Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3702/2014 ~ М-2863/2014 от 02.04.2014

№2-3702/2014-31

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 сентября 2014 года г.Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия

в составе:

председательствующего судьи Тарабриной Н.Н.

при секретаре Курносенко О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Парашкевич М.А., Колосова Р.Н. к Администрации Петрозаводского городского округа, Открытому акционерному обществу «Мегафон» о признании права муниципальной собственности на объект отсутствующим, обязании освободить нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с иском к Администрации Петрозаводского городского округа о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. Исковые требования мотивированы следующим. Парашкевич М.А. по договору безвозмездной передачи жилого помещения в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ является собственником <данные изъяты> доли в праве на жилое помещение по адресу: <адрес>. Колосов Р.Н. стал собственником <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Многоквартирный жилой дом <адрес> построен в ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в нем была приватизирована первая квартира, в связи с чем с этого времени возникло право общей долевой собственности на дом. Несмотря на это в ДД.ММ.ГГГГ Администрация Петрозаводского городского округа передала по договору аренды помещений площадью <данные изъяты> кв.м из числа общедомового имущества. ДД.ММ.ГГГГ на часть арендуемых ЗАО «Мегафон» помещений – <данные изъяты> кв.м. зарегистрировано право муниципальной собственности. Истцы полагая, что их права нарушены договором аренды указанных площадей, заключенным между Администрацией Петрозаводского городского округа и ОАО «Мегафон», просили признать право общей долевой собственности на помещения 4 кв.м., расположенные на <данные изъяты> этаже (технический этаж) многоквартирного дома <адрес>, пропорционально площади жилых помещений, находящихся в их собственности.

ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечены третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК, ТСЖ «Ключевая, 16».

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ истец требования изменил, просит признать право муниципальной собственности, зарегистрированное за Администрацией Петрозаводского городского округа, на помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже (технический этаж) жилого дома <адрес> отсутствующим, обязать ОАО «Мегафон» освободить арендуемые помещения по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже (технический этаж) жилого дома <адрес>.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечен соответчик ОАО «Мегафон».

Истцы в судебном заседании не участвовали, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представитель истцов Балашова Л.Г. в суде требования поддержала.

Представитель 3 лица ТСЖ «Ключевая, 16» председатель ТСЖ Миняйло Е.Б. иск поддержала.

Представитель Администрации Петрозаводского городского округа Аникина Е.В. по доверенности в суде с иском не согласна, поддержала письменные возражения, представленные в деле.

Представитель ответчика ОАО «Мегафон» Раутио А.Э. по доверенности с иском не согласен, пояснил, что между ОАО «Мегафон» и ТСЖ «Ключевая, 16» заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ТСЖ за плату предоставляет возможность разместить оборудование (средства связи) ОАО «Мегафон» на конструктивных элементах и крыше здания многоквартирного дома <адрес>. Размещаемое на кровле оборудование технологически связано с оборудованием, размещенным в помещении общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже (техническом этаже) указанного жилого дома. Возражает против требования истцов об обязании ОАО «Мегафон» освободить арендуемые помещения на техническом этаже.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК оставило иск на усмотрение суда.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, материалы дела № от ДД.ММ.ГГГГ по иску ТСЖ «Ключевая, 16» к Администрации Петрозаводского городского округа, ОАО «Мегафон» о признании права собственности на помещения и обязании их освобождения, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В судебном заседании установлено, что Указом Президиума Верховного Совета Карельской АССР от ДД.ММ.ГГГГ № с ДД.ММ.ГГГГ в собственность Петрозаводского городского Совета народных депутатов переданы основные производственные фонды и имущество государственных предприятий и организаций, входящих в состав государственной собственности Карельской АССР по прилагаемому перечню. В состав передаваемого имущества включены <данные изъяты>, входящие в <данные изъяты>. Перечисленное в Указе имущество принято в коммунальную собственность решением Петрозаводского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данным архивного экземпляра технического паспорта (инвентарный №) многоквартирный жилой дом <адрес> введен в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ, домовладение зарегистрировано на праве государственной собственности за жилищно-коммунальным отделом треста «Петрозаводскстрой», а с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии решением Петрозаводского городского Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № принят на баланс соответствующего жилищно-эксплуатационного участка Петрозаводского городского объединения жилищного хозяйства.

Согласно статье 215 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

Такие объекты государственной собственности, как жилищный и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности согласно пункту 1 Приложения 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, -городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

В соответствии со статьей 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим отдельных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, определяется на дату приватизации первой квартиры в доме в зависимости от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) на тот момент для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого фонда, или использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для состоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

Изложенный правоприменительный подход сформирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 15391/09.

Судом установлено, что первая квартира в доме <адрес> приватизирована ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями о регистрации права собственности на квартиру № (по реестру №), приведенными в техническом паспорте на квартиру.

Как следует из архивного экземпляра технического паспорта на жилой дом, на момент приватизации спорные нежилые помещения являлись частью технического этажа дома и не были предназначены для самостоятельного использования.

Согласно имеющемуся в техническом паспорте абрису впервые в качестве самостоятельных спорные помещения поставлены на технический учёт в ДД.ММ.ГГГГ и уже после этого поименованы как базовая станция.

Фактически в качестве самостоятельного спорное помещение использовалось с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором на аренду муниципального имущества города Петрозаводска от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом и ООО «Альфа-телеком». По указанному договору в аренду было передано помещение общей площадью 6 кв.м на техническом этаже (чердаке) в целях размещения технологического оборудования сотовой связи. В настоящий момент ОАО «Мегафон» использует указанное помещение. Основанием владения является договор аренды муниципального имущества <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Право муниципальной собственности на помещение площадью <данные изъяты> кв.м зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, как установлено по пояснениям представителей сторон в связи с претензионной работой ТСЖ «Ключевая, 16» по передаче прав на это помещение собственникам жилым помещений многоквартирного жилого дома.

При этом из материалов регистрационного дела, иных представленные доказательств следует, что соглашение об определении порядка пользования помещениями технического этажа между собственниками жилым помещений не заключалось, согласия на передачу Администрации Петрозаводского городского округа в пользование спорного помещения собственники помещений многоквартирного дома не давали.

Оценив перечисленные обстоятельства, суд приходит к следующим выводам: режим общей долевой собственности на нежилые помещения дома возник ДД.ММ.ГГГГ; на эту дату спорное помещение не было обособлено для самостоятельного использования и на него распространялся правовой режим общей долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.

Следовательно, Администрация не вправе была единолично распоряжаться общим имуществом собственников дома. Истцы являются собственниками жилых помещений многоквартирного дома <адрес>, Парашкевич М.А. <данные изъяты> доли в праве на квартиру №, Колосов Р.Н. – квартиру №. Требование о признании зарегистрированного за Администрацией Петрозаводского городского округа права муниципальной собственности на помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже многоквартирного жилого дома <адрес> отсутствующим направлено на защиту нарушенных прав истцов, способ защиты нарушенного права истцами избран верно, удовлетворение указанного искового требования повлечёт восстановление нарушенных прав. Судом установлены правовые основания для удовлетворения требований истцов о признании права муниципальной собственности, зарегистрированного за Администрацией Петрозаводского городского округа, на помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже многоквартирного жилого дома <адрес> отсутствующим.

Требования об обязании ОАО «Мегафон» освободить арендуемые помещения по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

Истец в обоснование иска в этой части указывает на то, что в ДД.ММ.ГГГГ Администрация Петрозаводского городского округа заключила ничтожную сделку по передаче в аренду помещений площадью 6 кв.м, являющихся общим имуществом собственников в силу закона.

Согласно статьям 166, 167, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что на момент совершения органом местного самоуправления г. Петрозаводска сделки по передаче спорного помещения в аренду часть жилых помещений принадлежала ему на праве собственности, другая часть жилых помещений находилась в собственности граждан. Поскольку собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом, полномочия на передачу в аренду нежилого помещения пропорционально доле в праве на общее имущество дома арендодателю принадлежала. Требований о признании оспоримой сделки недействительной суду не заявлено. Основания для применения последствий ничтожности сделки судом не установлены.

Помимо этого суд исходит из того, что ООО «Альфа-телеком», а далее ОАО «Мегафон», заключая договор аренды, действовали добросовестно, исходя из того, что спорные помещения принадлежат муниципальному образованию на праве собственности. В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Само по себе признание права муниципальной собственности, зарегистрированного за Администрацией Петрозаводского городского округа, на помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м. на <данные изъяты> этаже многоквартирного жилого дома <адрес> отсутствующим, по мнению суда не может служить основанием для обязания ОАО «Мегафон» освободить помещения. Фактически в указанном правоотношении происходит замена стороны арендодателя с Администрации Петрозаводского городского округа на собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 191, 197 ГПК РФ,

решил:

░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░.░. ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░

░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░. 199 ░░░ ░░ 09.09.2014 ░░░░