Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-333/2020 (2-8748/2019;) ~ М-3304/2019 от 01.04.2019

24RS0048-01-2019-004069-25

Дело № 2-333/20

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2020 г.                              г. Красноярск

Советский районный суд г. Красноярска

В составе председательствующего судьи Максимчук О.П.

При секретаре Боровковой Е.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Хороших А.Н. к Казарян А.О. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

Хороших А.Н. обратился в суд с иском к Казаряну А.Н. о взыскании <данные изъяты> рублей задолженности по договору купли-продажи земельного участка, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек процентов за предоставление рассрочки платежа, <данные изъяты> рублей неустойки, <данные изъяты> рублей штрафа; обращении взыскания на имущество: земельный участок по адресу: <адрес> (ремонтные мастерские, гаражи), площадью <данные изъяты> кв.м., нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес>, определении способа продажи с публичных торгов, начальную продажную стоимость <данные изъяты> руб. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ продал Казаряну А.О. земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. и расположенные на нем здания и помещения по адресу: <адрес>». Оплата имущества подлежала ответчиком в рассрочку, проданное имущество находится в залоге продавца. Оплата ответчиком не произведена.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора ОСП № по <адрес>

В судебном заседании представитель истца Киселева Е.В. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования поддержала.

Ответчик Казарян А.О. в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания извещался своевременно, надлежащим образом. Судебное извещение возвращено за истечением срока хранения.

Представитель третьего лица ОСП № по <адрес> в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного разбирательства извещен своевременно, надлежащим образом. Причину неявки суду не сообщил.

Дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает требования Хороших А.Н. обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ либо изменение условий обязательства не допускается.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Хороших А.Н. (продавец) и Казарян А.О. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает от продавца земельный участок и расположенные на нем жилые здания и помещения и оплачивает продавцу их стоимость на условиях договора. Объекты недвижимости имеют следующие характеристики: Земельный участок по адресу: <адрес> (ремонтные мастерские, гаражи), кадастровый № площадью <данные изъяты> кв.м., нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №, нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №, нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №, нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №. По соглашению сторону указанные объекты переданы покупателю за <данные изъяты> руб. расчет покупателя с продавцом производится в следующем порядке: <данные изъяты> рублей передана до подписания договора; сумма в размере <данные изъяты> рублей будет передана не позднее ДД.ММ.ГГГГ; оставшаяся сумма <данные изъяты> рублей будет передана покупателем продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ путем перечисления денежных средств в безналичном порядке на указанные реквизиты продавца либо наличными деньгами, равными частями каждые полгода по <данные изъяты> рублей без учета процентов по рассрочке с момента подписания настоящего договора. Расчет между сторонами производится в сроки установленные графиком платежей, согласно Приложению № к данному договору. На сумму, на которую предоставлена рассрочка, производится начисление процентов. Проценты за рассрочку платежа составляют <данные изъяты>% годовых с начислением на остаток долга по оплате выкупной стоимости объектов недвижимости. Обязательство заемщика обеспечивается залогом недвижимого имущества. Недвижимое имущество находится в залоге у продавца до полной оплаты покупателем (п. 2.6 договора) (т. 1 л.д. 11-17).

Согласно выписке по счету Хороших А.Н., открытому в Сбербанке, Казарян А.О. произвел платежи в размере <данные изъяты> руб., из которых ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> произведена регистрация объектов недвижимости: земельного участка по адресу: <адрес> (ремонтные мастерские, гаражи), кадастровый № площадью <данные изъяты> кв.м., нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №, нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №, нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №, нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый № на имя Казаряна А.О.

Из регистрационного дела Емельяновского отдела Управления Росреестра по <адрес> на земельный участок по адресу: <адрес> (ремонтные мастерские, гаражи), кадастровый № площадью <данные изъяты> кв.м., нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №, нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №, нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №, собственником недвижимого имущества является Казарян А.О., обременены ипотечным обязательством в пользу Хороших А.Н.

ДД.ММ.ГГГГ Хороших А.Н. направил в адрес Казаряна А.Р. претензию с требованием оплатить задолженность по договору купли-продажи в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Заключением ФИО11» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по адресу: <адрес> (ремонтные мастерские, гаражи), кадастровый № площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> руб.

Заключением ФИО12» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый № составляет <данные изъяты> руб, нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый № составляет <данные изъяты> руб., нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый № составляет <данные изъяты> руб., нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый № составляет <данные изъяты> руб. Общая рыночная стоимость объектов составляет <данные изъяты> руб.

Представитель истца, поддерживая исковые требования, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ Хороших А.Н. продал Казаряну А.О. земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. и расположенные на нем здания и помещения по адресу: <адрес>». Объекты недвижимости переданы ответчику. Оплату ответчик обязан был производить в рассрочку согласно графику. Обязательства по договору ответчиком исполнялись ненадлежащим образом. Ответчик в ДД.ММ.ГГГГ года прекратил исполнение обязательств по договору. Просит исковые требования удовлетворить.

Оценив доказательства по делу, суд учитывает, что ДД.ММ.ГГГГ Хороших А.Н. заключил с Казарян договор купли-продажи на недвижимое имущество: земельный участок по адресу: <адрес> (ремонтные мастерские, гаражи), площадью <данные изъяты> кв.м., нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> <адрес>, нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> руб. Существенные условия договора купли-продажи сторонами согласованы. Обеспечением надлежащего исполнения ответчиком обязательства по договору купли-продажи является залог объектов недвижимого имущества. С ДД.ММ.ГГГГ обязательства по оплате ответчиком не исполняются.Данные обстоятельства подтверждаются: текстами искового заявления, договором купли-продажи, выпиской по счету, выписками из ЕГРН, материалами регистрационного дела, текстом претензии. Объяснениями в судебном заседании представителя истца. Доказательств обратному ответчиком суду не представлено.

В соответствии с действующим законодательством, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства (ст. 309 ГК РФ).

Ответчик Казарян А.О. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи, либо доказательств исключающих ответственность по обязательству не представил, в связи с чем, требования о взыскании <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>) основного долга подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. договорных процентов.

Пунктом 2.6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, предусмотрено, что на сумму рассрочки уплачиваются проценты в размере 6% годовых.

Положения п. 2.6 спорного договора соответствует положениям ст. 489 ГК РФ.

Расчет договорных процентов проверен судом, произведен арифметически верно. Расчет договорных процентов ответчиком в установленном законом порядке не оспорен.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию договорные проценты в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 4.1. договора предусмотрена ответственность покупателя за невыполнение условий по оплате цены объектов недвижимости в виде штрафа в размере 20% цены продажи объектов недвижимости.

Пунктом 4.2. договора предусмотрена ответственность покупателя за несвоевременное внесение очередного платежа более чем на 60 дней в виде пени в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального содержания п. 4.1. спорного договора следует, что ответственность в виде штрафа предусмотрена за бездействие плательщика – невыполнение условий по оплате.

Поскольку ответчик трижды производил платежи по договору, недопустимость двойной ответственности на одно и то же нарушение, суд приходит к выводу, что правовых оснований для взыскания штрафа нет, в удовлетворении данных требований надлежит отказать.

Расчет пени произведен истцом арифметически верно, за спорный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. Расчет пени ответчиком в установленном порядке не оспорен.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию пеня в размере <данные изъяты> руб.

В соответствии с действующим законодательством обращение взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, т.е. когда имеются одновременно следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Согласно заключению ООО «Бессон» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по адресу: <адрес> (ремонтные мастерские, гаражи), кадастровый № площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> руб.; заключением ФИО13» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый № составляет <данные изъяты> руб, нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый № составляет <данные изъяты> руб., нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый № составляет <данные изъяты> руб., нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый № составляет <данные изъяты> руб. Общая рыночная стоимость объектов составляет <данные изъяты> руб.

Пять процентов от оценки спорных объектов составляет <данные изъяты> руб. ((<данные изъяты>%). Сумма неисполненных обязательств заемщика превышает эту сумму и составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (<данные изъяты>). Период просрочки исполнения обязательств превышает 3 месяца.

С учетом изложенного, требования истца об обращении взыскания на предметы залога являются обоснованными.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 9 ст. 77.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Отчеты об оценке, предоставленные истцом изготовлены специализированной экспертной организацией, выводы изложены четко, ясно, на основе проведенного исследования. Отчеты ответчиком в установленном законом порядке не оспорены, ходатайство о назначении экспертизы не заявлено. Таким образом, оснований не доверять отчету оценщика у суда нет оснований.

Учитывая изложенное, содержание отчетов об оценке спорного имущества, начальную продажную стоимость заложенного имущества подлежит определению в размере <данные изъяты>% стоимости, указанной в отчете оценщика: Земельного участка <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>%); нежилого здания Строение 1 - <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>%); нежилого здания стр. 2 пом. 1 - <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>); нежилого здания общей площадью стр. 2 пом. 2 - <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>%); нежилого здания строение 3 - <данные изъяты> руб. (<данные изъяты>%).

Учитывая изложенное, отсутствие соглашения о реализации объектов недвижимости на аукционе, суд в соответствии со ст.ст. 54,56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» приходит к выводу, что спорное заложенное имущество подлежит реализации с публичных торгов.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца возврат госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Казаряна А.О. в пользу Хороших А.Н. <данные изъяты> руб. основного долга, <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. договорных процентов, <данные изъяты> руб. договорной неустойки, <данные изъяты> руб. возврат госпошлины.

Обратить взыскание на заложенное имущество:

Земельный участок по адресу: <адрес> (ремонтные мастерские, гаражи), кадастровый № площадью <данные изъяты> кв.м.;

Нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №;

Нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №;

Нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №;

Нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> кадастровый №.

Определить способ продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость заложенного имущества:

Земельного участка по адресу: <адрес> (ремонтные мастерские, гаражи) – <данные изъяты> руб.

Нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> - <данные изъяты> руб.

Нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> – <данные изъяты> руб.

Нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> -<данные изъяты>.

Нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. 1 этаж по адресу: <адрес> <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты изготовления мотивированного текста решения в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Председательствующий                         О.П. Максимчук

Мотивированный текст решения изготовлен 11.02.2020