Мотивированное решение по делу № 02-3615/2022 от 06.05.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

                                                                           77RS0005-02-2021-003246-35

12 сентября 2022 года город Москва

Головинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Яковлевой В.С.,

при секретаре Зубкове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3615/22 по иску Ермаковой ... к Обществу с ограниченной ответственностью «КСАР-СЕРВИС» о признании пункта договора недействительным и взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «КСАР-СЕРВИС» о признании пункта договора недействительным и взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда. В обоснование иска указала, что 05 сентября 2019 года между истцом Ермаковой ... и ООО «KCAP СЕРВИС» был заключен договор участия в долевом строительстве № КС/ДН-12-1-13 от 05 сентября 2019 года.

Предметом договора являлась передача истцу нежилого помещения расчетной площадью 32,15 кв.м. Договор прошел государственную регистрацию. Обязательства по оплате исполнены полностью и в предусмотренный договором срок.

Согласно п.1.6 договора расчетная площадь определяется для целей настоящего договора как сумма площадей всех частей (секций) апартамента, включая площадь помещений вспомогательного использования.

Согласно п.2.1 договора ответчик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу апартамент с указанными в договоре характеристиками, в числе которых сторонами была согласована расчетная площадь апартамента 32,15 кв.м.

Цена апартамента согласно договору участия составляет 4 700 330 руб., что соответствует 146 200 руб. за 1 кв.м.

Согласно акту приема-передачи апартамента от 03 декабря 2020 года площадь объекта долевого участия составила 31,3 кв.м, что на 0,85 кв.м меньше расчетной площади, согласованной сторонами в договоре.

Передача ответчиком истцу апартамента меньшей площади, чем определено в договоре, является отступлением от его условий, что дает истцу право требовать соразмерного уменьшения покупной цены и влечет обязанность ответчика возвратить излишне полученные денежные средства.

Принимая во внимание, что разница между расчетной (договорной) и фактической площадью составляет 0,85 кв.м, истец потребовал перерасчета стоимости апартамента. Стоимость недостающей площади определяется как 146 200 руб. х 0,85 = 124 270 руб.

Одновременно, истец заявляет о недействительности пункта 3.2 договора, согласно которому цена не подлежит изменению в случаях уменьшения/увеличения расчетной площади апартамента вследствие ухудшения данным условием права истца как потребителя. 

Так, истец с учетом уточнений по иску, просит суд:

- признать п.3.2 договора участия в долевом строительстве No КС/ДН-12-1-13 от 05 сентября 2019 года недействительным и не порождающим правовых последствий.

- в счет соразмерного уменьшения цены договора обязать ответчика уплатить истцу денежные средства в размере 124 270 руб.;

- взыскать с ответчика денежную компенсацию морального вреда в сумме 20 000 руб.;

- взыскать с ответчика неустойку за период с 02.01.2021г. по 18.02.2022г. в размере 642 475,90 руб.;

- взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков добровольного удовлетворения требований потребителя с 19 августа 2022 года по день фактического удовлетворения требований истца из расчета 1% в день от суммы 124 270 руб., т.е. 1 242,70 руб. в день;

- взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца;

- взыскать с ответчика компенсацию морального вреда 20 000 руб.

Представители истца по доверенности Ермаков О.А. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «КСАР-Сервис» по доверенности Листов С.А. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии со ст. 421 ГК РФ Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно ч.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В соответствии со ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Согласно ч.2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 05 сентября 2019 года между истцом Ермаковой ... и ООО «KCAP СЕРВИС» был заключен договор участия в долевом строительстве № КС/ДН-12-1-13 от 05 сентября 2019 года.

Предметом договора являлась передача истцу нежилого помещения расчетной площадью 32,15 кв.м. Договор прошел государственную регистрацию. Обязательства по оплате исполнены полностью и в предусмотренный договором срок.

Согласно п.1.6 договора расчетная площадь определяется для целей настоящего договора как сумма площадей всех частей (секций) апартамента, включая площадь помещений вспомогательного использования.

Согласно п.2.1 договора ответчик обязался после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу апартамент с указанными в договоре характеристиками, в числе которых сторонами была согласована расчетная площадь апартамента 32,15 кв.м.

Цена апартамента согласно договору участия составляет 4 700 330 руб., что соответствует 146 200 руб. за 1 кв.м.

Согласно акту приема-передачи апартамента от 03 декабря 2020 года площадь объекта долевого участия составила 31,3 кв.м, что на 0,85 кв.м меньше расчетной площади, согласованной сторонами в договоре.

По мнению истца, передача ответчиком истцу апартамента меньшей площади, чем определено в договоре, является отступлением от его условий, что дает истцу право требовать соразмерного уменьшения покупной цены и влечет обязанность ответчика возвратить излишне полученные денежные средства; стоимость недостающей площади определяется как 146 200 руб. х 0,85 = 124 270 руб.; п. 3.2. договора, согласно которому цена не подлежит изменению в случаях уменьшения/увеличения расчетной площади апартамента, по мнению истца является недействительным, как нарушающий права потребителя (ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Статьей 19 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. 

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации. 

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер. 

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В соответствии с п. п. 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. 

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. 

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. 

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан), застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 часть 2 статьи 1 Федерального закон № 214-ФЗ). 

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участь долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. 

Обращаясь в суд с настоящими требованием о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, Ермакова ... указывает, что согласно акту приема-передачи апартамента от 03 декабря 2020 года площадь объекта долевого строительства составила 31,3 кв.м, что на 0,85 кв.м. меньше расчетной площади, согласованной сторонами в договоре, а условие договора долевого участия в строительстве № КС/ДН-12 1-15, не предполагающее обязанности застройщика возвратить участнику денежные средства в случае изменения площади объекта долевого строительства (пункты 3.2) ничтожно (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона о защите прав потребителей) со стороны застройщика имеет место факт нарушения прав истца как потребителя. 

Оценив все собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, не влекущие за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства при заключении договора сторонами не согласованы, а ответчиком передан объект долевого строительства построенного (созданного) застройщиком с отступлениями от условий договора. 

Между тем, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании п. 3.2 спорного договора недействительным.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктами 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из материалов дела установлено, что истец оспаривает пункт договора, который заключен между сторонами 05.09.2019г.

Настоящий иск подан в суд 21.03.2021г., т.е. с пропуском срока исковой давности.

При этом уважительных причин для восстановления истцу срока исковой давности суду не представлено, в связи с чем в заявленных исковых требования следует отказать в том числе по мотиву пропуска истцом срока исковой давности.

Кроме того, судом установлено, что истцом приобретен объект недвижимости - апартамент, который не является жилым (не предназначен для постоянного проживания), расположен в гостиничном комплексе, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что приобретенный объект недвижимости по спорному договору не приобретался истцом для личных, семейный нужд, что является основанием для невозможности применения к спорным правоотношениям Закона о защите прав потребителей.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Поскольку в удовлетворении основных требований судом отказано, производные требования о компенсации морального вреда, штрафа, неустойки, также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ермаковой ... к Обществу с ограниченной ответственностью «КСАР-СЕРВИС» о признании пункта договора недействительным и взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Головинский районный суд г. Москвы течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.С. Яковлева

Мотивированное решение изготовлено  16 сентября 2022 года.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

                                                                           77RS0005-02-2021-003246-35

12 сентября 2022 года город Москва

Головинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Яковлевой В.С.,

при секретаре Зубкове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3615/22 по иску Ермаковой ... к Обществу с ограниченной ответственностью «КСАР-СЕРВИС» о признании пункта договора недействительным и взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ермаковой ... к Обществу с ограниченной ответственностью «КСАР-СЕРВИС» о признании пункта договора недействительным и взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда - отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Головинский районный суд г. Москвы течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.С. Яковлева