречным иском к Роба Эйсса, ООО «МосИнвест», ссылаясь на п. 1 ст. 168 ГК РФ просил суд признать недействительным абзац 3 пункта 1.1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества № 29/06/2020 от 29 июня 2020 г. в части фразы: «Обязательство по передаче нежилого помещения считается исполненным продавцом только после получения покупателем в собственность не обремененного какими-либо правами третьих лиц недвижимого имущества, указанного в разделе 1.1 договора».

В обоснование встречного иска Ковалев В. В. указал, что оспариваемое условие договора противоречит как п. 3.3.4 самого договора, так и положениям закона (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ). Снятие залога не представляется возможным без активных действий ПАО Сбербанк. В результате ООО «МосИнвест» приняло на себя обязательства нести ответственность и уплачивать неустойку за действия ПАО Сбербанк.

Представитель истца по первоначальному иску фио в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить. В удовлетворении встречного иска представитель истца просил отказать, применить срок исковой давности.

Представителя ответчика фио в судебное заседание явилась, представила письменные возражения, просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку обязанности по фактической передаче помещения Истцу были выполнены своевременно, действия, направленные на своевременное исполнение обязательств по снятию залога, были выполнены Ответчиком 1 в полном объеме, но снять обременение оказалось невозможным по причине имевшихся разногласий по условиям кредитования с ПАО «Сбербанк России». Встречные требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика ООО по доверенности фио в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на противоречия в положениях договора, определяющих момент передачи помещения, вину третьих лиц в невозможности исполнения обязательств по снятию залога, недобросовестность в длительном бездействии Истца по защите своих прав, отсутствие оснований для применения положений Закона РФ «О защите прав потребителей» к спорным правоотношениям, ошибочность расчета неустойки, недопустимость одновременного взыскания договорной и законной неустойки, просил применить положения ст. 333 ГК РФ, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Третье лицо нотариус фио, представители третьих лиц ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, мнения по иску не представили. С учетом мнения сторон, суд, руководствуясь ст. ст. 167-169 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно положений п. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с положениями п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Между Роба Эйсса и ООО «МосИнвест» заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества № 29/06/2020 от 29 июня 2020г. (л.д.15-18).

Согласно условий Договора Продавец передает в собственность Покупателя нежилое имущество – помещение № 1438 общей площадью 81,7 кв.м., расположенное по адресу адрес, кадастровый номер 77:01:0004012:6915. Цена договора - сумма

На момент заключения Договора помещение находилось в залоге ПАО Сбербанк по Договору залога имущественных прав (требований) участника долевого строительства № 3824/ИП-3 от 15 января 2018 года – в счет обеспечения кредитных обязательств Продавца.

Согласно положений п. 1.1.2. Договора Продавец принял на себя обязательство прекратить право залога ПАО «Сбербанк» на помещение в срок не позднее 30 рабочих дней со дня оплаты Покупателем недвижимого имущества по Договору, что является существенным условием договора для Покупателя. Обязательство по передаче нежилого помещения в собственность Покупателю считается исполненным Продавцом только после получения Покупателем в собственность не обремененного какими-либо правами третьих лиц Апартамента.

Абзацем 3 пункта 1.1.2 договора купли-продажи установлено, что обязательство по передаче нежилого помещения в собственность покупателя считается исполненным продавцом только после получения покупателем в собственность не обремененного какими-либо правами третьих лиц недвижимого имущества, указанного в разделе 1.1 договора.

Пунктом 3.3.1 Договора предусмотрено, что помещение (апартамент) передается по Акту приема-передачи.

Пунктом 4.2.3 Договора предусмотрено, что при просрочке Продавцом исполнения обязательства прекратить право залога на продаваемое по Договору недвижимое имущество, Покупатель вправе дополнительно потребовать от Продавца уплаты неустойки в размере 10 000 (сумма прописью) за каждый день просрочки.

Обязательства истца по оплате помещения выполнены в полном объеме 29.06.2020г., что подтверждается Соглашением о цессии от 29.06.2020г., квитанцией к приходному кассовому ордеру № 1438 от 29.06.2020г. Факт полной и своевременной оплаты помещения сторонами не оспаривается.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.06.2021, право собственности в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0004012:6915, расположенного по адресу адрес, зарегистрировано за Робой Эйссой 06.10.2020г.

Согласно Письма ПАО «Сбербанк» от 30.06.2020г. № НБ-43-исх/645 в адрес ООО «Мосинвест» помещение с кадастровым номером 77:01:0004012:6915 площадью 81,7 кв. м. будет освобождено Банком от залога после перечисления залоговой стоимости в счет погашения ссудной задолженности по договору НКЛ № 3824 от 30.10.2017г.

Согласно ответа на запрос Управления Росреестра по Москве от 05.12.2022 №16-7867/2022, регистрационная запись об ипотеке №77:01:0004012:6915-77/003/2020-1 была погашена 16.06.2021г.

В соответствии с п.1.1. Договора Поручительства, заключенного между Эйссой Робой (Кредитор) и Ковалевым В.В. (поручитель), Поручитель обязался перед кредитором полностью отвечать за исполнение обязательств, в том числе возникающих в будущем, в течение 5 лет со дня заключения Договора, без ограничений по сумме ответственности по ряду договоров, в том числе по Договору купли-продажи недвижимого имущества №29/06/2020 от 29.06.2020г.

Исходя из диспозитивного характера положений п. 1 ст. 556 ГК РФ и принципа свободы договора стороны, действуя добровольно, согласовали в Договоре купли-продажи недвижимого имущества № 29/06/2020 от 29 июня 2020г. условие, согласно которому обязательство по передаче нежилого помещения в собственность Покупателю считается исполненным Продавцом только после получения Покупателем в собственность не обремененного какими-либо правами третьих лиц Апартамента (п. 1.1.2 Договора).

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

С учетом системного толкования положений Договора купли-продажи недвижимого имущества № 29/06/2020 от 29 июня 2020г., суд приходит к выводу, что покупатель, заключая договор, имел намерения получить в собственность помещение, освобожденное от обременений правами третьих лиц, в связи с чем в договор сторонами было включено существенное условие об определении момента, когда обязанность по передаче помещения в собственность считается исполненной, а также положения об ответственности за несвоевременное исполнение обязательства по снятию залога. Продавец же добровольно принял на себя обязательства по снятию обременений не позднее 30 дней с момента полной оплаты помещения, то есть не позднее 30 августа 2020г., осознавая при этом наличие рисков, связанных с действиями третьих лиц, возможным отказом (приостановкой) в государственной регистрации перехода права и т.д.

Покупатель Роба Эйсса произвела оплату по договору 29 июня 2020 г.

Фактически залог был снят 21 июня 2021 г.

Пунктом 4.2.3 договора предусмотрена неустойка за просрочку исполнения обязательств продавцом прекратить право залога в размере сумма за каждый день просрочки.

При таких обстоятельствах требования Роба Эйсса о взыскании договорной неустойки за период с  30 августа 2020 г. по 21 июня 2021 г. заявлены обосновано.

При этом, доводы ООО «МосИнвест», фио о том, что просрочка допущена по вине ПАО Сбербанк, не могут послужить основанием для освобождения продавца от ответственности за нарушение обязательств по договору.

В силу пунктов 1, 2 статьи 363 Гражданского кодекса РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. При этом поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником.

В обеспечение исполнения ООО «МосИнвест» обязательств по рассматриваем ому договору купли-продажи межу Роба Эйсса и Ковалевым В. В. был заключен договор поручительства от 29 июня 2020 г.

В соответствии со ст. 363 Гражданского кодекса Российской Федерации, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что подлежащая уплате договорная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, что дает основания для ее уменьшения в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до суммы сумма

Таким образом, договорная неустойка в размере сумма подлежит взысканию с ООО «МосИнвест», фио в солидарном порядке.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за просрочку передачи предварительно оплаченного товара, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

В соответствии со статьей 458 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

В силу статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.3.1. договора недвижимое имущество должно быть передано покупателю в день подписания договора, после подтверждения покупателем совершения оплаты.

Покупатель Роба Эйсса произвела оплату по договору 29 июня 2020 г.

Обязанность продавца передать квартиру исполнена на момент подписания договоров купли-продажи, что подтверждается актом приема-передачи.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 556 ГК РФ передача квартиры истцу на момент подписания указанных договора была ответчиком исполнена.

Вместе с тем, по смыслу статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей установленная ею законная неустойка подлежит применению в случае неисполнение продавцом в установленный договором срок обязанности по передаче товара.

Таким образом, поскольку действующее законодательство связывает факт надлежащего исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости с моментом ее фактической передачи, а не с моментом государственной регистрации перехода права собственности, а ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей предусматривает ответственность именно за нарушение срока передачи предварительно оплаченного товара, постольку оснований для взыскания с ООО неустойки в соответствии с данной нормой закона, равно как и для удовлетворения сопутствующих требований не имеется ввиду отсутствия просрочки должника.

Кроме того, поскольку нарушений прав потребителя не установлено, оснований для взыскания компенсации морального вреда суд не усматривает.

Истец был уведомлен о наличии обременения при заключении договора и принятии товара, товар передавался с обременение, просрочки передачи товара стороной ответчика не допущено, в связи с чем оснований для взыскания компенсации морального вреда в связи с просрочкой передачи товара свободного от обременения, суд не усматривает.

Рассматривая встречное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Абзац 3 пункта 1.1.2 договора купли-продажи положениям действующего законодательства не противоречит.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований фио о признании условий договора купли-продажи недействительными не имеется.

С учетом положений п.2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор купли-продажи помещения №29/06/2020 заключен 29 июня 2020г. В этот же день заключен договор поручительства, по которому Истец принял на себя обязательства отвечать за неисполнение обязательства указанному Договору купли-продажи.

Согласно п. 2.1. Договора поручительства от 29.06.2020г. подписывая Договор, Поручитель подтверждает, что он ознакомлен с содержанием всех перечисленных договоров и не оспаривает обязательства Должников из них.

Ответчиком (Истцом по первоначальному иску) поданы письменные возражения на встречный иск, содержащие заявление о применении по делу срока исковой давности. В судебном заседании представитель Ответчика настаивал на применении указанного срока как самостоятельного основания для отказа в удовлетворении иска.

С учетом оснований, по которым оспаривается положение Договора, о нарушении своих прав Истец узнал 29 июня 2020 года. Следовательно, срок исковой давности истек.

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного искового заявления не имеется.

Судом отклоняется довод Истца о том, что Ответчик путем предъявления иска действует недобросовестно. Подача иска является формой защиты нарушенных прав. Нарушение прав Ответчика Эйссы Робы нашло свое подтверждение при рассмотрении спора.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Роба Эйсса к ООО «Мосинвест», Ковалеву Вячеславу Валерьевичу о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Мосинвест», Ковалева Вячеслава Валерьевича солидарно в пользу Роба Эйсса неустойку по договору купли-продажи за период 30.08.2020 г. по 21.06.2021 г. в размере сумма, государственную пошлину в сумме сумма

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска Ковалева Вячеслава Валерьевича к ООО «Мосинвест», фио о признании недействительным абз. 3 п. 1.1.2 Договора купли-продажи недвижимого имущества № 29/06/2020 от 29.06.2020г. в части фразы «Обязательство по передаче нежилого помещения в собственность Покупателю считается надлежащим образом исполненным Продавцом только после получения Покупателем в собственность не обремененного какими-либо правами третьих лиц недвижимого имущества, указанного в разделе 1.1. Договора», отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца через Пресненский районный суд.

Судья Э. Д. Кирьянен

1