Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-628/2012 ~ М-570/2012 от 03.10.2012

Дело № 2-628

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2012 года                                                                 г. Питкяранта

Питкярантский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Халецкой Ю.Г.,

при секретаре Басовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Питкярантского городского поселения к Бускиной Вере Семеновне, Ясевич Юлии Николаевне о признании договора купли-продажи ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

Администрация Питкярантского городского поселения (далее также администрация) обратилась с названным иском по тем основаниям, что 06.04.2012 года между ответчиками Бускиной В.С. и Ясевич Ю.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Администрация считает, что данной сделкой нарушены ее права и законные интересы, в обоснование указав, что 29.09.2010г. межведомственной комиссией принято решение о признании многоквартирного дома <адрес> аварийным. 12.05.2011г. Питкярантский городской суд обязал администрацию предоставить Бускиной В.С. по договору социального найма благоустроенное жилое помещение общей площадью не менее 22 кв.м., которое ей было предоставлено 11.10.2011г. по адресу: <адрес>, но в связи с тем, что в данной квартире требовалось выполнение косметического ремонта, администрация не предпринимала никаких мер по изъятию квартиры, находящейся в собственности у ответчицы Бускиной В.С. В настоящее время установлено, что Бускина В.С. продала квартиру Ясевич Ю.Н., что делает невозможным последующий снос многоквартирного дома в случае расселения всех его жителей, а также порождает у администрации новые обязательства по повторному предоставлению благоустроенного жилья новому собственнику. Ссылаясь на ст.32, ч.2 ст.15 ЖК РФ в том смысле, что предметом договора купли-продажи квартиры может быть только жилое помещение, пригодное для проживания в нем граждан, ст.ст. 166, 168, 469 ГК РФ, администрация просит признать ничтожным вышеуказанный договор купли-продажи, а также применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: обязать Бускину В.С. вернуть Ясевич Ю.Н. денежные средства в размере 359 192 рублей, а Ясевич Ю.Н. вернуть Бускиной В.С. квартиру по адресу: <адрес>

В судебном заседании, представитель истца, действующий на основании доверенности Кириллов В.А., исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Ответчица Ясевич Ю.Н. исковые требования признала, пояснила, что Бускина В.С. предложила купить у нее квартиру, она согласилась, взяла кредит в КПК «Лукошко», надеясь, что сможет обналичить государственный сертификат на материнский капитал, однако, в выдаче денег ей было отказано по той причине, что приобретенное ею жилое помещение непригодно для проживания, в настоящее время она не сможет выплатить кредит, так одна воспитывает семерых детей.

Ответчица Бускина В.С. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена.

Представитель Бускиной В.С., действующий на основании доверенности Рыбанов Э.В., исковые требования не признал, пояснил, что сделка не противоречит закону.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, считает, что иск удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании установлено, что решением Питкярантского городского суда от 12 мая 2011 года администрация Питкярантского городского поселения обязана предоставить Бускиной В.С. жилое благоустроенное помещение по договору социального найма в г. Питкяранта не менее 22 кв.м. по тем основаниям, что дом <адрес>, где проживала ответчица в квартире № 5, признан межведомственной комиссией 29.09.2010г. непригодным для проживания. Как следует из постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Питкярантскому району от 10.11.2011г., исполнительное производство о предоставлении Бускиной В.С. жилого помещения было окончено в связи с фактическим исполнением, ответчице было предоставлено жилое помещение по адресу: <адрес>

Согласно договору купли-продажи от 06.04.2012г. Бускина В.С. продала Ясевич Ю.Н. квартиру № <адрес>, принадлежащую ей на праве собственности за 359 192 рубля. Данная сделка фактически исполнена, что подтверждается актом приема-передачи квартиры, за Ясевич Ю.Н. зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03 мая 2012г. сделана запись регистрации № №.

Суд не находит оснований для признания указанной сделки недействительной.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 22 Постановления от 02.07.2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

При этом Верховный Суд РФ обращает внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно частям 1,2,3 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как указывалось выше, дом № <адрес> был признан аварийным 29.09.2010г. Из объяснений сторон установлено, что дом является многоквартирным, часть квартир находилась в муниципальной собственности, часть - в собственности граждан, в том числе у Бускиной В.С. После того, как было принято решение о признании дома аварийным администрация не принимала решение об изъятии земельного участка, а также решение об изъятии у Бускиной В.С. жилого помещения, в том числе путем выкупа; ответчица сама предъявила иск к администрации о предоставлении ей квартиры, однако, ни при рассмотрении дела, ни при фактическом предоставлении квартиры ответчице, ни впоследствии администрация не предлагала ей заключить соглашение о выкупе жилого помещения, в том числе, истец не воспользовался правовым механизмом, установленным частью 8 статьи 32 ЖК РФ, согласно которому по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Следуя указанным правовым нормам, при предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого необходимо установить рыночную стоимость обеих квартир, по общему правилу, на момент изъятия, но поскольку администрация такого решения не принимала, можно было бы исходить о стоимости квартир, находящейся в собственности у Бускиной В.С. и предоставленной ей по решению суда в момент такого предоставления, однако, данное не представляется возможным, так как в суде установлено, что с момента предоставления квартиры Бускиной В.С. прошел год, она и Ясевич Ю.Н. произвели ремонт в своих квартирах, при этом Ясевич Ю.Н. сделала проход между квартирой № 5 и квартирой № 6, в которой проживает.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Таким образом, собственник вправе по своему усмотрению своей волей и в своем интересе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Публичные образования, к каковым относится администрация, как орган местного самоуправления, подобно другим участникам гражданских правоотношений, самостоятельно осуществляют принадлежащее им право, т.е. совершают юридические и фактические действия, охватываемые возможностями, составляющими содержание этого права, в порядке и пределах, предусмотренных законом. Реализация указанных возможностей также производится ими по своему усмотрению своей волей и в своем интересе. Соответственно, бездействие самой администрации привело к сложившейся ситуации, поэтому право требования признания сделки купли-продажи квартиры недействительной по тем основаниям, что администрация вынуждена повторно предоставлять жилое помещение взамен спорного (либо выкупать его), у истца отсутствует. Кроме того, в силу части 5 статьи 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением, то есть Бускина В.С. вправе была продать спорную квартиру.

С доводом администрации о том, что данная сделка противоречит закону, так как предметом договора купли-продажи являлось жилое помещение непригодное для проживания, суд не соглашается, поскольку законом не установлено запрета на отчуждение такого имущества.

Как установлено в судебном заседании, приобретая спорную квартиру, Ясевич Ю.Н. знала, что жилое помещение непригодно для проживания, поскольку по решению Питкярантского городского суда РК от 18.08.2011г., которое до настоящего времени не исполнено, администрация обязана предоставить Ясевич Ю.Н. и ее семье жилое помещение не менее 120 кв.м. по тем же основаниям, по которым суд обязал истца предоставить квартиру Бускиной В.С., но, несмотря на это, квартиру купила. Довод Ясевич Ю.Н. о том, что она взяла в КПК «Лукошко» кредит для приобретения жилого помещения, надеясь, что сможет погасить его за счет средств материнского капитала, но в его выдаче на приобретение спорной квартиры ГУ Управления Пенсионного фонда РФ в г. Питкяранта отказало, а у нее нет средств для погашения кредита, не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), при этом требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Учитывая изложенные обстоятельства, суд считает, что с требованием о признании указанного выше договора купли-продажи недействительным может обратиться Ясевич Ю.Н., у администрации такое право отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия в течение месяца через Питкярантский городской суд Республики Карелия.

Судья                                                                                                 Ю.Г. Халецкая

Мотивированное решение вынесено 30 ноября 2012 года.

Судья                                                                                                 Ю.Г. Халецкая