Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-112/2013 ~ М-71/2013 от 19.03.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июня 2013 года

с. Шебалино Дело № 2-112/2013

Шебалинский районный суд Республики Алтай в составе

федерального судьи З.Н. Раднаевой,

при секретаре О.А. Мишкиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Садового Н.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «Тори-Тур» о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом,

установил:

Садовой Н.Н. обратился в Шебалинский районный суд Республики Алтай с иском к ООО «Тори-Тур» о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцом и ответчиком заключен письменный договор купли-продажи жилого дома. В соответствии с договором определен объект сделки – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, лит. <данные изъяты>, состоящий из <данные изъяты>, кадастровый (условный номер): <данные изъяты> Данный жилой в момент заключения сделки принадлежал продавцу на праве собственности. В соответствии с договором купли-продажи была определена стоимость жилого дома в размере <данные изъяты> рублей. Истцом стоимость жилого дома оплачена полностью, что подтверждается договором купли-продажи. Проданный жилой дом был передан ответчиком истцу.

Представителем ответчика ООО «Тори-Тур» О.Ю. Полуниной представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что в нарушение требований ст. ст. 552, 554 ГК РФ в договоре не определено расположение спорного жилого дома на соответствующем земельном участке. Кроме того, в нарушение ст. 35 ЗК РФ не определены условия отчуждения земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, а также не определен и не указан сам земельный участок. В части указания цены договора не определено, за что уплачивается цена, поскольку не определен земельный участок, подлежащий отчуждению с жилым домом, а также не установлена стоимость данного земельного участка. Также в договоре не указаны сведения о лицах, проживающих в спорном жилом доме. На момент заключения договора и по настоящее время в жилом доме на условиях аренды проживает ФИО1 В нарушение требований п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилья не зарегистрирован. От истца ответчику не поступало просьб и требований о регистрации перехода права собственности на жилой дом, не назначалось встреч в Росреестре. Между сторонами расчет не был произведен, несмотря на указание об этом в договоре. Истец не вселялся в спорный жилой дом, то есть его не принимал, не нес расходов по содержанию имущества.

Истец Садовой Н.Н. и его представитель Садовая Е.Г. в судебное заседание, о времени и месте которого были извещены надлежащим образом, не явились, направили в суд заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя не направило, ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителя, а также сведения об уважительности неявки представителя в судебное заседание, не представило.

Указанные обстоятельства, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, не являются препятствием для рассмотрения дела.

Директор ООО «Тори-Тур» Тамбовцева Е.В. в судебном заседании пояснила, что копия искового заявления получена ею от ФИО3 После получения искового заявления, она оформила доверенности для представление интересов ООО «Тори-Тур» в судебных заседаниях на имя Стоянкова А.В. и Полуниной О.Ю. Также Тамбовцева Е.В. пояснила, что спорный жилой дом является нежилым. Садовой Н.Н. и Садовая Е.Г. там никогда не жили. Денежные средства по договору купли-продажи в организацию не поступали. Кроме того, от истца в адрес ООО «Тори-Тур» не поступало предложений о регистрации договора купли-продажи данного дома и регистрации перехода права собственности на данный жилой дом.

Представитель ответчика Стоянков А.В. возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что намерения совершать сделку реально у сторон договора не было, денежные средства по договору купли-продажи не передавались, отсутствует согласие супруги Садового Н.Н. – Садовой Е.Г. на совершение сделки. Кроме того, в договоре не указан юридический адрес ООО «Тори-Тур», неверно указан КПП организации. Официального уведомления о необходимости явки в подразделения Росреестра для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на дом от истца не поступало. Земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, не обособлен, не выделен. Жилой дом расположен на землях особо охраняемых территорий, в связи с чем, данный земельный участок не может быть отчужден вместе с домом. Кроме того, договор купли-продажи жилья, заключенный до ДД.ММ.ГГГГ должен был пройти государственную регистрацию. Данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому является не заключенным. Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей по договору купли-продажи в кассу или на расчетный счет организации не поступали, о чем свидетельствует книга учета доходов и расходов ООО «Тори-Тур» за ДД.ММ.ГГГГ год.

Свидетель ФИО2 в судебном заседании пояснила, что является матерью Садового Н.Н. Ее сын и его жена Садовая Е.Г. в ДД.ММ.ГГГГ году приобрели жилой дом по адресу: <адрес>. Она помогала делать в этом доме ремонт, выносила мусор, сорвала старые обои, вынесла оттуда грязное белье. Окончить ремонт они не смогли, поскольку им препятствовали в доступе в данный жилой дом. Садовой Н.Н. и Садовая Е.Г. в данном доме не жили, поскольку в нем отсутствовали условия для проживания. Также ФИО2 пояснила, что не может точно сказать, предлагал ли Садовой Н.Н. представителю ООО «Тори-Тур» явиться в Управление Росреестра по Республике Алтай для регистрации перехода прав собственности в какое-либо определенное время.

Свидетель ФИО3 пояснил, что в момент заключения договора купли-продажи жилого дома являлся руководителем ООО «Тори-Тур». Данный договор купли-продажи является фиктивным. Договор был заключен по просьбе Садовой Е.Г., жены истца, которая поясняла, что ей нужно было успокоить родственников и представить им документы о покупке жилья. Денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, указанных в договоре купли-продажи он не получал. Каких-либо предложений о явке для регистрации договора и перехода права собственности от Садового Н.Н. в ООО «Тори-Тур» не поступало. Садовой Н.Н. был зарегистрирован по данному адресу, но фактически ни он, ни его жена там не жили. Он, как руководитель организации, фактически указанный жилой дом Садовому НН. не передавал. Впоследствии, когда был предъявлен иск о выселении Садового Н.Н., истец и его жена обратились в суд с иском о регистрации перехода права собственности на дом, в обоснование иска был представлен указанный договор купли-продажи.

Свидетель ФИО4 пояснил, что работает на территории <данные изъяты> где расположен спорный дом. Договор купли-продажи данного жилого дома является фиктивным. Об этом говорила сама Садовая Е.Г., когда приносила его ФИО3 на подпись. Необходимость его заключения она обосновывала тем, что нужно успокоить их родственников, показать им, что она и Садовой Н.Н. имеют серьезные намерения остаться в <адрес> и устроиться. Данный дом является нежилым, в нем до сих пор находится мусор. Садовые там никогда не жили. Они проживали в другом доме на территории лагеря.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, истец и его представитель Садовая Е.Г. поддержали исковые требования в полном объеме. Представитель истца Садовая Е.Г., кроме того, пояснила, что земельный участок не приобретался истцом, поскольку на момент заключения договора определить расположение жилого дома на определенном земельном участке не представлялось возможным. Кроме того, земельный участок, на котором располагались жилые дома, в том числе и спорный, находились в аренде у ответчика, арендодателем являлась <данные изъяты> В связи с указанным, договор купли-продажи был заключен только в отношении жилого дома. Согласно устной договоренности между истцом и ФИО3, являвшимся на тот момент директором ООО «Тори-Тур», земельный участок должен был быть приобретен позже, после возникновения у ответчика права собственности на него. На момент заключения договора купли-продажи, несколько жилых домов располагались на земельном участке площадью <данные изъяты>, арендуемом ответчиком у <данные изъяты> Конкретный земельный участок, выделенный для размещения и обслуживания жилого дома по адресу: <адрес>, отсутствует. Между сторонами договора было заключено устное соглашение о том, что земельный участок будет приобретен позднее, после оформления земельного участка в собственность ответчика. Также Садовая Е.Г. указала, что устно просила ФИО3 и Тамбовцеву Е.В., являвшихся руководителями ООО «Тори-Тур» о необходимости регистрации перехода права собственности на жилой дом. В спорном жилом доме они с мужем не жили, поскольку в момент приобретения в нем невозможно было жить, однако, они осуществляли уборку в данном доме, пытались привести его в порядок. ФИО1, как и кто-либо другой в данном доме, на момент заключения договора купли-продажи, не жил. Денежные средства в размере <данные изъяты> рублей за жилой дом по договору купли-продажи были переданы ФИО3 в момент подписания договора.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей и исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Аналогичные правила содержатся в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По смыслу указанной нормы материального права соответствующей частью земельного участка является та часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, поскольку выделенного (индивидуализированного) земельного участка для размещения и обслуживания спорного дома не имелось, не указание в договоре сведений о нахождении данного дома на земельном участке не может являться основанием для признания договора не заключенным.

В связи с вышеизложенным суд признает неосновательными возражения представителя ответчика Полуниной О.Ю. относительно того, что в договоре не определен его предмет – а именно, жилой дом в составе иного объекта недвижимости, либо расположенный на определенном земельном участке.

Так, в рассматриваемом договоре сведения, позволяющие определить жилой дом в качестве объекта недвижимости, а именно, его местонахождение, площадь, условный номер, под которым он был учтен как объект недвижимости, указаны, связи с чем считать несогласованным предмет договора купли-продажи жилого дома оснований не имеется.

Также необоснованны доводы представителя ответчика об отсутствии определенной сторонами цены договора в силу отсутствия в нем цены земельного участка. Поскольку в судебном заседании установлено, что земельный участок под спорным домом не принадлежит ответчику на праве собственности, он не имел возможности его продать. При этом, владение продавцом земельным участком на ином праве, в частности, на праве аренды, не предполагает обязательное соглашение между сторонами сделки условия о возмездном отчуждении прав на земельный участок, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ право покупателя на земельный участок или его часть, необходимую для размещения и обслуживания жилого дома в подобном случае возникает в силу закона.

При указанных обстоятельствах, цена земельного участка, принадлежащего продавцу на праве аренды, не подлежит обязательному включению в цену договора купли-продажи жилого дома.

Поскольку, как установлено выше, отчуждение здания в данном случае не требует обязательного отчуждения земельного участка в собственность истца, вопрос о категории земель, к которым отнесен земельный участок под домом, правового значения не имеет в силу отсутствия притязаний на приобретение права собственности на земельный участок. В связи с изложенным, суд считает доводы представителя ответчика о расположении дома на землях особо охраняемых территорий не имеющими правового значения для рассмотрения дела.

Суд также считает необоснованным довод представителей ответчика Полуниной О.Ю. и Стоянкова А.В., содержащийся в отзыве на иск, о неполучении ответчиком денежных средств, уплаченных истцом по договору купли-продажи.

Так, действующим законодательством не предусмотрено обязательное наличие расписки или иного документа, подтверждающего получение денежных средств, в случае, если указание о получении денег содержится в самом договоре купли-продажи. Кроме того, представитель ответчика ООО «Тори-Тур» ФИО3, являвшийся в момент подписания договора директором - лицом, имеющим право действовать от имени ООО «Тори-Тур» без доверенности, согласился с тем, что оплата по договору произведена в момент его подписания. Указанное согласие удостоверено подписью ФИО3 и печатью ООО «Тори-Тур» в договоре купли-продажи.

Также суд признает необоснованными доводы представителя ответчика Стоянкова А.В. об отсутствии в момент заключения договора согласия супруги Садового Н.Н. Садовой Е.Г. на заключение сделки. Наличие такого согласия обязательно в силу п. 3 ст. 37 Семейного кодекса РФ. Однако, отсутствие такого согласия, в силу абзаца второго п. 3 ст. 37 Семейного кодекса РФ, может являться основанием для признания сделки недействительной только по иску супруга, чье согласие не было получено. В ходе рассмотрения дела супруга Садового Н.Н. – Садовая Е.Г., чье согласие на совершение сделки не было получено, требований о признании сделки недействительной не предъявляла.

    Несмотря на вышеизложенное, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований Садового Н.Н. в связи со следующим.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Указанный Федеральный закон вступил в законную силу 01 марта 2013 года.

Рассматриваемый договор заключен ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, данный договор подлежит государственной регистрации.

Необходимость государственной регистрации договора купли-продажи также следует из п. 10 самого договора, из которого усматривается, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Из представленных материалов и пояснений сторон следует, что договор купли-продажи жилого дома не проходил государственную регистрацию.

Соответствующего требования о регистрации договора купли-продажи истцом не заявлено.

Оснований для выхода за пределы заявленных требований, в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд не усматривает.

Поскольку государственная регистрация договора купли-продажи дома не производилась, этот договор является незаключенным.

Незаключенный договор не порождает возникновение прав и обязанностей.

При указанных обстоятельствах, суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом в силу отсутствия оснований для такого перехода.

Кроме того, суд также учитывает, что основанием для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ является уклонение ответчика от такой регистрации.

Однако, истцом не представлено доказательств извещения стороны по договору – ООО «Тори-Тур» о необходимости явки и согласовании времени и места явки в соответствующее подразделение Управления Росреестра по Республике Алтай для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом.

Утверждения представителя истца Садовой Е.Г., данные в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ об устном уведомлении руководителей ответчика – ФИО3 и Тамбовцевой Е.В. о необходимости регистрации перехода права собственности на жилой дом объективными доказательствами в ходе рассмотрения дела подтверждены не были.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Садового Н.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью «Тори-Тур» о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай через Шебалинский районный суд Республики Алтай в месячный срок со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Федеральный судья З.Н. Раднаева