Решение по делу № 2-1879/2018 ~ М-433/2018 от 25.01.2018

Дело № 2-1879/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Челябинск      24 апреля 2018 года

Центральный районный суд г. Челябинска в составе

председательствующего судьи М.А. Рыбаковой,

при секретаре А.С. Апанасенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к Ремезовой М.С. о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска обратился в суд с иском к Ремезовой М.С. о взыскании задолженности по договору аренды № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по оплате арендных платежей в размере 980 185,0 рублей, пени за период в ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 286 022,0 рубля, а также пени за нарушение сроков перечисления арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в размере 980 185,0 рублей в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

Требования мотивированы тем, что между Комитетом и ООО «У Виадука» заключен договор № долгосрочной аренды земельного участка площадью 570 кв. м. с кадастровым номером 74:36:0316006:14, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на двадцать лет для эксплуатации здания магазина. Право собственности на нежилое помещение площадью 113,6 кв. м в указанном здании принадлежит Ремезовой М.С. С момента регистрации права собственности на нежилое помещение Ремизова М.С. арендную плату за земельный участок не вносила, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в сумме 980 185,0 рублей. Претензия с требованием об уплате долга и пени оставлена ответчиком без удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала в полном объеме, ссылалась на то, что при переходе права собственности на помещение к новому собственнику также перешли все права и обязанности по договору аренды земельного участка пропорционально доле в праве собственности на здание.

Ответчик Ремезова М.С. в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель ответчика в судебном заседании требования не признал в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях. Указывает, что Ремезова М.С. не является стороной договора, в связи с чем с неё не может быть взыскана арендная плата пропорционально той площади земельного участка, которая указана в договора в размере 570 кв. м. Считает, что для нормального использования принадлежащего ей нежилого помещения достаточно 83,95 кв. м земельного участка, что составляет 44,5 % от площади земельного участка, занятого зданием. Таким образом, полагает возможным оплату за фактические пользование земельным участком исходя из норм о неосновательном обогащении с учетом названной площади. Кроме того, на ответчика в силу того, что она не является стороной договора аренды, не подлежат применению санкций в виде пеней, при этом требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами стороной истца не заявлено. Также ссылается на пропуск срока исковой давности. А также ходатайствовал в случае взыскания пени о применении ст. 333 ГК РФ в связи с несоразмерностью пеней последствиям нарушенного обязательства. Помимо этого, ходатайствовал о взыскании с истца судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000,0 рублей.

Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении требований истца.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом и ООО «У Виадука» заключен договор № долгосрочной аренды земельного участка площадью 570 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на двадцать лет для эксплуатации здания магазина площадью 255 кв. м, принадлежащем на праве собственности ООО «У Виадук» (свидетельство о регистрации серии Г №).

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

В состав здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, входит в том числе нежилое помещение № (магазин) общей площадью 113,6 кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком Ремезовой М.С. зарегистрировано право собственности на 2/3 доли в праве собственности на указанное нежилое помещение; ДД.ММ.ГГГГ - на 1/3 долю (свидетельства серии №, серии <адрес>).

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, Комитет ссылается на положения п. 3 ст. 552 ГК РФ и принцип платности пользования земельным участком.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как разъяснено в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Ответчик ошибочно полагает, что к нему перешло право пользования только части земельного участка занятого непосредственного объектом недвижимости, поскольку изначально земельный участок площадью 570 кв. м был сформирован и предоставлен для эксплуатации здания.

Таким образом, в результате приобретения помещения в здании, к Ремезовой М.С. перешли все права и обязанности арендатора на земельный участок, площадью 570 кв. м с кадастровым номером №, пропорционально доле от занимаемой площади в здании, которые были у продавца недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд находит обоснованными доводы представителя ответчика о применении положения о сроке исковой давности.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно условиям договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально с оплатой до 1-го числа месяца следующего за отчетным кварталом.

Согласно расчета истца, сумма задолженности по договору начисляется с ДД.ММ.ГГГГ.

Исковое заявление подано истцом только ДД.ММ.ГГГГ, то в отношении арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пени за тот же период трехлетний срок исковой давности уже истек.

Согласно представленного истцом расчета с учетом доводов ответчика о пропуске срока исковой давности сумма задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 298 739,0 рублей.

Указанный расчет произведен по утвержденной формуле в соответствии с решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 года № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска», Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО.

Данный расчет проверен судом и признан арифметически верным.

Поскольку доказательств внесения арендной платы стороной ответчика не представлено, указанная сумма подлежит взысканию в полном объеме.

Доводы ответчика о необходимости расчета фактического пользования земельным участком исходя из норм о неосновательном обогащении с учетом площади непосредственно занятой только зданием основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Наличие длительной переписки с Комитетом о заключении договора аренды земельного участка с Ремезовой М.С. не освобождает сторону ответчика от внесения арендных платежей по спорному договору аренду, поскольку с момента перехода права собственности на объект недвижимости она фактически приняла на себя все права и обязанности по соответствующему договору аренды в части земельного участка.

Рассматривая требования о взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.п. 6.2, 6.3 договора за нарушение условий договора стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством. За нарушение перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Согласно уточненному с учетом сроков исковой давности расчету, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляют 143 620,17 рублей.

Стороной ответчика заявлено ходатайство о снижении неустойки в связи с её несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства.

На основании ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки (штрафа, пени), если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Статьей 333 Гражданского кодекса РФ суду предоставлено право уменьшить размер неустойки, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При этом предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.

Определяя окончательный размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, суд, принимая во внимание заявленное представителем ответчика ходатайство об уменьшении размера неустойки, учитывая компенсационную природу неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом она направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, период нарушения права истца, считает возможным в соответствии со ст. 333 ГК РФ снизить ее до 0,01 % в день.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени на будущий период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств по оплате задолженности по аренде.

Суд считает необходимым произвести расчет пени в твердой сумме по день вынесения решения суда, то есть по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем с учетом уменьшения неустойки до 0,01 % в день размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 17 767,64 рубля, которые также полежат взысканию с ответчика.

Помимо этого, суд считает возможным продолжить начисление неустойки на период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности из расчета 0,01% в день.

Рассматривая ходатайство стороны ответчика о взыскании истца расходов на оплату услуг представителя в сумме 30 000,0 рублей, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку в рассматриваемом случае требования истца удовлетворены в части только по причине пропуска срока исковой давности, а также применения судом по ходатайству стороны ответчика положений ст. 333 ГК РФ к требованиям о взыскании пени, при этом сами требования истца носят обоснованный характер, суд полагает, что в данном случае отсутствую основания для возмещения ответчику расходов, понесенных на оплату услуг представителя.

На основании ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика в доход местного бюджета подлежат взысканию государственная пошлина в размере 6 365,07 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 298 739 ░░░░░░; ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ 17 767 ░░░░░░ 64 ░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░.░░.░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ 0,01% ░ ░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░         ░.░. ░░░░░░░░