Определение суда апелляционной инстанции от 12.10.2017 по делу № 02-0634/2017 от 15.11.2016

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

*** года г. Москва

Нагатинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Шамовой А.И., при секретаре Варушкине Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-634/17 по иску ***  к *** о признании незаконными действий *** по проведению приватизации нежилого помещения в пользу арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме, обязании прекратить договор аренды нежилого помещения, отказать ООО ***  в приватизации нежилого помещения, обязании оказать содействие в составлении и утверждении перечня общего имущества собственников помещений дома, включая данное нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

*** обратились в суд с иском к *** о признании незаконными действия *** по проведению приватизации в пользу Арендатора нежилого помещения I на 1 -ом этаже в 1 -ом подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: г. ***; Обязать *** прекратить Договор аренды *** г. и отказать ***  в приватизации в отношении данного помещения ***; Обязании *** оказать содействие Совету МКЖД в составлении и утверждении перечня общего имущества собственников помещений дома, включая данное помещение.

В обоснование исковых требований указали, что *** члены Совета многоквартирного дома обнаружили факт незаконного использования нежилого помещения *** подъезде многоквартирного жилого дома (МКЖД) по адресу: ***. В данном помещении обнаружена работа торговой точки по распродаже верхней одежды из кожи и меха, продавцы в подтверждение законности использования помещения предоставили Договора аренды (копия прилагается) между Арендодателем - *** - ***  Право Арендодателя на распоряжение помещением I по Договору ни чем не подтверждено, но представители арендатора соединились по телефону с Генеральным директором ***., который выразил полную готовность прибыть и подтвердить правомерность сдачи помещения в аренду. Данное помещение - бывшая колясочная, площадью 55 кв.м., входит в состав общего имущества собственников помещений на основании ст. 36 Жилищного кодекса РФ и в соответствии с Распоряжением № 01-41-1055 Префекта ЮАО г.Москвы от 28.04.2003 г., но находилось во временном пользовании ООО *** по Договору аренды *** срок которого истек 30.06.2015 г. Указанный Договор ранее был заключен ДГИ ЮАО г.Москвы, т.к. в собственности Правительства Москвы находилось более 60% помещений дома, но в настоящее время в собственности города находится всего 8,9% общей жилой площади. В соответствии с Распоряжением ДГИ г.Москвы №4049 от *** данное помещение I исключено из Перечня имущества г.Москвы, предназначенного для передачи в пользование субъектам предпринимательства, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 г. №1140.

В связи с истечением срока действия Договора аренды ***  прежние владельцы - участники ООО *** освободили помещение I от его использования по предмету Договора, под аптечный пункт. Совет ***  приступил к сбору пакета документов по формированию перечня общего имущества собственников помещений дома, включая данное помещение, для его утверждения установленным порядком и дальнейшего использования в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ на основании решения Общего собрания собственников помещений МКЖД. В ходе разбирательства по факту незаконного использования нежилого помещения I, с участием Инспектора ППС л-та полиции ***  (*** г.), и при встрече (24.02.2016 г.) с новым Генеральным директором (одним из новых владельцев - участников) ООО *** *** в присутствии Участкового уполномоченного полиции ст. л-та *** удалось выяснить следующее: письмом *** № *** от *** г. (копия прилагается) Арендодатель - ***  в нарушение ст.36 Жилищного кодекса РФ, Постановления Правительства Москвы от 16.12.2008 г. *** и Распоряжения ДГИ г.Москвы №4049 от 29.05.2013 г. без учета мнения собственников общего имущества дома не правомерно выразило согласие «считать действия Договора аренды №06-00100/08 от 12.02.2008 г. возобновленными на неопределенный срок»; по не установленной на данный период взаимосвязи 04.12.2015 г. ООО «*** » ИНН *** , ОГРН *** ) приобретено новыми владельцами *** и *** в целях не законного выкупа помещения I в собственность Общества на основании не законно возобновленного действия Договора аренды *** г. Каких-либо документов на преимущественное право выкупа помещения I на встрече не предоставлено; по представленным на обозрение документам исх. № *** г. и утверждениям Генерального директора *** в настоящее время договор по выкупу Обществом помещения I находится на подписании в Управлении приватизации городского имущества ДГИ г.Москвы и при грубом нарушении положений Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ готовится пакет документов для подачи его в Росреестр на государственную регистрацию права собственности. На  встрече 24.02.2016 г. Генеральный директор Архипов А.В. отказался предоставить даже на обозрение членам Совета дома непосредственно Договор аренды №06-00100/08 от 12.02.2008 г., дополнительные соглашения о продлении сроков его действия, договора на коммунальное обслуживание и электроснабжение данного помещения, а далее демонстративно вообще прекратил дальнейшее общение по вопросу выяснения правоотношений по помещению I. Вместе с тем, не добросовестный Арендатор нарушает грубо нарушает  основные условия формализованного Договора аренды нежилого помещения из городского имущества, т.к. самостоятельно сдает государственное имущество в аренду по своему усмотрению, на ***  г. Арендатор имел задолженность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, потребленной электроэнергии, а с *** г. договора на предоставление указанных услуг отсутствовали. Эти нарушения ООО «*** » в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ являются причинами для приостановления процедуры приватизации и последующего отказа в продаже помещения I. Совет *** с *** г. *** г. обратился в различные инстанции исполнительной власти г.Москвы от Управления Росреестра до МЭРа г.Москвы и получил ответы с пояснениями о праве обращения в суд. Совет *** считает, что действия должностных лиц *** г.Москвы по оказанию государственной услуги по возмездному отчуждению помещения I в собственность ООО «*** » нарушают права собственников помещений по использованию общего имущества дома.

Истцы *** представитель истцов и ООС «*** » – Меньшиков О.Ф., в судебное заседание явились, просили удовлетворить исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснили, что  собственники  МКД  знали о том, что помещение сдается в аренду и после завершения срока аренды намеревались продолжить владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, сроки исковой давности не пропущены, поскольку дополнительное соглашение о продлении сроков аренды помещения было заключено в 2015 году.

Истцы *** в  судебное заседание не явились, о дне и времени судебного заседания извещались судом,  о причинах неявки в суд не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика *** в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований, как необоснованных, по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, также пояснил, что истцами пропущены срок исковой давности на подачу иска, что является самостоятельным основанием для отказа в иске, а также, что *** является ненадлежащим ответчиком, поскольку право собственности спорное помещение перешло ООО «*** на основании решения Арбитражного суда Москвы по делу *** .

Представитель третьего лица  ООО «*** »  в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, пояснил, что спорное помещение не является объектом общего пользования, не имеет общедомовых коммуникаций внутри помещения, также истцами пропущены сроки исковой давности на подачу иска, о применении которых заявлено Ответчиком, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Изучив доводы иска, выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям:

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, участвующая в деле, должна доказать те обстоятельства на которых она основывает свои требования или возражения.

Судом установлено, что Истцы являются собственниками квартир в многоквартирном жилом *** Совет *** с полномочиями, определенными ст.ст.161.1, 46 и 36 ЖК РФ, сформирован на основании Федерального закона от 04.06.2011 г. №123-Ф3 на Общем собрании собственников помещений 05.04.2012 года.

Спорное нежилое помещение является нежилым помещением, общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: г. *** , этаж 1, имеет отдельный вход с улицы.

Город Москва являлся собственником нежилого Помещения, что подтверждается выпиской из ЕГРП, представленной в материалы дела.

Основанием для регистрации права собственности города Москвы на данные помещения послужили: Постановление Московской городской Думы от 20.05.1998 г. № 47.

Также согласно документам БТИ дом № 38 корп. 1 по улице Мусы Джалиля построен в 1985 году, то есть он не был построен на средства собственников квартир и спорные помещения не находятся в составе кондоминиума. Помещение всегда находилось в собственности города Москвы.

С 2001 г., на основании договора аренды № 06-00128\01 от 20.03.2001 г.  указанное помещение было передано арендатору ООО «*** » и находится с этого времени в пользовании Общества.

По запросу суда ГБУ г.Москвы МосГорБТИ ***  предоставлены копии документов (поэтажный план и экспликация) 1-го этажа на момент ввода дома в эксплуатацию, в которых спорное помещение по проекту планировалось как диспетчерская, а с момента первой инвентаризации при вводе дома в эксплуатацию было переименовано в колясочную, затем в ТБТИ внесены изменения, назначения Помещения указано – Торговое (аптека).

13.04.2016 г. ООО «Гестия-М» в Арбитражный суд г.Москвы было подано исковое заявление об урегулировании разногласий по заключению договора купли-продажи Нежилого помещения, который был удовлетворен в полном объеме Арбитражным судом г.Москвы от 03.10.2016 г. Постановлением от 18.01.2017 г. Девятого арбитражного апелляционного суда г.Москвы решение оставлено без изменения, т.е. вступило в законную силу и подлежит обязательному исполнению.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты,  коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Безусловным основанием для отнесения Помещения к общедолевой собственности необходимо, чтобы оно обладало статусом «технического помещения», поскольку только такое нежилое помещение согласно ст.36 Жилищного кодекса и ст. 290 Гражданского кодекса (а также п. 1.2. «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме») может признаваться общедолевым имуществом. Обычное нежилое помещение, не имеющее технического назначения, к общедолевому имуществу дома не относится (Определение Конституционного суда РФ от 19 мая 2009 г. N 489-0-0).

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 г.  N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

В соответствии с Законом РФ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в адрес" жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим нежилых помещений общего пользования в МКД,  как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Согласно поэтажному плану и экспликации Спорное помещение, состоит из восьми помещений, в т.ч. там имеются уборная, кладовая, тамбур.

Нежилое помещение №1, общей площадью *** кв.м., расположенное по
адресу: г.Москва, *** не относится к утвержденному
перечню объектов общего имущества и не имеет общедомовых коммуникаций
внутри помещения.

При рассмотрении дела установлено, что Спорное помещение в ТБТИ изначально было указано как диспетчерская, от общих помещений всегда было отгорожено, и имело вход через дверь. То, что Спорным помещением пользовались жильцы (собственники) дома, доказательств в суд не представлено.

Таким образом Спорное помещение изначально было обособленным, имеющим несколько помещений, отдельные коммуникации, т.е. Спорное помещение в МКД было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, всегда находилось в собственности города Москвы, поэтому суд пришел к выводу, что  право общей долевой собственности домовладельцев на Спорное помещение не возникало.

На основании изложенного, с учетом установленных по делу юридических значимых обстоятельств, суд пришел к выводу, что спорное помещение не может быть отнесено к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку оно имело и имеет самостоятельное функциональное назначение, на протяжении длительного времени функционировало, как самостоятельное, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.п.52,57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 №10/22, предъявление к зарегистрированному правообладателю иска о признании права собственности представляет собой один из способов оспаривания зарегистрированного права, предъявляемым лицами, не владеющими имуществом, применяется общий срок исковой давности в 3 года.

Исковые требования истца предъявлены по истечении указанного срока. Материалами дела установлен факт того, что истцы знали о предполагаемом нарушении своих прав как минимум с 2001 г., когда Спорное жилое помещение стало использоваться в качестве торговой точки.

Доводы Истцов о том, что сроки исковой давности не пропущены, суд полагает несостоятельными.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Поскольку судом в удовлетворении исковых требований отказано, подлежат отмене меры по обеспечению иска виде наложения запрета Департаменту имущества города Москвы на проведение процедуры приватизации имущества - нежилого ***  многоквартирного дома по адресу: г.Москва, ***  запрета совершать сделки по отчуждению указанного недвижимого имущества, приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество, и сделок с ним.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданско-процессуального кодекса  РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ *** , ***  ░ *** ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ *** ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░ «*** » ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ *** ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***  ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: ░. *** , ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░ ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░ ░.░.