Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-483/2021 (2-3529/2020;) ~ М-4048/2020 от 11.11.2020

Дело №2-483/2021

УИД 36RS0006-01-2020-004955-85

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 февраля 2021 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Багрянской В.Ю.,

при секретаре: Плужник А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барановой Натальи Александровны к Рублевской Ольге Михайловне о взыскании двойной суммы задатка, судебных расходов,

у с т а н о в и л :

Истец обратилась с настоящим иском к ответчику, указывая, что между сторонами 12 августа 2020 года было заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым, истец передала ответчику 50000 руб. в счет оплаты за приобретаемую квартиру по адресу: <адрес>, общей стоимостью 3250000 руб. При этом, стороны договорились, что основной договор купли-продажи указанной квартиры будет заключен не позднее 12 октября 2020 года. По условиям договора, продавец приняла на себя обязательства о том, что после получения задатка, она не будет осуществлять действий, связанных с отчуждением квартиры третьим лицам, обеспечит сбор необходимых документов для проведения государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а также уведомит истца о дате и времени подписания договора купли-продажи. Ответчик принятых на себя обязательств не исполнила, квартира была ею отчуждена третьему лицу до истечения срока, установленного соглашением о задатке, при этом, денежные средства, переданные истцу в качестве задатка, истцу возвращены не были. Истец со своей стороны от заключения основного договора не уклонялась, в связи с чем, полагает, что за неисполнение договора ответственна Рублевская О.М., просит взыскать с нее двойную сумму задатка в размере 100000 руб., а также судебные расходы на оплату государственной пошлины в сумме 3200 руб. (л.д.6-8).

В судебном заседании истец и ее представитель по устной доверенности Амелехина Т.Ю. исковые требования поддержали, пояснили изложенное.

Ответчик в судебном заседании требования не признала, поддержала доводы, изложенные в письменных возражениях.

Представитель ответчика по ордеру адвокат Каргашинский А.О. привел правовое обоснование заявленных возражений.

Суд, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

Из пояснений сторон и представленных документов следует, что истец Баранова Н.А. проживает по адресу: <адрес>. Ответчику Рублевской О.М. на момент возникновения спорных правоотношений, принадлежала <адрес>, расположенная в том же подъезде, что и квартира истца. Ответчиком было размещено объявление о продаже принадлежавшей ей квартиры. Истец, намеревалась приобрести указанную квартиру для своей матери, в связи с чем, была крайне заинтересована в приобретении именно этой квартиры, так как квартиры истца и ответчика располагались в одном доме и подъезде. В начале августа 2020 года, между сторонами велись переговоры относительно приобретения истцом квартиры ответчика, была согласована цена – 3250000 руб.

12.08.2020 между сторонами было заключено соглашение о задатке, по условиям которого договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен в срок до 12.10.2020. При этом, продавец приняла на себя обязательства о том, что после получения задатка, она не будет осуществлять действий, связанных с отчуждением квартиры третьим лицам, обеспечит сбор необходимых документов для проведения государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а также уведомит истца о дате и времени подписания договора купли-продажи (л.д.9). В срок, установленный соглашением о задатке, договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключен не был.

Также судом установлено, что квартира по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от 01.10.2020, была продана ответчиком гражданке ФИО1 (л.д.12-13).

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение может считаться законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Судом установлено, что предварительный договор в виде отдельного документа между сторонами не подписывался. Вместе с тем, заключенное между истцом и ответчиком соглашение о задатке, содержит все необходимые (существенные) условия основного договора, позволяет определить (идентифицировать) предмет договора купли-продажи, его цену, а также определяет срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Таким образом, указанное соглашение фактически, по своей правовой природе, является предварительным договором с учловием о задатке (ст. 429 ГК РФ).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из приведенных положений закона следует, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций. Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Материалы дела не содержат сведений о том, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

Из представленной суду ответчиком, переписки сторон с помощью месенджера WhatsApp, следует, что истец настаивала на заключении договора и от ранее достигнутых договоренностей не отказывалась. При этом, поведение ответчика, суд не может признать добросовестным.

Так, судом установлено и не оспаривалось ответчиком, что с даты заключения соглашения о задатке (12.08.2020), ответчик продолжала принимать меры, направленные на отчуждение своей квартиры всем желающим третьим лицам, рекламируя свою квартиру и предлагая ее к продаже на соответствующих сайтах, в нарушение п. 2.1. заключенного соглашения о задатке. Ответчик, не оспаривая этого обстоятельства, пояснила, что она не была уверена в том, что истец купит у нее квартиру, поэтому, продолжала давать объявления о продаже.

Также ответчиком не оспаривалось то обстоятельство, что истец была намерена приобрести ее квартиру за наличный расчет (использование заемных средств не предполагалось), наличные денежные средства у истца имелись, в связи с чем, ответчик согласилась продать квартиру истцу немного дешевле, чем до этого ее продавала.

Ответчиком также не оспаривалось и то, что время и место совершения основного договора купли-продажи ею не назначалось, и истец об этом ответчиком не уведомлялась. Как не оспаривалось и то, что еще до истечения срока соглашения от 12.08.2020, т.е. до 12.10.2020, ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры с иным лицом.

Установленные судом обстоятельства, свидетельствуют о том, что ответчиком условия соглашения нарушены. Доказательств того, что ответчик предлагала истцу расторгнуть соглашение о задатке, сообщала о невозможности заключения основного договора, а также сообщала о своем намерении продать квартиру иному лицу, ответчиком суду не представлено.

Представленная суд переписка сторон с помощью месенджера WhatsApp свидетельствует о том, что ответчик в период времени с 14.08.2020 по 1409.2020 сообщала истцу о своих сложностях, которые возникли в процессе подготовки квартиры к продаже.

В частности, ответчик указывала, что данная квартира находится в ипотеке у Банка и предлагала истцу внести часть денежных средств за квартиру в оплату по ее кредитным обязательствам, для того, чтобы Банк (залогодержатель) снял обременение, также сообщала, о том, что ей требуется согласие органов опеки для продажи данной квартиры, так как в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети. Также ответчик сообщала истцу о своих сложностях в приобретении другого жилого помещения, в которое она планировала выселиться после продажи своей квартиры истцу.

При этом, истец не отказывалась от покупки квартиры ответчика, указывая на то, что согласна ее приобрести на условиях, указанных в соглашении (л.д.97, 103, 108).

Также суд учитывает, что истец, выражая намерение купить квартиру ответчика, на условиях заключенного соглашения, предлагала ответчику альтернативный вариант, а именно, расторгнуть соглашение и вернуть истцу уплаченные денежные средства, причем, в той сумме задатка, которая была передана ответчику при заключении соглашения. Ответчик, исходя из представленной переписки, ответила на это категорическим отказом, при этом, каких-либо сообщений истцу о том, что она отказывается от исполнения своих обязательств по соглашению о задатке, ответчик истцу не направляла. Представленная суду переписка сторон также не содержит доказательств того, что ответчиком время и место оформления основного договора назначались, и истец об этом извещалась.

Истец со своей стороны пояснила, что вплоть до 12.08.2020 надеялась и ждала, что ответчик пригласит ее для оформления основного договора, о том, что Рублевская О.М. продала свою квартиру другому лицу, истец узнала уже после истечения срока, предусмотренного соглашением.

То обстоятельство, что истцу было известно о том, что продаваемая ответчиком квартира, находится в ипотеке у Банка, в данном случае правового значения не имеет, так как заключенное сторонами соглашение о задатке, не ставит заключение основного договора в зависимость от данного обстоятельства. Заключенное между сторонами соглашение не предусматривает внесение истцом стоимости квартиры по частям и не содержит условия об обязанности покупателя погасить кредитные обязательства Рублевской О.М. перед Банком, вопреки доводам представителя ответчика.

Ссылки представителя ответчика на п. 3.2. Соглашения, основаны на ошибочном толковании его условий. Приведенный пункт Соглашения устанавливает обязанность покупателя оплатить все расходы, связанные с оформлением квартиры в собственность покупателя.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Доводы о том, что приведенный пункт 3.2. Соглашения, устанавливает обязанность истца оплатить задолженность ответчика перед Банком с целью снятия обременения в виде ипотеки, являются надуманными и противоречат пояснениям сторон, содержанию их переписки, а также цели заключенного соглашения и его существа.

Пункт 3.2. Соглашения предусматривает обязанность покупателя «оплатить все расходы, связанные с оформлением прав собственности (услуги по подготовке договоров, нотариальное удостоверение доверенностей, госпошлину по государственной регистрации договора и перехода права по договору, а также иные расходы, необходимые для приобретения квартиры)». Из приведенного текста соглашения, с учетом использованной сторонами пунктуации, со всей очевидностью следует, что фраза «иные расходы, необходимые для приобретения квартиры», относится к фразе «оплатить все расходы, связанные с оформлением прав собственности», поскольку, фраза «иные расходы, необходимые для приобретения квартиры» изложенав скобках, где расшифровываются и перечисляются все возможные расходы сторон, связанные с оформлением сделки, а не с ее приобретением истцом.

Из пояснений истца и ответчика следует, что Баранова Н.А. не возражала относительно внесения части денежных средств в оплату по кредитным обязательствам ответчика, до заключения основного договора, однако, настаивала на том, что указанные денежные средства она может внести на безопасный расчетный счет ответчика, но не на ссудный счет ответчика в Банке, поясняя, что в противном случае, она не сможет себя обезопасить на тот случай, если сделка не состоится. Ответчик же настаивала именно на такой форме внесения денежных средств – непосредственно в Банк на свой ссудный счет, с чем истец не согласилась.

Кроме того, судом установлено и не оспаривалось ответчиком, что наличие кредитных обязательств и, как следствие обременения на квартиру, являлось не единственным для ответчика препятствием к исполнению условий соглашения. Квартира ответчика не могла быть ею отчуждена без согласия органов опеки и попечительства, так как данной сделкой затрагивались интересы несовершеннолетних детей ответчика. Следуя логике рассуждений представителя ответчика при толковании п. 3.2 Соглашения, п. 3.2. Соглашения предполагал также и то, что истец должна обеспечить детей ответчика иным жилым помещением с целью соблюдения их интересов, что само по себе абсурдно и выходит за рамки правоотношений сторон.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ),

Судом установлено, что ответчик не исполняла условия заключенного соглашения, нарушила п. 2.1. Соглашения, а также не только предлагала квартиру к продаже, но и продала ее до истечения срока соглашения, не уведомив об этом, покупателя. При таких обстоятельствах, поведение ответчика носило явно недобросовестный характер, и было направлено на причинение вреда истцу.

Учитывая фактические обстоятельства дела, установленные судом, приведенные положения ст. 381 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что за неисполнение договора ответственна в данном случае, сторона, получившая задаток, в связи с чем, ответчик обязана уплатить истцу двойную сумму задатка.

Доводы ответчика о том, что она является многодетной матерью, и не располагает данной суммой, не являются основанием для отказа истцу в иске.

Также, на основании ст. 98 ГПК РФ, подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов, понесенных на оплату государственной пошлины в сумме 3200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ,

р е ш и л :

Взыскать с Рублевской Ольги Михайловны в пользу Барановой Натальи Александровны двойную сумму задатка, внесенную на основании соглашения от 12.08.2020 в размере 100000 рублей, а также судебные расходы в сумме 3200 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: Багрянская В.Ю.

Решение в окончательной форме принято 20 февраля 2021 года.