Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-35351/2017 от 05.10.2017

Судья Кириенко А.С. Дело № 33 - 35351/17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 ноября 2017 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Пархоменко Г.В.

судей Губаревой А.А, Черновой Н.Ю.

при секретаре Жиленко А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску гр.И. к гр.Р., гр.С. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка, встречному иску гр.С. к гр.Р., гр.И. о признании сделки недействительной, включении имущества в наследственную массу, восстановлении срока для принятия наследства, признании права собственности в порядке наследования;

по апелляционной жалобе представителя Иванова А.С. по доверенности Савинова Р.В. на решение Белореченского районного суда Краснодарского края от 03 августа 2017 года.

Заслушав доклад судьи Пархоменко Г.В. об обстоятельствах дела, содержание решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы и возражения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иванов А.С. обратился в суд с иском к Рогову В.П, Смирновой Т.В. и просит перевести на него права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 80 000 кв. м. с местоположением по адресу: <...> по договору купли- продажи земельного участка от 14.05.2014 года, заключенному между Роговой М. И. и Роговым В. П.

В обоснование указал, что является участником общей долевой собственности, доля в праве - 202 га на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 4640000 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>». 11.01.2007 года между ним, как арендатором, и другими долевыми собственниками был заключен договор аренды данного земельного участка сроком на 10 лет. В состав арендодателей входила Рогова М.И. В п. 6.3 данного договора аренды указывалось, что арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на выкуп арендованных участков по договорной цене. Считает, что данным пунктом стороны договора предусмотрели, что при выделе земельных участков в счет земельных долей аренда выделенных арендодателями земельных участков сохраняется до истечения срока договора аренды; арендатор в пределах срока действия договора аренды сохраняет преимущественное право на выкуп земельных участков, выделенных арендодателями в счет своих земельных долей. Однако Рогова М.И. в 2014 году произвела выдел в натуре своей земельной доли. Условия аренды выделенного участка сохранялись до 18.04.2017 года. Истец продолжал обрабатывать и пользоваться, в том числе выделенным участком, а Рогова М.И. продолжала через своего представителя Рогова В.П. получать арендную плату, последний раз 24.12.2016 года. Однако условия о преимущественном праве на выкуп арендованного выделенного участка Рогова М.И. не выполнила и продала его по договору купли-продажи от 14.05.2014 года Рогову В.П. за 120 000 рублей. Полагает, что законом прямо не предусмотрено право сторон при арендных отношениях устанавливать, для арендатора преимущественное право покупки такого участка перед третьими лицами. Однако и запрета не имеется, что позволяет применить аналогию закона - нормы п. 3 ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки при заключении договора купли-продажи. Рогова М.И. не направляла ему уведомление о намерении продать выделенный земельный участок за 120 000 рублей, поэтому истец не смог воспользоваться преимущественным правом выкупа выделенного земельного участка. О выделе и совершении данной сделки Иванов А.С. узнал только 06.03.2017 года при получении выписки из ЕГРП. Считает, что трехмесячный срок для подачи настоящих требований по данным основаниям на момент подачи иска не истек.

Возражая против заявленных требований, Смирнова Т.В. подала встречное исковое заявление к Рогову В.П. и Иванову А.С, в котором просила признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 80 000 кв.м, расположенного по адресу: <...>», заключенный 14.05.2014 года между Роговой М. И. и Роговым В.П.; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации № 23-23- /07/038/2014-370 от 27.06.2014 года; включить указанный земельный участок в наследственную массу, оставшуюся после смерти Роговой М. И., умершей <...> года в г. Санкт-Петербурге; восстановить ей срок для принятия наследства, оставшегося после смерти Роговой М.И.; признать за ней право собственности в порядке наследования по завещанию на данный земельный участок.

В обоснование требований указала, что является дочерью Роговой М.И, умершей <...> года в г. Санкт- Петербурге. При жизни, т.е. 20.07.2009 года, Рогова М.И. составила на нее завещание, согласно тексту которого, все имущество, какое ко дню смерти окажется ей принадлежащим, она завещала дочери. Данное завещание не отменялось. Рогова М. И. постоянно проживала с ней в г. Санкт-Петербурге с ноября 2012 года по момент ее смерти, от нее было известно, что никакого имущества на момент смерти у нее не имелось, так как ранее она продала квартиру в г. Белореченске и денежные средства были переведены на счет Смирновой Т.В., поэтому после смерти Роговой М.И. она к нотариусу с заявлением об открытии наследства не обращалась, а фактически приняла после смерти матери ее вещи, которые находились у Смирновой Т.В. в квартире. В настоящее время, в связи с привлечением к участию в данном деле, она узнала о том, что Роговой М.И. принадлежал земельный участок сельскохозяйственного назначения, который был переоформлен на Рогова В.П. по договору купли- продажи от 14.05.2014 года. Считает, что данный договор является недействительной, ничтожной сделкой ввиду следующего. Как пояснил ей Рогов В.П., при заключении договора купли-продажи стороны сделки договорились о безвозмездной передаче земельного участка в собственность Рогова В.П., при этом денежные средства по сделке не передавались, намерений покупать земельный участок у него не было, он принял его в дар от бабушки. Как поясняла ей Рогова С.П., умершая наделила ее полномочиями заключить данную сделку и выдала на ее имя доверенность, она также уведомила ее о своих истинных намерениях. Воля бабушки выражалась в том, чтобы подарить участок своему внуку Рогову В.П. Данный факт подтверждается текстом доверенности от 31.10.2012 года, согласно которой Рогова М.И. уполномочила Рогову С.П. «управлять и распоряжаться по своему усмотрению» спорным земельным участком, а не продать его на определенных условиях. Договор заключался в форме купли-продажи из-за незнания закона, по подсказке риэлторов, составлявших текст договора. Однако денежные средства по сделке не передавались, так как договор был безвозмездным. Поскольку текстом доверенности от 31.10.2012 года не было предусмотрено право получения Роговой С.П. денежных средств по договору купли-продажи, если бы таковые были уплачены Роговым В.П., то она бы об этом знала. На момент заключения сделки Роговой М. И. было 88 лет, она не передвигалась без ее помощи. Рогова М. И. проживала с ней в г. Санкт-Петербурге с ноября 2012 года. Следовательно, находясь в г. Санкт-Петербурге, денежные средства от Рогова В.П., находящегося в г. Белореченске, она могла бы получить только безналичным путем. Однако никаких почтовых и банковских переводов в размере 120 000 рублей она не получала, что также свидетельствует о притворности сторон по сделке. Как следует из информационно-консультационной справки о среднерыночной стоимости спорного земельного участка на май 2014 года, рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляла 440 000 рублей, то есть, в 4 раза больше, чем указано в договоре купли-продажи, что также свидетельствует об отсутствии у сторон намерений заключить между собой договор купли-продажи. В настоящее время невозможно возвратить земельный участок Роговой М.И. в собственность в связи с ее смертью. Тем не менее, по завещанию и по закону она является ее единственной наследницей. Поскольку она узнала о наличии спорного земельного участка только в июне 2017 года, во время данного судебного разбирательства, она не могла своевременно обратиться к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство. Кроме того, пока договор купли-продажи земельного участка от 14.05.2014 года не признан недействительным, она не может в полной мере реализовать свои наследственные права. Считает данные причины пропуска срока для принятия наследства уважительными.

Ответчик Рогов В.П. с исковыми требованиями Иванова А.С. не согласился, встречные исковые требования Смирновой Т.В. признал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Решением Белореченского районного суда Краснодарского края от 03 августа 2017 года в удовлетворении исковых требований Иванова А.С. и встречных требований Смирновой Т.В. отказано.

В апелляционной жалобе представитель Иванова А.С. просит изменить решение в части отказа Иванову А.С. в удовлетворении исковых требований и принять в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Смирнова Т.В. и Рогов В.П. просят решение оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители Иванова А.С. просили жалобу удовлетворить, а Рогов В.П. и представитель Смирновой Т.В. просили жалобу оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения, судебная коллегия находит решение суда в части отказа в удовлетворении требований Иванова А.С. подлежащим отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что 11.01.2007 года между рядом арендодателей - собственников земельных долей и арендатором Ивановым А.С. был заключен договор аренды земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 4640000 ± 754 кв.м с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>». Данный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 15.02.2007 года. Срок его действия (п. 2.1 договора) составил 10 лет.

В соответствии с п. 6.3 вышеуказанного договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на выкуп арендованных земельных участков по договорной цене.

Как следует из списка арендодателей, подписавших данный договор аренды, под номером «88» значится гр.Р., <...> года рождения.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности серии <...> от 10.08.2005 года на момент заключения договора аренды с Ивановым А.С. Рогова М.И. имела в общей долевой собственности 80000/4640000 долей в праве на вышеуказанный земельный участок.

Из материалов регистрационного дела следует, что Рогова М.И. произвела выдел в натуре своей земельной доли, в результате чего был образован земельный участок мерою 80 000 кв.м., ему присвоен кадастровый номер <...> (л.д.156-164).

14 мая 2014 г. по договору купли-продажи Рогова М.И. в лице представителя по доверенности Роговой С.П. продала выделенный земельный участок Рогову В.П. за 120 000 руб.

Договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем Рогову В.П. выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии <...> (л.д. 142, 143).

Указывая на п. 6.3 договора аренды земельного участка от 11 января 2007 года, которым предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на выкуп арендованных участков по договорной цене, истец Иванов А.С. просил о переводе на него прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи.

При этом Иванов А.С. исходил из применения налоги закона в данных правоотношения – положений п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в обжалуемой части, суд первой инстанции указал, что согласно смыслу положений главы 16 ГК РФ преимущественное право, существующее в отношениях между участниками общей долевой собственности, обусловлено потребностью обеспечения общности долевой собственности, обусловлено потребностью обеспечения общности имущества, связывающего участников долевой собственности и что применение аналогии закона в данном случае будет противоречить существу возникших из договора аренды отношений.

С решением суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и это установлено судом первой инстанции, в соответствии с п. 6.3 вышеуказанного договора аренды арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на выкуп арендованных земельных участков по договорной цене (л.д. 10 – оборот).

Статьей 421 ГК РФ предусмотрена свобода договора.

В пункте 2 статьи 421 ГК РФ указано, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Поскольку законом прямо не запрещено заключать договоры на условиях, которые предусмотрели стороны п. 6.3 договора аренды, то заключив такое условие, не противоречащие закону, стороны обязаны их выполнять надлежащим образом в соответствии со ст. 309 ГК РФ.

Суд первой инстанции не дал надлежащей правовой оценки указанным обстоятельствам.

Не было судом учтено и то, что после выдела спорного земельного участка Роговой М.И. в натуре, арендные отношения между последней и арендатором Ивановым А.С. фактически не прекратились.

Так, Иванов А.С. продолжал пользоваться выделенным участком (не зная о его выделе), а Рогова М.И. продолжала получать арендную плату.

Факта заключения нового договора аренды между сторонами судом первой инстанции не установлено, таких доказательств не представлено и суду апелляционной инстанции.

Отсюда, исходя из условий п. 6.2. действующего договора аренды, при намерении продать свой участок Рогова М.И. обязана была предложить его первоначально к продаже Иванову А.С, а в случае получения отказа от покупки по предложенной цене, Рогова М.И. была вправе продать этот участок третьими лицами.

При этом, поскольку порядок уведомления о продаже участка не был предусмотрен сторонами, а специальный закон, регулирующий такие правоотношения отсутствует, суду необходимо было применить аналогичный порядок, установленный ст. 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако этого сделано не было.

Кроме того, не было принято во внимание и то, что никакого нарушения обеспечения общности имущества произойти не могло, поскольку долевая собственность к моменту совершения оспариваемой сделки (договор купли-продажи) прекратилась.

Помимо этого, судебная коллегия отмечает, что редакция п. 6.2 договора аренды не является условиями, подходящими под определения аренды с правом выкупа (ст. 627 ГК РФ).

Данный пункт всего лишь устанавливает обязанность арендодателя, выделившего в натуре свой участок, предложить к продаже арендатору по любой выгодной первому цене.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о пропуске Ивановым А.С. трехмесячного срока установленного п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Представленные по делу доказательства свидетельствуют о том, что о спорной сделке Иванову А.С. стало известно только после 06 марта 2017 г., когда представитель последнего получил в МФЦ выписку о зарегистрированных правах на участок, из которой следовало, что площадь участка уменьшилась на 8 га, что и составляет площадь выделенного участка, при этом в суд с настоящим иском Иванов А.С. обратился 03 мая 2017 года, т. е. в пределах установленного законом трехмесячного срока.

С учетом изложенного правовых оснований для отказа в удовлетворении заявленных Ивановым А.С. требований к Рогову В.П., Смирновой Т.В. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка, у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку все юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции установлены, но им дана неверная оценка, суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части отказа Иванову А.С. в удовлетворении исковых требований, принимает в данной части новое решение, которым исковые требования Иванова А.С. к Рогову В.П., Смирновой Т.В. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка удовлетворяет.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Белореченского районного суда Краснодарского края от 03 августа 2017 года в части отказа в удовлетворении требований гр.И. к гр.Р., гр.С. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка отменить.

В данной части принять новое решение, которым исковые требования гр.С. к гр.Р., гр.С. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка удовлетворить.

Перевести на гр.И. права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 80000 кв.м. с местоположениям по адресу: <...> по договору купли-продажи земельного участка от 14 мая 2014 года, заключенному между гр.Р. (продавец) и гр.Р. (покупатель).

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: