Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-549/2021 (3а-1876/2020;) ~ М-1661/2020 от 15.12.2020

к делу № 3а-549/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«22» апреля 2021 года                   город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гончарова Н. В. к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

Гончаров Н.В. обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 6431,6 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, Западный внутригородской округ, <Адрес...> размере рыночной 192 935 000 рублей по состоянию на 01.01.2018г.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № О-215/11 от 23 ноября 2020 года, подготовленным ООО «Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы», рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2018г. составляет 192 935 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 414 326 367, 86 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, как собственника объектов недвижимости, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Стройкина Н.В. поддержала доводы административного искового заявления, уточнила заявленные требований в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Олейник Н.К. возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства, подтверждающие рыночную стоимость объекта недвижимости. В письменных возражениях указала на необъективность и необоснованность судебного экспертного заключения, а также пояснений эксперта, допрошенного в судебном заседании.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Ржевская Е.М. представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <№...>, площадью 6431,6 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, Западный внутригородской округ, <Адрес...>.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также, принимая во внимание дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 414 326 367, 86 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке № О-215/11 от 23 ноября 2020 года, подготовленного ООО «Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы», рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2018г. составляет 192 935 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 13 января 2021 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 19.02.2021г., выполненному ООО «МИКС», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2018г. составляет 255 980 772 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен затратный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Вместе с тем, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, указавшего на нарушения требований законодательства РФ об оценочной деятельности, а именно: разница между объектами-аналогами составляет более 18 %, что существенно влияет на итоговую рыночную стоимость; экспертом необоснованно определен класс качества здания Econom; завышена величина физического износа объекта, что повлекло занижение его стоимости.

Так, допрошенная в судебном заседании эксперт Велитченко О.Г., предупрежденная об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опровергла вышеуказанные доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края и пояснила, что ценообразующий фактор - это объем, в используемой таблице, где в зданиях от 12 до 20 этажей, объем в три раза больше, это нелогично и некорректно, необходимо применять корректировку на меньший объем, что повлечет необоснованное увеличение стоимости еще на 20%. Офисы от 5 до 11 этажей – это лишь название. Иногда нужно уходить от корректировки и брать сопоставимый объект-аналог. Чем меньше площадь, тем она дороже. Эксперт использовала технический паспорт здания, выполненный Краевым БТИ. Получилось две точки, из которых больше перевесила – эконом. Офисы строятся быстро и для сдачи, применяются экономически, а следовательно это эконом или стандарт. Экспертом взят самый высокий доход – 25%, вместо среднего – 18%, департамент имущественных отношений этого не заметил. Средний доход взят из справочника Лейфера, из расширенного интервала взят самый высокий. Оценка объекта выполнена для цели налогообложения, а не для цели продажи, определяется на ретроспективную дату. В здании имеется бетонный фундамент, стены блок, лифты предусмотрены. Данные факторы были учтены при проведении судебной экспертизы.

В связи с чем, суд полагает, что доводы представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

При этом, ходатайство о назначении по административному делу повторной либо дополнительной экспертизы представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края не заявлялось.

С учетом изложенного, суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, является доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд находит административный иск Гончарова Н.В. об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 04 сентября 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 04 сентября 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск Гончарова Н. В. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 6431,6 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, Западный внутригородской округ, <Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 255 980 772 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 15 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 апреля 2021 года.

Судья В.В. Сидоров