Решение по делу № 2-177/2020 (2-2411/2019;) ~ М-2440/2019 от 15.10.2019

Дело № 2-177/2020

УИД: 91RS0022-01-2019-003101-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 марта 2020 года                                            <адрес>

Феодосийский городской суд Республики Крым Российской Федерации в составе: председательствующего- судьи Микитюк О.А., при секретаре П.В.В. участием истца Ф.А.В., ответчика Б.А.Г. и его представителя Х.Н.Ю., представителя третьего лица Ш.Д.С. рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по иску Ф.А.В. к ФИО14 о понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности, и по встречному иску ФИО14 к    Ф.А.В. о признании договора недействительным, с участием третьего лица - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, К.В.Л. ,

                    установил:

Истец обратился в суд с иском, в котором просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Ф.А.В. на объект недвижимого имущества: нежилое здание, кафе с кадастровым номером №, общей площадью 51,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> по Договору купли-продажи объекта недвижимости от 25.11.2015, заключенного между Ф.А.В. и ФИО14 мотивируя свои требования тем, что 25.11.2015 года был заключен договор купли-продажи выше указанного имущества. В ноябре 2016 года    истец получил отказ в осуществлении государственной регистрации права собственности, в связи с тем, что отсутствует протокол общего собрания о крупной сделке либо справка о крупной сделки ФИО14 а также в связи с тем, что с данное имущество является предметом ипотеки по договору заключенному между К.В.Л. и ФИО14 Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности ответчика, в связи с чем, истец вынужден обратиться с иском в суд.

ФИО14 обратилось в суд со встречным иском в котором просит признать договор купли-продажи от 25.11.2015 года недействительным, поскольку указанный договор заключался как фиктивный, с завышенной ценой и о наличии обременений истец знал до заключения договора. Кроме того, денежные средства за спорное имущество на счет общества не поступали.

В судебном заседании истец Ф.А.В. исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования не признал. Ранее в судебном заседании истец и представитель поясняли, что договор был заключен на нежилое здание, кафе, однако в настоящее время данное помещение не существует, по указанному адресу существуют магазинчики, таким образом предмет договора и данного спора изменился.

Представители ответчика ФИО14 исковые требования      не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме и ранее в судебном заседании суду пояснили, что спорное помещение существуют, однако в нем нет кафе, поскольку изменено функциональное назначение помещения. Последнее находилось и находится в пользовании ООО, о наличии запрета Ф.А.В. был поставлен в известность, завышенная цена на объект была проставлена для того, чтобы     невозможно было продать указанное имущество другим лицам, денежные средства по данному договору на счет общества не поступали и на сегодня собственником имущества является Б.А.Г. на основании зарегистрированного договора купли-продажи, просили встречный иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель третьего лица К.В.Л. в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, в связи с тем, что данное кафе является предметом ипотеки, который был заключен в Украине. Долг, которым обеспечено ипотечное имущество не возращено. К.В.Л. является наследником ипотекодержателя и намерена обратиться с иском в суд о взыскании долга.

Иные участники в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены, причин отсутствия не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

Представителем Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру РК представлены письменные возражения, согласно которых просили рассмотреть дело в их    отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав представленные суду доказательства, считает необходимым в удовлетворении иска Ф.А.В. отказать, а иск ФИО14     удовлетворить исходя из следующего.

Судом установлено, что на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от 23.08.2012 года ФИО14 является собственником     нежилого строения кафе по <адрес> и право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, действовавшем на момент приобретения права собственности(л.д.28,29)

25 ноября 2015 года между ФИО14 и Ф.А.В. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи    нежилого строения кафе общей площадью 51,1 кв.м., расположенного по б<адрес> в <адрес>. (л.д.9-10)

Согласно п. 1.4 Договора объект продан за 9 750 000 руб.

По условиям Договора, оплата    объекта произведена до подписания данного договора.

Однако, суду не представлено бесспорных доказательств перечисления либо передачи денежных средств ФИО14 за указанный объект недвижимости.

25.11.2015 года сторонами подписан передаточный акт (л.д.11)

Как установлено в судебном заседании, фактически имущество в пользование истца Ф.А.В. не передавалось и находилось в пользовании ФИО14», а далее в пользовании Б.А.Г. как собственника имущества.

Право собственности в установленном на момент заключения договора порядке за покупателем не зарегистрировано.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ уставной фонд ФИО14 составляет 10 000 руб. Доказательств, что общество    принимало решение об одобрении совершения крупной сделки суду не представлено.

Нежилое здание площадью 51,1 кв.м. по выше указанному адресу, поставлено на кадастровый учет под №. (л.д.22)

Земельный участок, на котором расположен выше указанный объект, площадью 400 кв.м., также поставлен на кадастровый учет за № (л.д.15)

Земельный участок является собственностью муниципального образования городской округ Феодосия и передан в аренду ФИО14 на основании договора № 842 от 26.12.2017 года. (л.д.18)

25 декабря    2012 года между К.В.Л.    и ФИО14 заключен нотариально удостоверенный договор ипотеки, предметом которого является нежилое строение кафе по <адрес> в <адрес>. Согласно данного договора ФИО14 является поручителем Б.А.Г. по договору займа на сумму 100 000 грн., заключенного между Б.А.Г. и К.В.Л. 25.12.2012 года. (л.д.51-55)

01.08.2018 года К.В.Л. умер., что подтверждается данными свидетельства о смерти.

Из представленной суду справки нотариуса нотариальной палаты <адрес> Я.М.В., К.В.Л. является единственным наследником после смерти К.В.Л.

Б.А.Г. является учредителем и директором ФИО14 что подтверждается данными выписки из ЕГРЮЛ.

Из сообщения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру РК от 21.11.2016 года о отказе в регистрации праваа собственности, усматривается, что сторонами представлен договор купли-продажи от 25.11.2015 года, однако не представлен протокол о крупной сделке или справка о крупной сделке ООО. Кроме    того,    между К.В.Л. и ФИО14 заключен договор ипотеки, в связи с тем, что общество является поручителем Б.А.Г. по договору займа от 25.12.2012 года. (л.д.12-14)

Судебной защите в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право.

В соответствии со ст. 12,56,57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. При этом доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; право наследования гарантируется (статья 35, части 1, 2 и 4).

Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 этой же статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положения ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.( ст. 551 ГК РФ)

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 61-63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Как установлено в судебном заседании нежилые строения находились и находятся в пользовании ФИО14 и Ф.А.В. не передавались. Доказательств, что истцу передано спорное имущество, суду не представлено. Требований о передаче имущества истцом не заявлено.

Кроме того, как поясняли ранее в судебном заседании истец и его представитель, им не известно какой объект находится по указанному адресу, но при визуальном осмотре по последнему имеется магазин, а не кафе, что также по мнению истца свидетельствует о том, что истец формально подписал акт приема-передачи о получении предмета договора купли-продажи и спорное имущество в пользование или собственность фактически не получал.

Бесспорных доказательств, что истцом произведена оплата по договору купли-продажи в размере 9 750 000 руб. суду не представлено.

Также, отказывая в иске, суд учитывает, что спорное имущество является предметом договора ипотеки, заключенного между К.В.Л. и ФИО14 в связи с чем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска Ф.А.В.

Что касается встречных исковых требований     суд считает возможным их удовлетворить исходя из следующего.

Как указано выше, ФИО14 является собственником    спорного    нежилого строения и его право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

Согласно ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 04.11.2019) "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом, в том числе, связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

В решении о согласии на совершение крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной, выгодоприобретателем, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия или порядок их определения.

В решении о согласии на совершение крупной сделки могут не указываться сторона сделки и выгодоприобретатель, если сделка заключается на торгах, а также в иных случаях, если сторона сделки и выгодоприобретатель не могут быть определены к моменту получения согласия на совершение такой сделки.

Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной в соответствии со статьей 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества.

Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки;

при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

Как усматривается из представленного суду протокола от 25.11.2015 года, последний не соответствует указанным выше требованиям Закона и не содержит обязательных реквизитов, а именно согласия на совершение крупной сделки.

Кроме того, согласно п.18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность"     в силу подпункта 2 пункта 6.1 статьи 79 Закона об акционерных обществах и абзаца третьего пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на истца возлагается бремя доказывания того, что другая сторона по сделке знала (например, состояла в сговоре) или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой (как в части количественного (стоимостного), так и качественного критерия крупной сделки) и (или) что отсутствовало надлежащее согласие на ее совершение.

Указание в соответствующей сделке (ином документе) на то, что заключившее ее от имени общества лицо гарантирует, что при совершении сделки соблюдены все необходимые корпоративные процедуры и т.п., само по себе не свидетельствует о добросовестности контрагента.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности. ( Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации")

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 173.1 п. 1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Исходя из системного толкования выше указанных норм закона, а также, установленных    судом обстоятельств, суд, считает, что договор купли-продажи от 25.11.2015 года заключен с нарушением норм действующего на момент его заключения законодательства,    расчет по договору произведен не был, предмет договора купли-продажи является также предметом действующего договора ипотеки, связи с чем, приходит к выводу об удовлетворения      встречного иска.

Судебные расходы    суд распределяет в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Полный текст решения изготовлен 06.03.2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд,

                    решил:

В удовлетворении иска Ф.А.В.    отказать в полном объеме.

Исковые требования ФИО14 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи, заключенный 25 ноября 2015 года между Ф.А.В. и ФИО14 недействительным.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Крым через Феодосийский городской суд РК в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья                                    О.А. Микитюк