Решение по делу № 3а-0079/2017 от 10.01.2017

Дело № 3А-79/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 марта 2017 года г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Давтян М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «СТРОЙМАРКЕТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ

ООО «СТРОЙМАРКЕТ» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001024:1.

В своем заявлении общество просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной оценщиком ООО «***», по состоянию на 23 апреля 2015 года в размере *** рублей 00 копеек.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001024:1, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 23 апреля 2015 года определена в размере *** рублей.

Поскольку общество является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного истца ООО «СТРОЙМАРКЕТ», заинтересованного лица Ф. по доверенности Шамин В.Н. в судебном заседании требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы, а именно в размере *** рублей.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Пелевина Е.А. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, заинтересованного лица, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «СТРОЙМАРКЕТ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001024:1, что подтверждается представленным в материалы дела договором аренды № М-09-*** от 31 января 2003 года и дополнительными соглашениями к нему (т. 1, л.д. 9-24).

Вторым арендатором земельного участка является Фатахова Ю.И. (т. 1, л.д. 183-197).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001024:1 по состоянию на 23 апреля 2015 года составила *** рубля, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 25).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО «СТРОЙМАРКЕТ» как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 23 апреля 2015 года.

Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и 14 ноября 2016 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве.

В обоснование своих требований ООО «СТРОЙМАРКЕТ» представило в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 18 марта 2016 года № *** (далее – отчет об оценке), подготовленный ООО «***», в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001024:1 по состоянию на 23 апреля 2015 года определена в размере *** рублей (т. 1, л.д. 26-87).

Согласно положительному экспертному заключению от 22 июня 2016 года № ***, подготовленному Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организацией – Некоммерческое партнерство «***», отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» а также требованиям Федеральных стандартов оценки (т. 1, л.д. 88-98).

29 ноября 2016 года решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 51-***/2016 (т. 1, л.д. 99-100) заявление ООО «СТРОЙМАРКЕТ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено, в связи с чем общество обратилось с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО «СТРОЙМАРКЕТ» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости были представлены отчет и положительное экспертное заключение, ранее направлявшиеся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов административного ответчика и в целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного отчета судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ЗАО Аудиторская компания «***».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 3 марта 2017 года отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001024:1, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001024:1 по состоянию на 23 апреля 2015 года по результатам судебной экспертизы составляет *** рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 3 марта 2017 года, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка от 18 марта 2016 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «***», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности (стр. 10-22 экспертного заключения).

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО «***», а по результатам судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в районах идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2014 года. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях (т. 1, л.д. 134-140) доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО «СТРОЙМАРКЕТ» является арендатором земельного участка и не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка.

Земельный участок представлен ООО «СТРОЙМАРКЕТ» в аренду на условиях, установленных договором аренды. Действующее законодательство не связывает возможность заявления требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной с наличием исключительно права собственности на этот объект. Данная позиция также поддержана Верховным Судом Российской Федерации в п. 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». При этом Верховным Судом РФ отдельно указывается, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По аналогичным основаниям отклоняются доводы административного ответчика о том, что положения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к спорным отношениям не применяются, а действия административного истца направлены на необоснованное одностороннее изменение условий договора об аренде земельного участка.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 23 апреля 2015 года, а именно в размере 272 941 018 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. С учетом того, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 14 ноября 2016 года, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2016 года.

Как разъяснено Верховным Судом РФ в п. 25 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку Постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2016 года № 791-ПП «Об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по состоянию на 1 января 2016 года» утверждена новая кадастровая стоимость спорного объекта (пункт 99466 приложения к постановлению), которая применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2017 года, постольку установленная судом кадастровая стоимость объекта подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2016 года включительно.

Решая вопрос о распределении расходов по оплате судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу предписаний ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Принимая во внимание, что по результатам проведенной судебной экспертизы подтвердилась недостоверность определенной в отчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем изначально представленные ООО «СТРОЙМАРКЕТ» доказательства (отчет, подготовленный ООО «***», и положительное экспертное заключение на него) не могут быть положены в основу решения суда; учитывая, что изменение административным истцом требований было обусловлено проведением по делу судебной оценочной экспертизы, признавшей представленный в материалы дела отчет недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности административного истца по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объекта недвижимости; а также исходя из того, что до настоящего момента проведение экспертного исследования сторонами по делу не оплачено, суд возлагает обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы, проведенной ЗАО Аудиторская компания «***», в сумме *** рублей (т. 2, л.д.2) на ООО «СТРОЙМАРКЕТ».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001024:1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23 апреля 2015 года, в размере *** рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 14 ноября 2016 года. Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года по 31 декабря 2016 года включительно.

Взыскать с ООО «СТРОЙМАРКЕТ» в пользу ЗАО «***» расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в сумме *** рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Согласовано и опубликовано: дата

Судья: подпись

6