Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5902/2015 ~ М-5222/2015 от 18.06.2015

Дело № 2-5902/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07.07.2015 года г. Петрозаводск

ПЕТРОЗАВОДСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

в составе судьи	Е.В. Лазаревой
при секретаре	А.А. Куценко
с участием представителя заявителя	М.О. Поповой, действующей на основании доверенностей от 15.05.2015
представителей заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия	М.А. Тишковой, действующего на основании доверенности № 57 от 29.12.2014
общества с ограниченной ответственностью «Чистый город»	В.В. Маркова, действующего на основании устава

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Беньяминовой Л.С. о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, оформленных письмами: № 10/001/027/2015-2695 от 26.05.2015 о приостановлении государственной регистрации расторжении договора участия в долевом строительстве, № 10/001027/2015-2595 от 26.06.2015 об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, понуждении к совершению действий,

УСТАНОВИЛ:

Беньяминова Л.С. (далее – заявитель, собственник) обратилась в суд с требованием о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление, регистрирующий орган), оформленного письмом № 10/001/027/2015-2695 от 26.05.2015 (далее – решение от 26.05.2015), которым была приостановлена государственная регистрация расторжения договора участия в долевом строительстве квартиры <данные изъяты> в г. Петрозаводске (далее – спорная квартира) на основании заявления собственника, направленного 01.04.2015 обществу с ограниченной ответственностью «Чистый город» (далее – общество «Чистый город», Застройщик) об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве спорной квартиры № 03/17-219-176 от 09.10.2013 (далее – договор от 09.10.2013), подписанного с обществом «Чистый город» и ранее зарегистрированного Управлением, полагая, что решение от 26.05.2015 нарушает права заявителя и не соответствует требованиям закона.

Определением от 29.06.2015 приняты уточненные требования, согласно которым, помимо оспаривания решения от 26.05.2015, заявлены требования о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации расторжения договора от 09.10.2013, оформленного письмом № 10/001027/2015-2595 от 26.06.2015 (далее – решение от 26.06.2015), понуждении провести государственную регистрацию расторжения договора от 09.10.2013.

Заявитель, извещенный о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился. Его представитель в ходе рассмотрения дела на заявленных требованиях настаивал по доводам, изложенных в представленных заявлениях.

Представитель заинтересованного лица в ходе рассмотрения дела полагал требования необоснованными, указывая, что стороны исполнили договор в полном объеме, поэтому его расторжение после фактического исполнения недопустимо. Обращает внимание, что стороны фактически пытаются совершить сделку купли-продажи квартиры. Считает, что товар передан истице надлежащего качества.

Представитель общества «Чистый город» в судебном заседании полагал требования обоснованными, указывая, что в связи с допущенными при заключении договора от 09.10.2013 нарушениями прав заявителя, связанными со значительными отклонениями в площади спорной квартиры, после получения заявления об отказе от исполнения Застройщик, в целях исключения дальнейших судебных разбирательств, полагая обоснованным отказ от исполнения, направленный заявителем 01.04.2015 в адрес Застройщика.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что между заявителем и обществом «Чистый город» 09.10.2013 был подписан договор участия в долевом строительстве спорной квартиры № 03/17-219-176 от 09.10.2013, согласно условиям которого Застройщик обязался передать Беньяминовой Л.С. спорную квартиру общей проектной площадью 90,82 кв.м. (п. 1.1), при этом проектная площадь (общая и жилая) является условной и подлежит уточнению после выдачи Застройщику документа с техническими показателями на дом по окончании его строительства (пункт 1.2).

Стоимость спорной квартиры согласована в размере <данные изъяты> руб., является окончательной, не зависит от площади спорной квартиры, в том числе, проектной и фактической, устанавливаемой на основании данных технической инвентаризации при вводе жилого дома в эксплуатацию (пункты 5.1, 5.2 договора от 09.10.2013).

При отклонении фактической площади спорной квартиры, установленной на основании данных ГУПРК РГЦ «Недвижимость» при вводе жилого дома в эксплуатацию от проектной площади в большую или меньшую сторону в пределах 5 % от площади квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора (что стороны по обоюдному согласию признают несущественным отклонением) и при условии, что это не препятствует использованию спорной квартиры в соответствие с его прямым назначением, перерасчет за спорную квартиру не производится (пункт 6.3 договора от 09.10.2013).

Согласно п. 9.5 договора от 09.10.2013 Беньяминова Л.С. вправе в одностороннем порядке отказаться от его исполнения в случаях, установленных федеральным законом или договором.

Договор от 09.10.2013 был зарегистрирован в Управлении 29.10.2013 (номер регистрации 10-10-01/106/2013-592). Какие-либо изменения в указанный договор не регистрировались.

Дом, в котором располагается спорная квартира, был введен в эксплуатацию разрешением от 18.06.2014 и в этот же день по акту сдачи-приемки квартиры общество «Чистый город» сдало, а заявитель принял спорную квартиру, площадь которой в указанном акте указана равной 90,82 кв.м. Данным актом констатировано, что расчеты между сторонами по договору от 09.10.2013 произведены в полном объеме.

Представитель заявителя 14.07.2014 обратился за государственной регистрацией права собственности на спорную квартиру, в связи с чем 25.07.2014 за Беньяминовой Л.С. было зарегистрировано право собственности на нее, при этом площадь спорной квартиры в свидетельстве о государственной регистрации права указана равной 85,7 кв.м., что на 5,64 % ((90,82 кв.м. – 85,7 кв.м.) / 90,82 кв.м. * 100) меньше проектной.

Заявитель 01.04.2015 направил в адрес Застройщика заявление об одностороннем отказе от исполнения договора от 09.10.2013 (далее – отказ от исполнения от 01.04.2015).

Основанием для заявления отказа от исполнения послужило установление площади спорной квартиры по результатам кадастрового обмера и учета, равной 85,7 кв.м., что более чем на 5 метров меньше, чем было согласовано по договору от 09.10.2013, которое заявитель полагает существенным и неустранимым нарушением требований по качеству спорной квартиры.

Застройщик, письмом от 03.04.2015 (далее – письмо от 03.04.2015) признал обоснованными названные требования собственника, указав, что договор от 09.10.2013 считается расторгнутым со дня направления уведомления об отказе от его исполнения.

Представитель заявителя 03.04.2015 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на спорную квартиру, однако решением регистрирующего органа, оформленным письмом № 01/029/2015-637 от 15.04.2015 в государственной регистрации прекращения права собственности было отказано на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона ввиду непредставления документов, необходимых для проведения государственной регистрации. При этом в обоснование названного отказа указаны положения п. 1 ст. 235, п. 1 ст. 17 Закона.

Представитель заявителя 13.05.2015 обратился с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на спорную квартиру, представив отказ от исполнения от 01.04.2015, а также письмо от 03.04.2015, по результатам рассмотрения которых решением от 26.05.2015 была приостановлена государственная регистрация расторжения договора от 09.10.2013, на основании п. 1 ст. 19 Закона, не конкретизируя положения указанного пункта, явившиеся основанием для приостановления государственной регистрации.

Основанием для приостановления государственной регистрации послужил вывод государственного регистратора о недопустимости расторжения в одностороннем порядке спорного договора, поскольку последний был исполнен сторонами в полном объеме и в отношении спорной квартиры в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) содержится запись о государственной регистрации права собственности заявителя на данный объект недвижимого имущества. Поскольку надлежащее исполнение обязательства между сторонами, влечет его прекращение, притом, что в ЕГРП внесены записи о прекращении сделки и за Беньяминовой Л.С. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, с учетом положений п. 1 ст. 408, ст.ст. 420, 421, 425, 432, 433, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 453 ГК РФ, указано, что государственная регистрация расторжения договора от 09.10.2013 невозможно. Одновременно указано, что если препятствия устранены не будут, Управление будет вынуждено отказать в государственной регистрации на основании абзаца одиннадцатого пункта 1 статьи 20 Закона ввиду наличия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами.

Решением от 26.06.2015 в государственной регистрации расторжения договора от 09.10.2013 отказано на основании абзаца одиннадцатого пункта 1 статьи 20 Закона, при этом в обоснование данного решения положены выводы, содержащиеся в решении от 26.05.2015, а также проведена оценка условий п.п. 1.1, 1.2, 6,3 договора от 09.10.2013 и с учетом положений п. 3 ст. 7, абзаца третьего п. 1 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) сделан вывод о соответствии спорной квартиры условиям спорного договора.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами настоящего дела, дела № 2-304/2014 и не оспаривается сторонами.

В силу ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В соответствии со статьей 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

В силу части 4 статьи 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

В соответствие со ст. 255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

При этом согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» (далее - постановление от 10.02.2009), при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять: имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия. В случае, когда принятие или непринятие решения, совершение или несовершение действия в силу закона или иного нормативного правового акта отнесено к усмотрению органа или лица, решение, действие (бездействие) которых оспариваются, суд не вправе оценивать целесообразность такого решения, действия (бездействия), например при оспаривании бездействия, выразившегося в непринятии акта о награждении конкретного лица; соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемых решений, действий (бездействия) свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

В соответствие с абзацем вторым пункта 3 статьи 20 Закона отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд.

Право на обжалование приостановления государственной регистрации Законом не установлено. Вместе с тем, поскольку в силу п. 2 ст. 19 Закона если в течение срока приостановления государственной регистрации прав не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, суд приходит к выводу, что решение от 26.05.2015 также может быть обжаловано, имея ввиду и то обстоятельство, что приостановлением государственной регистрации нарушается право заявителей на своевременное проведение государственной регистрации права.

При этом также учитывается, что как решение от 26.05.2015, так и решение от 26.06.2015 нарушает права заявителя, поскольку до государственной регистрации прекращения права собственности на спорную квартиру за Беньяминовой Л.С., последняя, применительно к взаимосвязанным положениям п. 2 ст. 8.1, ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, ст. 400 НК РФ, являясь ее собственником, вынуждена нести бремя ее содержания, вносить плату за жилое помещение, коммунальные услуги, а также уплачивать налог на имущество.

Оценивая законность принятых решений, суд исходит из следующих обстоятельств.

В соответствие со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015) разъяснено, что односторонний отказ от исполнения обязательства является разновидностью сделок, поскольку он является волеизъявлением, направленным на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Исходя из положений чч. 3, 5, 6 ст. 7, п. 3 ч. 1, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, выявленного в течение пяти лет со дня передачи объекта долевого строительства; при этом в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления (направленного по почте заказным письмом с описью вложения) об одностороннем отказе от исполнения договора.

Из буквального содержания указанных нормативных предписаний, во взаимосвязи с п. 3 ст. 450 ГК РФ (в редакции от 30.11.1994, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.

Соответственно договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым во внесудебном порядке вне зависимости от каких-либо возражений застройщика, а принятия какого-либо судебного решения не требуется. Аналогичная правовая позиция содержится в п. 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Доводы Управления относительно недопустимости отказа от исполнения и, как следствие, расторжения договора от 09.10.2013 после исполнения сторонами своих обязательств основан на неправильном толковании норм материального права и без учета фактических обстоятельств его исполнения, а также условий указанного договора.

Указывая на недопустимость расторжения условий исполненного договора, регистрирующим органом оставлено без внимания то обстоятельство, что в силу п. 1 ст. 408 ГК РФ лишь надлежащее исполнение прекращает обязательство. Соответственно в случае ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств, последние не могут быть признаны исполненными и, как следствие, прекращенными.

Как усматривается из материалов дела, стороны, согласовывая условия договора от 09.10.2013, указали в его п. 1.1, в том числе, проектную площадь спорной квартиры (90,82 кв.м.). Одновременно стороны согласовали, что указанная площадь является условной и подлежит уточнению (п. 1.2), особо оговорив в п. 6.3, что отклонение фактической площади в большую или меньшую сторону в пределах 5 % от площади, указанной в п. 1.1 признается несущественным отклонением, не влекущим перерасчет за спорную квартиру при условии, что это не препятствует использованию спорной квартиры в соответствие с его прямым назначением.

Истолковывая применительно к положениям ст. 431, п. 1 ст. 432 ГК РФ приведенные условия договора от 09.10.2013, суд приходит к выводу, что поскольку условие о площади объекта долевого строительства не является обязательным в силу Закона № 214-ФЗ (в том числе, части 4 статьи 4 указанного закона), притом, что самим фактом особого согласования условий о площади спорной квартиры, а также о последствиях отклонения оговоренной проектной площади от фактической на величину большую, нежели чем 5 %, стороны полагали данные условия существенными.

Указанные выводы, помимо названных обстоятельств, заявлений, сделанных как Беньяминовой Л.С., так и обществом «Чистый город», следует из существа правоотношений возникших между сторонами договора от 09.10.2013, имея ввиду следующие обстоятельства.

Для участника долевого строительства, являющегося гражданином, использующим объект долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, площадь передаваемого ему объекта долевого строительства имеет существенное значение, поскольку определяет то пространство, на котором он и члены его семьи будут проживать и, по сути, является продолжением конституционно охраняемого права на жилище. Само по себе число комнат в передаваемом жилом помещении, иные (отличные от площади) идентифицирующие признаки (в том числе, расположение жилого помещения на поэтажном плане), позволяющие конкретизировать объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ) не являются достаточными для того, чтобы гражданин, являющийся потенциальным участником долевого строительства, разумно и объективно оценивая ситуацию, заключил бы договор участия в долевом строительстве на конкретную квартиру.

Соответственно, последующее уменьшение площади передаваемого участнику долевого строительства помещения на произвольную, отличную от согласованной, величину, свидетельствует о существенном отступлении от условий договора от 09.10.2013 и, как следствие, о существенном нарушении требований к качеству спорной квартиры (являющемуся очевидно неустранимым), что является основанием для признания исполнения Застройщиком своих обязательств по указанному договору ненадлежащим.

Таким образом, обязательство общества «Чистый город» по передаче спорной квартиры, характеристики которой не соответствуют согласованным, не прекращает принятые на себя застройщиком обязательства, вытекающие из договора от 09.10.2013.

Сам по себе факт принятия Беньяминовой Л.С. спорной квартиры по акту от 18.06.2014, притом, что в последнем указана проектная площадь, равная 90,82 кв.м., не свидетельствует о том, что в момент принятия исполнения заявитель действовал недобросовестно, поскольку не знал и не мог знать в отсутствие кадастрового паспорта, о фактической площади спорной квартиры и о ненадлежащем исполнении обществом «Чистый город» своих обязательств.

То обстоятельство, что, в последующем, в том числе, с учетом договора от 09.10.2013, акта от 18.06.2014 за Беньяминовой Л.С. было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, не препятствовало ей после установления факта существенного нарушения качества спорной квартиры, заявлять требования в порядке, предусмотренном п. 3 ч. 1, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, поскольку последние (в том числе, требования об отказе от исполнения договора) могут быть заявлены в случае выявления ненадлежащего качества объекта долевого строительства в течение пяти лет (чч. 3, 5, 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ), имея ввиду и то обстоятельство, что данных о явном недобросовестном поведении участника долевого строительства, проживающего на значительном расстоянии от спорной квартиры, не установлено.

Таким образом, Беньяминова Л.С. правомерно с учетом положений п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ заявила отказ от исполнения от 01.04.2015, а осуществление государственной регистрации за нею право собственности на спорную квартиру не может препятствовать реализации заявителем права на заявление отказа от исполнения, влекущего расторжение договора от 09.10.2013 в случае ненадлежащего исполнения Застройщиком своих обязательств по нему.

Указанное само по себе свидетельствует о незаконности оспариваемых решений, поскольку Управлением неправомерно был сделан вывод о надлежащем исполнении обязательства сторонами договора от 09.10.2013, тогда как заявитель настаивает на существенном нарушении качества спорной квартиры, а Застройщик не возражает против отказа от исполнения от 01.04.2015.

Поскольку односторонний отказ от исполнения обязательства является сделкой, при оценке действительности отказа от исполнения от 01.04.2015 суд принимает во внимание положения § 2 главы 9 ГК РФ, учитывая следующие обстоятельства.

В соответствие с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом согласно абзацу второму пункта 2 этой же статьи оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Абзацами вторым и третьим пункта 71 постановления от 23.06.2015 разъяснено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ); отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

В пунктах 73-75 постановления от 23.06.2015 даны следующие разъяснения:

– сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ) (пункт 73);

– также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74);

– применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75).

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что регистрирующий орган не вправе отказать в проведении государственной регистрации сделки лишь ввиду установления признаков ее оспоримости, притом, что какое-либо судебное постановление, признающее сделку недействительной ввиду ее оспоримости, отсутствует.

Таким образом, Управление, не являясь судебным органом, разрешающим спор по иску лица, чьи права и законные интересы могут быть затронуты отказом от исполнения от 01.04.2015, не вправе отказывать в государственной регистрации расторжения договора от 09.10.2013 лишь на том основании, что указанный отказ от исполнения не соответствует предписаниям п. 1 ст. 408, ст.ст. 420, 421, 425, 432, 433, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 453 ГК РФ, п. 3 ст. 7, абзаца третьего п. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, поскольку приведенные нарушения (в случае, если таковые имеются) может, в силу названных выше разъяснений, данных в постановлении от 23.06.2015, являться основанием для признания его оспоримым.

Вместе с тем, ввиду того, что данный вывод может быть сделан лишь судом в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 166 ГК РФ, отказ от исполнения от 01.04.2015 является действительной сделкой до того момента, пока иное не будет установлено вступившим в законную силу решением суда по иску заинтересованного лица о признании ее недействительной.

Так как в направленных заявителю сообщениях о причинах приостановления и отказа в государственной регистрации оспариваемых решениях не приведено каких-либо суждений относительно притворности отказа от исполнения от 01.04.2015, притом, что в силу абзаца четвертого пункта 3 статьи 19, пункта 3 статьи 20 Закона в указанных сообщениях должны быть приведены основания приостановления и отказа в государственной регистрации, суд приходит к выводу, что на момент принятия оспариваемых решений регистрирующий орган не полагал оспариваемые решения ничтожными, что само по себе позволяет прийти к выводу об их незаконности.

Кроме того, применительно к положениям ч. 1 ст. 249 ГПК РФ, суд отмечает, что Управлением не представлено доказательств, свидетельствующих о ничтожности отказа от исполнения от 01.04.2015 ввиду его притворности.

Также учитывается, что в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной сделкой является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Указывая на притворность отказа от исполнения от 01.04.2015, регистрирующим органом не учтено, что указанная сделка является односторонней, в связи с чем не может прикрывать договор купли-продажи, являющийся двух- или многосторонней сделкой. Данных о том, что между сторонами совершались иные сделки, прикрывающие договор купли-продажи, Управлением не представлено, что, в том числе, с учетом разъяснений, данных в п.п. 87-88 постановления от 23.06.2015, не позволяет прийти к выводу о наличии оснований для признания самого по себе отказа от исполнения от 01.04.2015 притворным.

При этом также принимается во внимание, что заявление об отказе от 01.04.2015 совершено при наличии фактических и правовых оснований, притом, что действия обоих сторон по договору от 09.10.2013 согласуются установленным п. 3 ст. 1 ГК РФ основным началом гражданского законодательства, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая действия указанных сторон применительно к разъяснениям, данным в п. 1 постановления от 23.06.2015, суд учитывает, что как поведение Беляниновой Л.С., так и действия общества «Чистый город» соответствовали ожиданиям любого добросовестного участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы обеих сторон, имея ввиду как установленную п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпцию добросовестности, так и очевидное желание обеих сторон минимизировать сроки и издержки, связанные с применением последствий допущенных Застройщиком нарушений обязательств.

Реализация участником долевого строительства права, предусмотренного п. 3 ч. 1, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ является основанием для предъявления им требований о возврате денежных средств, уплаченных в счет цены договора от 09.10.2013, а также процентов на эту сумму в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. Тогда как общество «Чистый город», являясь застройщиком жилого микрорайона, имело намерение не только уменьшить свои издержки, но и поддержать свою деловую репутацию.

Таким образом, суд приходит к выводу, что какие-либо противоречия между заявленными и ранее зарегистрированными правами (имея ввиду что таковыми не может быть признано якобы имеющее место недействительность отказа от исполнения от 01.04.2015) не имеется, что свидетельствует о незаконности решения от 26.06.2015 и об удовлетворении заявленных требований.

Признавая незаконным решение от 26.05.2015, суд также исходит из того обстоятельства, что в нем не приведены основания для приостановления регистрации, предусмотренные п. 1 ст. 19 Закона.

Судом также принимается во внимание, что Законом, в том числе, абзацем одиннадцатым пункта 1 статьи 17 Закона, не предусмотрено в ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных сторонами при проведении государственной регистрации, осуществление проверки надлежащего исполнения обязательств по договору, явившемся основанием для проведения государственной регистрации.

Таким образом, Управление было не вправе осуществлять проверку того, должным ли образом было исполнено обязательство Застройщиком по договору от 09.10.2013 и, соответственно устанавливать было ли исполнено обязательство обществом «Чистый город» должным образом или нет и на основании данных выводов принимать оспариваемые решения, что является самостоятельным основанием для их признания незаконными.

Определяя срок, в течение которого Управлению следует устранить допущенное нарушение, суд полагает необходимым установить его равным 30 календарным дням со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Применительно к положениям ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с регистрирующего органа в полном объеме подлежат взысканию понесенные заявителем расходы по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194, 195, 197, 199, 238ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным и отменить решения, принятые Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, оформленные письмами: № 10/001/027/2015-2695 от 26.05.2015 о приостановлении государственной регистрации расторжении договора участия в долевом строительстве, № 10/001027/2015-2595 от 26.06.2015 об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве на основании заявления № 10/001/027/2015-2695 Беньяминовой Л.С. относительно регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 09.10.2013 года, заключенного между ООО «Чистый город» и Беньяминовой Л.С. относительно квартиры <данные изъяты> в г. Петрозаводске.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в течении 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию расторжения договора от 09.10.2013 года за № 03/17-219-176, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Чистый город» и Беньяминовой Л.С., относительно квартиры <данные изъяты> в г. Петрозаводске, на основании заявления № 10/001/027/2015-2695, поданного Беньяминовой Л.С. о регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 09.10.2013 года.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК в пользу Беньяминовой Л.С. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Е.В. Лазарева

Решение в окончательной форме принято 13.07.2015

Последний день подачи апелляционной жалобы – 13.08.2015