Решение по делу № 2-691/2018 ~ М-383/2018 от 12.03.2018

Дело №2-691/2018

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

29 мая 2018 года                                    г.Уфа

Демский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Зубаировой С.С.,

при секретаре Хасановой Р.Ф.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МВВ, МАА, СРФ, САМ к ВАГ, Управлению земельных и имущественных отношений администрации ГО <адрес> РБ, администрации ГО <адрес> РБ о признании прекращенным права аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора

установил:

МВВ, МАА, СРФ, САМ с учетом уточнений обратились с иском к ВАГ, Управлению земельных и имущественных отношений администрации ГО <адрес> РБ, администрации ГО <адрес> РБ, указав, что между МВВ, МАА, СРФ, САМ и ВАГ были заключены договоры купли-продажи на следующие объекты недвижимости: 1) Объект недвижимости, с кадастровым номером №, общей площадью 89,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1510 кв.м; 2) Объект недвижимости, с кадастровым номером № общей площадью 89,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1510 кв.м.

Свои обязательства по договорам купли-продажи объектов недвижимости истцы исполнили в полном объеме, что подтверждается актами приема-передачи объектов недвижимости.

Земельный участок, на котором расположены принадлежащие истцам на праве собственности объекты недвижимости, предоставлен Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа <адрес> Республики Башкортостан в аренду ВАГ, на основании договора уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы неоднократно обращались к ВАГ с требованием передать земельный участок Истцам путем заключения договора уступки прав по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, но данные требования остались ВАГ без внимания.

Истцы с учетом уточнений просят:

Признать прекращенным право аренды земельного участка у гр.ВАГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № общей площадью 1510 кв.м, заключенного между ВАГ и Управлением земельных и имущественных отношений администрации ГО <адрес> РБ.

Обязать Управление земельных и имущественных отношений администрации ГО <адрес> РБ заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1510 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с гражданами МВВ, МАА, СРФ, САМ.

Истцы МАА, СРФ, САМ, представитель ответчика администрации ГО <адрес> РБ на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Истец МВВ в судебном заседании исковые требования поддержал, просит их удовлетворить.

Представитель ответчика ВАГ по доверенности - МАР в судебном заседании исковые требования не признала, просит в их удовлетворении отказать.

Представитель ответчика Управления земельных и имущественных отношений администрации ГО <адрес> РБ ШДЮ в судебном заседании просит исковые требования по первому пункту (в части прекращения права аренды ВАГ на спорный земельный участок) удовлетворить, указывая, что в настоящее время у ВАГ имеется право аренды на весь земельный участок, на котором стоят в том числе объекты недвижимости, принадлежащие истцам. По второму пункту (в части обязания УЗИО администрации ГО <адрес> РБ заключить договора аренды с истцами) просит отказать, указав, что после прекращения права аренды ответчика ВАГ истцы вправе самостоятельно обратиться в УЗИО администрации ГО <адрес> РБ для решения вопроса о заключении с ними договора аренды земельного участка.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг между ВАГ (продавцом) и МВВ, МАА (покупателями) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по которому истцы МВВ и МАА за 3 550 000 руб. приобрели в собственность объект недвижимости, находящийся по адресу: <адрес> и состоящий из трех жилых комнат (общая площадь жилых помещений составляет 89.1 кв.м) – пункты 1.1, 1.3, 1.4 договора.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГг между ВАГ (продавцом) и СРФ, САМ (покупателями) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по которому истцы СРФ и САМ за 1 000 000 руб. приобрели в собственность объект недвижимости, находящийся по адресу: <адрес> состоящий из четырех жилых комнат (общая площадь жилых помещений составляет 89.1 кв.м) – пункты 1.1, 1.3, 1.4 договора.

Из указанных договоров следует и не оспаривается сторонами, что приобретенные истцами жилые помещения расположены на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 1510 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>.

Указанный земельный участок находится на праве аренды у ответчика ВАГ на основании договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с Управлением земельных и имущественных отношений администрации ГО <адрес> РБ.

Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ). Данный принцип получил отражение в ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которой, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Согласно ст. 35 ЗК РФ При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Аналогичные положения, закрепляющие порядок перехода прав на чужой земельный участок собственнику недвижимости, расположенной на данном участке, закреплен в ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которой, По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Учитывая приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что к покупателям жилых помещений – истцам МВВ, МАА, СРФ, САМ перешли на основании закона и права по использованию соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования.

Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о том, что у ответчика ВАГ право аренды спорного земельного участка прекратилось.

В силу ч.1 ст.46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Истцами доказательств наличия предусмотренных законом оснований для прекращения у ответчика ВАГ права аренды спорного земельного участка, не представлено.

Оснований считать, что при приобретении жилых помещений к истцам перешло право пользования всем земельным участком у суда не имеется, поскольку в силу ст.35 ЗК РФ и ст.552 ГК РФ, к истцам перешло право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой приобретенной истцами недвижимостью и необходимой для ее использования.

Ссылка истцов на предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 02.04.2016г., заключенный между ответчиком ВАГ и истцом МВВ не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований.

Ссылаясь на данный договор, истец МВВ.. указывает, что по условиям предварительного договора купли-продажи ответчик ВАГ обязалась продать жилой дом и земельный участок, и при заключении основных договоров купли-продажи между истцами и ответчиком была достигнута договоренность о том, что при переходе к истцам права собственности на объект недвижимости (жилой дом) к истцам также переходит право пользования всем земельным участком. С учетом данного условия была определена цена основных договоров.

Однако, данные доводы суд находит необоснованными и не подтвержденными доказательствами.

Представитель ответчика в судебном заседании отрицает наличие между истцами и ответчиком вышеуказанной договоренности.

Согласно заключенным между ответчиком и истцами договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, предметом данных договоров являлись объекты недвижимости (жилые помещения). Положений, содержащих условия о прекращении у ВАГ права аренды спорного земельного участка, а также иные условия относительно судьбы земельного участка, данные договора не содержат.

Более того, на момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ВАГ и истцом МВВ, истцы СРФ, САМ уже являлись собственниками жилых помещений, расположенных на спорном земельном участке на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ответчиком, в связи с чем, условия предварительного договора от 02.04.2016г об обязанности ВАГ зарегистрировать право собственности на земельный участок и передать его МВВ противоречат действующему законодательству.

Заключив впоследствии договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны (истцы МВВ и МАА. и ответчик ВАГ) изменили состав участников основного договора (включив в состав участников договора МАА) и определили условия, на которых заключен данный договор. Согласно определенных сторонами условиям договора, истцы приобрели объект недвижимости в виде жилых помещений, при этом, условий о переходе прав на земельный участок данный договор не содержит. В связи с чем, возникшие между сторонами правоотношения относительно земельного участка подлежат регулированию в соответствии с действующим законодательством, в частности, статьей ст.35 ЗК РФ и ст.552 ГК РФ.

Кроме того, из материалов дела следует, что на спорном земельном участке помимо жилых помещений, приобретенных истцами, имеется, возведенный ответчицей ВАГ объект капитального строительства – объект незавершенного строительства степенью готовности 10% с проектируемым назначением: жилой дом.

Таким образом, ответчик ВАГ, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, и при отсутствии в заключенных между истцами и ответчиком договорах купли-продажи недвижимости условий о прекращении права аренды ответчика на спорный земельный участок, также вправе использовать данный земельный участок на праве аренды.

Доводы истца МВВ о том, что ответчик зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства после подачи истцами искового заявления в период рассмотрения дела судом не свидетельствует о недействительности зарегистрированного за ответчиком права собственности на объект капитального строительства и не является основанием для удовлетворения иска.

Из пояснений представителя ответчика также следует, что ответчица не препятствует истцам в пользовании земельного участка и не возражает против изменения договора аренды путем включения в указанный договор истцов в качестве соарендаторов, также не возражает против проведения межевания земельного участка с целью закрепления за истцами и ответчиком самостоятельных земельных участков.

Однако, истцы с требованиями о внесении изменений в договор аренды путем включения их в состав арендаторов не обращались; порядок изменения договора, установленный статьей 452 ГК РФ не соблюден. Более того, из искового заявления и пояснений истцов следует, что они возражают против сохранения права аренды у ответчика ВАГ и просят обязать УЗИО администрации ГО <адрес> РБ заключить договор аренды только с истцами.

Однако, при установленных судом обстоятельствах, в силу вышеприведенных норм права, требования истцов в заявленном виде: о признании прекращенным права аренды ВАГ на спорный земельный участок и обязании Управления земельных и имущественных отношений администрации ГО <адрес> РБ заключить договор аренды на спорный земельный участок с множественностью лиц на стороне арендатора только с истцами удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ.

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований МВВ, МАА, СРФ, САМ к ВАГ, Управлению земельных и имущественных отношений администрации ГО <адрес> РБ, администрации ГО <адрес> РБ о признании прекращенным права аренды земельного участка, обязании заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Демский районный суд <адрес> РБ в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 04 июня 2018 года.

согласовано судья Зубаирова С.С.