Мотивированное решение по делу № 3а-0780/2020 от 30.07.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 мая 2020 года г.Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Дмитришиной А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-780/2020 по административному исковому заявлению ООО «МАРИС», Фоминцева Дмитрия Викторовича, Фоминцевой Марины Владимировны к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «МАРИС», Фоминцев Д.В., Фоминцева М.В. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, в отношении нежилых помещений, расположенных в одном здании по адресу: ***в частности:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 69900000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере  23900000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 16300000 руб.

Требования мотивированы тем, что административные истцы являются соответственно собственниками нежилых помещений и не согласны с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2018 г., считают её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости. В подтверждение заявленной рыночной стоимости предоставлен отчет об оценке от 8 июля 2019 года №0287-19, подготовленный оценщиком ИП Островской А.С.

В ходе рассмотрения дела административные истцы ООО «МАРИС», Фоминцев Д.В., Фоминцева М.В. подали дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просят установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, в отношении нежилых помещений, расположенных в одном здании по адресу: ***в частности:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 72915000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере  28849000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 19963000 руб.

В судебное заседание представитель административных истцов ООО «МАРИС», Фоминцева Д.В., Фоминцевой М.В. – Ушаков П.П. не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без его участия, поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении и дополнении к нему.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы - Кашина Л.А. в судебное заседание не явилась, в письменном ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизе просила рассмотреть дело без участия представителя.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве  - Шугаев А.Ю. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело без его участия.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие заявлений представителей лиц, участвующих в деле, о рассмотрении дела в их отсутствии, и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Положения частей  1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение с кадастровым номером ***принадлежит на праве собственности ООО «МАРИС», нежилое помещение с кадастровым номером ***принадлежит на праве собственности Фоминцеву Д.В., нежилое помещение с кадастровым номером *** принадлежит на праве собственности Фоминцевой М.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

С учетом изложенного и на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ административные истцы являются плательщиками налога на имущество. При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 375 и пунктом  2 статьи 378 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанного спорных нежилых помещений определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года №40557 в отношении спорных нежилых помещений утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 г.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административные истцы предоставили отчет об оценке от 8 июля 2019 года №0287-19, подготовленный оценщиком ИП Островской А.С. В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административных истцов и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением суда от 6 сентября  2019 года по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза.

По заключению оценочной судебной экспертизы от 26 ноября 2019 года №3А-5047/2019, проведенной экспертом ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари» Артемовым В.И.:

1). Отчет об оценке от 8 июля 2019 года №0287-19, подготовленный оценщиком ИП Островской А.С., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

2). Рыночная стоимость нежилых помещений по адресу: ***без учета НДС по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 72915000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере  28849000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 19963000 руб.

По дополнительному экспертному заключению от 20 февраля 2020 года, подготовленному экспертом ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари» Артемовым В.И., рыночная стоимость нежилых помещений по адресу: ***по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 86039000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 34042000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 23557000 руб.

Административные истцы согласились с выводами первоначальной оценочной судебной экспертизы, подали дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просят установить кадастровую стоимость нежилых помещений равной рыночной стоимости в размере, определенном в первоначальной оценочной судебной экспертизе. При этом административные истцы не согласились с дополнительным экспертным заключением от 20 февраля 2020 года, предоставили замечания и заявили ходатайство о назначении дополнительной и повторной оценочной судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица Правительства Москвы не согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, предоставил письменные замечания на заключение экспертизы и заявил ходатайство о проведении по делу повторной оценочной судебной экспертизы.

На основании статьи  83 Кодекса административного судопроизводства РФ протокольным определением Московского городского суда от 7 мая  2020 года отказано в назначении по делу дополнительной и повторной оценочной судебных экспертиз, ввиду отсутствия для её назначения правовых оснований.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 26 ноября 2019 года №3А-5047/2019, с учетом дополнительного экспертного заключения от 20 февраля 2020 года, подготовленные экспертом ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари» Артемовым В.И., соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №297, №298, №299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. №299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Рассмотрев письменные замечания административных истцов, административного ответчика и заинтересованного лица, письменные пояснения эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности замечаний по следующим основаниям.

В заключении экспертом проанализированы объекты исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик. Принятые экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектами исследования по своим количественным и качественным характеристикам. В отношении объектов-аналогов применены необходимые корректировки, в том числе на местоположение. На страницах 62-63 заключения указано, что принятые объекты-аналоги, как и объекты исследования, сопоставимы по состоянию отделки – «средняя отделка», поэтому эксперт обоснованно не ввел корректировку на состояние отделки. Экспертом учтены замечания относительно вычета НДС, предоставлено дополнительное экспертное заключение, в котором рыночная стоимость нежилых помещений определена безотносительно НДС. При этом расчет рыночной стоимости нежилых помещений безотносительно НДС произведен правильно. Методология оценки экспертом не нарушена. В рамках доходного подхода при расчете потенциального валового дохода, приносимого объектами недвижимости в качестве доходоприносящих площадей, эксперт обоснованно исходил из того, что в офисных зданиях сдаются блоки помещений в рамках арендопригодной площади, которая включает в себя плату за пользование вспомогательными помещениями «коридорный коэффициент». Величина операционных расходов состоит из эксплуатационных (переменных), которые в свою очередь включают в себя коммунальные платежи, и постоянных расходов (страхование, налоги на имущество, арендная плата за землю и т.п.), поэтому данные расходы определяются на общую площадь объекта исследования и оплачиваются собственником здания. При этом в силу пункта 11 ФСО №7 эксперт не обязан производить анализ фактических арендных ставок в рамках доходного подхода, поскольку арендные ставки по объекту исследования не всегда соответствуют рыночным данным. Полученная величина рыночной стоимости объектов исследования в рамках сравнительного и доходного подходов соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах сделок и предложений, приведенным в заключении. Информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений. Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектом оценки по своим ценообразующим факторам и дате оценки, в предложениях не учитываются необходимые корректировки.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы и дополнительное экспертное заключение соответствуют требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы, дополнительного экспертного заключения всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, с учетом дополнительного экспертного заключения, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года №299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Полномочия, квалификация эксперта подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности эксперт имеет высшее экономическое образование, прошел профессиональную переподготовку по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация оценка стоимости предприятий (бизнеса)», повышение квалификации по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; сдал квалификационный экзамен в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», что подтверждается квалификационным аттестатом №***г.; является членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», регистрационный №***г.; гражданская ответственность эксперта застрахована; является оценщиком I категории, стаж работы в оценочной деятельности 20 лет; эксперт является заместителем генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория независимой оценки «БОЛАРИ».

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы, с учетом дополнительного экспертного заключения, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего несоответствие отчета об оценке от  8 июля 2019 года №0287-19, подготовленного оценщиком ИП Островской А.С., требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на  1 января 2018 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы, с учетом дополнительного экспертного заключения.

Поскольку рыночная стоимость спорных объектов недвижимости меньше их кадастровой стоимости, суд считает возможным установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, в отношении нежилых помещений по адресу***:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 86039000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере  34042000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 23557000 руб.

При этом не подлежат удовлетворению требования административных истцов об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., определенной в первоначальной оценочной судебной экспертизе от 26 ноября 2019 года №3А-5047/2019, поскольку размер рыночной стоимости нежилых помещений определен экспертом за вычетом НДС, что является неправильным.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве, утвержденные распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года №40557, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административных истцов в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений является 29 июля 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 1 января 2018 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «МАРИС», Фоминцева Дмитрия Викторовича, Фоминцевой Марины Владимировны удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: ***равную рыночной стоимости на 1 января 2018 г. в размере 86039000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: ***равную рыночной стоимости на 1 января 2018 г. в размере 34042000 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***по адресу: *** равную рыночной стоимости на 1 января 2018 г. в размере 23557000 руб.

Датой обращения ООО «МАРИС», Фоминцева Дмитрия Викторовича, Фоминцевой Марины Владимировны в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости считать 29 июля 2019 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость нежилых помещений для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2019 года и до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отказать ООО «МАРИС», Фоминцеву Дмитрию Викторовичу, Фоминцевой Марине Владимировне в удовлетворении административного искового заявления к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости, равную рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, в отношении нежилых помещений, расположенных в одном здании по адресу: ***в частности:

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 72915000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере  28849000 руб.;

- нежилого помещения с кадастровым номером ***в размере 19963000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

5