Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4697/2019 ~ М-4267/2019 от 25.06.2019

50RS0039-01-2019-006004-61

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)

20 августа 2019 года

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Арекаевой Е.В.

при секретаре Ольховой Е.А.,

с участием истца Мухиной З.З., представителя истца Мухиной Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4697/19 по иску Мухиной З. З. к <...> о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилого дома, -

установил:

Мухина З.З. обратилась в суд с иском, которым просит признать    предварительный договор участия в долевом строительствемногоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес>    III    очереди    строительства,    заключенный    между <...> и Мухиной З.З. <дата>, договором долевого участия в строительстве; признать за ней право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный – <адрес>), на земельном участке с кадастровым номером <номер>, в виде    трехкомнатной    <адрес> (инвентарный номер <номер>, литера А), <адрес> площадью    всех    частей    (комнат и помещений вспомогательного использования) 78,7 кв.м., положение на площадке - справа, номер на площадке – 8.

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что <дата> между ней и <...> (новое наименование Общество с ограниченной ответственностью «СтройФинанс») был заключен предварительный договор <номер> (далее- «Предварительный договор») участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства (далее –«Жилой дом»). Предметом Предварительного договора является обязательство в будущем заключить Основной договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по <адрес> с предметом основного договора: п.1.1. построить Жилой дом и передать Истцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома квартиру, имеющего следующий проектные характеристики: условный номер квартиры (строительный) 168, этаж 18, планируемая площадь жилого помещения 75,47 кв.м., положение на площадке справа, по адресу: <адрес> (далее-Объект долевого строительства). Согласно п. 2 Предварительного договора срок заключения Основного договора – не позднее <дата> Согласно п. 1.3 Предварительного договора срок передачи объекта долевого строительства – квартиры в течение 2 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию, плановый срок ввода дома в эксплуатацию – <дата> г. Согласно п.5. Предварительного договора предоплата по договору эквивалентна стоимости квартиры, которая будет указываться в Основном договоре, и составляет 3.837.650 руб., из расчета 1 кв. м. площади 50.850 руб. Денежная сумма, которая указана в договоре, истцом полностью оплачена. Указывает, что свои обязательства по договору выполнила в полном объеме. <дата> <...> и <...> заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к <...> переходят все права и обязанности по предварительному договору <номер> от <дата> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства, в частности, обязанность заключить с истцом Основной договор участия в долевом строительстве на условиях, предусмотренных предварительным договором. <дата> истец и ответчик заключили Дополнительное соглашение <номер> к Предварительному договору, где номер квартиры меняется с «<номер>» на «<номер>» без изменения расположения на этаже и площадке. В <дата> г. истец направила застройщику претензию с требованием предоставить информацию о строительстве и заключить основной договор участия в долевом строительстве. Ответа на претензию не последовало, основной договор не заключен. Ответчик не выполнил обязательство по заключению основного договора по настоящее время. Объект долевого строительства – квартира не передана истцу ответчиком по настоящее время (<адрес>).

В судебном заседании истец Мухина З.З., а также ее представитель по доверенности Мухина Ю.В. заявленные требования поддержали и просили их удовлетворить.

Ответчик - <...> о рассмотрении дела извещено, представитель в судебное заседание не явился. В связи с неявкой ответчика в судебное заседание, дело рассмотрено в порядке заочного производства.

Третьи лица- <...> Управление Росреестра по Московской области о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание представители не явились.

Суд, выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что <дата> Мухина З.З. заключила с <...> переименованное в последствии в <...> предварительный договор <номер> участия в строительстве многоэтажных жилых домов с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства, по которому стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома по адресу: <адрес> на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора( л.д.10-12).

<...>» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по указанному строительному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства <адрес> площадью 75,47 кв.м. в <адрес> на <адрес> по <адрес>, а участник долевого строительства оплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства ( л.д. 10-12).

Согласно п. 1.3 предварительного договора срок передачи Обществом объекта долевого строительства участнику долевого строительства - в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию – <дата> ( л.д.10). Согласно п. 2 предварительного договора срок заключения основного договора не позднее <дата> (л.д.11). Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что участник долевого строительства выплачивает Обществу до <дата> сумму в размере 2.690.000 рублей, до <дата> сумму в размере 1.147.650 рублей ( л.д.11).

Истец оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается платежными документами и актом сверки взаимных расчетов по предварительному договору ( л.д.15-22). Таким образом, в нарушение ФЗ РФ от 30.2.2004г. №214-ФЗ, ООО «ГарантияСтройПроект» заключило с истцом не договор участия в долевом строительстве, а предварительный договор, который фактически является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, так как содержит все существенные условия такого договора, в том числе, об обязательстве истца оплатить в рамках данного договора полную стоимость квартиры, а также полные сведения об объекте долевого строительства, гарантийный срок (5 лет) (п.1.5). При этом, форма договора была предложена истцу <...>», истец был лишен возможности заключить с ответчиком иной договор. Стоимость квартиры истица оплатила по этому же договору. Поскольку предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой истица внесла денежные средства, то она, как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения    Мухиной З.З. с ответчиком распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В связи с этим, не имеет правового значения то обстоятельство, что по условиям предварительного договора истек срок для передачи Обществом объекта долевого строительства. В нарушение условий заключенного между сторонами договора, объект долевого строительства истцу в предусмотренный договором срок- в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию- 2 квартал 2014 года ( л.д.11) не был передан.

<дата> между <...> и Мухиной З.З. было подписано соглашение о переводе долга, согласно которому новый должник – <...> принимает на себя все обязательства по исполнению предварительного договора <номер>, в том числе, по заключению основного договора участия в долевом строительстве и передаче жилого помещения Мухиной З.З. ( л.д.13).

<дата> между Мухиной З.З. и <...> подписано дополнительное соглашение к предварительному договору <номер>, уточняющее строительный адрес квартиры (л.д. 14).

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что предметом указанного предварительного договора является конкретная квартира, за строительство которой Мухина З.З. внесла денежные средства в размере ее стоимости.

При таких обстоятельствах, следует руководствоваться разъяснениями, данными в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах следует удовлетворить требования истца о признании предварительного договора <номер> участия в долевом строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства, заключенного <дата> Мухиной З.З., договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в порядке, установленном    Федеральным Законом от 30.12.2004г №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Одновременно истцом заявлены требования о признании за    Мухиной З.З. права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный – <адрес>), на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде трехкомнатной <адрес> (инвентарный <номер>, литера А), <адрес>, площадью    всех    частей    (комнат и помещений вспомогательного использования) 78,7 кв.м., положение на площадке - справа, номер на площадке – <адрес>.

        Разрешая данное требование, суд исходит из следующих требований закона. Согласно ст.4 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить за обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.30 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости », следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе первого, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию- в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данными Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10ГК РФ, а способы защиты в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственность на недвижимость(ст. 12 ГК РФ)

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку исходя из положений ст.ст. 309,310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Мухина З.З. вложила денежные средства в строительство квартиры и имеет право на получение ее в собственность.

Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на спорное имущество, не имеется.

Доказательств тому, что в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права ответчика, суду не предоставлено.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение <...> от <дата>, согласно которому степень готовности жилого комплекса составляет 93.99%, на объекте незавершенного строительства выполнены основные строительно-монтажные работы (возведены фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, кровля, ограждающие конструкции и т.д.), тепловой конур закрыт, дом как единое целое- создан, рассматриваемая квартира имеет свой уникальный номер, характеристики, месторасположение. Рассматриваемая квартира создана и существует как отдельно изолированное помещение, имеющее окна, дверные проемы и стены (перегородки) (л.д. 82-120).

        На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.

                    Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковое требование Мухиной З. З. удовлетворить.

Признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома от <дата>, заключенный между <...> и Мухиной З. З., договором участия в долевом строительстве.

Признать за Мухиной З. З. право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный – <адрес>), на земельном участке с кадастровым номером <номер>, в виде    трехкомнатной    <адрес> (инвентарный <номер>, литера А), <адрес>, площадью    всех    частей    (комнат и помещений вспомогательного использования) 78,7 кв.м., положение на площадке - справа, номер на площадке – <адрес>.

Данное решение является основанием для Управления Росреестра по Московской области регистрации права собственности Мухиной З. З. на указанную долю в незавершенном строительством объекте недвижимости.

Взыскать с ООО «Технострой» в доход государства государственную пошлину в размере 27.388 руб. 25 коп.

Заочное решение может быть пересмотрено Раменским городским судом по заявлению, поданному ответчиком в 7-дневный срок со дня получения копии решения суда или обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 23 августа 2019 года.