Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4007/2011 ~ М-3615/2011 от 19.04.2011

               Дело № 2 -4007/11

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

***                                                                              г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Исаченко М.В.,

При секретаре Терзи Д.Л.,

С участием представителя истца Колосова М.А. - Поправка Т.А., представителя ответчика администрации г. Благовещенска Гараниной В.Г.,

Рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Колосова Максим Анатольевича к администрации г. Благовещенска, Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска об оспаривании ненормативного правового акта, признании права аренды на земельный участок,

у с т а н о в и л:

Колосов М.А. обратился в суд с данным исковым заявлением к администрации г. Благовещенска, Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска. В обоснование заявленных требований указал, что *** мэром г. Благовещенска было принято постановление *** «О предоставлении в пользование на условиях аренды земельных участков по *** в квартале *** для строительства индивидуальных жилых домов ФИО1 и Колосову М.А. На основании указанного Постановления администрацией г.Благовещенска подписан договор *** о предоставлении участков в пользование на условиях аренды, истцу в аренду был передан земельный участок площадью 936 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома. Договор был заключен сроком на три года. В *** г. истец начал подготовку к строительству, закупил материал и произвел работы по строительству фундамента. В виду финансовых затруднений закончить строительство не удалось. С момента подписания договора аренды истец производил оплату за пользование земельным участком, что подтверждается квитанциями об оплате арендной платы. В *** г. истец с целью возобновления строительства обратился в администрацию г. Благовещенска за изготовлением кадастрового плана земельного участка и выполнения землеустроительных работ. Администрация в ***. согласовала межевой план и обратилась в уполномоченные орган для осуществления учета изменений объекта недвижимости - земельного участка. *** кадастровый паспорт на земельный участок был получен. Участку присвоен кадастровый номер ***, разрешенное использование определено «строительство индивидуального жилого дома», площадь - 944 кв.м. Истец обратился в администрацию г. Благовещенска с заявлением о продлении договора аренды и получил отказ в связи с тем, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован, не заключен. Истец просил внести изменения в Постановление мэра от *** *** в части изменения срока аренды, но также получил отказ, выраженный в письме от *** ***. На заявление о продление договора аренды земельного участка, на котором находится объект незавершенный строительством, обращенное в КУМИ г. Благовещенска от *** также получен отказ от *** *** по тем же основаниям отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка, свидетельствующее о его незаключенности. Из письма администрации г. Благовещенска от *** *** истец узнал о том, что *** во исполнение действующего законодательства администрацией г. Благовещенска было подготовлено постановление от *** *** «О признании утратившим силу постановления мэра г. Благовещенска от *** ***». Полагает постановление незаконным в виду того, что на земельном участке, предоставленном ему расположен объект незавершенный строительством - жилой дом, который он намеревается достроить, однако данный акт лишает его такой возможности. Отсутствие договора аренды на земельный участок, ранее предоставленный истцу для строительства индивидуального жилого дома, приводит к невозможности зарегистрировать право на объект незавершенного строительства, равно как и закончить строительство жилого дома. Вместе с тем, вывод администрации и Комитета по управлению муниципальным имуществом о незаключенности договора аренды считает необоснованным в виду того, что на момент возникновения правоотношений, государственная регистрация договоров аренды земельных участков в учреждениях юстиции не производилась. Кроме этого, согласно текста самого договора аренды (пункт 2.3.) данный договор уже был зарегистрирован в учреждении юстиции, что ввело истца в заблуждение по поводу необходимости обращения в учреждения юстиции о его регистрации. В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества имеет исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность или аренду. Построив за свой счет на земельном участке, отведенном для целей строительства объект (незавершенный строительством жилой дом), истец вправе претендовать на заключение (продление) с ним договора аренды. На сегодняшний день никто не оспаривает право истца на объект незавершенный строительством, однако построить жилой дом у него нет возможности в связи с вышеуказанным. Вкладывать огромные финансовые средства в объект, судьба которого непонятна, истец полагает неразумным. Просит признать Постановление администрации г. Благовещенска от *** *** «О признании утратившим силу постановления мэра г. Благовещенска от *** ***» - незаконным. Признать право пользования земельным участком с кадастровым номером *** из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием «строительство индивидуального жилого дома» площадью 944 кв.м. на условиях аренды. В ходе производства по делу истец уточнил п. 1 заявленных требований, просил суд признать Постановление администрации г. Благовещенска от *** *** «О признании утратившим силу постановления мэра г. Благовещенска от *** ***» - незаконным в отношении Колосова М.А.

В судебном заседании представитель истца настаивал на заявленных требованиях, указал, что с момента подписания договора аренды истец производил оплату за пользование земельным участком, что подтверждается соответствующими квитанциями.

Представитель ответчика администрации г. Благовещенска не согласилась с заявленными требованиями, указала, что исходя из смысла ст. 256 ГПК РФ заявление об оспаривании действия либо бездействия органа местного самоуправления может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав и свобод. Оспариваемое постановление администрации г. Благовещенска *** было принято *** Таким образом, срок для обжалования постановления администрации г. Благовещенска от *** *** истек в *** года. На основании изложенного, администрация г.Благовещенска считает, что истцом пропущен установленный гражданским процессуальным законодательством срок исковой давности, что исключает удовлетворение заявленных требований. Согласно ст.25 Земельного кодекса РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно ст. 4 Федерального закона от *** N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды от *** *** заключен между администрацией г. Благовещенска и Колосовым М.А. сроком на три года с *** по *** - п. 3.1 договора от *** ***. В договоре аренды земельного участка оговорено особое условие - зарегистрировать указанный договор в учреждении юстиции п. 2.3 договора от *** ***. Однако, в нарушение п. 2.3. договор аренды от *** *** в уполномоченных органах регистрацию не проходил. Ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Учитывая, что договор аренды от *** *** не был в установленном порядке зарегистрирован, данный договор считается незаключенным. Ссылка истца на ст. 36 ЗК РФ является несостоятельной по следующим основаниям. В силу ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим ЗК РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Как утверждает истец, на земельном участке с кадастровым номером *** находится объект незавершенного строительства (процент готовности - 2%). Вместе с тем, ст. 36 ЗК РФ не содержит нормы, устанавливающей возможность приобретения прав на земельный участок под объектом незавершенного строительства. Право собственности Колосова М.А. на данный объект не зарегистрировано. Следовательно, оснований для применения к указанным правоотношениям ст. 36 ЗК РФ не имеется. В договоре аренды от *** *** определены предмет и цель аренды. Согласно п. 1.3 названного договора земельный участок площадью 936 кв.м. предоставляется для строительства индивидуального жилого дома. Однако, по результатам обследования земельного участка, расположенного в квартале ***, предоставленного постановлением мэра г.Благовещенска от *** *** Колосову М.А. для строительства индивидуального жилого дома, проведенного ***, установлено, что границы земельного участка на местности обозначены столбами, земельный участок частично используется под огород, частично зарос естественной растительностью, на земельном участке имеются навалы грунта, земельный участок частично захламлен мусором. иКроме этого, Колосовым М.А. не исполнены предписания п.п. 3.2 - 3.4 постановления мэра г. Благовещенска от *** *** «О предоставлении в пользование на условиях аренды земельных участков по *** в квартале *** для строительства индивидуальных жилых домов ФИО1 и Колосову М.А.», на основании которого был заключен договор аренды от *** ***, а именно истцом не получено архитектурно-планировочные задания в архитектурно-строительном комплексе администрации города для разработки проекта, не разработан проект и не согласован в установленном порядке со всеми заинтересованными организациями, и, как следствие, не получено разрешение на строительство. Таким образом, земельный участок, предоставленный Колосову М.А., на момент принятия постановления от *** *** по назначению не использовался. Доказательств обратного не представлено.

Истец, представитель ответчика Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела извещены надлежащим образом, причина не явки не известна, истец обеспечил в суд явку своего представителя. В соответствие со ст. 167 ГПК РФ суд определил, рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Из письменного отзыва представителя ответчика Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, следует, что согласно п. 1.1 Положения о Комитете по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, утвержденного Постановлением мэра г. Благовещенска от *** ***, Комитет является структурным подразделением администрации г. Благовещенска в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом. На основании п. 4.6 Постановления мэра г. Благовещенска от *** *** «О разграничении полномочий между структурными подразделениями администрации города Благовещенска по вопросам регулирования земельных правоотношений» Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска на основании постановления мэра города предоставляет в установленном порядке земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальным учреждениям, муниципальным предприятиям, иным организациям и гражданам. На основании Постановления мэра г. Благовещенска *** от *** между Комитетом и Колосовым М.А. заключен договор аренды земельного участка *** от ***. Согласно п. 1.1 указанного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду дополнительный земельный участок площадью 936 кв. метров, расположенный в квартале 495 Северного планировочного района г. Благовещенска, назначение: для строительства индивидуального жилого дома. Согласно ч.2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. Пунктом 2.3. договора аренды на стороны возложена обязанность зарегистрировать указанный договор в органах юстиции. Арендатор Колосов М.А. обязанность, предусмотренную п. 2.3. договора аренды земельного участка *** от *** не исполнил. Из вышеизложенного следует, что договор аренды земельного участка *** от *** считается незаключенным. Вместе с тем, в связи с нереализацией права Колосовым М.А. на земельный участок площадью 936 кв.м., находящийся в квартале 495, предоставленный для строительства индивидуального жилого дома, *** *** и.о. главой администрации города Благовещенска Н.А. Неведомским вынесено Постановление «О признании утратившим силу Постановления мэра города Благовещенска от *** ***». Согласно исковому заявлению М.А. Колосова на земельном участке с кадастровым *** имеется объект незавершенный строительством - жилой дом. При этом право собственности на данный объект незавершенный строительством истцом оформлен не был, следовательно, ссылка М.А. Колосова на ст. 36 Земельного кодекса РФ, согласно которой - граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ, не состоятельна. Таким образом, требования истца о признании права пользования земельным участком с кадастровым номером *** являются безосновательными. На основании п. 4.21 Постановления мэра г. Благовещенска от *** *** «О разграничении полномочий между структурными подразделениями администрации города Благовещенска по вопросам регулирования земельных правоотношений», Комитет оформляет соглашения о внесении изменений в договоры аренды земельных участков, их продлении и расторжении на основании заявлений физических и юридических лиц, заключений земельного управления, управления архитектуры и градостроительства, управления потребительского рынка администрации г. Благовещенска. Компетенция Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска является ограниченной, поскольку, как таковое предоставление земли осуществляется исключительно на основании постановления мэра города. Самостоятельно заключить какой-либо договор или предоставить земельный участок на каком-либо праве, Комитет не вправе, т.к. не наделен такими полномочиями. Просит в удовлетворении требований Колосову М.А. отказать.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, показания свидетелей, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании постановления мэра г. Благовещенска от *** *** «О предоставлении в пользование на условиях аренды земельных участков по *** в квартале 495 для строительства индивидуальных жилых домов ФИО1 и Колосову М.А.» Колосову М.А. предоставлен в пользование на условиях аренды сроком на три года земельный участок *** площадью 936 кв.м. по *** в квартале *** Северного планировочного района для строительства индивидуального жилого дома.

На основании указанного Постановления между администрацией г. Благовещенска и Колосовым М.А. *** заключен договор *** о предоставлении участков в пользование на условиях аренды. Согласно п. 1.1 указанного договора истцу в аренду был предоставлен земельный участок площадью 936 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома в *** квартале Северного планировочного района.

Пунктом 2.3 указанного договора аренды на стороны возложена обязанность зарегистрировать договор в органах юстиции.

Из искового заявления и пояснений представителя истца следует, что в *** г. истец начал подготовку к строительству, закупил материал и произвел работы по строительству фундамента, в виду финансовых затруднений закончить строительство не удалось, указанные обстоятельства также подтверждаются показаниями свидетелей Свидетель 1 и Свидетель 2, техническим паспортом на объект незавершенного строительства.

Из кадастрового паспорта земельного участка *** от ***, следует, что земельному участку присвоен кадастровый номер ***, разрешенное использование - строительство индивидуального жилого дома, площадь - 944 кв.м.

*** истец обратился в администрацию г. Благовещенска с заявлением ***з о внесении изменений в договор аренды на землю от *** *** в части изменений срока аренды земельного участка, на указанное заявление администрацией г. Благовещенска ему дан ответ от *** за ***, из которого следует, что в связи с тем, что указанный договор аренды на землю не прошел государственную регистрацию, право аренды не возникло, в связи с чем внести изменения в договор аренды от *** *** в части изменения срока аренды земельного участка не представляется возможным.

*** истец обратился в администрацию г. Благовещенска с заявлением о внесении изменений в Постановление мэра от *** *** в части изменения срока аренды, на указанное заявление истцу был дан ответ от *** ***, из которого следует, что из представленных документов следует, что договор аренды на землю, заключенный между администрацией г. Благовещенска и Колосовым М.А. не прошел государственную регистрацию, учитывая, что правоотношения между сторонами не возникли, фактически постановление мэра г. Благовещенска от *** *** не имеет юридической силы, следовательно внести изменения в указанное постановление не представляется возможным.

Из пояснений представителя ответчика следует и подтверждается материалами дела, что в связи с нереализацией права Колосовым М.А. на земельный участок площадью 936 кв.м., находящийся в квартале ***, предоставленный для строительства индивидуального жилого дома, *** *** и.о. главой администрации г. Благовещенска Н.А. Неведомским вынесено Постановление «О признании утратившим силу Постановления мэра г. Благовещенска от *** ***»в отношении Колосова М.А.

Истцом оспаривается указанное Постановление от *** ***, в обоснование его незаконности истец указывает, что на предоставленном ему земельном участке расположен объект незавершенный строительством - жилой дом, который он намеревается достроить, однако в связи с указанным постановлением не имеет такой возможности.

Проверяя законность указанного постановления от *** *** «О признании утратившим силу Постановления мэра г. Благовещенска от *** ***» суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами, что на земельном участке с кадастровым номером ***, предоставленном истцу на основании Постановления мэра г. Благовещенска от *** ***, расположен объект незавершенный строительством - жилой дом, готовность 2 %.

Кроме того, судом установлено, что с момента подписания договора аренды, истец производил оплату за пользование земельным участком, что подтверждается соответствующими квитанциями об оплате арендной платы.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в *** году Колосову М.А. земельный участок в *** квартале Северного планировочного района для строительства индивидуального жилого дома был выделен на законных основаниях, истец использовал указанный участок по назначению - для строительства жилого дома, оплачивал арендную плату за землю, в связи с чем, суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что истец не реализовал право аренды на предоставленный ему земельный участок, поскольку указанные доводы опровергаются материалами дела, и показаниями допрошенных свидетелей.

В соответствие с ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Суд полагает, что исковое заявление Колосова М.А. о признания недействительным постановления администрации г. Благовещенска от *** *** «О признании утратившим силу постановления мэра г. Благовещенска от *** ***» в отношении Колосова М.А., подлежит удовлетворению, поскольку оспариваемое постановление нарушает его права и свободы.

Рассматривая требования о признании за Колосовым М.А. право пользования земельным участком с кадастровым номером *** из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием «строительство индивидуального жилого дома» площадью 944 кв.м. на условиях аренды, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании Постановления мэра г. Благовещенска *** от *** между Комитетом и Колосовым М.А. заключен договор аренды земельного участка *** от ***.

Согласно п. 1.1 указанного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду дополнительный земельный участок площадью 936 кв. метров, расположенный в квартале *** Северного планировочного района г. Благовещенска, назначение: для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно ст. 25 Земельного кодекса РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 4 Федерального закона от *** N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды от *** *** заключен между администрацией г. Благовещенска и Колосовым М.А. сроком на три года (с *** по *** - п. 3.1 договора от *** ***).

В договоре аренды земельного участка оговорено особое условие - зарегистрировать указанный договор в учреждении юстиции (п. 2.3 договора от *** ***).

Договор аренды от *** *** в уполномоченных органах регистрацию не проходил.

Ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Учитывая, что договор аренды от *** *** не был в установленном порядке зарегистрирован, данный договор считается незаключенным.

При этом, суд соглашается с доводами представителя ответчика о том, что ссылка истца на ст. 36 ЗК РФ является несостоятельной по следующим основаниям.

В силу ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером *** находится объект незавершенного строительства (процент готовности - 2%). Вместе с тем, ст. 36 ЗК РФ не содержит нормы, устанавливающей возможность приобретения прав на земельный участок под объектом незавершенного строительства. Право собственности Колосова М.А. на данный объект не зарегистрировано.

Следовательно, оснований для применения к указанным правоотношениям ст. 36 ЗК РФ не имеется.

На основании изложенного, учитывая установленные судом обстоятельства, что договор аренды от *** ***, считается незаключенным, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании за ним право пользования земельным участком с кадастровым номером *** из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием «строительство индивидуального жилого дома» площадью 944 кв.м. на условиях аренды, удовлетворению не подлежат, кроме того, суд обращает внимание на то, что гражданским и земельным законодательством не предусмотрен способ защиты нарушенного права путем признания права пользования земельным участком на условиях аренды.

При этом, суд не принимает во внимание доводы ответчика о том, что истцом пропущен трехмесячный срок в течении которого он должен был обратиться в суд с момента когда узнал о нарушении своих прав, установленный ст. 256 ГПК РФ, поскольку истец обратился в суд за защитой своих прав в порядке искового производства, суд полагает, что при разрешении судом вопроса о признании незаконным постановления мэра г. Благовещенска *** от *** года «О признании утратившим силу постановления мэра г. Благовещенска от *** ***» необходимо обращаться с заявлением именно в порядке искового производства, поскольку в данном случае усматривается спор о праве истца на недвижимое имущество - земельный участок участком с кадастровым номером ***.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Колосова Максима Анатольевича - удовлетворить в части.

Признать незаконным постановление администрации г. Благовещенска *** от *** в отношении Колосова М.А.

В удовлетворении остальной части иска- отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение 10 дней, срок исчисляя с даты изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий:                                  М.В. Исаченко