Мотивированное решение по делу № 3а-2945/2019 от 13.05.2019

Дело № 3А-2945/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2019 года  г. Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А.,

при секретаре Бондаренко С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «ЦСТЭ» (ХОЛДИНГ) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Центральный совет по туризму и отдыху» (ХОЛДИНГ) (сокращенное наименование – АО «ЦСТЭ» (ХОЛДИНГ)) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *1 и нежилых помещений с кадастровыми номерами *2, *3.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ИП Кудрявцевым Е.В., по состоянию на 1 января 2018 года в размере 110 037 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 384 573 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 59 331 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами *1, *2, *3, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 135 630 487 рублей 62 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 574 069 678 рублей 24 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2; 67 268 869 рублей 24 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3.

Поскольку общество является собственником нежилого здания и нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представителем АО «ЦСТЭ» (ХОЛДИНГ) представлено письменное ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором административный истец просил установить кадастровую стоимость нежилого здания и нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представителем Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы представлены возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером *1 и нежилые помещения с кадастровыми номерами *2, *3, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 135 630 487 рублей 62 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 574 069 678 рублей 24 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2; 67 268 869 рублей 24 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 10-12), свидетельствами о государственной регистрации прав (т. 1, л.д. 13-15) и выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 16-18).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности АО «ЦСТЭ» (ХОЛДИНГ) как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 15 апреля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО «ЦСТЭ» (ХОЛДИНГ) в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий представило в суд отчет, подготовленный по заданию заявителя ИП Кудрявцевым Е.В., в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объектов оценки определена в размере 110 037 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 384 573 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 59 331 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания и нежилых помещений, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 114 549 223 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 – 445 804 847 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 – 60 848 041 рубль.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ИП Кудрявцевым Е.В., и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ИП Кудрявцевым Е.В., а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что подобранные экспертом объекты-аналоги значительно отличаются по цене от средних рыночных цен; экспертом в качестве аналогов подобраны объекты несопоставимые с объектом оценки по функциональному назначению.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Суд отмечает, что административный ответчик не обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, в связи с чем доводы о том, что размещенные на сайтах в сети «Интернет» сведения о цене аналогичных объектов могут быть приняты в качестве доказательств недостоверности определенной экспертом стоимости, отклоняются судом. Данных о том, что названные объекты являются сопоставимыми с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, не представлены. В свою очередь экспертом рыночная цена объектов оценки была определена исходя и его индивидуальных характеристик, указанная цена стоимость объективно отличается от стоимости иных предложений на рынке.

Суд также отмечает, что на основании положений ФСО № 7 стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из его наиболее эффективного использования, которое может не совпадать с его текущим использованием. На страницах 58-59 заключения эксперт разъяснил, что анализ наиболее эффективного использования объекта проводится по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Проведя анализ рынка, эксперт пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объектов оценки будет являться их использование в качестве офисов, в связи с чем аналоги были подобраны экспертом также офисного назначения.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что АО «ЦСТЭ» (ХОЛДИНГ) не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого здания и нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату их обращения в суд – 15 апреля 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 114 549 223 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 – в размере 445 804 847 рублей, *3 – в размере 60 848 041 рубля.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 апреля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 17 сентября 2019 года

6