Решение по делу № 2-4/2018 (2-906/2017;) ~ М-580/2017 от 28.03.2017

Дело № 2-4/2018

Поступило в суд 28.03.2017 г.

РЕШЕНИЕ

     Именем Российской Федерации

    06 апреля 2018 г.                                           г. Бердск

                     Бердский городской суд Новосибирской области

В составе: председательствующего судьи Карповой Л.В.

при секретаре Гетман Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Азарова

Н. В. к ООО «Вилор», Калгановой О. А. об

обязании заключить договор аренды части земельного участка в

соответствии с протоколом разногласий,

                                                           установил:

Азаров Н.В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Вилор»,

Калгановой О.А. об обязании заключить договор аренды части земельного

участка в соответствии с протоколом разногласий.

        В обоснование своих исковых требований указал, что он является

собственником нежилого здания – склада металлического, сдвоенного, общей

площадью 218,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

<адрес> на основании договора купли-продажи от 08.04.2015г. При приобретении им данного объекта недвижимости в договоре

купли-продажи право на земельный участок, расположенный под зданием и необходимым для его использования, не было определено. На момент

приобретения им здания земельный участок, на котором оно расположено, уже принадлежал ответчику ООО «Вилор» на праве собственности на основании

договора купли-продажи от 14.08.2003г. Поскольку данный земельный участок

ему необходим для размещения нежилого здания, он изъявил желание заключить

с ответчиком договор аренды. Им неоднократно был получен проект договора

аренды части земельного участка № от 07.05.2015г., согласно которому

ООО «Вилор» обязуется предоставить ему за плату во временное владение и пользование часть земельного участка площадью 598 кв.м для осуществления

торговой деятельности (под магазин). Существенные условия договора аренды

части земельного участка сторонами не были согласованы. Последний протокол разногласий от 23.12.2016г.в части площади земельного участка, размера арендной

платы и срока аренды был направлен им в адрес ответчика 26.12.2016г. Ответчик протокол оставил без внимания.

         С учетом уточнения исковых требований, истец просит обязать ООО

«Вилор» и Калганову О.А. заключить с ним договор аренды земельного участка

от 07.05.2015г. № в соответствии с протоколом разногласий от

23.12.2016г., а именно:

- принять п.1.1 договора аренды земельного участка от 07.05.2015г. №

в следующей редакции: «Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за

плату во временное владение и пользование часть земельного участка площадью

393,48 кв.м, что соответствует 5/121 доли в праве общей долевой

собственности, с кадастровым номером 54:32:010527:84 по адресу:

<адрес>, с целью

размещения и обслуживания нежилого здания – склада металлического,

сдвоенного, общей площадью 218,6 кв.м, расположенного по адресу:

<адрес>»;

- принять п.4.1 договора аренды земельного участка от 07.05.2015г. №

в следующей редакции: «По данному договору Арендатор уплачивает

Арендодателю договорную арендную плату за пользование земельным

участком в размере 32,75 рублей за 1 кв.м в месяц»;

- принять п.6.1 договора аренды земельного участка от 07.05.2015г. №

в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента

вступления в законную силу решения суда и действует до 06.04.2026г.

Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной

службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области».

          Истец Азаров Н.В. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

          Представитель истца Еннер О.А. в судебном заседании исковые требования

поддержала, просила удовлетворить.

          Представитель ответчика ООО «Вилор» Шустова Т.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала письменные возражения на исковое заявление, в которых просит в иске отказать, ссылаясь на то, что Гражданским кодексом РФ, другими нормативными правовыми актами не предусмотрено обязательное заключение договора аренды между истцом и ответчиком, факт наличия спора с ответчиком Калгановой О.А. истцом не доказан, истцом пропущен срок обращения в суд.

         Ответчик Калганова О.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

         Представитель третьего лица ООО «Армада» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

     При рассмотрении дела установлено, что истец Азаров Н.В. является собственником нежилого здания - склада металлического, сдвоенного общей площадью 218,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2015г., выпиской из ЕГРН (л.д. 5, 39-40).

    01.01.2017г. между Азаровым Н.В. и ООО «Армада» заключен договор аренды нежилого здания - склада металлического по указанному адресу (л.д. 64-65).

    Указанный склад металлический, сдвоенный расположен на земельном участке площадью 8811 кв.м по адресу: <адрес>, принадлежащем ответчику ООО «Вилор» на основании договора купли-продажи недвижимости от 14.08.2003г., акта приема-передачи от 14.08.2003г., право собственности зарегистрировано 01.03.2010г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 6).

    Согласно выписки из ЕГРН от 11.05.2017г. собственником 120/121 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок является ответчик ООО «Вилор», собственником 1/121 – ответчик Калганова О.А. (л.д. 35-38).

     Ответчиком ООО «Вилор» был подготовлен проект договора аренды земельного участка № от 07.05.2015г. с истцом Азаровым Н.В. (л.д.7), который был направлен истцу 18.07.2016г. (л.д. 118, 119).

    26.12.2016г. Азаров Н.В. направил в адрес ООО «Вилор» протокол разногласий от 23.12.2016г. к указанному договору аренды, в котором выразил несогласие относительно площади земельного участка, предоставляемой в аренду, размера арендной платы и срока действия договора аренды (л.д. 8, 9).

    Ответчиком ООО «Вилор» указанные истцом условия договора аренды не были приняты.

В соответствии с ч.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (п. 2).

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3).

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2).

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (п. 3).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4).

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (п. 2).

Как установлено при рассмотрении дела, ответчик ООО «Вилор» в 2015г. составил проект договора аренды земельного участка и в 2016г. направил его истцу, следовательно, он добровольно принял на себя обязательство заключить с истцом договор аренды, вследствие чего заключение договора аренды с истцом является для него обязательным.

Разногласия относительно проекта договора возникли 23.12.2016г., когда истцом был составлен протокол разногласий к договору аренды земельного участка (л.д. 8), который был направлен ООО «Вилор» 26.12.2016г. (л.д. 9).

В суд с исковым заявлением к ООО «Вилор» об обязании заключить договор аренды земельного участка истец обратился 28.03.2017г. (л.д. 1).

Таким образом, установленный п. 2 ст. 446 ГК РФ срок истцом не пропущен.

        Согласно заключению ФБУ «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» № от 15.02.2018г. размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> за 1 кв.м в месяц в период с 07.05.2015г. по 06.04.2026г. составляет 32,75 рублей; за 1 кв.м в год

в период с 07.05.2015г. по 06.04.2026г. составляет 393,04 рублей. <адрес> земельного участка по адресу: <адрес>, необходимая для размещения и обслуживания нежилого здания склада металлического сдвоенного общей площадью 218,6 кв.м по адресу: <адрес>, пер.Промышленный, 2а/13 составляет 393,48 кв.м (л.д. 94-108).

        Оснований для удовлетворения ходатайства представителя ответчика ООО «Вилор» о признании недопустимым и исключении из числа доказательств указанного экспертного заключения не имеется.

        Суд принимает в качестве доказательства размера арендной платы и размера минимальной площади земельного участка, необходимой для размещения и обслуживания нежилого здания склада металлического, сдвоенного заключение судебной экспертизы ФБУ «Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» №2664/9-2 от 15.02.2018г., поскольку указанная экспертиза проведена квалифицированным экспертом П.А., заведующим отделом инженерно-технической экспертизы, имеющим высшее профессиональное образование, квалификацию судебного эксперта по судебной строительно-технической экспертизе по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки», стаж работы по экспертной специальности с 1984г., и квалифицированным экспертом Е.С., имеющим высшее образование, квалификацию: инженер и диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», стаж оценочной деятельности с 1996г., предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

        Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

        В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

       Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

      Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

      В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

      В проекте договора аренды земельного участка ответчик ООО «Вилор» указал срок действия договора 11 месяцев (п. 6.1).

      Истец в протоколе разногласий указал срок действия договора – до 06.04.2026г.

      При решении вопроса о сроке договора аренды земельного участка суд исходит из того, что земельный участок предоставляется истцу в аренду для размещения и обслуживания объекта недвижимости, находящегося у истца в собственности с 07.05.2015г., а также из того, что между ООО «Вилор» и Азаровым Н.В. имеются длительные споры относительно условий договора аренды.

      Так, с даты составления проекта договора аренды №07/05-2015г. до обращения истца в суд прошло почти два года.

      Кроме того, из представленного представителем ответчиком ООО «Вилор» решения Арбитражного суда Новосибирской области от 24.07.2009г. следует, что у ООО «Вилор» с предыдущим собственником склада металлического имелись аналогичные споры.

      При таких данных суд считает обоснованным довод истца о том, что договор аренды должен быть долгосрочным, и считает, что срок аренды должен быть установлен в соответствии с предложенными истцом условиями – со дня вступления решения суда в законную силу до 06.04.2026г.

При таких обстоятельствах исковые требования Азарова Н.В. подлежат удовлетворению в части обязания ответчика ООО «Вилор» заключить договор аренды земельного участка на указанных истцом условиях.

        Определением суда от 06.04.2018г. исковое заявление Азарова Н.В. к

Калгановой О.А. об обязании заключить договор аренды части земельного

участка в соответствии с протоколом разногласий оставлено без рассмотрения

по тому основанию, что истцом не соблюден предусмотренный законом

обязательный досудебный порядок преддоговорных споров.

        На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                                              решил:

        ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

        ░░░░░░░ ░░░ «░░░░░» ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░. ░.

░░░░░░░ ░░░░░░ 120/121 ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 8811 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №

░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 07.05.2015░. №, ░░

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 1.1, 4.1, 6.1 ░░░░░░░░.

        ░░░░░ 1.1 ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 07.05.2015░.

№ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 393,48 ░░.░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░

№ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

<░░░░░> ░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 218,6 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░

░░░░░░: <░░░░░>.

       ░░░░░ 4.1 ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 07.05.2015░.

№ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░: ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 32,75 ░░░░░░ ░░ 1 ░░.░ ░ ░░░░░.

      ░░░░░ 6.1 ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 07.05.2015░.№

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░: ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░ ░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░

░░ 06.04.2026░. ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░

░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

       ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░              /░░░░░░░/             ░.░. ░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 18.04.2018░.