Решение от 08.11.2018 по делу № 02-5975/2018 от 25.09.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 ноября 2018 года Замоскворецкий районный суд города Москвы, в составе председательствующего судьи Лекомцевой Ю.Б.,

при секретаре Надровой Д.А.,

с участием представителя истца по доверенности Леськива Б.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5975/2018 по иску Бранцклейн Н. Е. к ЧКОО «Истпойнт Трейдинг Лимитед», ООО «ОЛТЭР» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

 установил:

 Истец Бранцклейн Н.Е. обратилась в суд с иском к ответчикам ЧКОО «Истпойнт Трейдинг Лимитед», «ООО «ОЛТЭР» о признании права собственности на   *** доли в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством многофункциональный жилой комплекс по строительному адресу: *** в виде жилого помещения - квартиры, расположенной на 18 этаже, условный номер 5, общей проектной площадью 153,70 кв.м.  

 В обоснование исковых требований истец указал, что 05.03.2009 года между ООО «ОЛТЭР» и частной компанией с ограниченной ответственностью «Истпойнт Трейдинг Лимитед» был заключен договор соинвестирования № 28/М, по условиям которого ответчик приобрёл право требования на передачу в собственность спорной квартиры.

 03 июня 2010 г. между истцом и частной компанией с ограниченной ответственностью «Истпойнт Трединг Лимитед» был заключен предварительный договор № 1-18-5/М купли-продажи недвижимого имущества, согласно п.1.1 которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик передаст в собственность истцу, а истец примет в свою собственность квартиру, общей площадью 153,70 (Сто пятьдесят три целых и семь сотых) квадратных метров, расположенную в многофункциональном жилом комплексе с объектами социальной инфраструктуры, расположенном по адресу: ***. Квартира передаётся Покупателю без внутренней отделки и межкомнатных перегородок.  

 Согласно п.3.1 Предварительного договора стоимость квартиры составляет рублёвый эквивалент 1 014 420,00 (Один миллион четырнадцать тысяч четыреста двадцать) долларов США (НДС не облагается).

 В силу п.3.3 Предварительного договора Истец принял на себя обязательство перечислить ответчику – ЧКОО «Истпойнт Трейдинг Лимитед» гарантийный взнос. Оплата гарантийного взноса по условиям указанного договора должна производиться истцом в размере 1 014 420 долларов США в рублёвом эквиваленте в срок до 31 января 2012 г.

 Согласно п.3.5 указанного Предварительного договора, полученная ответчиком сумма вышеуказанного гарантийного взноса засчитывается ответчиком в одностороннем порядке в счет исполнения Бранцклейн Н.Е. обязательств по основному договору по оплате стоимости квартиры.

 Обязательства по оплате гарантийного взноса согласно условиям предварительного договора Истец выполнил в полном объеме, оплатив денежную сумму в размере 31 595 440 рублей 98 копеек, что эквивалентно 1 014 420 долларов США.

 Представитель истца по доверенности Леськив Б,Р., в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в иске, просил суд иск удовлетворить.

 Представитель ответчика ЧКОО «Истпойнт Трейдинг Лимитед» в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени рассмотрения дела. 

 Представитель ответчика ООО «ОЛТЭР» в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени рассмотрения дела, ходатайств об отложении судебного рассмотрения не представил.

 Представитель Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

 Представитель Правительства Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

 Учитывая, что ответчики и третьи лица извещены о дате и времени рассмотрения дела, суд полагает возможным рассмотреть дело в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

 Выслушав мнение представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

 Как установлено судом и следует из материалов дела, строительство жилого дома по адресу: ***, кадастровый номер земельного участка ***,  осуществлялось застройщиком ООО «ОЛТЭР» на основании распоряжения Правительства Москвы от 12.04.2005г. № 599-РП, инвестиционного контракта от 01.07.2008 года (зарегистрирован в ЕРКП города Москвы 04.07.2008г. за № 13-052868-5001-0012-00001-08), разрешения на строительство № RU77224000-003258 от 30.12.2008г., № RU77224000-006574 от 30.01.2012г., № RU77224000-007108 от 30.07.2012г., № RU77224000-008389 от 20.08.2013г., №77-224000-011564-2015 от 15.09.2015г.

            В соответствии с разрешением на строительство общая площадь Жилого дома составляет 145180,0 кв.м.

 Также судом установлено, что 05.03.2009 года между ООО «ОЛТЭР» и частной компанией с ограниченной ответственностью «Истпойнт Трейдинг Лимитед» был заключен договор соинвестирования № 28/М, по условиям которого ответчик приобрёл право требования на передачу в собственность спорной квартиры.

 03 июня 2010г. между истцом и частной компанией с ограниченной ответственностью «Истпойнт Трединг Лимитед» был заключен предварительный договор № 1-18-5/М купли-продажи недвижимого имущества, согласно п.1.1 которого стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому ответчик передаст в собственность истцу, а истец примет в свою собственность квартиру, общей площадью 153,70 (Сто пятьдесят три целых и семь сотых) квадратных метров , расположенную в многофункциональном жилом комплексе с объектами социальной инфраструктуры, расположенном по адресу: ***. Квартира передаётся Покупателю без внутренней отделки и межкомнатных перегородок.

 Согласно п.3.1 Предварительного договора стоимость квартиры составляет рублёвый эквивалент 1 014 420,00 (Один миллион четырнадцать тысяч четыреста двадцать) долларов США (НДС не облагается).

 В силу п.3.3 Предварительного договора истец принял на себя обязательство перечислить ответчику – ЧКОО «Истпойнт Трейдинг Лимитед» гарантийный взнос. Оплата гарантийного взноса по условиям указанного договора должна производиться истцом в размере 1 014 420 долларов США в рублёвом эквиваленте в срок до 31 января 2012 г.

 Согласно п.3.5 указанного Предварительного договора полученная ответчиком сумма вышеуказанного гарантийного взноса засчитывается ответчиком в одностороннем порядке в счет исполнения Бранцклейн Н.Е. обязательств по основному договору по оплате стоимости квартиры.

 Обязательства по оплате гарантийного взноса согласно условиям предварительного договора Истец выполнил в полном объеме, оплатив денежную сумму в размере 31 595 440 рублей 98 копеек, что эквивалентно 1 014 420 долларов США, что подтверждается платежными поручениями и актом сверки взаиморасчётов от 09 февраля 2012 года. Оплата стоимости квартиры застройщиком получена в полном объеме. Ответчиками данные обстоятельства в ходе судебного заседания не оспорены.

          Ответчик - «ООО «ОЛТЭР» обязался построить многоквартирный Жилой дом общей площадью 145 180,0кв.м., на земельном участке с кадастровым номером *** площадью 30 337 кв.м., по адресу: ***, и передать Истцу Квартиру в Жилом доме со следующими характеристиками: 18 этаж, условный номер 5, общей проектной площадью 153,70 кв.м.

 В нарушение условий указанных договоров до настоящего времени строительство жилого дома не завершено. ООО «ОЛТЭР» срок сдачи Жилого Комплекса в эксплуатацию нарушило, обязательство по передаче квартиры истцу не исполнило. Ответчиками данные обстоятельства в ходе судебного заседания не оспорены.

 Согласно ответа Мосгосстройнадзора степень готовности Жилого Комплекса по адресу: *** на земельном участке с кадастровым номером *** составляет более 95%. На объекте выполнены работы по возведению несущих конструкций, устройство кровли, фасадные работы (выполнено 97%), внутренние инженерные системы (выполнено 80%), отделочные работы (выполнено 80%), благоустройство территории (выполнено 92%).

 Таким образом, Жилой Комплекс, где расположена квартира, готов. Объекты по состоянию на дату предъявления иска имеют свои уникальные характеристики, месторасположение и обладают всеми признаками объекта недвижимости.

 В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух, или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

 Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательствам для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.

 В соответствии с ч.1 ст.4, ч.1 ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве») по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

 Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

 В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

 Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

 В соответствии со ст.11 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта сторонами.

 В силу положений ст. 12 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

 Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

 Одним из способов защиты гражданских прав, в том числе защиты прав при нарушении обязательств, ст.12 ГК РФ называет признание права.

 По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

 Федеральный Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не содержит запрет на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

 Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, то есть объекту гражданских прав. По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

 При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ) (П.38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

 Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства,

 В соответствии с подп.5 ч.2 ст.14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для государственной регистрации права собственности является судебный акт.

 Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

 В соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

 Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей разъяснена определением Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34.

 Кроме того, возможность требовать признания права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке разъяснена пунктами 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.

 Согласно п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда №3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 года, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

 Таким образом, поскольку квартира, оплаченная Истцом, находятся в здании, которое по своим характеристикам является объектом недвижимости – объектом незавершенного строительства, истец вправе в соответствии со ст.12 ГК РФ требовать защиты своего нарушенного права путем признания права собственности на долю в праве на объект незавершенного строительства.

          В связи с отсутствием разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома, возможно признание права собственности Истца на долю в виде Квартиры.

          Размер доли определяется как отношение проектной общей площадей квартиры к проектной площади всего дома.

          При расчёте доли в числителе дроби подлежит указанию значение проектной площади Квартиры, строительство которой является предметом Договора, а в знаменателе - значение проектной площади всего дома, отражённой в разрешении на строительство, то есть 153,70/145180,0.

          При этом следует учесть, что в силу п.49 Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом министерства экономического развития РФ от 16.12.2015г. № 943, если объект находится в общей долевой собственности, в записи о вещном праве указывается размер доли в праве в виде правильной простой дроби.

          В связи с чем, поскольку объект находится в общей долевой собственности, следовательно, размер подлежащей признанию за истцом доли подлежит указанию в виде правильной простой дроби, без запятых, то есть 1537/1451800.

          Суд, оценивая собранные по делу доказательства, в их совокупности, учитывая, что истцом исполнены обязательства по уплате обусловленной предварительным договором № 1-18-5/М купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2010 года цены уступки и при этом задолженность ЧКОО «Истпойнт Трейдинг Лимитед» перед застройщиком ООО «ОЛТЭР» в части оплаты объекта долевого строительства на момент заключения указанного договора отсутствовала, а также обязательства истца по оплате цены по предварительному договору № 1-18-5/М купли-продажи недвижимого имущества от 03 июня 2010 года исполнены в полном объеме, истец является единственным правообладателем на спорную квартиру, приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 1537/1451800 ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░:                    *** ░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ 18 ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░ 5, ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 153,70 ░░.░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░