Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-776/2019 ~ М-721/2019 от 15.08.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 октября 2019 года                                                                    п. Безенчук

Безенчукский районный суд Самарской области в составе:

Председательствующего судьи Каткасовой И.В.

при секретаре Велькиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-776/19 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации м.р. Безенчукский Самарской области к Калемалькиной ФИО10 о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды и встречные исковые требования Калемалькиной ФИО11 о признании договоров переуступки права аренды земельных участков №№, №, № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенными

УСТАНОВИЛ:

КУМИ администрации муниципального района Безенчукский Самарской области ссылаясь на то, что ответчик не исполняет обязанности по своевременной оплате арендных платежей, обратился в суд с иском к Калемалькиной Г. В. о взыскании задолженности по договору аренды:

- по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4342890, 92 руб., пени в сумме 35257, 54 руб.;

- по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 643279,95 руб., пени в сумме 75194, 34 руб.;

- по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 382047,99 руб., пени в сумме 44657,52 руб.;

- расторжении договоров аренды №№, №, № от ДД.ММ.ГГГГ

          В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности Василенко Е.Г. поддержала исковые требования, указывая, что КУМИ администрации муниципального района Безенчукский и Андреенко Д.А. были заключены договоры №№№, №,№ аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №.

Калемалькина Г.В., приобрела право аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, расположенных по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между Андреенко Д.А. в лице конкурсного управляющего Сатдарова Э.З. (арендатор) и Калемалькиной Г.В. (новый арендатор) заключены договоры №№,№ переуступки права аренды вышеуказанных земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной собственности), однако оплату арендных платежей с момента заключения договоров переуступки не производит в связи с чем просит удовлетворить заявленные исковые требования.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности Давутов Р.Р. исковые требования не признал, завив встречные исковые требования о признании Договоров №№, №, № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию, на момент составления оспариваемых договоров имелась существенная задолженность по договорам аренды земельных участков №№,№, № №, №, кроме того, на земельные участки являющиеся предметом названных договоров установлен сервитут, о чем не указано в договорах переуступки права и указанное имущество имеет обременение в пользу ОАО «Росгосстрах». Полагает, что Андреенко Д.А. преднамеренно скрыл указанный факт от Калемалькиной Г.В.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, находит иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

    Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что также предусмотрено пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ акты земельного законодательства основываются на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 12 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

         Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между МУ КУМИ администрации муниципального района Безенчукский (арендодатель) и Андреенко Д.А. (арендатор) были заключены договоры №№, № аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № соответственно, расположенных по адресу: <адрес>    (л.д.15-38).

    Согласно п. 2.1 названных договоров установлена арендная плата, которая подлежит пересмотру в одностороннем прядке на основании решений органов исполнительной власти, связанных с установлением оценочных зон, размера нормативной цены земли, базовых ставок и льгот по аренной плате с письменным уведомлением арендатора.

Согласно п.2.2. договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в п.2.1 договора суммы до истечении десятого дня следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее ДД.ММ.ГГГГ текущего года.

В соответствии с п. 2.5 договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,06% от сумы неуплаты за каждый день просрочки.

В соответствии с п.2.6 не использование участка Арендатором не может служить основанием не внесения арендной платы.

В соответствии с п. 4.1. названных договоров аренды арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании земельного участка не по назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Постановлением правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ. №№ утверждена Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей не связанных со строительством, исходя их кадастровой стоимости, коэффициента вида использования земельного участка и коэффициента инфляции расчетного года.

Постановлением Самарской Губернской Думы от 14.11.2017г. №355 и Постановлением Правительства Самарской области от 26.10.2017г. №670 коэффициент инфляции в 2018г. установлен в размере 1, 043. Коэффициент инфляции в 2019г. установлен в размере 1, 046.

         Размер арендной платы по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ. составляет:

- с ДД.ММ.ГГГГ в год 169468, 72 руб., в квартал 42367, 18 руб.

- с ДД.ММ.ГГГГ. в год 177375, 68, в квартал 44343, 92руб.

         Размер арендной платы по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ составляет:

- с ДД.ММ.ГГГГ в год 360382, 32 руб., в квартал 90095, 58 руб.

- с ДД.ММ.ГГГГ в год 377196, 84 руб., в квартал 94299, 21 92руб.

         Размер арендной платы по договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет:

- с ДД.ММ.ГГГГ в год 214033, 32 руб., в квартал 53508, 33руб.

- с ДД.ММ.ГГГГ в год 224019, 56руб., в квартал 56004, 89руб.

ДД.ММ.ГГГГ между Андреенко Д.А. в лице конкурсного управляющего Сатдарова Э.З. (арендатор) и Калемалькиной Г.В. (новый арендатор) заключены договоры №№,№ переуступки права аренды вышеуказанных земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной собственности) (л.д. 39-53).

           Согласно актов приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанных сторонами, земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, расположенные по адресу: <адрес>, фактически переданы от Андреенко Д.А. в лице конкурсного управляющего Сатдарова Э.З. Калемалькиной Г.В., которая в свою очередь оплатила стоимость переданного ей имущества в виде земельных участков.

Из решения Безенчукского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ вступившего в законную силу, следует, что оплата по договорам переуступки права аренды №№,№,№ заключенных ДД.ММ.ГГГГ, произведена ДД.ММ.ГГГГ согласно платежных поручений №№ на сумму 140544 руб., №№ на сумму 105638,40 руб., №№ на сумму 83692,80 руб..

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключенные договоры переуступки права аренды №№,№,№ от ДД.ММ.ГГГГ фактически были исполнены. Действия конкурсного управляющего и истца, собственноручно подписавших указанные договоры, были направлены на заключение сделок с намерением создать соответствующие правовые последствия.

Из решения Безенчукского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ вступившего в законную силу следует, что ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ИП Андреенко Д.А. в адрес КУМИ администрации муниципального района Безенчукский были направлены письменные уведомления о том, что права и обязанности арендатора по договорам аренды № №,№,№ от ДД.ММ.ГГГГ от Андреенко Д.А. переданы Калемалькиной Г.В. по исполнение договоров переуступки права аренды земельных участков, заключенных на основании протокола о результатах проведения в электронной форме открытых торгов по продаже имущества должника Андреенко Д.А.

ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий ИП Андреенко Д.А. Сатдаров Р.З. обратился в КУМИ администрации муниципального района Безенчукский с заявлением о согласовании договоров №№ №,№ от ДД.ММ.ГГГГ переуступки права аренды земельных участков (л.д.58).

Договоры переуступки права аренды согласованы КУМИ, но до настоящего времени государственная регистрация договоров переуступки права аренды №№,№,№ от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН не проведена.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.

Таким образом, на основании заключенных договоров переуступки права аренды №№,№,№ от ДД.ММ.ГГГГ у Калемалькиной Г.В. фактически возникли права арендатора земельных участков, свои обязательства в части оплаты стоимости переуступки права аренды она выполнила, передача земельных участков осуществлена согласно актов приема-передачи, подписанных сторонами договоров ДД.ММ.ГГГГ. Отсутствие государственной регистрации договоров переуступки права аренды на спорные объекты недвижимости в данном случае не свидетельствует о недействительности совершенных сделок, поскольку действия сторон были направлены на фактическое исполнение принятых по договорам обязательств.

Судом также установлено, что определением Безенчукского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение между КУМИ администрации м.р. Безенчукский Самарской области и Калемалькиной Г.В. по условиям которого КУМИ отказалось от заявленных исковых требований о расторжении договоров аренды земельных участков №№ № № от ДД.ММ.ГГГГ, а Калемалькина Г.В. обязалась оплатить сумму задолженности по арендной плате, а также начисленные пени за несвоевременную оплату, в общем размере 777 434, 74 коп. руб. (л.д.69-71).

Из представленного суду акта сверки по договору аренды следует, что ответчиком платежи по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ не производились (л.д.63-68).

Суд, изучив представленные истцом расчеты, считает, что они подлежат уточнению.

Подлежит взысканию арендная плата с ответчика Калемалькиной Г.В. в сумме 1140646,35 руб. в т.ч.

- по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 259857, 42 руб. в т.ч. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 169468,72 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 90388,70 руб. (177375,68 : 365д. х186д. ).

- по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 552597,70 руб. в т.ч. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 360382,32 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 192215,38 руб. (377196, 84: 365д. х 186д).

- по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 328191, 23 руб., в т.ч. ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 214033,32 руб., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 114157, 91 руб.(24019, 56 : 365д. х 186д.).

В соответствии с условиями договора подлежат взысканию пени в общей сумме 2412 руб.98 коп. в т.ч. :

по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 34597, 36 руб.

-с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 11464, 56 руб. (42367, 18х451д.х0,06%);

с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 9151,31 руб. (42367, 18х360д.х0,06%);

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 6812, 64 руб. (42367, 18х268 д.х0,06%);

с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4880,70 руб. (42367, 18х222 д.х0,06%);

по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 73572, 73 руб.

-с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумме 24379, 86руб. (90095,58 х451д.х0,06%);

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 9151,31 руб. (90095,58 х360д.х0,06%);

с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 6812, 64 руб. (90095, 58 х268 д.х0,06%);

с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 4880,70 руб. (90095,58 х х222 д.х0,06%);

по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 43695, 30 руб.

-с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 14479,36руб. (53508,33 х451д.х0,06%);

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 11557,80руб. (53508,33 х360д.х0,06%);

с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 8604, 14 руб. (53508,33 х268 д.х0,06%);

с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 4880,70 руб. (53508,33 х222 д.х0,06%);

В целях досудебного урегулирования спора ДД.ММ.ГГГГ. исх.№№ в адрес Калемалькиной Г.В. была направлена претензия о необходимости погасить задолженность по аренде и пени (л.д.54), однако до настоящего времени ответчиком задолженность не погашена.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание существенные и систематические нарушения ответчиком условий договора аренды №№, №, № от ДД.ММ.ГГГГ суд считает необходимым расторгнуть данный договор.

В соответствии с положениями статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика Калемалькиной Г.В. в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 14662, 56 руб.

Встречные исковые требования Калемалькиной Г.В. к КУМИ администрации м.р. Безенчукский Самарской области о признании договоров переуступки права аренды земельных участков №№, № № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенными не подлежат удовлетворению, поскольку КУМИ администрации м.р. Безенчукский Самарской области стороной по названным договорам не является и соответственно не является надлежащим ответчиком.

В соответствии с положениями статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Суд считает, что Калемалькина Г.В. злоупотребляет своими правами на оспаривание в судебном порядке сделок – исполненных сторонами договоров переуступки права аренды земельных участков, поскольку истец, имея значительную задолженность по арендной плате, мер к регистрации своего права в отношении земельных участков не принимает, при этом продолжая пользоваться недвижимым имуществом.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>

Расторгнуть договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>

Расторгнуть договор аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>

Взыскать с Калемалькиной ФИО12 задолженность по арендной плате 1140646, 35руб. и пени 151865, 39 руб. в т.ч.:

- по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 259857, 08 руб., пени в сумме 34597, 36 руб.;

- по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 552597, 70 руб., пени в сумме 73572, 73 руб.;

- по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 328191, 23 руб., пени в сумме 43695, 30 руб.;

Взыскать с Калемалькиной ФИО13 государственную пошлину в доход государства в сумме 14662, 56 руб.

Исковые требования Калемалькиной ФИО14 о признании договоров переуступки права аренды земельных участков №№, №, № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенными оставить без удовлетворения в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Безенчукский районный суд в течение месяца.

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий         подпись                            И.В. Каткасова

Копия верна: Судья                                                          И.В. Каткасова