Решение по делу № 2-239/2014 ~ М-193/2014 от 25.02.2014

Дело №

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

    17 апреля 2014 года город Балашов

    Балашовский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Саянкиной И.Т., при секретаре Шапкиной И.М., с участием представителя истцов по доверенности Романова Ю.А., представителя ответчиков по доверенностям Миронченко С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кудлай ФИО11, Аксеновой ФИО12 к администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области о признании права общей долевой собственности,

установил:

    Кудлай В.В., Аксенова Т.А. обратились в суд к администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области с вышеуказанным исковым заявлением, обосновывая требования заключением договора купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ сельскохозяйственной артелью «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего ФИО13., по которому приобрели здание «<данные изъяты>» и обязательства стороны исполнили, произведя оплату за имущество в соответствии с условиями договора с ценой <данные изъяты>.руб. по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, продавец передал недвижимое имущество покупателям по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, которым пользуются, несут расходы по содержанию. Истцы считают, что в силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, и п.1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора, сельскохозяйственную артель «<данные изъяты>» ликвидировали, в связи с чем зарегистрировать переход права собственности на здание «<данные изъяты>» по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным. Два гражданина Российской Федерации обратились в суд к органу местного самоуправления и собственнику государственной собственности с требованиями признать на основании договора купли-продажи за покупателями право общей долевой собственности, по <данные изъяты> доли за каждым, на здание «<данные изъяты>», общей площадью 1185,8 кв.м., с техническим адресом: <адрес>.

    Истцы Кудлай В.В., Аксенова Т.А., надлежащим образом извещенные о времени месте судебного разбирательства, не явились, представили заявление о рассмотрении дела без их участия.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Романов Ю.А. на обстоятельствах, изложенных в исковом заявлении, настаивает, пояснил, что здание «<данные изъяты>» принадлежало СХА «<данные изъяты>» как перешедшее в порядке реорганизации из ТОО «<данные изъяты>», право на здание возникло до введения Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации, отчуждение имущества осуществлялось конкурсным управляющим в рамках процедуры банкротства под контролем арбитражного суда и конкурсных кредиторов, здание «<данные изъяты>» реализовал конкурсный управляющий по правилам Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», денежные средства покупателей поступили на расчетный счет СХА «<данные изъяты>», оплату произвел по договору купли-продажи третье лицо, что следует считать надлежащим исполнением обязательств по договору в силу статьи 313 ГК РФ.

Представитель ответчиков администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области по доверенностям Миронченко С.С. не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Выслушав объяснения представителей истцов, ответчиков, показания свидетелей, исследовав и оценив представленные доказательства, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. Избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Таким образом, при решении вопроса о возникновении у покупателей права собственности на предмет продажи подлежит оценке договор, как основание возникновения права. Действительность договора зависит от наличия у продавца правомочий на распоряжение имуществом, находящимся в собственности.

В соответствии с положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 29.07.2004 г. № 97-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В толковании Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ № 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 11) юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего в порядке реорганизации, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица. Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица. Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

В пункте 2 статьи 13 указанного Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

        Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, как установлено требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Обстоятельствами, имеющими существенное значение для дела, являются: заключение договора купли-продажи объекта недвижимости в письменной форме, подписанного сторонами; принадлежность продавцу недвижимого имущества до заключения договора купли-продажи; наличие отказа регистрирующего органа о регистрации перехода права собственности; основания возникновения у покупателя права владения, распоряжения, пользования имуществом, переданным продавцом по договору купли-продажи; наличие внесения записи о государственной регистрации права о собственности на объект недвижимого имущества; уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество или его ликвидация; описание в договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества с указанием адреса (местонахождение), вида (название) объектов, площадь, назначение и иная информация; отвод земельного участка в установленном законом порядке под возведенным строением; целевое использование земельного участка.

Из материалов дела видно, что истцы как Покупатели составили с конкурсным управляющим юридическим лицом СХА «<данные изъяты>» договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором отсутствуют сведения о внесении записи о государственной регистрации права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, указание адреса (местонахождения), площадь, назначение и иная информация, не согласован предмет договора ввиду отсутствия сведений о месте расположения объекта на земельном участке (адрес объекта), об отводе земельного участка площади, на котором расположен объект недвижимости.

В обоснование заявленным требованиям истцами не представлены допустимые доказательства по обстоятельствам, имеющим существенное значение для рассмотрения дела по существу, определенным судом при принятии искового заявления к производству суда.

Отсутствие оснований для удовлетворения заявленных истцом требований подтверждается условиями договора № купли-продажи недвижимого имущества, составленного ДД.ММ.ГГГГ сельскохозяйственной артелью «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего ФИО14 (Продавца) и Аксеновой Т.А., Кудлай В.В. (Покупателей), предметом которого является здание «<данные изъяты>», принадлежащее Продавцу на праве собственности, без указания площади здания, места расположения (адреса объекта), в платежном документе Покупателя по оплате цены договора в графе «Получатель» пишется текст следующего содержания: Сельскохозяйственная артель «<данные изъяты>» Балашовкий ФЭБ, г.Балашов (л.д.7-9), который считается не заключенным из-за отсутствия в договоре о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Также не подтверждается оплата покупателями представленным платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ об оплате Аксеновым ФИО15, который не являлся стороной договора и не имел полномочий оплаты <данные изъяты> рублей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес СХА «<данные изъяты>» (л.д.12).

Актом приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимости № от октября 2004 года (без указания даты) от ДД.ММ.ГГГГ, о передаче сельскохозяйственной артелью «<данные изъяты>» в лице конкурсного управляющего ФИО16 покупателям Аксеновой Т.А., Кудлай В.В. недвижимого имущества по договору – здания <данные изъяты> с местом расположения недвижимого имущества по плану (Приложение № 1), в котором отсутствует площадь объекта недвижимости и адрес объекта (л.д.11).

Техническим паспортом объекта недвижимости нежилого фонда здание «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, изготовленным ДД.ММ.ГГГГ Балашовским филиалом государственного унитарного предприятия «<данные изъяты>», что общая площадь объекта недвижимости составляет 1185, 8 кв.м. (л.д.13-17), в котором отсутствуют указания о годах постройки объекта недвижимости.

Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении юридического лица Сельскохозяйственная артель «<данные изъяты>» с датой регистрации при создании ДД.ММ.ГГГГ года, после введения в действия Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ликвидировано вследствие банкротства (л.д.42-46), юридическое лицо создавалось после 1997 года.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области № от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: нежилое здание овчарни по адресу: <адрес> (л.д.48).

Сообщением заместителя председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ года, что земельный участок под нежилым зданием «<данные изъяты>» в <адрес> на каком-либо праве не предоставлялся, объект недвижимости расположен на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена (л.д.49).

Сообщением зам. начальника Балашовского отделения Саратовского филиала ФГУП «<данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ о невозможности предоставить сведения о правообладателях здания «<данные изъяты>», расположенного на территории <адрес>, не представляется возможным без указания точного почтового адреса здания (л.д.56).

Архивной копией протокола №2 общего собрания уполномоченных колхозников колхоза «<данные изъяты>» Балашовского района Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ о реорганизации колхоза «<данные изъяты>» в сельскохозяйственное товарищество с ограниченной ответственностью, утверждении Устава (л.д.106-108), архивной копией протокола №1 реорганизационного собрания членов СХА «<данные изъяты>» Балашовского района Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ о создании, в том числе, на базе бывшего товарищества «<данные изъяты>» сельскохозяйственной артели «<данные изъяты>», утверждении Устава (л.д.98-104), в указанных документах не содержатся сведения о передаче в порядке реорганизации спорного объекта недвижимого имущества, или иных объектов с указанием их месторасположения на земельном участке или передачи земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

В судебном заседании по заявленным истцами требованиям допрошены свидетели ФИО17., что здание «<данные изъяты>» строил в 1989 году колхоз «<данные изъяты> преобразованный в ТОО «<данные изъяты>», затем реорганизовали в СХА «<данные изъяты>», без оформления правоустанавливающих документов, земельный участок, на котором расположено здание, является государственной собственностью,

ФИО18 что на здание «<данные изъяты>» правоустанавливающие документы не оформляли.

Данные показания свидетелей не подтверждают основания заявленных исковых требований, что объект недвижимости расположен на земельном участке, отведенном в соответствии с целевым назначением и в установленном законом порядке продавец обладал правами собственника при составлении договора купли-продажи недвижимого имущества, при этом показания свидетелей согласуются между собой и подтверждают отсутствие регистрации прав собственника на спорный объект недвижимости.

В обоснование доводов заявленных требований представитель истцов ссылается на письмо за подписью арбитражного управляющего, члена НП «<данные изъяты>» ФИО19. от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.109-110), которое к письменным доказательствам не относится.

При составлении договора купли-продажи в 2004 году СХА «<данные изъяты>» принадлежность права собственника на спорный объект недвижимого имущества не зарегистрировали в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения вещью принадлежит собственнику, то есть возможность совершать в отношении имущества любые действия, в том числе отчуждение. При решении вопроса о возникновении у покупателя права собственности на предмет продажи подлежит оценке договор, как основание возникновения права. Действительность договора зависит от наличия у продавца правомочий на распоряжение имуществом.

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости продавец не вправе совершать сделки по его отчуждению.

При установленных обстоятельствах, СХА «<данные изъяты>» составила договор купли-продажи недвижимого имущества с нарушением требований статей 209, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и распорядилась недвижимым имуществом без государственной регистрации права на объект недвижимого имущества и без отвода земельного участка в соответствии с целевым назначением. Поскольку права собственника у продавца на спорный объект недвижимости не зарегистрированы в установленном порядке, договор купли-продажи считается не заключенным, и сделка не может являться основанием возникновения права собственности истцов на объект недвижимого имущества. Истцами не представлены допустимые доказательства о включении в конкурсную массу спорного объекта недвижимости при реорганизации из ТОО «<данные изъяты>» в СХА «<данные изъяты>».

    Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, из представленных истцами допустимых доказательств, оснований для удовлетворения заявленных требований не установлено. Истцами заявлены требования о признании права общей долевой собственности на нежилое здание и невозможности оформления своих прав собственников по причине ликвидации продавца, за которым права собственника на этот объект не зарегистрировали, истцами избран неверный способ защиты права, что является основанием для отказа в иске.

Обстоятельства заявленных истцами требований не подтверждаются собранными по делу доказательствами.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░20, ░░░░░░░░░ ░░░21 ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

        ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                 ░.░. ░░░░░░░░