Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3799/2017 ~ М-3614/2017 от 09.06.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июля 2017 года

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего федерального судьи Шендеровой И.П.

при секретаре Крутовских Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по иску Межрегиональной общественной организации « Общество защиты прав потребителей « Права потребителей» в интересах ФИО2 к ФИО5», третьим лицам о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме,-

установил:

Межрегиональная общественная организация «Общество защиты прав потребителей «Права Потребителя» в интересах ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО5 в котором просят признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> 3 очереди строительства, заключенный ФИО2 <дата>, договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в порядке, установленном Федеральным Законом от 30.12.2004г №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»; признать за ФИО2 право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: ФИО1, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде <адрес>, этаж <адрес>, планируемая площадь жилого помещения <номер> кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке <номер> ( л.д. 5-11). В обоснование заявленных требований в иске ссылаются на то, что <дата> ФИО2 заключила с ФИО8 переименованное в последствии в ФИО9» предварительный договор <номер> участия в строительстве многоэтажных жилых домов с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства, по которому стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома по адресу: <адрес> на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора. <дата> между ФИО9» и ФИО5» было подписано соглашение о переводе долга, согласно которому новый должник – ФИО5» принимает на себя все обязательства по исполнению предварительного договора <номер> в том числе и по заключению основного договора участия в долевом строительстве и передаче жилого помещения ФИО2 <дата> подписано дополнительное соглашение к предварительному договору <номер> уточняющее строительный адрес квартиры (<адрес>). ФИО2 оплатила стоимость квартиры в полном объеме и считает, что фактически заключила договор участия в долевом строительстве, поскольку предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой истец внесла денежные средства( л.д. 5-11).В судебном заседании представитель МОП « Общество защиты прав потребителей « Права Потребителей» и ФИО2 доводы иска поддержали.

Ответчик- ФИО5 о рассмотрении дела извещено, представитель в судебное заседание не явился, в представленном письменном мнении указывают, что на основании разрешения на строительство, выданного ФИО5» Министерством строительного комплекса <адрес> от <дата> № <номер>, ответчик является застройщиком 18-этажного жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <номер> количество секций -1, количество квартир- <номер>., общая площадь квартир <номер> кв.м., площадь помещений общего пользования <номер> кв.м., площадь технических помещений <номер> кв.м.<дата> ФИО9» и ФИО5 заключили соглашение о переводе долга, согласно которому к ФИО5 переходят все права и обязанности по предварительному договору <номер>. <дата> ФИО5 заключил с истцом дополнительное соглашение <номер> к предварительному договору, согласно которому ФИО5» обязуется передать истцу однокомнатную <адрес>, этаж <номер>, планируемая площадь <номер> кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке-4, расположенную по адресу : <адрес>. ФИО5 не возражают против признания предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте- жилом доме в виде квартиры.

Третьи лица- ФИО9 ФИО8 Управление Росреестра по Московской области о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание представители не явились.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, дело постановлено рассмотреть в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела.

Суд, выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, <дата> ФИО2 заключила с ФИО8 переименованное в последствии в ФИО9», предварительный договор <номер> участия в строительстве многоэтажных жилых домов с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> III очереди строительства, по которому стороны обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве многоэтажного дома по адресу: <адрес> на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора( л.д.14).

ФИО8» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по указанному строительному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства <адрес> площадью <номер> кв.м. в <адрес> на 9 этаже по <адрес>, а участник долевого строительства уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства ( л.д. 14-16).

Согласно п. 1.3 предварительного договора срок передачи Обществом объекта долевого строительства участнику долевого строительства - в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию – 4 квартал 2013 года ( л.д.14). Срок заключения основного договора не позднее <дата> ( л.д.15). Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что участник долевого строительства выплачивает Обществу до <дата> сумму в размере <номер> рублей ( л.д.15).

Истец оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается платежными документами ( л.д.18). Таким образом, в нарушение ФЗ РФ от 30.2.2004г. №214-ФЗ, ФИО8» заключило с истцом не договор участия в долевом строительстве, а предварительный договор, который фактически является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, так как содержит все существенные условия такого договора, в том числе, об обязательстве истца оплатить в рамках данного договора полную стоимость квартиры, а также полные сведения об объекте долевого строительства, гарантийный срок (5 лет) (п.1.5). При этом, форма договора была предложена истцу ФИО8», истец был лишен возможности заключить с ответчиком иной договор. Стоимость квартиры ФИО2 оплатила по этому же договору. Поскольку предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой ФИО2 внесла денежные средства, то она, как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения ФИО2 с ответчиком распространяется действие ФЗ от <дата> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В связи с этим, не имеет правового значения то обстоятельство, что по условиям предварительного договора истек срок для передачи Обществом объекта долевого строительства. В нарушение условий заключенного между сторонами договора, объект долевого строительства истцу в предусмотренный договором срок- в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию- <дата> года не был передан.

<дата> между ФИО9», ФИО5» и ФИО2 было подписано соглашение о переводе долга, согласно которому новый должник – ФИО5» принимает на себя все обязательства по исполнению предварительного договора <номер>, в том числе, по заключению основного договора участия в долевом строительстве и передаче жилого помещения ФИО2 ( л.д.20).

<дата> подписано дополнительное соглашение к предварительному договору <номер> уточняющее строительный адрес квартиры (<адрес>) л.д. 19.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что предметом указанного предварительного договора является конкретная квартира, за строительство которой ФИО2 внесла денежные средства в размере ее стоимости.

При таких обстоятельствах, следует руководствоваться разъяснениями, данными в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах следует удовлетворить требования истца о признании предварительного договора <номер> участия в долевом строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства, заключенного ФИО2 <дата>, договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в порядке, установленном Федеральным Законом от 30.12.2004г №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Одновременно истцом заявлены требования о признании за ФИО2 права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: ФИО1, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде <адрес>, этаж <номер>, планируемая площадь жилого помещения <номер> кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 4.

Разрешая данное требование, суд исходит из следующих требований закона. Согласно ст.4 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить за обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.30 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости », следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе первого, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию- в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данными Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10ГК РФ, а способы защиты в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственность на недвижимость(ст. 12 ГК РФ)

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку исходя из положений ст.ст. 309,310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

ФИО2 вложила денежные средства в строительство квартиры и имеет право на получение ее в собственность.

Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на спорное имущество, не имеется.

Доказательств тому, что в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права ответчика, суду не предоставлено.

Кроме того, в материалы дела представлено заключение <...> от <дата>, согласно которому степень готовности жилого комплекса составляет <номер>%, на объекте незавершенного строительства выполнены основные строительно-монтажные работы (возведены фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, кровля, ограждающие конструкции и т.д.), тепловой конур закрыт, дом как единое целое- создан, спорная квартира имеет свой уникальный номер, характеристики, месторасположение. Рассматриваемая квартира создана и существует как отдельно изолированное помещение, имеющее окна, дверные проемы и стены (перегородки).

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать предварительный договор <номер> участия в долевом строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по <адрес> в <адрес> 3 очереди строительства, заключенный ФИО2 <дата> договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в порядке, установленном Федеральным Законом от 30.12.2004г №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Признать за ФИО2 право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: ФИО1, <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <номер> в виде <адрес>, этаж 9, планируемая площадь жилого помещения <номер> кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 4.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Федеральный судья

Мотивированное решение изготовлено <дата>