Решение по делу № 33-4844/2016 от 04.03.2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 33 - 4844 /2016

15 марта 2016 года                                г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи                 Черчага С.В.

судей:                                     Ткачевой А.А.

                                        Фахретдиновой Р.Ф.

при секретаре                             Исламовой Л.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ткачевой А.А. дело по апелляционной жалобе Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» на решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 23 ноября 2015 года,

У С Т А Н О В И Л А:

Д.А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее по тексту также - ГУП «ФЖС РБ») о признании незаконным бездействия ГУП «ФЖС РБ», выразившегоя в неисполнении пункта 4 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р и об обязании ГУП «ФЖС РБ» заключить с ним договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме с освобождением от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена им по договору №... от дата о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «...», ограниченном адрес, ... в адрес, в течение 20 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В обоснование иска указано на то, что истец является участником долевого строительства жилого дома в микрорайоне «...» адрес, строительство которого по условиям указанного договора должно быть завершено во втором квартале ... года, в связи с чем у него возникло право требования двухкомнатной квартиры № ... площадью ... кв.м адрес, блок ..., секция ..., за которую истцом уплачено по договору ... рублей. В соответствии с распоряжением Правительства Республики Башкортостан №...-р от дата строительство указанного дома передано ГУП «ФЖС РБ». Согласно пункту 4 упомянутого распоряжения Правительства Республики Башкортостан ответчику надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в пункте 3 названного распоряжения Правительства Республики Башкортостан.

Обжалуемым решением суда исковые требования Д.А.В. к ГУП «ФЖС РБ» о признании незаконным бездействия ГУП «ФЖС РБ» и обязании заключить с истцом договор о приобретении жилого помещения удовлетворены; бездействие ГУП «ФЖС РБ», выразившееся в неисполнении требований пункта 4 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р, а также в незаключении с истцом соответствующего договора, признано незаконным; на ГУП «ФЖС РБ» возложена обязанность устранить допущенное нарушение и заключить с Д.А.В. договор о приобретении жилого помещения с освобождением его от платы по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена истцом в соответствии с заключенным им с ООО «ФПК Полимер» договором №... от дата о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «...», ограниченном адрес, ... в адрес, в течение 20 дней с момента вступления решения в законную силу (л.д. 112 - 120).

В апелляционной жалобе ГУП «ФЖС РБ» ставит вопрос об отмене решения суда, указав в обоснование жалобы на то, что при постановке обжалуемого решения судом не учтено следующее: поскольку земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у ОАО «Региональный банк развития», а указанная кредитная организация согласие на совершение сделки, регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка невозможна в силу закона, в связи с чем указанные обстоятельства исключили возможность апеллянта вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами; апеллянт, являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО «СтройПроектЦентр», которому застройщиком ОАО «СтройПроектЦентр» в установленном законом порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности во исполнение Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р осуществить строительство жилого адрес учетом надстройки дополнительных этажей, на которых располагалась бы спорная квартира и заключить с истцом договор, а кроме того, распоряжением Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р пункт 4 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р, в соответствии с которым на ГУП «ФЖС РБ» была возложена обязанность заключить договоры с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, отменен; соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать Администрация ГО адрес Республики Башкортостан; надлежащими ответчиками по делу должны выступать ОАО «СтройПроектЦентр» и ООО «ФПК «Полимер», поскольку именно они осуществляли реализацию несуществующих квартир в отсутствие разрешительной и проектной документации (л.д. 122 - 126).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ГУП «ФЖС РБ» - Н.Л.А., действующую на основании доверенности, поддержавшую жалобу по доводам, в ней изложенным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии положениями статьи 4.2 Закона Республики Башкортостан «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан» защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику), осуществляется в форме освобождения от оплаты стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в счет исполнения его обязательств по договору.

При этом защита прав граждан осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий: признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве; включения незавершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан; включения требований, граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве; если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ОАО «СтройПроектЦентр» и ООО ФПК «Полимер» заключен договор от дата №... инвестирования в строительство жилого дома в микрорайоне «...» в адрес Республики Башкортостан.

По заключенному между инвестором – ООО «ФПК Полимер» и Д.А.В. договору №... от дата о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «...», ограниченном адрес, ... в адрес Республики Башкортостан, последний приобрел право требования на двухкомнатную квартиру № ... площадью ... кв.м адрес, блок ..., секция ..., за которую истцом уплачено по договору ... рублей (л.д. 10 - 11), однако, несмотря на истечение предусмотренного договором срока передачи квартиры истцу квартира не была передана, возможность ее передачи утрачена, поскольку в построенном доме предусмотренная договором долевого участия в строительстве жилья квартира отсутствует.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата в отношении ОАО «СтройПроектЦентр», являвшегося застройщиком указанного жилого дома, введена процедура внешнего управления.

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов №..., ... в микрорайоне «...», ограниченном адрес, ... в адрес Республики Башкортостан.

Тем же распоряжением Правительства Республики Башкортостан Администрации Городского округа город Уфа Республики Башкортостан в срок до дата рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.

Пунктом 4 указанного распоряжения Правительства Республики Башкортостан предусмотрена обязанность ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по строительству жилых домов №..., ... в названном микрорайоне «...», заключить соответствующие договоры с гражданами, пострадавшими от неисполнения застройщиком договорных обязанностей.

В целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов №..., ... в указанном микрорайоне «Бакалинский» между ГУП «ФЖС РБ» и ОАО «СтройПроектЦентр» заключен агентский договор от дата №...=17.

Сторонами не опровергается, что разрешением от дата № RU ... жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию. На основании данных составленного ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на дата технического паспорта здания (почтовый адрес: Республика Башкортостан, адрес) судом установлено, что жилой дом со строительным номером ... создан, в нем ... квартир, спорная квартира в данном доме отсутствует.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что ГУП «ФЖС РБ» не исполнено упомянутое распоряжение Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р.

В соответствии с положениями статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с указанным агентским договором ГУП «ФЖС РБ» обязалось в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта «Жилые ... по адрес» осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе, ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.

Согласно пункта 3.3 агентского договора ГУП «ФЖС РБ» обязался при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО «СтройПроектЦентр» все договоры и соглашения, необходимые для реализации данного агентского договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, все условия, предусмотренные упомянутым Законом Республики Башкортостан «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан» были соблюдены.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата установлены обстоятельства и дата введения в отношении застройщика процедур банкротства, уплаты истцом стоимости квартиры, ее площади (л.д. 18 - 21) и в силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

Как установлено судом, спорный договор долевого участия в строительстве был заключен дата, внешнее управление в отношении застройщика введено в 2012 году, Правительством Республики Башкортостан упомянутым распоряжением поручено ГУП «ФЖС РБ» совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в срок до дата представить в Правительство Республики Башкортостан расчеты финансовых средств, необходимых для завершения строительства жилых домов №..., 7, 8 в указанном микрорайоне «...» в адрес на 2012-2014 годы с указанием источников финансирования. Между тем, несмотря на истечение срока, обозначенного в распоряжении Правительства Республики Башкортостан, меры по обеспечению истца жилым помещением до настоящего времени не приняты.

В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требования Д.А.В. об обязании ответчика заключить с Д.А.В. договор о приобретении жилого помещения с освобождением истца от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых уже оплачена им по спорному договору от дата №... долевого участия в строительстве жилья.

Довод апелляционной жалобы о невозможности произвести надстройку дополнительных этажей, где предполагалось нахождение спорной квартиры, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку распоряжением Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р предусмотрено, что ГУП «ФЖС РБ» необходимо заключить договоры с гражданами, заключившими договоры приобретения жилых помещений и пострадавшими вследствие неисполнения застройщиками обязательств по строительству объектов недвижимости.

Судебная коллегия полагает, что правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения ими с ГУП «ФЖС РБ» договоров о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия предусмотренных проектом объектов долевого строительства средств для завершения строительства, либо по иным причинам.

Довод апелляционной жалобы о невозможности заключения с истцом договора о приобретении жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, поскольку нормами градостроительного законодательства запрещено создание объектов в отсутствие надлежащего разрешения на строительство этажей, на котором предполагалось размещение квартиры Д.А.В., судебная коллегия признает необоснованными, поскольку требования Д.А.В. по существу направлены на заключение договора в любом ином многоквартирном жилом доме с зачетом стоимости квадратных метров, оплаченных им за квартиру, а не на заключение договора о приобретении такой квартиры в данном жилом доме вопреки согласованной проектной документации и разрешению на строительство.

Более того, распоряжением Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р было предусмотрено составление в срок до дата списка граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на непредусмотренных проектом этажах жилого адрес микрорайоне «...» в адрес ГО адрес Республики Башкортостан. Следовательно, правовые формы защиты лиц, пострадавших от действий застройщиков, распространяются и на указанную категорию граждан.

Довод жалобы о том, что договоры о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме гражданами, пострадавшими от действий застройщика, должны заключаться ими с Администрацией Городского округа город Уфа Республики Башкортостан, не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, не влечет признание ГУП «ФЖС РБ» ненадлежащим ответчиком, поскольку соответствующая обязанность Администрации Городского округа город Уфа Республики Башкортостан не установлена.

Рекомендация в адрес Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о заключении договоров с гражданами, пострадавшими от неисполнения обязательств застройщика, не влечет признание ГУП «ФЖС РБ» ненадлежащим ответчиком, поскольку обязанности ГУП «ФЖС РБ» по обеспечению завершения строительства жилых домов ... ... по строительному адресу: адрес, мкрн. «...», предусмотренные пунктом 1 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р, сохранены.

Довод апелляционной жалобы о том, что распоряжением Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р пункт 4 распоряжения Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р, которым на ГУП «ФЖС РБ» была возложена обязанность заключить договоры о приобретении жилых помещений с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, отменен, в связи с чем на ГУП «ФЖС РБ» не может быть возложена обязанность заключить такие договоры с указанными гражданами, судебная коллегия находит несостоятельным.

Исключение из распоряжения Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р пункта 4, в соответствии с которым на ГУП «ФЖС РБ» была возложена обязанность заключить с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, договоры на приобретение жилых помещений, при том, что нормативно-правовым актом, имеющим обязательную силу, иное лицо, обязанное заключить такие договоры с гражданами, пострадавшими от недобросовестных действий застройщиков, не определено, не должно приводить к ущемлению прав и законных интересов Д.А.В., в отношении которого такая обязанность ответчиком не исполнялась в течение длительного времени.

Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку распоряжение Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р обязало ГУП «ФЖС РБ» заключить договоры с гражданами, заключившими на территории Республики Башкортостан договоры приобретения жилых помещений с застройщиками и пострадавшими вследствие неисполнения застройщиками обязательств по этим договорам.

Судебная коллегия находит, что положения Закона Республики Башкортостан «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан» и распоряжения Правительства Республики Башкортостан от дата №...-р не ставят возможность заключения договоров с гражданами, пострадавшими вследствие неисполнения застройщиками своих обязанностей, от того, какое лицо будет выступать в качестве застройщика, поскольку правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения договоров о приобретении в строящемся или построенном многоквартирном доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия средств для завершения строительства предусмотренных проектом объектов долевого строительства, либо по иным причинам.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе довод о наличии залога права аренды земельного участка, препятствовавшего уступке прав по договору аренды и возникновению прав застройщика у ответчика, судебная коллегия признает не имеющими правового значения, в связи с чем они не могут повлечь отмену либо изменение решения суда.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Кировского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 23 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» – без удовлетворения.

Председательствующий                        С.В. Черчага

Судьи:                                    А.А. Ткачева

                                        Р.Ф. Фахретдинова

Справка: судья Зайдуллин Р.Р.