Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3644/2020 ~ М-2839/2020 от 12.05.2020

Дело №2-3644/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2020 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Горбаконенко А.В.,

при секретаре Толостобовой А.В.,

с участием представителя истца Лебедевой Л.В.,

ответчика Пановой С.Д.,

представителя ответчика Тюмнюк Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черникова С. Н. к Пановой С. Д. о расторжении договора купли-продажи квартиры 20 августа 2018 года, прекращении права собственности Пановой С.Д. на квартиру, возвращении квартиры Черникову С.Н., взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что между ним (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского (семейного) капитала от 20 августа 2018 года, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру с КН ***, расположенную по адресу: ***, общей площадью 32,8 кв.м.

Согласно п. 3 договора купли-продажи от 20.08.2018 года, указанная квартира продана за 920 000 рублей, из которых 225 000 были уплачены покупателем и получены продавцом в момент заключения договора купли-продажи, 408 026 рублей должны быть перечислены продавцу не позднее трех месяцев с момента заключения договора за счет средств дополнительных мер государственной поддержки (государственного сертификата МК-4 № 0934260 от 24.02.2012 г.) в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий от 12.12.2007 года № 8662 на р/с № *** в отделение № 8636 Сбербанка России г. Благовещенск ИНН 7707083893 БИК 040813608, кор.сч. ***, оставшиеся 286 974 рубля должны быть уплачены покупателем не позднее 20.08.2021 года в равных долях ежемесячно не менее 8 000 рублей на указанный расчетных счет продавца или передачей ему наличных средств.

Задолженность по оплате за квартиру на момент подачи иска составила 525 00 рублей, при этом средства материнского капитала не поступили в качестве оплаты по договору.

26 марта 2020 года ответчиком Пановой С.Д. была получена претензия, на которую истец не получил ответа на день подачи искового заявления.

Просит суд:

- расторгнуть договор купли-продажи от 20 августа 2018 г., заключенный между Черниковым С. Н. и Пановой С. Д., в отношении квартиры, с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: *** общей площадью 32,8 кв. м.

- прекратить право собственности Пановой С. Д. на квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: *** общей площадью 32,8 кв. м.

- возвратить квартиру с кадастровым номером ***, расположенную по адресу: *** общей площадью 32,8 кв. м. в собственность Черникова С. Н.

- взыскать с Пановой С. Д. в пользу Черникова С. Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 400 рублей.

Истец Черников С.Н. извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Суд, руководствуясь чч.3 ст. 167 ГПК РФ, определил: рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, привел доводы, аналогичные изложенным в иске. Указал, что ответчиком нарушены существенные условия договора в части оплаты стоимости квартиры. В 2015 году дом признан аварийным.

Ответчик Панова С.Д. и ее представитель в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, в обоснование своих возражений указав, что приобретенная квартира по адресу: ***, согласно уведомлению Государственного учреждения - Управления Пенсионного фонда РФ в г. Благовещенске от 28.09.2018 года № 2138 не пригодна для постоянного проживания и, соответственно, не является жилым помещением, так как состоит в реестре аварийного жилищного фонда Амурской области. УПФР отказано в предоставлении денежных средства за счет средств материнского (семейного) капитала на покупку указанного недвижимого имущества в сумме 408 026 руб.

По состоянию на 05 июля 2020 года числится задолженность по указанному договору всего в сумме 99 000 рублей, то есть, несмотря на отказ в выплате семейного капитала, расчет за квартиру производился. Согласно условиям договора с 20 августа 2020 до 20 августа 2021 год покупателю необходимо оплатить продавцу 126 974 руб., по факту по состоянию на 28 июля 2020 остаток долга составляет 99 000 руб. (долг погашен досрочно в сумме 27 974 руб.).

Несвоевременная оплата 408 026 руб. - за счет средств материнского (семейного) капитала - осуществлена по вине самого продавца, так как до заключения договора купли-продажи он не поставил в известность о том, что приобретаемая квартира является аварийной и не пригодна для постоянного проживания, при этом истцу достоверно было известно, что данная квартира приобретается именно за счет средств материнского (семейного) капитала. Допустимых доказательств тому, что продавцом сообщалось об аварийности дома, истцом не представлено. Продавец должен был знать, что денежные средства со средств материнского (семейного) капитала не могут быть направлены на приобретение непригодного для проживания жилья.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В силу п.1 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

По смыслу п. 1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (ч. 1 ст. 485 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Из положений ст. 451 ГК РФ следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 20 августа 2018 года между Черниковой О.А., действующей по доверенности от Черникова С. Н. (продавец), и Пановой С.Д. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: ***, общей площадью 32,8 кв.м., с кадастровым номером: ***.

Согласно п. 3 договора, указанная квартира продана за 920 000 рублей, из которых 225 000 были уплачены покупателем и получены продавцом в момент заключения договора купли-продажи, 408 026 рублей должны быть перечислены продавцу не позднее трех месяцев с момента заключения договора за счет средств дополнительных мер государственной поддержки (государственного сертификата МК-4 № 0934260 от 24.02.2012 г.) в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий от 12.12.2007 года № 8662 на р/с № *** в отделение № 8636 Сбербанка России г. Благовещенск ИНН 7707083893 БИК 040813608, кор.сч. ***, оставшиеся 286 974 рубля должны быть уплачены покупателем не позднее 20 августа 2021 года в равных долях ежемесячно не менее 8 000 рублей на указанный расчетных счет продавца или передачей ему наличных средств.

Стороны определи, что оплата по договору должна быть произведена частями в оговоренные сроки. Перечисление денежных посредством использования средств материнского (семейного) капитала должно было быть осуществлено покупателем не позднее 20 ноября 2018 года.

В соответствии с п.5 договора купли-продажи «продавец передал, а покупатель принял квартиру без акта приема-передачи. Указанная квартира передается без задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг».

28 августа 2018 года договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области с обременением «ипотека в силу закона».

Согласно позиции истца с момента заключения договора купли-продажи квартиры и по дату подачи искового заявления покупателем не исполняется обязанность по перечислению денежных средств в размере 408 026 рублей. Ответчиком произведена часть оплаты в размере 225 000 в день подписания договора и осуществляются ежемесячные выплаты от суммы 286 974 рубля, срок погашения которых определен до 20 августа 2021 года. Истец неоднократно посредством использования телефонной связи требовал от ответчика осуществить оплату денежных средств в размере 408 026 рублей. Неоплата этой суммы является, по мнению истца, значительным нарушением условий договора купли-продажи квартиры.

26 марта 2020 года в адрес ответчика Пановой С.Д. направлена претензия с предложением о расторжении договора купли-продажи квартиры по причине существенного нарушения условий договора, выразившемся в непредставлении в адрес продавца оплаты по договору в обозначенные сроки и указанном размере, с 01 апреля 2020 года.

30 марта 2020 года ответчиком Пановой С.Д. в адрес истца направлен ответ, согласно которому предложение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 20 августа 2020 года отклонено в связи с отказом Управления пенсионного фонда РФ в перечислении денежных средств на оплату за счет дополнительных мер государственной поддержки (государственного сертификата МК-4 № 0934260 от 24.02.2012 г.) по причине нахождения приобретенной квартиры в реестре аварийного жилищного фонда согласно письму от 25.09.2018 года.

Также Панова С.Д. в своем ответе ссылается на факт неуведомления продавцом покупателя об аварийности приобретаемого жилья. Ею не исполнено в установленный трехмесячный срок обязательство по оплате стоимости квартиры в размере 408 026 рублей счет средств дополнительных мер государственной поддержки (государственного сертификата МК-4 № 0934260 от 24.02.2012 года в связи с обстоятельствами, не зависящими от ее действий.

Из представленных материалов регистрационного дела в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***, усматривается, что в Управление Федеральной службы по Амурской области обратились Черникова О.А., действующей по доверенности от Черникова С. Н., и Панова С.Д. с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи квартиры от 20 августа 2018 года. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в реестре Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорное жилое помещение состоялась 28 августа 2018 года, номера регистрации ***-28/001/2018-2, ***-28/001/2018-3.

Судом исследовалась выписка ПАО «Сбербанк» за период с 31 декабря 2019 года по 23 июля 2020 года, из которой следует, что в период после совершения сделки, на счет Черниковой О.А. поступали денежные средства от ответчика, в суммах более 8000 рублей, что говорит о добросовестности ответчика в осуществлении выплат по договору. Расчет в этих суммах именно по договору истцом не оспаривается.

Также судом исследовались расписки о получении денежных средств представителем истца по доверенности Черниковой О.А. от ответчика на сумму 339000 рублей.

Как следует из копии уведомления Государственного учреждения - Управления Пенсионного фонда РФ в г. Благовещенске от 28.09.2018 года № 2138, данная квартира не пригодна для постоянного проживания и соответственно не является жилым помещением, так как состоит в реестре аварийного жилищного фонда Амурской области. УПФР отказано в предоставлении ответчику денежных средства за счет средств материнского (семейного) капитала на покупку указанного недвижимого имущества в сумме 408 026 руб.

Об отнесении дома к авариному фонду истец при заключении договора ответчика не уведомил, хотя знал об этом, то есть понимал возможность высокой степени риска неплатежей в части суммы за счет средств материнского (семейного) капитала в размере 408 026 руб., то есть действовал недобросовестно, что в силу ст. 10 ГК РФ влечет отказ в защите принадлежащего ему права.

Оставшаяся сумма долга в размере 99 000 рублей может быть выплачена ответчиком до 20 августа 2021 года, то есть в пределах срока, оговоренного условиями договора.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По смыслу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Оспариваемый договор купли-продажи содержит в себе все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договора, доказательств обратного истцом не представлено.

Судом установлено, что в результате указанной сделки, правовые последствия в виде государственной регистрации перехода права собственности, соответствующие договору купли-продажи, вселения ответчика и членов ее семьи в спорное жилое помещение наступили.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости", статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.

Истец не лишен права и возможности предъявления к ответчику требований о взыскании неполученных по сделке денежных средств и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

При таких обстоятельствах предусмотренных ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Черникову С. Н. в удовлетворении исковых требований к Пановой С. Д. о расторжении договора от 20 августа 2018 года купли-продажи квартиры *** по ул. *** г.Благовещенска, прекращении права собственности Пановой С.Д. на эту квартиру, возвращении квартиры Черникову С.Н., взыскании судебных расходов в сумме 12 40 рублей.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято 05 августа 2020 г. А.В. Горбаконенко