Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-203/2012 ~ М-35/2012 от 18.01.2012

Дело №2-203/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Собинка 20 апреля 2012 г.

Собинский городской суд Владимирской области в составе:

председательствующего: Семенова А.В.

при секретаре: Бусуриной Е.В.

с участием:

представителя истца по доверенности Сидорова О.Г.

представителя ответчика по доверенности Макаровой Е.В.

представителя третьего лица Управления Федеральной

службы государственной регистрации, кадастра и картографии

по Владимирской области Кузнецовой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Давыдовой Л.И. к Потребительскому Обществу «КапиталЪ» о признании договора залога ничтожной сделкой

Установил:

Истица обратилась в Собинский городской суд с указанным исковым заявлением. В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком потребительским обществом «КапиталЪ» был заключен договор залога к договору денежного займа NN от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого принадлежащее ей на праве собственности кафе «Удача», общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <...>, передано в залог ответчику в обеспечение обязательств по договору займа. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Давыдова Л.И. является арендатором земельного участка, на котором расположено заложенное строение, на основании постановления <...> NN от ДД.ММ.ГГГГ, со сроком действия на пять лет. Однако право аренды земельного участка не является предметом залога по спорному договору. Истица считает, что заключенный и зарегистрированный договор залога от ДД.ММ.ГГГГ к договору займа NN от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении недвижимого имущества кафе «Удача», общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <...>, является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям закона, и просит признать договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Давыдовой Л.И. и ПО «КапиталЪ» ничтожной сделкой и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Изменив предмет иска, истица просит признать договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области от ДД.ММ.ГГГГ за NN ничтожной сделкой. Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по Владимирской области на NN от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истица, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, что не препятствует рассмотрению дела. Ее представитель требования поддержал, суду пояснил, что договор залога заключен с нарушением закона. В договоре займа от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрен залог имущества, которое истице еще не принадлежало. Сведений о приобретении кафе «Удача» за счет заемных средств не представлено. На момент представления договора залога на регистрацию, истица была арендатором земельного участка под нежилым зданием и в силу ст. 69 закона об ипотеке право аренды также подлежало передаче в залог с согласия собственника. Поскольку данное требование нарушено, договор залога является ничтожной сделкой, так как противоречит закону. Такая позиция содержится в постановлении пленума Верховного суда РФ 1996 г.

Представитель ответчика иск не признала. Суду пояснила, что на момент заключения договора залога недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ истица не была ни собственником, ни арендатором земельного участка, в связи с чем, право аренды не могло быть предметом залога. В силу ст. 5 закона об ипотеке, предметом ипотеки могут быть только объекты, право на которые зарегистрировано в установленном порядке. Поскольку истица приобрела здание кафе на заемные средства, право залога возникло в силу закона об ипотеке.

Представитель третьего лица пояснила, что не возражает против удовлетворения иска по иным основаниям, чем отсутствие одновременной ипотеки на право аренды земельного участка. Суду пояснила, что требование об одновременном залоге недвижимости с земельным участком или правом аренды на него предусмотрено законом.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.В данном случае истицей оспаривается договор залога недвижимого имущества – кафе «Удача», общей площадью 83,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, принадлежащего ей на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.109). Оспариваемый договор залога (л.д.44) заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение обязательств истицы по договору денежного займа NN от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истицей и ответчиком. Поскольку и договор займа и договор залога истица заключала в качестве физического лица, какие-либо сведения о совершении ею указанных сделок в связи с осуществлением предпринимательской деятельности отсутствуют, заявленный спор относится к подведомственности суда общей юрисдикции.

На основании ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. В силу ч.3 ст.433 ГК РФ договор считается заключенным с момента регистрации. Таким образом, до передачи договора об ипотеке на регистрацию стороны должны достигнуть соглашения по всем существенным условиям договора и соблюсти обязательные требования закона к договорам такого вида.

Вместе с тем, в нарушение требований ст. 69 Федерального закона об ипотеке, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, здание Кафе «Удача» передано в залог потребительскому обществу «КапиталЪ» без одновременной ипотеки по тому же договору принадлежащего Давыдовой Л.И. права аренды земельного участка, на котором находится это здание.

На момент подачи документов на государственную регистрацию залога кафе «Удача» Давыдовой Л.И. на праве аренды сроком на <данные изъяты> лет принадлежал земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ Согласно п.1.2. договора аренды на указанном земельном участке расположено кафе «Удача».

Договор залога с необходимыми документами согласно объяснениям представителя третьего лица и представленной расписке в получении документов на государственную регистрацию сдан в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ (л.д.50). При этом договор аренды земельного участка являлся одним из документов, приложенных к заявлению.

В силу взаимосвязанных положений ч.3 ст.443 ГК РФ и ч.2 ст.10 Федерального закона об ипотеке, договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации. Поскольку, на момент подачи на регистрацию договора ипотеки сторонам доподлинно было известно о наличии у истицы зарегистрированного права аренды земельного участка, на котором расположено кафе «Удача», условие об одновременной ипотеке права аренды земельного участка подлежало обязательному включению в условия договора о предмете ипотеки.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в п.45 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если по договору ипотеки собственник здания (сооружения) передает в залог только здание или сооружение, а принадлежащее ему право аренды земельного участка не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах договор залога кафе «Удача», общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <...>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Давыдовой Л.И. и Потребительским Обществом «КапиталЪ» является ничтожной сделкой.

В связи с ничтожностью сделки, на основании которой в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись NN от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации ипотеки, подлежат применению последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из ЕГРП указанной записи.

В силу ст. 98 ГПК РФ в пользу истицы с ответчика подлежат взысканию расходы по госпошлине в сумме <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Давыдовой Л.И. удовлетворить.

Признать ничтожным (недействительным) договор залога кафе «Удача», общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <...>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Давыдовой Л.И. и Потребительским Обществом «КапиталЪ», зарегистрированный Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области ДД.ММ.ГГГГ за NN.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись NN от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации ипотеки в пользу Потребительского Общества «КапиталЪ» на кафе «Удача», общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <...>, принадлежащее Давыдовой Л.И..

Взыскать с Потребительского Общества «КапиталЪ» в пользу Давыдовой Л.И. судебные расходы по государственной пошлине в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Собинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись (А.В. Семенов)