Мотивированное решение по делу № 02-5107/2019 от 23.08.2019

Решение

Именем Российской Федерации

24 сентября 2019 года Замоскворецкий районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Н.В.Рубцовой

при секретаре М.И.Кулиевой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5107/2019 по иску ООО «СоюзАГРО» к Зарочинцевой … и ООО «Мост» о признании договора недействительным

установил:

ООО «СоюзАГРО» обратилось в суд с иском к ООО «Мост», Зарочинцевой  И.В. о признании недействительным договор цессии от 10.12.2015 г. об уступки права неустойки, предусмотренной ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. №2140ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее- ФЗ №214) по договору №НТ-6/1-4-16-1/АН от 11.11.2004 г.

Истец о дате и месте рассмотрения извещен, своего представителя не направил.

Представитель ООО «Мост» по доверенности Бойков Д.Е. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований.

Ответчик Зарочинцева И.В. о дате и месте рассмотрения дела извещена, в судебное заседание не явилась.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела установлено, что 11.11.2004 г. между ООО «СоюзАГРО» и Зарочинцевой И.В. заключен договор №НТ-6/1-4-16-1/АН участия в долевом строительстве, согласно которому Общество обязалось построить дом и передать Зарочинцевой квартиру в нем.

10.04.2015 г. дом введен в эксплуатацию.

01.12.2015 г. Обществом Зарочинцевой И.В. направлен акт приема-передачи объекта.

10.12.2015 г. между Зарочинцевой И.В. и ООО «Мост» заключен договор цессии, согласно условиям которого Зарочинцева  И.В. уступила ООО «Мост» право требования неустойки по договору участия в долевом строительстве за период с 01.10. по 10.12.2015 г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.12.2016 г. с ООО «СоюзАГРО» в пользу ООО «Мост» взыскана неустойка в размере 136 519,35 руб.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2017 г. постановлено такое же решение.

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Истец указывает на то, что Зарочинцева отказывалась от приема объекта. Однако, Зарочинцева  после получения уведомления о застройщика о воде жилого дома в эксплуатацию и готовности передачи квартиры осмотрела объект недвижимости в установленный в уведомлении и договоре срок (а именно до 30.09.2015 г.) и выявила перечень недостатков, которые подлежали устранению.

Согласно ч. 5 ст. 8 ФЗ №214 участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

30.09.2015 г. Зарочинцева обратилась к застройщику с требованиями об устранении выявленных при осмотре квартиры недостатков. После их частичного устранения застройщик 13.10.2015 г. направил Зарочинцевой уведомление о необходимости принять квартиру.

29.10.2015 г. Зарочинцева повторно обратилась к застройщику с требованиями об устранении оставшихся недостатков. 19.11.2015 г. после устранения оставшихся недостатков застройщик направил в адрес Зарочинцевой новое уведомление о необходимости подписания акта приёма-передачи. Однако в качестве места приёмки был указан адрес управляющей компании, не являющего стороной договорных отношений между участником и застройщиком.

Так как застройщик фактически уклонялся от собственноручного подписания акта приёма-передачи в офисе своей компании, переадресовав участника некоему третьему лицу, Зарочинцева 23.12.2015 г. направила застройщику подписанный со своей стороны акт приёма-передачи, датированный 20.12.2015 г.

Застройщик проигнорировал акт Зарочинцевой, после чего 27.01.2016 г. направил подписанный со своей стороны акт приёма-передачи, датированный 01.12.2015 г., т.е. задним числом во избежание финансовой ответственности за просрочку передачи квартиры.

Зарочинцевой  данный акт не оспаривался, по нему было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, вследствие чего ООО «СоюзАГРО» в предмете иска ограничил неустойку периодом с 01.10.2015 по 01.12.2015 г., что говорит об отсутствии злоупотреблений правом.

По мнению суда, участник долевого строительства действовал добросовестно, акт приёма-передачи был подписан с задержкой по вине застройщика, выполнившего квартиру с недоделками и переадресовавшим исполнение (передачу квартиры) третьему лицу (ст. 403 ГК РФ).

Право требования на взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства участнику предусмотрено не договором, а императивной нормой закона. Наличие в тексте договора корреспондирующей закону правовой нормы не может являться основанием для ограничения в передаче права требования неустойки по цессии, поскольку закон является первоисточником и имеет большую юридическую силу.

В частности, согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ ФЗ №214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Нарушение застройщиком сроков передачи объекта участнику долевого строительства является основанием для начисления специальной неустойки в соответствии с нормами статьи 6 ФЗ №214  вне зависимости от того, был ли передан объект участнику строительства, то есть такие требования принадлежат участнику строительства в силу закона, а согласно статье 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования полностью или в части может быть передано другому лицу по сделке.

Часть 1 статьи 11 ФЗ №214 устанавливает, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора, согласно части 2 этой статьи уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В данном случае предметом уступки является право на взыскание неустойки - денежное требование, возникшее в связи с нарушением должником (ответчиком) по этому обязательству прав физического лица, это требование обладает самостоятельной имущественной ценностью, положения законодательства не содержат положений о возможности нарушения прав и интересов должника (ответчика), запретов на уступку требования выплаты неустойки, или о существенном значении личности кредитора в данном обязательстве.

Право требования с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства предусмотрено не условиями договора, а императивной нормой закона. Кроме того, право требования законной неустойки не связано с вещными правами на недвижимое имущество и не налагает обременений на объект недвижимости.

Так как  условия договора в силу ст. 421-422 ГК РФ в любом случае ограничены императивными нормами закона, они не могут ограничивать право одной из сторон сделки на распоряжение теми правами, которые принадлежат ей на основании закона. Поскольку  право требования законной неустойки принадлежит участнику долевого строительства в силу ч. 2 ст. 6 ФЗ №214 запрет на уступку такого права нарушает права потребителя и в соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителя» и п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015 г. является ничтожным.

Согласно п. 3 ст. 388 ГК РФ соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование, но кредитор (цедент) не освобождается от ответственности перед должником за данное нарушение соглашения.

 Право требования взыскания неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество, дольщиком были уступлены права требования не по договору на долевое участие в строительстве, а право требования законной неустойки, никак не изменяющее условия зарегистрированной сделки, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права, в связи с чем суд кассационной инстанции считает отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора уступки не противоречащим Закону о государственной регистрации, что исключает признание отказа недействительным в судебном порядке».

В настоящем деле неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.

Оценив вышеприведенное, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Отказать ООО «СоюзАГРО» в удовлетворении требований к Зарочинцевой … и ООО «Мост» о признании договора недействительным.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Н.В.Рубцова

Решение в окончательной форме изготовлено 11 октября 2019 г.