Решение по делу № 02-0579/2022 от 20.08.2021

УИД 77RS0022-02-2021-011893-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2022 года г. Москва

Преображенский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Гасанбековой Л.Г., при секретаре Никитенко К.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-579/22 по иску Ермилова А.А. к АО «Мосстроймеханизация №4» о признании пункта договора и пункта дополнительного соглашения к договору недействительными, взыскании денежных средств в связи с соразмерным уменьшением покупной цены объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Ермилов А.А. обратился в суд с иском к АО «Мосстроймеханизация №4» о признании пункта договора и пункта дополнительного соглашения к договору недействительными, взыскании денежных средств в связи с соразмерным уменьшением покупной цены объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, указав в обоснование иска, что 19 февраля 2018 года между АО «Мосстроймеханизация №4» (Застройщик) и Ермиловым А.А. (Участник долевого строительства) заключен Договор участия в долевом строительстве №АМ-ДДП-КВ-А2-272-1 (далее – Договор), согласно которому Застройщик обязался в срок, предусмотренный Договором построить и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства – со следующими характеристиками: корпус А, номер секции 2, этаж 14, условный номер Объекта долевого строительства А2-272, количество комнат 1, проектной площадью Объекта 59,3 кв.м., наличие балкона/лоджии нет, стиль отделки Айвори, расположенную по адресу: *. Схема расположения объекта долевого строительства указана на поэтажном плане многоквартирного дома, приведенном в приложении №1 к Договору. Согласно указанной схеме проектная площадь объекта долевого строительства также составляет 59,3 кв.м. Согласно п. 4.1. Договора, цена Договора составляла 8 356 075 руб. 67 коп. Во исполнение условий п. 4.4. Договора, истец перечислил на расчетный счет ответчика указанную сумму. В соответствии с п. 5.3.1. и п. 6.2. Договора, Застройщик при условии исполнения Участником долевого строительства всех обязательств по Договору, в том числе оплате денежных средств по результатам уточнения проектной площади объекта по результатам обмеров БТИ, обязуется передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. Согласно абз. 4 п. 3.2. Договора объект долевого строительства передается Участнику долевого строительства с выполнением отделочных работ, указанных в приложении №3 к Договору. 30 января 2020 года между сторонами было заключено Дополнительное соглашение №1 к Договору (далее - Дополнительное соглашение № 1), которым были внесены изменения в отдельные положения Договора. Согласно п. 1.1 Дополнительного соглашения № 2 сторонами внесены изменения в п. 3.2. Договора: проектная площадь – 56,3 кв. м. 17 июня 2020 года между сторонами подписан Передаточный акт, согласно которому истцу был передан Объект долевого строительства, расположенный по адресу: *, с присвоенным номером 380, общей площадью 56,30 кв.м. (далее - Объект долевого строительства). По мнению истца, указание в п. 4.10 Договора и в п. 2 Дополнительного соглашения №1 к Договору о том, что цена договора является окончательной и не подлежит изменению, в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в сторону увеличения, либо в сторону уменьшения по отношению к проектной площади объекта, без какого-либо ограничения возможного уменьшения размера площади квартиры, нарешают права Истца как потребителя. 24 мая 2021 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой о соразмерном уменьшении цены Договора и возмещении денежных средств, составляющих стоимостную разницу. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. По мнению истца, в связи с уменьшением площади Объекта долевого строительства на 3 кв.м. цена договора подлежала соразмерному уменьшению на 422 735 руб. 70 коп.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, истец Ермилов А.А. с учетом уточнения исковых требований, просит суд: признать недействительным п. 4.10 Договора №АМ-ДДП-КВ-А2-272-1 от 19 февраля 2018 года, заключенного между Ермиловым А.А. и АО «Мосстроймеханизация №4»; признать недействительным п. 2 Дополнительного соглашения №1 к Договору №АМ-ДДП-КВ-А2-272-1 от           19 февраля 2018 года, заключенного между Ермиловым А.А. и АО «Мосстроймеханизация №4»; взыскать с ответчика АО «Мосстроймеханизация №4» в пользу истца Ермилова А.А. в связи с соразмерным уменьшением покупной цены объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №АМ-ДДП-КВ-А2-272-1 от      19 февраля 2018 года, денежные средства в размере 422 735 руб. 00 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Представитель истца Ермилова А.А. по доверенности – Карасев Д.Д. в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика АО «Мосстроймеханизация №4» по доверенности – Мишунькин И.А. в судебное заседание явился, иск не признал, представил письменный отзыв на иск и отзыв на уточненный иск, которые поддержал в полном объеме, заявил ходатайство о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности и о применении ст. 333 ГК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные
или необходимые для договоров данного вида, в также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Судом установлено, что 19 февраля 2018 года между АО «Мосстроймеханизация №4» (Застройщик) и Ермиловым А.А. (Участник долевого строительства) заключен Договор участия в долевом строительстве №АМ-ДДП-КВ-А2-272-1 (далее – Договор) (л.д. 17-30 том 1).

Пунктом 3.1. Договора установлено, что Застройщик обязуется в срок, предусмотренный Договором, своими силами и/или с привлечением третьих лиц (создать) Многоквартирный дом и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, соответствующий условиями настоящего Договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим Договором цену и при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию принять у Застройщика Объект долевого строительства.

В соответствии с п. 3.2 Договора, Объект долевого строительства имеет следующие характеристики: корпус А, номер секции 2, этаж 14, условный номер Объекта долевого строительства А2-272, количество комнат 1, проектной площадью Объекта 59,3 кв.м., наличие балкона/лоджии нет, стиль отделки Айвори, расположенную по адресу: *.

Схема расположения объекта долевого строительства указана на поэтажном плане многоквартирного дома, приведенном в приложении №1 к Договору. Согласно указанной схеме проектная площадь объекта долевого строительства также составляет 59,3 кв.м.

Цена Договора, в соответствии с п. 4.1 Договора, составила 8 356 075 руб. 67 коп.

Во исполнение условий п. 4.4. Договора, истец Ермилов А.А. перечислил на расчетный счет ответчика денежные средства 8 356 075 руб. 67 коп., что подтверждается представленной в материалы дела копией чек-ордера от                   17 марта 2018 года (л.д. 31 том 1).

30 января 2020 года к Договору было заключено Дополнительное соглашение №1 (далее - Дополнительное соглашение № 1), которым были внесены изменения в отдельные положения Договора (л.д. 32-33 том 1).

Согласно п. 1.1 Дополнительного соглашения № 2 сторонами внесены изменения в п. 3.2. Договора: количество комнат - 2, проектная площадь – 56,3 кв. м, а также изменена схема Объекта долевого строительства, составляющая приложение № 1 к Договору (л.д. 34-35 том 1).

Как следует из п. 2 Дополнительного соглашения № 1 стороны пришли к соглашению о том, что цена Договора, срок передачи Объекта долевого строительства, Приложения №2 и №3 к Договору изменению не подлежит.

17 июня 2020 года посредством двусторонне подписанного Передаточного акта Объект долевого строительства, расположенный по адресу: *, с присвоенным номером 380, общей площадью 56,30 кв.м. (далее - Объект долевого строительства) был передан истцу (л.д. 36-37 том 1).

17 июня 2020 года между сторонами подписан Акт сверки взаиморасчётов к Договору (л.д. 38 том 1), согласно пунктам 2-4 которого, по результатам обмера Объект имеет Фактическую площадь 56,30 кв.м., в том числе жилую площадь 56,30 кв.м.; в соответствии с условиями Договора цена договора является окончательной и изменению не подлежит; оплата цены Договора произведена в полном объеме.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевою строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Частью 2 ст. 5 Закона определено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменении цены, случаи и условии ее изменения.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта, действующее законодательство Российской Федерации не содержит.

Таким образом, стороны договора участия в долевом строительстве вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене, так и условие о возможности ее изменения.

При таких обстоятельствах, п. 4.10 Договора, устанавливающий, что Цена Договора неизменна, не противоречит требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические липа свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу положений ст. 420 ГК РФ, п. 1 ст. 450 ГК РФ следует, что дополнительное соглашение к гражданско-правовому договору представляет собой согласованное волеизъявление сторон об изменении или прекращении прав и обязанностей по заключенному ими договору.

Дополнительное соглашение к договору изменяет или прекращает гражданские права и обязанности по договору, оно само является гражданско-правовым договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), следовательно, к нему применяются те же правила, которые установлены законодательством в отношении гражданско-правовых договоров, включая правила о сделках и об обязательствах (п.п. 2, 3 ст. 420 ГК РФ).

В соответствии с п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 25), ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3. п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Вместе с чем, действующее законодательство в сфере защиты прав потребителей не содержит каких-либо запретов на изменение сторонами условий договора участия в долевом строительстве относительно характеристик объекта долевого строительства и определения его стоимости как полностью, так н каждого н отдельности.

Истец Ермилов А.А., подписывая Договор, Дополнительное соглашение № 1, действовал на основании свободного волеизъявления, подписывал их лично, без всяких оговорок и изъятий, что свидетельствует о согласии со всеми изложенными в них условиями и сведениями.

Истец Ермилов А.А. осознавал, что положения Дополнительного соглашения № 1 вносят изменения в п. 3.2. Договора в части увеличения количества комнат и уменьшения площади (за счет возводимых межкомнатных перегородок), при этом Цена Договора, срок передачи объекта изменению не подлежат. Таким образом, заключая Дополнительное соглашение № 1 истец выразил свое согласие на изменение характеристик подлежащего передаче объекта долевого строительства в виде жилого помещения не только в части уменьшения его фактической площади по сравнению с проектной на 3 кв.м (59,3 кв.м - 56,3 кв.м), но и в части увеличения количества комнат с 1-й до 2-х, а также на то, что стоимость объекта долевого строительства с новыми характеристиками соответствует ранее согласованной цене.

В соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Пунктом 2 (абз. 4) ст. 166 ГК РФ определено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения следки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Подписание истцом Дополнительного соглашения №1, которым вносились изменения в количество комнат и площади Объекта долевого строительства, свидетельствует и намерении стороны Истца сохранить силу сделки (Договор).

Дополнительное соглашение № 1 прошло предусмотренную законом государственную регистрацию, которая возможна только на основании обоюдного заявления застройщика и участника долевого строительства (ч. 1 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с п. 3 и. п. 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 5 ст. 166 ГК РФ закреплена одна из форм эстоппеля (запрет противоречивого, непоследовательного поведения, если такое поведение создает какую-то явную несправедливость) согласно которой заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При этом, суд полагает необходимым обратить внимание на то, что истец, имея право отказаться от подписания Дополнительного соглашения №1, данное право не реализовал, напротив, путем свободного волеизъявления выразил согласие с изменением положений Договора в части изменения площади и количества комнат Объекта долевого строительства.

Доказательств того, что истец при заключении Дополнительного соглашения № 1 заблуждался относительно природы данной сделки, а также доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, предусмотренных ст. ст. 166, 168, 178-179 ГК РФ истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, в материалы дела не представлено.

Доводы истца о том, что истец была вынуждена подписать дополнительное соглашение, являются не состоятельными, так как доказательств, их подтверждающих, в материалы дела не представлено.

Следует также принять во внимание, что при толковании условий договора судом, в силу ст. 431 ГК РФ, принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 7 Закона, участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в случае, если предъявленный ему к приемке объект долевого строительства построен (создан) с отступлениями от условий договора и/или обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Частью 5 ст. 8 Закона определено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона.

17 июня 2020 года между сторонами подписан двусторонний Передаточный акт к Договору участия в долевом строительстве №АМ-ДДП-КВ-А2-272-1 от 19 февраля 2018 года (далее - Передаточный акт).

Из п. 7 Передаточного акта следует, что на дату подписания настоящего Акта все взаиморасчеты между Сторонами произведены в полном объеме. Стороны взаимных финансовых претензий друг к другу не имеют.

Объект в завершенном строительством Многоквартирном доме полностью соответствует характеристикам, указанным в Договоре и приложениях к нему (п. 8 Передаточного акта).

Согласно п. 10 Передаточного акта, Участник долевого строительства произвел осмотр Объекта. Недостатков (недоделок), препятствующих использованию по назначению и эксплуатации Объекта не обнаружено. Участник долевого строительства претензии к Застройщику не имеет.

Истец, являясь участником долевого строительства, подписывая Передаточный акт правом на составление Акта с недостатками Объекта долевого строительства, предусмотренным Законом, не воспользовался, приняв Объект долевого строительства без замечаний. Подписание Передаточного акта Истцом не оспаривается.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона защите прав потребителей потребитель вправе требования соразмерного уменьшения покупной цены в случае обнаружения в товаре недостатков, только если они не были оговорены продавцом.

Согласно ст. 12 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив собранные по делу доказательства, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что переданный истцу как Участнику долевого строительства Объект долевого строительства соответствует условиям Договора в измененной редакции с учетом Дополнительного соглашения №1, что свидетельствует об отсутствии в Объекте долевого строительства недостатков, суд не усматривает оснований для признания недействительными п. 4.10 Договора участия долевого строительства и Дополнительного соглашения №1, а также взыскания денежных средств в связи с уменьшением площади Объекта долевого строительства, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Ермилова А.А. к АО «Мосстроймеханизация №4» о признании пункта договора и пункта дополнительного соглашения к договору недействительными, взыскании денежных средств в связи с соразмерным уменьшением покупной цены объекта долевого строительства, и производных от них требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Ермилова А.А. к АО «Мосстроймеханизация №4» о признании пункта договора и пункта дополнительного соглашения к договору недействительными, взыскании денежных средств в связи с соразмерным уменьшением покупной цены объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 24 февраля 2022 года.

Судья Л.Г. Гасанбекова