Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-30520/2021 от 12.08.2021

Судья – Дидик О.А. Дело <№...> (<№...>)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 сентября 2021 года    г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего    Сибятулловой Л.В.,

судей    Таран А.О., Волошиной С.Г.,

по докладу судьи    Таран А.О.,

при ведении протокола помощником судьи    Щербиной Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маслеева А.В. и Турковой Н.К. к Федоткиной А.Б. о понуждении к заключению основного договора и взыскании денежных средств, и по встречному иску Федоткиной А.Б. к Маслееву А.В. и Турковой Н.К. о расторжении предварительного договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе Маслеева А.В. и Турковой Н.К. на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 июня 2021 года,

заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Маслеев А.В. и Туркова Н.К. обратились в суд с иском к Федоткиной А.Б. о понуждении к заключению основного договора и взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований указано, что ответчику на праве собственности принадлежат земельный участок с кадастровым номером <№...> и жилой дом с кадастровым номером <№...>, расположенные по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>. 24 октября 2020 года между истцами и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, однако в настоящее время ответчик уклоняется от заключения основного договора.

Истцы настаивали на понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, а также на взыскании с ответчика в пользу каждого из них штрафных санкций по 415 000 рублей.

Федоткина А.Б. обратилась со встречным иском о расторжении указанного предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости, указав, что Маслеев А.В. и Туркова Н.К. уклонились от заключения основного договора, настаивая при этом на изменении существенных условий, указанных в предварительном договоре.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 июня 2021 года Маслееву А.В. и Турковой Н.К. отказано в удовлетворении иска к Федоткиной А.Б. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании денежных средств.

Расторгнут предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№...> и жилого дома с кадастровым номером <№...>, расположенных по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, заключенный <Дата ...> между Федоткиной А.Б., с одной стороны, и Маслеевым А.В. и Турковой Н.К., с другой стороны.

Взыскано с Федоткиной А.Б. в пользу Маслеева А.В. и Турковой Н.К. по 2 000 000 (по два миллиона рублей) в пользу каждого.

В апелляционной жалобе Маслеева А.В. и Турков Н.К. просят решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении их исковых требований.

Маслеев А.В. в суде апелляционной инстанции просил решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований, заявленных Маслеевым А.В. и Турковой Н.К.

Представитель Федоткиной А.Б. адвокат Кардава Б.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, суду о причинах неявки не сообщили. От Турковой Н.К. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Судебная коллегия, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, признав причины их неявки неуважительными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия оснований для отмены или изменения решения суда не находит.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований или возражений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Маслеева А.В. и Турковой Н.К., суд первой инстанции указал, что в подтверждение их законности и обоснованности истцы не представили суду доказательств, которые бы в своей совокупности могли быть положены в основу их удовлетворения.

Из материалов дела видно, что Федоткина А.Б. является титульным собственником объектов недвижимости, а именно: земельного участка, площадью 343 кв.м, расположенного в <Адрес...>, при жилом доме <№...> и жилого дома, общей площадью 159,1 кв.м, расположенного на указанном земельном участке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

24 октября 2020 года Федоткина А.Б. заключила предварительный договор с истцами по делу об отчуждении данного земельного участка и жилого дома, в котором указан срок, по истечении которого должно быть зарегистрировано право прекращения и возникновения права собственности на названные два объекта недвижимости.

При этом п. 1.8 указанного договора сторонами было предусмотрено, что в срок до 25 апреля 2021 года между ними должен быть заключен основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости.

В указанный срок основной договор между сторонами не был заключен.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, само по себе обращение истцов по первоначальному иску в суд с настоящим иском основано на данной норме закона.

Отказывая в удовлетворении первоначальных требований истцов, суд указал на содержание предварительного договора купли-продажи, в соответствии с п. 1.1 которого Федоткина А.Б. взяла на себя обязательство продать Маслееву А.В. и Турковой Н.К. в общую долевую собственность, по ? доле каждому, вышеуказанные земельный участок и жилой дом.

Покупатели по данному предварительному договору купли-продажи - Маслеев А.В. и Туркова Н.К. обязались принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора данное недвижимое имущество.

Согласно п.2.2. вышеуказанного договора стороны пришли к соглашению о том, что цена указанного в п. 1.1. договора от 24 октября 2020 года составляет 8 300 000,00 рублей, из них стоимость жилого дома составляет 5 000 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 3 300 000 рублей. Цена недвижимого имущества является окончательной и изменению сторонами не подлежит.

При этом, одновременно с заключением указанного предварительного договора, между сторонами было заключено дополнительное соглашение (л.д. 18).

Однако, в данном дополнительном соглашении не имеется указаний и положений о том, что истцы должны оплатить из общей стоимости приобретаемых объектов недвижимости какую-либо денежную сумму за исполнение продавцом указанных в данном соглашении обязательств, в том числе, и за перераспределение земельного участка и увеличение его площади за счет муниципальных земель.

Как указано выше, по условиям предварительного договора купли-продажи цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 8 млн. 300 тыс. рублей, при этом в договоре также указано, что цена недвижимого имущества является окончательной и изменению сторонами не подлежит, причем никаким образом не оговаривая стоимость каких-либо работ, какие должна была выполнить собственник данных объектов недвижимости, в том числе, и увеличить путем перераспределения площадь земельного участка.

Судом первой инстанции также установлено, что 20 октября 2020 года Федоткина А.Б. получила от покупателей задаток в счет оплаты приобретаемого у нее недвижимого имущества в сумме 500 000 рублей, о чем ею была составлена расписка.

24 октября 2020 года перед подписанием вышеуказанного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с п.2.2.3. договора ответчиками по данному встречному иску были переданы Федоткиной А.Б. денежные средства в сумме 3 500 000 рублей, о чем также была составлена соответствующая расписка (л.д. 22).

19 февраля 2021 года Федоткиной А.Б. было получено от Маслеева А.В. и Турковой Н.К. предложение о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества с приложением проекта данного договора.

Однако в данном проекте имеются многочисленные отступления от существенных условий предварительного договора купли-продажи, заключенного 24 октября 2020 года.

Так, в п. 1.3. проекта основного договора указано, что стороны пришли к соглашению о том, что цена указанного в п. 1 настоящего договора недвижимого имущества составляет 7 300 000 рублей, из них стоимость жилого дома составляет 4 000 000 рублей, а стоимость земельного участка составляет 3 300 000 рублей. Цена фиксирована и индексации не подлежит.

Передача отчуждаемого жилого дома и земельного участка продавцом и принятие их покупателями производится после подписания настоящего договора (л.д. 110).

Кроме того, в п.2.2. проекта договора, составленного Маслеевым А.В. и Турковой Н.К., указано, что сумму в размере 3 300 000 рублей покупатели оплачивают продавцу после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Однако, как указано, в п.2.2. предварительного договора купли-продажи от 24 октября 2020 года, цена продаваемого имущества составляет 8 300 000 рублей, из них 5 000 000 рублей - стоимость жилого дома, а 3 300 000 рублей - стоимость земельного участка.

В данном пункте предварительного договора также содержится указание на то, что цена продаваемого имущества, указанная в этом договоре, является фиксированной и не подлежащей пересмотру сторонами договора.

Федоткину А.Б., как титульного собственника недвижимого имущества, также не устроило предложение Маслеева А.В. и Турковой Н.К. об окончательном расчете за приобретаемое ими недвижимое имущество: лишь после регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра.

В ответ на вышеуказанную претензию Маслеева А.В. и Турковой Н.К. 16 марта 2021 года Федоткиной А.Б. в адрес ответчиков была направлена претензия, в которой изложены все причины, по которым она не согласна заключить основной договор купли-продажи в варианте, подготовленном истцами по первоначальному иску ( л.д. 114).

В связи с изложенным Федоткиной А.Б. было предложено Маслееву А.В. и Турковой Н.К. в срок до пяти рабочих дней с момента получения ими данной претензии подписать направленный в их адрес проект основного договора купли-продажи, подготовленный продавцом (л.д. 116).

В указанном проекте основного договора купли-продажи предлагалось вернуться к цене 8 300 000 рублей, предусмотренной предварительным договором купли-продажи от 24 октября 2020 года, а также зафиксировать договоренность, что оставшиеся невыплаченными денежные средства в размере 4 300 000 рублей, должны быть ей переданы до подписания основного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Судебная коллегия полагает, что уменьшение цены договора на один миллион рублей, допущенное ответчиками по встречному иску в их варианте основного договора купли-продажи, а также полная выплата выкупной стоимости недвижимого имущества лишь после государственной регистрации перехода права собственности на продаваемое имущество, противоречит достигнутым договоренностям и условиям предварительного договора.

Кроме того, судебная коллегия полагает, что при разрешении спора суд первой инстанции правомерно сослался на положения ч. 6 ст. 429 ГК РФ, в соответствии с которыми обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Так, согласно п. 1.8. предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 октября 2020 года срок его действия был определен до 25 апреля 2021 года.

При этом, основной договор купли-продажи так и не был заключен по вине покупателей Маслеева А.В. и Турковой Н.К., которые намеревались изменить существенные условия предварительного договора от 24 октября 2021 года.

В связи с тем, что исходя из положений ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства Федоткиной А.Б., предусмотренные предварительным договором от 24 октября 2020 года, прекращены, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор подлежит расторжению, и исковые требования Федоткиной А.Б. в этой части - удовлетворению.

При этом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с Федоткиной А.Б. подлежат взысканию денежные средства, полученные от истцов, то есть 4 миллиона рублей: по два миллиона рублей в пользу каждого из истцов по первоначальному иску, поскольку в обратном случае с ее стороны будет иметь место неосновательное обогащение.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Федоткина А.Б. была обязана заключить с Маслеевым А.В. и Турковой Н.К. основной договор на условиях, ими предложенных, не основаны на законе.

Доказательствам, собранным по делу в установленном законом порядке, дана оценка судом первой инстанции, оснований не согласиться с которой не имеется.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку собранных по делу доказательств. Положенные в обоснование выводов суда доказательства являются допустимыми и получили надлежащую правовую оценку.

Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Маслеева А.В. и Турковой Н.К. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:                  Л.В. Сибятуллова

Судьи:                              А.О. Таран

                                  С.Г. Волошина