Мотивированное решение по делу № 02-2920/2022 от 11.01.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2022 года город Москва

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Кузнецова А.А.,

при секретаре Конопко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-2920/2022 по исковому заявлению к ЖСК «Марушкинское», АО «Мосотделстрой № 1», к Правительству города Москвы о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде двух квартир,

УСТАНОВИЛ:

обратился в суд с иском к ЖСК «Марушкинское», АО «Мосотделстрой №1», Правительству города Москвы о признании права собственности на 38/10000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, в виде изолированного помещения (Однокомнатной квартиры) со строительным номером № 3, общей проектной площадью 41,89 кв.м., состоявшую из 1 (одной) комнаты и на 56/10000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, в виде - изолированного помещения (Двухкомнатной квартиры) со строительным номером № 4, общей проектной площадью 61,65 кв.м., состоявшую из 2 (двух) комнат, расположенных в секции «В» на 14 (четырнадцатом) этаже дома (корпуса) №1, по адресу: г. Москва, .

Истец мотивирует заявленные требования тем, что 31 марта 2005 года, были заключены два договора № и с ООО «Консалтинг Держава» по поручению ООО «Стройкомплекс» на основании Агентского договора № от 10 сентября 2004 года о привлечении инвестиций в строительство. В соответствии с п. 1.1. договоров истец инвестирует денежные средства в строительство многоэтажного Жилого дома, расположенного по строительному адресу: Московская область, оформлением в собственность истца по окончанию строительства и урегулирования связанных с этим процедур расположенных в вышеуказанном доме (далее - квартиры):

- отдельной однокомнатной квартиры с условным №3 общей проектной площадью 42,29 кв.м., на 14 этаже, секция 3;

-отдельной двухкомнатной квартиры с условным №4 общей проектной площадью 60,65 кв.м., на 14 этаже, секция 3.

В соответствии с п. 4.1. указанных договоров стоимость доли истца по двум квартирам составила 57371 у.е. Внесение данной суммы являлось основанием приобретения истцом прав на указанные квартиры. 12 мая 2005 года истцом была внесена сумма в размере 1595831 рубля 74 копейки согласно Договоров на счет ООО «Консалтинг Держава». В соответствии с п. 1.1. указанных договоров срок сдачи жилого дома, расположенного по строительному адресу: Московская область, – I квартал 2006 года. 15 января 2010 года между ООО «Комземстрой» и ООО «Стройкомплекс» заключается договор участия в долевом строительстве № на многоквартирный дом по строительному адресу: Московская область, . В соответствии п. 1.6.1 Договора участия в долевом строительстве денежные средства, в том числе внесённые по договорам соинвестирования № и от 31 марта 2005 года, засчитали в счет оплаты Договора долевого участия. 23 сентября 2010 года истец и ООО «Стройкомплекс» заключили Соглашения о новации, по которым первоначальные обязательства заменены на Договоры уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (с незначительным изменением площади, передаваемых жилых помещений).

ООО «Комземстрой» строительство Жилого дома не завершил, дом в эксплуатацию не сдан. В 2012 году строительная организация была ликвидирована. Перед ликвидацией застройщика ООО «Комземстрой» право на завершение строительства объекта жилых домов №№ 1, 2, 3, 4 перешло к ТСЖ «Марушкинское», а далее в ЖСК «Марушкинское» согласно акту передачи. На данный момент строительство жилых домов не завершено АО «Мосотделстрой № 1» согласно Протоколу Совещания у Мэра Москвы «О реализации Государственной программы города Москвы «Градостроительная политика» № 4-27-69/8 от 27 июля 2018 года поручено за счёт бюджетных средств реализовать мероприятия по завершению строительства проблемного объекта по адресу: пос. Марушкинское, дер. Марушкино, д. 1, 2, 3, 4 в целях реализации мероприятий по восстановлению нарушенных прав граждан от действий недобросовестных застройщиков жилья.

Истец, ., в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен.

Представитель истца, ., в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчики, ЖСК «Марушкинское», АО «Мосотделстрой №1», Правительство г. Москвы в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, заявлений об отложении рассмотрения дела в суд не направляли, возражений по иску суду не предоставили.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, заявлений об отложении рассмотрения дела в суд не направлял, возражений по иску суду не предоставил.

Поскольку реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы иных лиц, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым рассмотреть дело при имеющейся явке, так как полагает возможным разрешить спор по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество) земельные участки, участки недр, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч.1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пункт 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает в качестве оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вступившие в законную силу судебные акты.

В судебном заседании установлено, что 31 марта 2005 года истец заключил два договора № и с ООО «Консалтинг Держава» по поручению ООО «Стройкомплекс» на основании Агентского договора № от 10 сентября 2004 года о привлечении инвестиций в строительство. 15 января 2010 года между ООО «Комземстрой» и ООО «Стройкомплекс» заключается договор участия в долевом строительстве № на многоквартирный дом по строительному адресу: Московская область, . В соответствии п. 1.6.1 Договора участия в долевом строительстве денежные средства, в том числе внесённые по договорам соинвестирования № и от 31 марта 2005 года, засчитали в счет оплаты Договора долевого участия. 23 сентября 2010 года истец и ООО «Стройкомплекс» заключили Соглашения о новации, по которым первоначальные обязательства заменены на Договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (с незначительным изменением площади, передаваемых жилых помещений).

В соответствии с п. 1.1. договоров о привлечении инвестиций в строительство истец инвестирует денежные средства в строительство многоэтажного Жилого дома, расположенного по строительному адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, дер. Марушкино, корп. 1 с оформлением в собственность истца по окончанию строительства и урегулирования связанных с этим процедур расположенных в вышеуказанном доме (далее - квартиры):

- отдельной однокомнатной квартиры с условным №3 общей проектной площадью 42,29 кв.м., на 14 этаже, секция 3;

- отдельной двухкомнатной квартиры с условным №4 общей проектной площадью 60,65 кв.м., на 14 этаже, секция 3.

В соответствии с п. 4.1. договоров о привлечении инвестиций в строительство стоимость доли истца по двум квартирам составила 57371 у.е. Внесение данной суммы являлось основанием приобретения истцом прав на указанные квартиры. 12 мая 2005 года истцом была внесена сумма в размере 1595831 рубля 74 копейки согласно Договоров на счет ООО «Консалтинг Держава», тем самым им было выполнено обязательство по оплате в полном объеме, что подтверждается Чеком № от 12 мая 2005 года Внешторгбанк.

В соответствии с п. 1.2 Договора участия в долевом строительстве № от 15 января 2010 года, Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании:

- Постановления Главы Наро-Фоминского района Московской области № от 17.11.2003 г.,

- договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, от 30 января 2004 г. № , зарегистрированного в Едином государственном реестре прав 10 марта 2004 г. ;

- разрешения на строительство № от 20 октября 2006 г. до 30.11.2010 г.,

- Заключения № Государственной вневедомственной экспертизы от 21 июля 2006 года,

- проектной декларации, опубликованной «02» сентября 2005 года на официальном сайте Общества с ограниченной ответственностью «КОМЗЕМСТРОЙ» с последними изменениями и дополнениями (www.komzemstroy.ru). Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию – 4 квартал 2010 г.

В соответствии п.1.4 Договора участия в долевом строительстве № от 15 января 2010 года, объектом долевого строительства являются однокомнатная квартира ориентировочной общей площадью по проекту 41.89 кв.м., строительный номер 3 и двухкомнатная квартира ориентировочной общей площадью по проекту 61.65 кв.м., строительный номер 4, расположенные в секции «В» на 14 (четырнадцатом) этаже, (Далее - Объекты долевого строительства), находящиеся по адресу Московская область, .

В соответствии п.1.6. Договора участия в долевом строительстве № от 15 января 2010 г., Участник долевого строительства вносит денежные средства в размере 17 514 478 (Семнадцать миллионов пятьсот четырнадцать тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей 99 копеек и после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома Участник долевого строительства принимает Объект долевого строительства в собственность.

16 декабря 2011 года между истцом и ООО «Комземстрой» было заключено дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве № от 15 января 2010 года, согласно которому срок ввода в эксплуатацию был перенесён на IV квартал 2012 года.

ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» со своей стороны обязательства по окончанию строительства и передаче жилых помещений по приемо-сдаточному акту не исполнил.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы №352-ПП от 25 июля 2012 года «Об изменении адресов зданий (строений), сооружений, объектов незавершенного строительства и земельных участков в связи с изменением границ между субъектами Российской Федерации городом Москвой и Московской областью» спорный объект в настоящее время имеет следующий строительный адрес: г. Москва, , ООО «Комземстрой».

В судебном заседании установлено, что согласно графика завершения строительных работ, а также опубликованной открытой информации «Новости Москомстройинвет» в сети Интернет. Дом №1 полностью построен, однокомнатная и двухкомнатная квартиры со строительными номерами на площадке соответственно №3 и №4. секция «В», этаж - 14 общей площадью 41.89 и 61.65 кв.м. соответственно в нём выделены как обособленные объекты. Спорные квартиры имеют стены, окна и фактически является обособленными объектами строительства в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В связи с произошедшей ликвидацией застройщика ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» объект незавершенного строительства по адресу Московская область, по акту от 09 ноября 2011 года передан от ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» к ТСЖ «МАРУШКИНСКОЕ».

31 января 2013 года ТСЖ «МАРУШКИНСКОЕ» было преобразовано в ЖСК «МАРУШКИНСКОЕ», что подтверждается выписками из ЕГРЮЛ от 10 августа 2020 года.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с условиями Договора о привлечении финансовых средств в строительство жилого дома целью совместной деятельности сторон является завершение строительства объекта, сдача его в эксплуатацию и получение соинвестором в собственность доли в общей площади объекта, пропорционально внесенным им денежным средствам, в виде квартир № 3 и 4 секция «В», этаж - 14 общей площадью 41.89 и 61.65 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, , ООО «Комземстрой».

При этом на момент привлечения денежных средств истца жилой дом не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Сумма договора уплачена в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру.

Согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что спорный жилой дом на момент рассмотрения дела судом не введен в эксплуатацию, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Учитывая вышеизложенное, положения приведенных выше нормативных актов, отсутствие притязаний третьих лиц в отношении спорного объекта, тот факт, что истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору путем внесения в полном объеме платы за объект недвижимости, суд приходит к выводу о том, что истец вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении им обязательства - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде указанной квартиры.

Как разъяснено судом, решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

При вынесении решения необходимо исходить из доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил.

Все вышеперечисленные обстоятельства истцом доказаны надлежащими доказательствами.

Согласно открытого источника (https://stroi.mos.ru/news/probliemnyi-zhk-marushkino- dostroit-ghorodskoi-zastroishchik): Мэр Сергей Семенович Собянин принял решение завершить строительство силами городского застройщика за счет бюджета Москвы. Город оформил право собственности на долю в незавершенном объекте через суд и зарегистрировал его в Росреестре. Сейчас доля города передается в уставный капитал АО «Мосотделстрой №1», что позволит оформить земельно-правовые отношения для завершения объекта и получить разрешение на строительство. Ввести ЖК в эксплуатацию планируется в конце 2021 - 2022 года.

Согласно открытого источника (http://marushkino-info.ru/category/news/): «Мосотделстрой № 1» получил от Федеральной службы охраны РФ согласование на строительство жилого комплекса «Марушкино». Это один из обязательных документов, необходимых для дальнейшего получения разрешения на строительство. Оно требовалась, т.к. ЖК находится на трассе передвижения объектов государственной охраны. Далее «Мосотделстрой № 1» остаётся согласовать работы с ПАО «МГТС» и ПАО «Ростелеком». Разрешение на для продолжения строительства получено летом 2021 года.

Застройщиком согласовано с Росавиацией строительство в пределах приаэродромной территории. Получено положительное заключение экспертизы на проектную документацию жилого комплекса. Также утверждено архитектурно-градостроительное решение (АГР).

Поскольку права иных лиц на спорную квартиру не зарегистрированы, в связи с чем, признание права собственности истца на квартиру в незавершенном строительством жилом доме не нарушает прав ответчика и других лиц.

Таким образом, истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, произвел в полном объеме оплату квартиры, дом не введен в эксплуатацию, у истца отсутствует возможность самостоятельно зарегистрировать право собственности, в связи с чем, исковые требования о признании права подлежат удовлетворению.

В соответствии с ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования к ЖСК «Марушкинское», АО «Мосотделстрой №1», о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде двух квартир – удовлетворить.

Признать за право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры под номером 3 на 14 этаже, обшей площадью 41,89 кв.м., в секции «В», находящейся в доме по адресу: г. Москва, , что в виде дроби составляет 38/10 000 от общей площади дома.

Признать за право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры под номером 4 на 14 этаже, обшей площадью 61,65 кв.м., в секции «В», находящейся в доме по адресу: г. Москва, , что в виде дроби составляет 56/10 000 от общей площади дома.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Кузнецов А.А.

Решение изготовлено в окончательной форме 21 февраля 2022 года.