Определение суда апелляционной инстанции от 22.06.2020 по делу № 02-3127/2019 от 12.04.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 декабря 2019 года                                                                 г. Москва

Зюзинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Винокуровой Е.В., при секретаре Тимофееве С.А., с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) Базарова А.С., представителя ответчика (истца по встречному иску) Бедкиной Ю.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3127/2019 по иску Величко Виталия Ивановича к Базыкиной Марии Титовне о взыскании денежных средств по договору найма, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, и по встречному иску Базыкиной Марии Титовны к Величко Виталию Ивановичу о возмещении ущерба, расходов по оплате за жилое помещение, пени, взыскании убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Величко В.И. обратился в суд с иском к Базыкиной М.Т. о взыскании денежных средств по договору найма, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов. Требования мотивированы тем, что *** года между сторонами заключен договор найма жилого помещения, истцом внесен депозит в размере *** руб., который подлежал возврату по окончании срока действия договора. *** года истец выехал из занимаемого жилого помещения, однако ответчик депозит не возвратил. В связи с удержанием ответчиком денежных средств, с ответчика подлежит взысканию сумма процентов за пользование чужими денежными средствами *** руб. и расходы по уплате госпошлины.

В свою очередь Базыкина М.Т. обратилась в суд с иском к Величко В.И., уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, о взыскании стоимости причиненного квартире ущерба в размере *** руб., стоимости восстановительного ремонта  отделки квартиры в размере *** руб., задолженности по оплате за жилое помещение в размере *** руб., пени в размере *** руб.,  расходов по оплате экспертных услуг в размере *** руб., расходов по оплате госпошлины. Требования встречного иска мотивированы тем, что Величко В.И. проживает в квартире Базыкиной М.Т. по договору найма с *** года, который ежегодно сторонами продлевался. Квартира в *** году сдавалась после проведенного ремонта, истцом была обставлена новой мебелью. Уведомление о расторжении договора найма жилого помещения получено истцом *** года, ключи от квартиры ответчиком до настоящего времени не переданы, оплата по договору не произведена в полном объеме. Кроме того, внутренней отделке квартиры и имуществу истца причинен ущерб, который ответчиком не возмещен.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) Величко В.И. не явился, извещен. Обеспечил явку своего представителя, который исковые требования поддержал полностью по доводам, изложенным  в иске. В удовлетворении встречного иска просил суд отказать, полагал заявленные ко взысканию суммы завышенными.

Ответчик (истец по встречному иску) Базыкина М.Т. в судебное заседание не явилась, извещена. Обеспечила явку своего представителя, которая уточненные встречные тисковые требования поддержала полностью, просила суд их удовлетворить.

Судом постановлено о рассмотрении дела при данной явке.

Суд, выслушав представителя истца (ответчика по встречному иску), представителя ответчика (истца по  встречному иску), исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначально заявленных требований, и частичному удовлетворению встречных требований по сумме, подлежащей взысканию.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом.

В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Согласно ч.2 ст. 677 ГК РФ, в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

В соответствии со  ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Абзацами 1, 2 ст. 684 ГК РФ установлено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В судебном заседании установлено и подтверждается письменными доказательствами по делу, что *** года между Базыкиной М.Т. и Величко В.И. заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с п. 1.1 которого наймодатель за плату передает нанимателю  жилое помещение, расположенное по адресу: ***, во временное возмездное пользование.

Согласно п. 1.3 договора, стороны установили срок найма жилого помещения – с *** года по *** года.

Пунктом 3.1.8 договора предусмотрено, что  наниматель обязуется  возвратить жилое помещение и имущество наймодателю в том же состоянии, в котором они были приняты, с учетом  естественного физического износа.

Согласно п. 4.1-4.2, 4.4. договора, ежемесячная плата за наем жилого помещения составляет  *** руб. Первый платеж  будет осуществляться  в момент подписания  договора общей суммой  *** руб. и включает в себя  *** %  от суммы ежемесячной оплаты найма за *** дней и страховой депозит в размере *** руб. По окончанию срока действия  договора наймодатель обязан вернуть нанимателю  страховой депозит, за вычетом  согласованных сумм ущерба жилому помещению, мебели и/или  оборудованию, если таковой ущерб был нанесен по вине  или неосторожности нанимателя.

*** года жилое помещение было передано по акту приема-передачи Величко В.И.

Далее судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что жилое помещение сдавалось в наем Базыкиной М.Т. Величко В.И. с *** года.

Так, *** года между Наумкиной Л.Н. и Базыкиной М.Т. заключен агентский договор, в соответствии с которым Наумкина Л.Н. обязалась за плату  осуществить поиск потенциальных нанимателей с целью последующего заключения договора найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***.

Согласно акту к агентскому договору, общее состояние объекта: потолок , стены, полы, окна, входная и межкомнатные двери – не требуют ремонта; электропроводки и розетки – исправны, ремонта не требуют; сантехника – исправна, ремонта не требует; Тв/интернет – наличие, Тв коммерческое; счетчик воды – исправен; счетчик электроэнергии  - исправен.

Квартира  сдавалась в наем после проведенного в ней ремонта, завезена новая мебель. В  подтверждение ответчиком Базыкиной М.Т. представлен договор подряда *** года, смета на проведение работ, акт сдачи-приемки работ от *** года, расписка в получении подрядчиком от Базыкиной М.Т. за проведенные ремонтные работы денежных средств.

Договор найма жилого помещения был  первоначально заключен между Базыкиной М.Т. и Величко В.И. *** года в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***.

Вполедующем договор ежегодно продлевался, с *** по *** год, с *** по *** год.

В судебном заседании по ходатайству ответчика была допрошена в качестве свидетеля Наумкина Л.Н., которая суду пояснила, что Базыкина М.Т. обратилась за оказанием услуг по сдаче принадлежащей ей квартиры. В *** года в квартире был окончен ремонт,  квартира обставлен новой мебелью, завезен кухонный гарнитур. После заключения договора квартира была сдана в наем Величко В.И., который там проживал с семьей. После выезда нанимателя из жилого помещения, квартиры была в ужасном состоянии , испорчены стены,  на кухне разбита варочная панель,  сломан стол на кухне, повреждены стулья.

Далее, как указано сторонами, Величко В.И. не возвращая комплект ключей от квартиры Базыкиной М.Т., выехал из занимаемого жилого помещения *** года. Однако уведомление о расторжении договора направлено в адрес Базыкиной М.Т.*** года, получено последней  *** года.

После выезда нанимателя из квартиры, ответчиком составлен акт осмотра жилого помещения от *** года, согласно которого жилому помещению, внутренней отделке и имуществу нанесен ущерб.

Для определения  стоимости восстановительного ремонта  квартиры, Базыкина М.Т. обратилась в экспертное учреждение АНО «Служба оценки».

Согласно справки № *** об определении вероятной рыночной стоимости  восстановительного ремонта квартиры и имущества по адресу: ** от *** года, выполненного АНО «Служба оценки», вероятная рыночная  стоимость  восстановительного ремонта  квартиры и имущества в ней, с учетом износа  материалов,  с учетом НДС по состоянию на ***, с учетом округления, составила *** руб.

За оказанные оценочные услуги Базыкиной М.Т. оплачено *** руб., что подтверждается квитанцией от *** года № ***.

Представитель истца по первоначальному иску не согласился с поданным встречным иском, а также размером причиненного квартире и имуществу ущерба.

*** года определением Зюзинского районного суда г.  Москвы  по ходатайству истца по встречному иску была назначена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Согласно выводов, содержащихся в заключении эксперта № *** от ***, выполненного ООО «Эксперт-Альянс»: 1) в **** имеются повреждения  покраски стен в коридоре, гостиной, лоджии, спальне , кухне; 2) в к*** в результате осмотра выявлены повреждения стола, стульев, шторы в ванной комнате; 3) в ***  повреждения окраски  стен имеют  и естественный износ и следы неправильной  эксплуатации; 4) в *** стоимость восстановительного ремонта  стен в коридоре , гостиной, лоджии , спальне, кухне  составляет *** руб. на момент выезда  ответчика – *** года  из занимаемого  жилого помещения; стоимость восстановительного ремонта  предоставленного на осмотр  имущества составляет *** руб. на момент выезда  ответчика – *** года из занимаемого жилого помещения.

Определением Зюзинского районного суда г. Москвы от *** года  по настоящему гражданскому делу назначена  дополнительная судебная  строительно-техническая и оценочная экспертиза.

Согласно выводов, содержащихся в дополнительном заключении эксперта № ***, выполненного ООО «Эксперт-Альянс»: 1)стол, стулья, штора в ванной комнате повреждены в результате  неправильной эксплуатации; 2) исходя из срока службы материалов , на материалы для отделки  стен коридора и спальни начислен износ в размере 30%. В других помещениях  признаков естественного  износа из-за множества механических повреждений определить не представляется  возможным. Стоимость  восстановления окраски стен в коридоре, гостиной, лоджии, спальне и на кухне с применением  процента естественного износа *** руб.; 3) стоимость восстановительного ремонта предоставленного на осмотр  имущества  с учетом  процента естественного износа  составляет *** руб.

Оценив выполненные ООО «Эксперт-Альянс» заключение судебной  строительно-технической и оценочной экспертизы № *** от ***, и заключение дополнительной судебной  строительно-технической и оценочной экспертизы № *** от ***, по правилам ст.86 ГПК РФ, на основании ст. 67 ГПК РФ, суд принимает их за основу в совокупности с иными исследованными по делу доказательствами, имеющимися в материалах дела. Данное заключение суд находит достоверным и возможным использовать в качестве доказательства по данному делу, так как в нем указано подробное описание произведенных исследований, сделанные  в результате них выводы и обоснованные заключения, даны ответы на поставленные вопросы, кроме того, указаны сведения об организации, производившей экспертизу, представлены документы подтверждающие право на осуществление экспертной и оценочной деятельности, представлен сертификат эксперта, экспертиза была проведена на основании определения суда, эксперт в установленном законом порядке был предупрежден по ст. 307 УК РФ.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также иных допустимых доказательств, подтверждающих обратное, ответчиком суду не представлено.

Оценивая ранее представленное истцом по встречному иску в материалы дела заключение  АНО «Служба оценки» № *** от *** года, суд полагает необходимым критически отнестись к указанным доказательствам, с учетом того, что указанные исследования проведены не на основании определения суда,  специалист не предупреждался об уголовной ответственности, и полагает возможным доверять указанному экспертному заключению в той степени, в которой оно не противоречит заключению судебной экспертизы ООО «Эксперт-Альянс» № *** от ***, № *** от ***.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ч.1 ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Учитывая изложенные выше, установленные в судебном заседании доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что после выезда ответчика по встречному иску Величко В.И. из занимаемого по договору найма жилого помещения, расположенного по адресу: ***, принадлежащего Базыкиной М.Т., квартире и имуществу, находящемуся в ней, нанесен ущерб, что подтверждается письменными материалами дела, пояснениями сторон и результатами судебной  (и дополнительной судебной) строительно-технической и оценочной экспертизы, выполненной ООО «Эксперт-Альянс».

Пояснения представителя ответчика по встречному иску о том, что Базыкина М.Т. сама причинила принадлежащему ей имуществу повреждения, являются не обоснованными, не доказанными, опровергаются собранными по делу доказательствами, в том числе пояснениями сторон (в частности пояснениями Базыкиной М.Т., которые не опровергнуты Величко В.И., о том, что комплект ключей от квартиры последним не возвращен наймодателю, что свидетельствует о реальной возможности пользования жилым помещением и после даты выезда), заключением судебной экспертизы, определившей сумму причиненного ущерба на дату выезда Величко В.И. из квартиры – *** года, и по своей сути направлены на уход от материальной ответственности за причинение ущерба.

Доказательств  отсутствия вины ответчиком по встречному иску Величко В.И., в нарушение ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.

Поскольку сумма причиненного ущерба жилому помещению и имуществу, находящемуся в ней,  превысила  сумму страхового депозита, указанного в п. 4.2 договора найма жилого помещения от *** года, постольку у суда отсутствую основания для удовлетворения требований Величко В.И. по первоначальному иску, предъявленных к Базыкиной М.Т., о взыскании с последней суммы страхового депозита, и как  производных от основного требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по уплате госпошлины.

Отказывая Величко В.И. в удовлетворении основного иска, суд удовлетворяет исковые требования Базыкиной М.Т. о возмещении ущерба в размере *** руб., которые составляют сумму, определенную экспертом, с учетом естественного износа, с зачетом суммы страхового депозита, установленного договором (*** руб.+*** руб.)-*** руб.)

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п. 5.2 договора, просрочка по оплате более чем на 3 банковских дня  считается  невыполнением условий  настоящего договора, что дает право наймодателю расторгнуть данный  договор немедленно,  без возвращения страхового депозита. Пени за каждый  просроченный день составляют 3% от месячной арендной платы.

Согласно п. 6.1 договора, наниматель имеет право  расторгнуть договор в любое время, письменно  уведомив наймодателя за 30 дней до даты фактического  прекращения найма.

В соответствии с положениями действующего гражданского законодательства, ст. 622, 687 ГК РФ, заключенного сторонами договора, договор найма жилого помещения от *** года прекратил свое действие *** года, которые исчисляются 30 днями после получения наймодателем *** года уведомления о расторжении договора.

Таким образом, с ответчика по встречному иску в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности в размере *** руб. (*** руб. за *** года, *** руб. за *** года, *** руб. за *** дней *** года)

На сумму задолженности истцом по встречному иску начислена сумма пени в размере *** руб. исходя из п. 5.2 договора.

Согласно ч.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Суд, с учетом требований разумности и справедливости, несоответствия заявленного ко взысканию размера неустойки последствиям нарушенного обязательства, с учетом заявления ответчика по встречному иску о  чрезмерности заявленных требований, приходит к выводу о возможности уменьшения суммы неустойки до разумных пределов – 10 000 руб.

Расходы, понесенные истцом по встречному иску, по оплате оценочных услуг АНО «Служба оценки» № *** от *** года на сумму *** руб., суд  находит документально подтвержденными и взыскивает указанную сумму с Величко В.И. в пользу Базыкиной М.Т. в качестве убытков.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, расходы, понесенные истцом за подачу встречного иска в суд, подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в размере *** руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

        ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ *** ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ *** ░░░., ░░░░ ░ ░░░░░░░ *** ░░░., ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ *** ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ *** ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░        ░░░░░░░░░░ ░.░.