Решение от 03.03.2017 по делу № 02-0310/2017 от 23.06.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 марта 2017 года г.Москва

Тушинский районный суд г Москвы

в составе председательствующего судьи Самохваловой С.Л.,

при секретаре Халаповой Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-310/17 по иску Гильмановой *, Крупновой *, Виноградовой  *, Черниковой *, Родиной * к Ягудиной *, ООО «Русский Стиль», Сидорову *, Розовой * о признании договоров о привлечении денежных средств для финансирования и купли-продажи недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Гильманова Н.В., Крупнова Т.М., Виноградова Г.В., Черникова В.С., Родина Е.Е. обратились в суд с иском к Ягудиной Е.Ш., ООО «Русский Стиль», Сидорову С.Ю., Розовой Н.Н. о признании недействительными договор № КУР-ип-7/ч о привлечении денежных средств для финансирования строительства жилья от 10 июня 2013 года, заключенный между ООО «Русский Стиль» и Ягудиной Е.Ш., и договор купли-продажи помещения от 30.04.2015г , заключенный между Ягудиной Е.Ш. и Сидоровым С.Ю., Розовой Н.Н., истребовании из чужого незаконного владения Сидорова С.Ю. и Розовой Н.Н. в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Соловьиная Роща, * нежилые помещения, общей площадью 125,3 кв.м., *, помещение * – комната 7-8, многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Соловьиная Роща, дом *.

В обоснование заявленных требований ссылались на то, что истцы являются собственниками квартир, расположенных в доме * по адресу: г.Москва, ул.Соловьиная Роща, а следовательно и владельцами общей долевой собственности на имущество дома, имеющее вспомогательное и техническое назначение, в том числе и на помещения технического этажа, расположенные на 9 этаже дома. В феврале  2016 года истцы узнали, что часть технического этажа дома была отчуждена третьему лицу. От управляювщей компании ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО» получены сведения, что ООО «Русский Стиль», являясь правообладателем ряда помещений в доме, незаконно выделил часть технического этажа, возведя не предусмотренные проектом строительства дома стены, с целью продажи указанного помещения третьим лицам, а именно 10 июня 2013 года заключил с Ягудиной Е.Ш. договор № КУР-ип-7/ч о привлечении денежных средств для финансирования строительства жилья, согласно которому соинвестор по результатам инвестиционной деятельности получает право на оформление в собственность нежилого помещения с условным номером *, общей проектной площадью 134 кв.м., расположенного на * этаже в секции * по строительному адресу: г.Москва, мкр. Куркино * А , корп. *, что соответствует в настоящий момент нежилому помещению, расположенному по адресу: г.Москва, ул.Соовьиная Роща, дом *, * этаж, пом. № *, комнаты *, общей площадью 125,3 кв.м. Впоследствии указанное нежилое помещение было продано Ягудиной Е.Ш. Сидорову С.Ю. и Розовой Н.Н. по договору купли-продажи от  30 апреля 2015 года. Истцы полагают, что отчуждение указанного помещения нарушает их права и законные интересы, поскольку они как собственники жилых помещений, расположенных в доме, лишены права пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, а неправомерное отчуждение части технического этажа в пользу третьих лиц повлекло уменьшение их доли в праве на общее имущество. Ссылаясь на то, что спорное нежилое помещение не является обособленным, находится на техническом этаже, где расположены системы вентиляции, отопления, сети, инженерные коммуникации по водоснабжению, теплоснабжению и канализации. Спорное нежилое помещение проектировалось и сдавалось в эксплуатацию как единый технический этаж многоквартирного дома, последующая реконструкция технического этажа и выделение спорных помещений в качестве обособленных, не влечет изменение его вспомогательного назначения – обслуживание помещений в данном доме. В силу положений ст. 134, 135 ГК РФ истцы полагают, что граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, в связи с чем передача в собственности лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников , расположенных в нем жилых помещений, а совершенные в отношении этих помещений сделки являются недействительными (ничтожными). При этом п.3,4 ст. 36 ЖК РФ установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Однако решение общего собрания о передаче указанных помещений в муниципальную или в личную собственность не принималось, в связи с чем, в силу положений ст. 301, 302 ГК РФ истцы просила истребовать из чужого незаконного владения Сидорова С.Ю. и Розовой Н.Н. в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Соловьиная Роща, дом *, нежилые помещения общей площадью  125,3 кв.м., помещение * – комната *.

Представитель истцов по доверенности Таукчи В.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчиков Сидорова С.Ю. и Розовой Н.Н. по доверенности Симонов Д.А. в судебном заседании исковые требования не признал, представили письменные возражения на иск (том 1 л.д.87-91).

Ответчики Ягудина Е.Ш., ООО «Русский Стиль» в судебное заседание не явились, извещены судом о дне слушания дела надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель 3-его лица по доверенности Судакова М.А. в судебном заседании оставили вопрос об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда.

Третьи лица ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ», ЗАО «Эстейт-Сервис дирекция Куркино СЗАО» в судебное заседание не явились, извещались судом о дне и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, не находит оснований для удовлетворения иска.

В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу п. 3 указанной статьи уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Подпунктом 7 п. 1 ст. 21 указанного ФЗ предусмотрено, что в проектной документации обязательно должна содержаться информация о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно положениям ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что истцы Гильманова Н.В., Крупнова Т.М., Виноградова Г.В., Черникова В.С., Родина Е.Е. являются собственниками квартир, расположенной в многоквартирном доме * по ул.Соловьиная Роща в г.Москве, а именно:

- Гильманова Н.В. является собственником квартиры * на основании договора купли-продажи от 10 июня 2014 года, заключенного на основании предварительного договора от 23 августа 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации и договором (том 1 л.д.16-18);

- Крупнова Т.М. является собственником квартиры * на основании договора купли-продажи от 24 июня 2014 года, заключенного на основании предварительного договора от 09 апреля 2013 года, что подтверждается договором (том 1 л.д.19- 21);

- Виноградова Г.В. является собственником квартиры * на основании договора купли-продажи от 03 июня 2014 года, заключенного на основании предварительного договора от 29 августа 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации и договором (том 1 л.д.22-24);

- Черникова В.С. является собственником квартиры *на основании договора купли-продажи от 24 февраля 2015 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации договором (том 1 л.д. 28-29);

- Родина Е.Е. является собственником квартиры * на основании договора купли-продажи от 15 августа 2014 года, заключенного на основании предварительного договора от 15 ноября 2011 года что подтверждается свидетельством о государственной регистрации и договором купли-продажи (том 1 л.д.30-32).

Управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул.Соловьиная Роща, дом 16, является ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО».

Также судом установлено, что многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: г.Москва, ул.Соловьиная Роща, дом * был построен ООО «Русский стиль» на основании договора № 263-ИС инвестирования строительства, заключенного с Департаментом инвестиционных программ строительства г.Москвы от 10 ноября 2005 года (том 2 л.д.147-168).

Согласно дополнительному соглашению № 4 к договору № 263-ИС от 10.11.2005г, заключенному 15 июля 2009 года между Правительством Москвы и ООО «Русский стиль» по итогам реализации инвестиционного проекта по строительству объекта, 100 % жилой, нежилой площади и машиномест в подземном гараже-автостоянке передается в собственность ООО «Русский стиль» и привлеченных им соинвесторов.

10 июня 2013 года между ООО «Русский стиль» и Ягудиной Е.Ш. был заключен договор № КУР-нп-7/ч о привлечении денежных средств для финансирования строительства жилья, согласно которому соинвестор обязуется принять участие в финансировании строительства жилого дома и под результатом инвестиционной деятельности получить в собственность нежилое помещение с условным номером *, общей проектной площадью 134 кв.м., расположенного на 9 этаже, в секции * по адресу: г.Москва, Куркино, мкр* А, корп.* (том 1 л.д.34-35).

Решением Тушинского районного суда г.Москвы от  22 декабря 2014 года, с учетом обмеров БТИ в соответствии с техническим планом здания и кадастровым паспортом по состоянию на 07 ноября 2014 года, за Ягудиной Е.Ш. было признано право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул.Соловьиная Роща, дом * этаж, пом. №*, ком.* общей площадью 125,3 кв.м. Решение вступило в законную силу.

Право собственности Ягудиной Е.Ш. было зарегистрировано в Управлении Росреестра по г.Москве 06 февраля 2015 года (том 1 л.д. 36).

20 апреля 2015 года Ягудина Е.Ш. по договору купли-продажи продала спорное нежилое помещение в общую долевую собственность, по ½ доли, Сидорову С.Ю. и Розовой Н.Н., о чем была внесена соответствующая запись о государственной регистрации права собственности в ЕГРП Управления Росреестра по г.Москве 19 мая 2015 года (том 1 л.д.37-40,56).

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что застройщик ООО «Русский Стиль» не вправе был заключать договор № КУР-нп-7/ч о привлечении денежных средств для финансирования строительства жилья с Ягудиной Е.Ш., сделки по отчуждению спорного нежилого помещения являются недействительными, поскольку на техническом этаже первоначально не предполагалось наличие обособленного нежилого помещения, при этом на указанном этаже находятся коммуникации для облуживания всего дома, в связи с чем технический этаж на 9 этаже является общим имуществом собственников многоквартирного дома и подлежит изъятию из чужого незаконного владения ответчиков.

Однако указанные доводы не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства и опровергаются представленными доказательствами.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта в виде жилого дома, где расположено спорное нежилое помещение, выдан Комитетом государственного строительного надзора г.Москвы 30 августа 2013 года (том л.д.169-173).

Из акта осмотра нежилого помещения от 24 ноября 2015 года следует, что 24 ноября 2015 года сотрудниками ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО» произведен осмотр нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Москва, ул.Соловьиная Роща, дом * секция, пом. *. По итогам осмотра установлено, что помещение является индивидуально-обособленным, имеется металлическая дверь, внутри выполнен ремонт. В осмотренном нежилом помещении общедомовое имущество, в том числе инженерные коммуникации, обслуживающие либо предназначенные для обслуживания более одного помещения с многоквартирном доме отсутствуют. На * этаже, напротив осмотренного нежилого помещения, расположено помещение вентиляционной камеры, имеющее отдельных вход, закрытый металлической дверью (том 1 л.д.97-103).

Согласно акту осмотра нежилого помещения *многоквартирного дома * на ул.Соловьиная Роща г.Москвы, составленного комиссией в составе заместителя генерального директора ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО» Судаковой М.А., инженера Ушкановой Н.А., собственника Розовой Н.Н., в помещении отсутствуют оборудование или инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, помещение является индивидуально-обособленным, и не обслуживается УК в качестве общедомового имущества, следов и признаков переоборудования помещения не имеется, в помещении выполнен косметический ремонт, собственники помещения регулярно и в срок оплачивают коммунальные платежи в соответствии с договором на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг с управляющей организацией (том 2 л.д.143).

Согласно кадастровому паспорту от 07 ноября 2014 года спорное нежилое помещение идентифицировано как отдельный объект, присвоен кадастровый номер *:*:*:*, определена площадь нежилого помещения -125,3 кв.м. (том 1 л.д.95-96).

Из технического плана здания, выполненного кадастровым инженером Громовым А.Г. 26 ноября 2013 года следует, что спорное нежилое помещение было сформировано по итогам ввода объекта в эксплуатацию как самостоятельный и обособленный объект недвижимости (том 1 л.д.92-94,105-106).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, которые используются в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств того, что на момент приобретения Ягудиной Е.Ш. по договору о привлечении денежных средств для финансирования строительства жилья от 10 июня 2013 г. в собственность спорного нежилого помещения, оно относилось к общему имуществу в жилом доме и было соответствующим образом зарегистрировано, из материалов дела усматривается и судом установлено, что при регистрации права собственности спорное нежилое помещение было определено как нежилое, без указания его целевого характера использования, из кадастрового паспорта на спорное нежилое помещение следует, что спорному помещению присвоен кадастровый номер.

В материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме.

Представленные истцом проект и планы технического этажа с расположением инженерных систем: вентиляции, сети В1,Т3,Т4,К1 и К2 и отопления, заверенный  28 ноября 2015 года управляющей компанией ЗАО «Эстейт Сервис Дирекция Куркино СЗАО», отражает расположение инженерных систем и не свидетельствует о том, что спорное нежилое помещение после ввода объекта в эксплуатацию отсутствовало как обособленное нежилое помещение, в том числе и на момент его отчуждения. Собственником Ягудиной Е.Ш. были оплачены денежные средства в качестве финансирования многоэтажного дома, в том числе строительство спорного нежилого помещения.

Также у суда не имеется оснований полагать, что спорное нежилое помещение выбыло помимо воли сособственников спорного жилого дома из состава общего имущества, поскольку в состав данного имущества не входило, обратного суду не представлено.

Привлечение застройщиком соинвесторов к участию в инвестировании жилого дома, для последующего получения в качестве объекта - нежилого помещения, не предназначенного для обслуживания всего дома, не имеющего коммуникаций и иных инженерных систем, обслуживающих более одного помещения, не является нарушением прав других соинвесторов, как и в последующем собственников жилых и иных помещений дома.

Исследовав обстоятельства дела, дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что спорное помещение было выделено в самостоятельный объект гражданских прав, ему был присвоен кадастровый номер, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Росреестра по г. Москве.

Поскольку законных оснований для признания договоров о привлечении денежных средств для финансирования и купли-продажи недействительными не имеется, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований, при этом также учитывает, что истцы не являются заинтересованными лицами, чьи права и законных интересы нарушаются оспариваемыми договорами.

Требования истцов об истребовании спорного нежилого помещения из незаконного владения ответчиков в общую долевую собственность собственником помещений многоквартирного дома удовлетворению не подлежат, поскольку спорное помещение не является по смыслу ст. 36 Жилищного кодекса РФ общим имуществом в многоквартирном доме. Доводы о том, что в данном помещении имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме оборудование, а также того, что данное помещение предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, опровергается актами осмотра управляющей организации ЗАО «Эстейт Сервис дирекция Куркино СЗАО», оснований для признания данного нежилого помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома не имеется.

При вынесении решения суд также учитывает и то, что право собственности Ягудиной Е.Ш. установлено решением суда от   22 декабря 2014 года. Решением Тушинского районного суда г.Москвы от  01 декабря 2015 года отказано в удовлетворении исковых требований Сергеевой Ю.Р. об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Указанным решением установлено, что спорное нежилое помещение не является общим имуществом дома, так как является обособленным, имеет самостоятельное хозяйственное назначение, в нем отсутствуют общедомовые коммуникации, оно не предназначено для обслуживания других помещений дома.

Доводы истца о подложности доказательств суд оценивает критически. Оснований для применения срока исковой давности по ходатайству ответчика по требованиям о признании договоров недействительными в силу их ничтожности с учетом даты сделок, возникновения права собственности участников спора, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Гильмановой *, Крупновой *, Виноградовой  *, Черниковой *, Родиной * к Ягудиной *, ООО «Русский Стиль», Сидорову *, Розовой * о признании договоров о привлечении денежных средств для финансирования и купли-продажи недействительными, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд г.Москвы в течение месяца с момент его окончательного вынесения.

Судья: ░░░░░░░░░░░ ░.░.