Решение по делу № 2-243/2014 (2-9372/2013;) от 06.08.2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ     года

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Лосевой Н.В.

при секретаре     Симоновой Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании      гражданское    дело по исковому заявлению Капитоновой С.Д. к Дубровиной Г.З. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,

                                                                      УСТАНОВИЛ:

       Капитонова С.Д. обратилась в суд с иском, с учетом уточненных требований, к Дубровиной Г.З. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с Дубровиной Г.З. договор купли-продажи нежилых помещений по адресу: АДРЕС общей площадью 927,3 кв.м, переход права собственности на вышеуказанные помещения зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..... на имя Покупателя с ограничением (обременением) права:

-    ипотека, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты, залогодержатель: Капитонова С.Д.

-ипотека, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты, залогодержатель: Капитонова С.Д.

-ипотека, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты, залогодержатель: Капитонова С.Д.

-    ипотека, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты, залогодержатель: Капитонова С.Д.

-ипотека, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты, залогодержатель: Капитонова С.Д., что подтверждается выпиской из ЕГРП.

         В соответствии с п.3 заключенного договора купли-продажи нежилых помещений по соглашению сторон стоимость нежилых помещений эквивалента 230000000 рублей и продается Покупателю за вышеуказанную сумму, которую Покупатель обязан оплатить в течение пяти дней с момента государственной регистрации договора нежилых помещений.

        В соответствии с п.9 договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обстоятельств: передачи покупателем указанной в договоре суммы денег за приобретаемые нежилые помещения; передач продавцом нежилых помещений, свободных от прав и притязаний третьих лиц, не обремененных задолженностями по техническому обслуживанию, коммунальным платежам, оплате электроэнергии и уплате налога на имущество.

     Однако, в нарушение п.3 вышеуказанного Договора купли-продажи не были выполнены обязательства покупателя по оплате, денежные средства не переданы, в связи с чем, просит взыскать с ответчика 23 000 000 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами и обратить взыскание на заложенное имущество.

        Истец Капитонова С.Д. и ее представитель по доверенности Осипова Ю.С. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, пояснив, что до настоящего времени ответчик не выполнил свои обязательства, денежные средства по договору купли-продажи не передал.

     Ответчик Дубровина Г.З. в судебное заседание явилась, с иском не согласилась, пояснив, что действительно, она заключила с истцом договор купли-продажи нежилых помещений, однако, денежные средства она не должна, поскольку ранее был заключен договор займа с истцом по которому истец должна ей денежные средства, полагая, что тем самым, что денежные обязательства ею исполнены.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований ОАО «3-е лицо» в судебное заседание не явился, о слушании и дела извещен надлежащим образом, представил суду отзыв на исковое заявление. ( л.д.91-94)

           Суд, выслушав объяснение сторон, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

              Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Капитоновой С.Д. и Дубровиной Г.З. заключен договор купли-продажи нежилых помещений по адресу: АДРЕС площадью 927,3 кв.м, переход права собственности на вышеуказанные помещения зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ..... на имя Покупателя с ограничением (обременением) права:

-    ипотека, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты, залогодержатель: Капитонова С.Д.

-ипотека, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты, залогодержатель: Капитонова С.Д.

-ипотека, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты, залогодержатель: Капитонова С.Д.

-    ипотека, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты, залогодержатель: Капитонова С.Д.

-ипотека, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты, залогодержатель: Капитонова С.Д., что подтверждается выпиской из ЕГРП.

        На основании указанного договора за Дубровиной Г.З. зарегистрировано право собственности на спорные нежилые помещения ДД.ММ.ГГГГ года. ( л.д.77-81)

         В соответствии с п.3 заключенного договора купли-продажи нежилых помещений по соглашению сторон стоимость нежилых помещений эквивалента 230000000 рублей и продается Покупателю за вышеуказанную сумму, которую Покупатель обязан оплатить в течение пяти дней с момента государственной регистрации договора нежилых помещений.

    В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

     Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательства, а обязательства должны исполняться надлежащим образом и отказ от исполнения обязательств не допустим (статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о взыскании денежных средств по договору купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ в размере 23 000 000 руб, при этом суд отклоняет доводы ответчика о зачете требований по договору займу в счет исполнения денежных обязательств по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку в силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

По смыслу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для осуществления зачета необходимо, чтобы кредитор по одному обязательству являлся должником по другому, а должник по первому выступал кредитором по второму обязательству.

Как разъяснено в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", для прекращения обязательства зачетом согласно статье 410 Гражданского Кодекса Российской Федерации необходимо не только наличие встречных однородных требований, срок исполнения которых наступил, но и заявление о зачете хотя бы одной из сторон.

Для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований").

Однако, вопреки положению ст.56 ГПК РФ, ответчик доказательств заключения соответствующего соглашения о зачете требований, не представил.

В соответствии с частью 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства (статья 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре от ДД.ММ.ГГГГ определен срок оплаты, в течение 5 дней после государственной регистрации, регистрация произведена ДД.ММ.ГГГГ года, таким образом, начало периода исчисления периода просрочки необходимо определять с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года, что составляет 1266 дней. Исходя из указанной суммы долга, размер процентов за пользование чужими денежными средствами будет составлять 6672875 руб.. (23 000 000 ру. / 360 x 1266 x 8,25%).

Разрешая требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в законе обстоятельств.

На основании ч. 3 ст. 339 ГК РФ договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Пунктом 2 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

В соответствии со статьями 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Частью 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации допускает неоднократный залог одного и того же имущества разным лицам, если иное не установлено предшествующими договорами. Права предшествующего залогодержателя охраняются нормой об удовлетворении его требований из стоимости заложенного имущества в первую очередь, чем требования следующего залогодержателя.

Как усматривается из материалов дела, запись об ипотеке в отношении спорного недвижимого имущества, передано в залог по договору № от ДД.ММ.ГГГГ Банку ОАО «3-е лицо»    погашена. ( л.д.81)

Согласно пункту 1 статьи 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Положениями данной нормы предусмотрена возможность установить правоотношения, в соответствии с которыми одним имуществом будет обеспечено исполнение обязательств, вытекающих из двух и более договоров.

В случае, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо, требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное (пункт 5 статьи 46 Закона об ипотеке).

Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии согласно пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 названного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 названного Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Ипотека в силу закона зарегистрирована Управлением Росреестра по ..... ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты.

Принимая во внимание, что судом установлен факт невыполнения     ответчиком обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты, суд находит требования об обращении взыскания на предмет ипотеки обоснованными, определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд берет за основу стоимость нежилых помещений, указанную в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

           На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Капитоновой С.Д. к Дубровиной Г.З. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество, - удовлетворить.

Взыскать с Дубровиной Г.З. в    пользу Капитоновой С.Д. денежные средства в размере 23 000 000 руб, проценты в размере 6672875 руб.

    Обратить взыскание на предмет ипотеки -нежилое помещение общей площадью 386, 4 кв.м. этаж 1 номер на поэтажном плане 1, установив начальную продажную стоимость 9582720 руб, находящееся по адресу: АДРЕС.

Обратить взыскание на помещение, назначение нежилое, общая площадь 240 кв. м., этаж 2, номера на поэтажном плане I (30-33), установив начальную продажную стоимость 5 952 000 рублей, находящееся по адресу: АДРЕС

Обратить взыскание на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 138,3 кв. м., этаж 2, номера на поэтажном плане I (21-23), по начальной цене продажи 3 429 840 рублей, находящееся по адресу: АДРЕС

Обратить взыскание помещение, назначение: общая площадь 158,2 кв. м., этаж 2, номера на поэтажном плане II (2-15), установив начальную продажную стоимость 3 923 360рублей, находящееся по адресу: АДРЕС.

Обратить взыскание помещение, назначение нежилое, общая площадь 4,4 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане V (I) установив начальную продажную стоимость по начальной цене продажи 112 080 рублей, находящееся по адресу: АДРЕС

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Одинцовский городской суд в течение одного месяца.

Судья