Решение по делу № 2-1804/2013 ~ М-1036/2013 от 18.02.2013

Дело № 2-1804/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Центральный районный суд города Кемерово

В составе председательствующего Исаковой Е.И.

При секретаре Букановой С.В.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Кемерово 19 апреля 2013г.

Дело по иску Серкиной Т. Ш. к Территориальному управлению федерального агентства по управлению госимуществом по Кемеровской области, ООО «Компания ЛТК». ОАО «МДМ Банк» о признании результатов торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Серкина Т.Ш. обратилась с иском к ТУ Росимущство по КО, ООО «Компания ЛТК» о признании результатов торгов недействительными. Свои требования мотивирует тем, что решением Центрального суда г. Кемерово от 16.10.2009 года с Серкиной Т.Ш. взыскано в пользу ОАО «МДМ Банк» задолженность по кредитному договору № ### от 20.12.2006 г. в размере 1 940 834,45 руб., расходы по оплате госпошлины 13 804,20 руб., почтовые расходы в размере 455,48 руб.

Указанным решением обращено взыскание на заложенное имущество -жилое помещение - квартиру, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 42,8 кв.м., из них жилой - 27,9 кв.м., расположенную на 1-ом этаже 5-ти этажного панельного дома, находящуюся по адресу - г. Кемерово, .... Начальная продажная стоимость заложенного имущества установлена в размере 2 355 000 руб., определенную сторонами в договоре купли-продажи с использованием кредитных средств от **.**.****. Кроме того, судом истцу была предоставлена отсрочка в реализации квартиры на срок до 16.10.2010 года.

Судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному р-ну г. Кемерово Медведевой О.В. было возбуждено исполнительное производство ### по исполнительному листу № ВС ### от 19.03.2010 года. В настоящее время, поскольку имеются нарушения в ходе ведения исполнительного производства - действия судебного пристава-исполнителя истцом оспариваются в судебном порядке.

В рамках исполнительного производства были допущены ряд нарушений торгов по реализации залогового имущества - квартиры по адресу - г. Кемерово, ..., предусмотренные ст.ст.447-449 ГК РФ, выразившиеся в следующем: извещение о проведении торгов сделано менее, чем за месяц до их проведения, что послужило полным отсутствием заявок на участие в торгах; предмет торгов определен некорректно, поскольку не позволяет определенно установить имущество, предлагаемое к продаже. Так как предметом торгов является недвижимое имущество, объявление, являющееся офертой в соответствии с требованиями ст.ст. 435 и 554 ГК РФ должно содержать существенные условия договора, т.е. данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю -победителю торгов, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Извещение о торгах таких данных не содержит, что позволяло бы с определенностью установить выставленное на публичную продажу имущество. Поскольку объявление о проведении торгов противоречило действующему законодательству его нельзя признать надлежащей офертой, т.к. оно не соответствует её признакам, указанным в ст. 435 ГК РФ, признаку определённости и признаку наличия существенных условий договора.

Несоответствие подготовки и организации предстоящих торгов действующему законодательству сделало невозможным участие в них потенциальных покупателей в силу большей вероятности признания торгов недействительными и, как следствие, признания недействительным заключенного в результате торгов договора. Реальна и угроза признания сделки купли-продажи недвижимости незаключенной согласно ст. 554 ГКРФ.

Первые торги были проведены ответчиком - территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области, признание первых торгов несостоявшимися - привели правовые последствия в виде проведения повторных торгов со снижением начальной цены продажи реализуемого имущества на 25%, что нарушило права истца как должника по исполнительному производству, а она является заинтересованным лицом в том, чтобы имущество было реализовано по действительной рыночной цене. По той цене, по которой банк забрал квартиру при проведении якобы повторных торгов - она могла бы погасить самостоятельно, считает, что банк преднамеренно в результате вторых торгов по сниженной стоимости квартиры забрал её в свою собственность, а истец осталась должной по решению суда. Когда и как были проведены повторные торги, а факт их проведения нигде не отражен в рамках исполнительного производства пристава-исполнителя и несмотря на пропущенные сроки по реализации на торгах залогового имущества (а истец вообще не знала об их проведении) - пристав выносит предложение о передаче квартиры взыскателю ОАО «МДМ Банку».

Таким образом, при проведении процедуры как первичных, так и повторных торгов, что они признаны несостоявшимися, а затем передача нереализованного имущества взыскателю, указанные в ст.87 ФЗ № 229 «Об исполнительном производстве» и допущенных нарушений - должны быть признаны недействительными.

Истцом произведены неотделимые улучшения в квартире, т.к. она приобретала её в разрушенном состоянии, определив её стоимость на тот момент приобретения совместно с банком - в 2 355 000 руб., однако в настоящее время и в соответствии с тем, что истцом в квартире произведены неотделимые улучшения согласно оценки независимых экспертов ООО «Торгово-консалтинговая группа» от 07.02.2013 года стоимость залогового имущества составляет рыночную стоимость 3 900 000 руб. Банк же забрал квартиру за 1 766 250 руб. и при этом она осталась должной по кредитному договору, что нельзя признать законным и обоснованным.

До 18.01.2013 года истец являлась правообладателем жилого помещения - залоговой квартиры по адресу - г. Кемерово, ..., в настоящее время Банк намерен квартиру выставить на продажу.

На обращение истца в прокуратуру Центрального р-на г. Кемерово получен ответ от 21.01.2013 года за ###ж-2012 о том, что торги были проведены с нарушением закона и истцу рекомендовано, как заинтересованному лицу -обратиться за судебной защитой. Просит признать процедуру проведённых торгов ответчиками по реализации заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу - г. Кемерово, ... недействительными, как проведённых с нарушением правил, установленных законом по их проведению.

В последующем истец дополнила исковые требования, указав, что с Постановлением о возбуждении исполнительного производства 01.04.2010 года Серкина Т.Ш. уведомлена не была и в её адрес такого Постановления не было направлено. Данное обстоятельство было подтверждено решением ФС ...а г. Кемерово от 01.03.2013 года, что такие сведения в материалах дела отсутствуют.

Объявление, данное Территориальным управлением федерального агентства по управлению госимуществом по Кемеровской области в газете «Кузбасс» № ... года - было дано в платной газете, которую не всегда возможно приобрести, а должно было быть опубликовано в наиболее доступных СМИ (ст.90 ФЗ «Об исполнительном производстве»), Интернет, если там размещаются подобного рода объявления - не все имеют. Поэтому, являясь заинтересованным лицом - Серкина Т.Ш. не была надлежащим образом уведомлена о начале процедуры торгов, в результате чего не имела возможности присутствовать при их проведении.

Согласно ч.3 ст.58 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости) от 16.07.1998 года (с изменениями) - если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное п.2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов - проводятся повторные публичные торги, однако после первых объявленных торгах 02.03.2012 года и до объявления повторных (20.07.2012 года) прошло более 4-х месяцев, что является нарушением.

Согласно ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» - если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя - задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Серкина Т.Ш., в случае надлежащего уведомления о проводимых торгах и признания их несостоявшимися - могла при снижении цены на квартиру до передачи банку - погасить задолженность по ипотеке или выкупить квартиру по этой же цене, однако её этого права лишили.

Проведением вторых торгов (ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве») должно проводиться специализированными организациями, однако ООО «Компания ЛТК» таковой организацией не являлось и не является, что грубо нарушило процедуру торгов.

Все это позволяет признать всю процедуру проведенных торгов по ипотечной квартире по адресу - г. Кемерово, ... недействительными и возвратить стороны в первоначальное положение (л.д.107-108).

Определением суда от 08.04.2013 г. ОАО «МДМ Банк» с согласия представителя истца привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

В судебное заседание Серкина Т.Ш., извещенная надлежащим образом, не явилась.

Ее представитель Зеренкова О.П., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ТУ «Росимущство по КО» Анциферов А.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, представил письменные возражения.

Представитель ОАО «МДМ Банк» Качелина Д. В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, представила письменные возражения.

СПИ ТОСП по Центральному району г. Кемерово Медведева О.В., извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ранее представила письменные возражения.

Представитель ООО «Компания ЛТК» извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, материалы надзорного производства ###, считает требования Серкиной Т.Ш. не подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве» заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном названным Законом, с учетом особенностей, предусмотренных законом об ипотеке и Законом «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Статьей 56 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Согласно п. 1 ст. 89 Федерального закона от 02.10.207 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющим в соответствии с законодательством РФ право проводить торги по соответствующему виду имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги по продаже заложенного имущества организуется и проводятся органами, на которые в соответствии, с процессуальным законодательством РФ возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 432 от 05.06.2008 О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества, реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, функции по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений.

Согласно п. 4.5 Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным от 29.09.2009 № 278, Территориальное управление организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов.

Согласно пункту 1.2 Порядка взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, утвержденного приказом Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 25.07.2008 ###, реализацию арестованного имущества осуществляет Росимущество и привлекаемые им физические и юридические лица, отобранные им на конкурсной основе.

В соответствии с п. 2.3 Порядка взаимодействия от 25.07.2008 судебный пристав-исполнитель передает по акту приема-передачи арестованное имущество для реализации, а Росимущество (специализированные организации) принимает в течение семи рабочих дней после даты принятия решения Росимуществом.

Из п.п. 1,3 ст. 57 Закона об ипотеке следует, что публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В силу ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Из материалов дела следует, что решением Центрального районного суда г. Кемерово от 16.10.2009г. по гражданскому делу ### исковые требования «МДМ Банк» к Серкиной Т.Ш. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога удовлетворены, а именно, с Серкиной Т.Ш. в пользу ОАО «МДМ Банк» взыскана задолженность по кредитному договору ### от 20.12.2006г. в размере 1 940 834,45 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 804,20 рублей, почтовые расходы в размере 455,48 рублей, а также обращено взыскание на заложенное имущество - жилое помещение - квартиру, состоящую из двух жилых комнат, общей площадью 42,8 кв.м., из них жилой - 27,9 кв.м., расположенную на первом этаже пятиэтажного панельного дома, находящегося по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Центральный район, ..., с установлением начальной продажной цены заложенного имущества - 2 355 000 рублей (определенную сторонами в договоре купли-продажи с использованием кредитных средств от 20.12.2006г.).

Судебным приставом-исполнителем Ш. возбуждено исполнительное производство ### от 01.04.2010 г.

11.10.2011 вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника и составлен акт о наложении ареста (описи имущества)на заложенное имущество согласно исполнительного документа.

11.11.2011 г. СПИ вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.

12.01.2012 г. по Акту приема-передачи документов, характеризующих переданное на реализацию заложенное имущество, последнее было передано в Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской области.

Извещение о проведении торгов было опубликовано организатором торгов в газете «Кузбасс» ### от 03.02.2012, торги были назначены на 02.03.2012 г.

Протоколом ### от 02.03.2012 торги по продаже арестованного имущества, в связи с отсутствием заявок признаны несостоявшимися.

В целях последующего проведения вторичных торгов со стороны судебного пристава-исполнителя получено Постановление судебного пристава-исполнителя от 09.04.2012 о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15%.

27.04.2012 на основании договора от 02.04.2012 с ООО «Компания ЛТК» об оказании услуг по реализации арестованного имущества Территориальным управлением было подготовлено поручение указанному юридическому лицу на проведение повторных торгов по реализации имущества.

19.06.2012 ООО «Компания ЛТК» опубликовало в газете «Кузбасс» информационное сообщение о проведении торгов.

20.07.2012 указанные торги признаны несостоявшимися.

01.08.2012 подписан Акт приема-передачи по возврату документов по недвижимому имуществу.

09.08.2012 СПИ вынесено Предложение взыскателю нереализованного имущества.

14.08.2012 в ОСП по Центральному району г. Кемерово поступило согласие взыскателя об оставлении имущества за собой.

16.08.2012 подписан акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, а так же вынесено постановление о передачи нереализованного имущества должника взыскателю, а так же постановление о проведении государственной регистрации на взыскателя права собственности на недвижимое имущество должника.

31.08.2012 исполнительное производство окончено фактическим исполнением.

В обоснование иска Серкина Т.Ш. указывает на несоблюдение порядка проведения торгов, выразившееся в том, что извещение о порядке проведения торгов, сделано менее чем за месяц до их проведения, а также то, что предмет торгов определен некорректно, что, по мнению истца, привело к невозможности участия в торгах потенциальных покупателей.

Из материалов дела следует, что действительно опубликование о проведении первичных торгов имело место за 29 дней до их проведения.

Однако суд считает, что данное нарушение не является грубым, повлекшим нарушение прав Серкиной Т.Ш., поскольку не повлияло на результаты первичных торгов, которые признаны несостоявшимися.

Не служат основанием для удовлетворения требований довод Серкиной Т.Ш. о том, что публикация осуществлена в платной газете.

В соответствии с п. 3 ст. 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) заложенное имущество должно публиковаться в периодических изданиях, являющихся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, которым является газета «Кузбасс». Невозможность пользоваться сетью «Интернет» по каким-либо причинам, в данном случае также не является основанием для удовлетворения требований Серкиной Т.Ш. ТУ Росимущество действовало в соответствии с требованиями закона.

Ссылка Серкиной Т.Ш. на то обстоятельство, что она не была уведомлена о возбуждении исполнительного производства, не принимается судом во внимание, так как данное обстоятельство никак не повлияло на результаты торгов, которые признаны несостоявшимися.

Не принимаются во внимание доводы Серкиной Т.Ш. о том, что СПИ не уведомила ее о проведении повторных торгов и в исполнительном производстве отсутствуют сведения о проведении повторных торгов. Обязанность об извещении о проведении повторных торгов в данном случае не возлагается на СПИ.

При этом суд принимает во внимание, что Серкиной Т.Ш. до возбуждения исполнительного производства достоверно было известно о принятом решении, в том числе и об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов. Порядок продажи заложенного имущества регулируется нормами ГК РФ и специальными законами, не знание которых не может служить основанием для удовлетворения требований истца. В связи с изложенным доводы Серкиной Т.Ш. о нарушении ее прав тем, что до передачи квартиры Банку она могла выкупить ее по сниженной цене и погасить задолженность перед Банком, несостоятельны, т. к. не основаны на нормах действующего законодательства.

В соответствии с п. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Из материалов дела следует, что в информационных сообщениях о проведении как первичных, так и вторичных торгов, опубликованных в газете «Кузбасс» 03.02.2012 и 19.06.2012 соответственно, указан адрес квартиры, ее общая и жилая площадь, начальная цена продажи, кадастровый номе... данные в полной мере информировали потенциальных участников торгов о предмете выставленного к реализации недвижимого имущества. В связи с чем, доводы Серкиной Т.Ш. о некорректности определения предмета торгов в информационных сообщениях являются несостоятельными.

Доводы истца в обоснование недействительности торгов, о том, что им произведены неотделимые улучшения в квартире, в связи с чем рыночная стоимость квартиры составила 3 900 000 руб., не имеют правового значения, поскольку начальная продажная цена заложенного имущества была установлена решением Центрального районного суда г. Кемерово от 16.10.2009 г., вступившим в законную силу. Серкина Т.Ш. стоимость заложенного по договору недвижимого имущества не оспаривала.

Несостоятельны выводы истца о том, что повторные торги были проведены по цене сниженной на 25%.

В информационном сообщении о проведении повторных торгов по продаже арестованного имущества, опубликованном в газете «Кузбасс», указана начальная цена продажи лота в соответствии с постановлениями СПИ, что соответствует цене продажи имущества, определенной решением суда и после снижения цены на 15% согласно постановлению СПИ о снижении цены на 15%.

Не служат основанием для удовлетворения требований истца доводы о том, что повторные торги проведены с нарушением установленного срока. Факт нарушения установленных сроков проведения торгов за пределами двухмесячного срока, установленного ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве» подтверждается материалами дела и материалами надзорного производства ### по жалобе Серкиной Т.Ш.

Суд считает, что проведение повторных торгов с нарушением срока не повлекло нарушение прав Серкиной Т.Ш. как должника, т. к. не препятствовало ей исполнению решению суда путем погашения задолженности в более длительные сроки, чем предусмотрено ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Не нашли своего подтверждения доводы истца о том, что ООО «Компания ЛТК», проводившая повторные торги, не относится к специализированной организации. Из материалов дела следует, что ООО «Компания ЛТК» действовала в рамках договора №Д ### от 02.04.2012 г. заключенного между ТУ Росимущество и ООО «Компания ЛТК» сроком действия до 30.06.2012 г. В соответствии с п.9.4 договора договор будет считается исполненным и прекратившим свое действие после выполнения сторонами взаимных обязательств и осуществления окончательных расчетов между сторонами.

При проведении проверки по жалобе по Серкиной Т.Ш. прокуратурой Центрального района г. Кемерово также не установлено, что ООО «Компания ЛТК» не относится к специализированным организациям.

Таким образом, оснований для признания торгов недействительными в связи с нарушением процедуры проведения торгов не установлено, доказательств нарушения прав истца оспариваемыми несостоявшимися торгами не представлено.

Истцом заявлены требования о приведении сторон в первоначальное положение. Однако в соответствии с требованиями действующего законодательства такие последствия применимы в случае признания сделки (договора) недействительной. В данном случае договор не заключался. Истцом неверно выбран способ защиты своего права. Следовательно, требования истца о приведении сторон в первоначальное положение удовлетворению не подлежат.

Суд принимает решение в пределах заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 26.04.2013 ░.