Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-11514/2017 от 21.03.2017

Судья – Якименко А.С. Дело № 33-11514/17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 апреля 2017 года г. Краснодар

судебная коллегия по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Щуровой Н.Н., Юрчевской Г.Г.,

по докладу судьи Блинникова Л.А.,

при секретаре Кононковой А.А.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО «КИТ Финанс Капитал» Нуриахметовой В.Ф. на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 22 декабря 2016 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дубровская Т.В. обратилась в суд с иском к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ООО «Глав Мос-Риэлти», КИТ Финанс Капитал (ООО), ООО «ДОРН» о признании права на недвижимое имущество, в котором просила суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от <...> г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Дубровской Т.В., договором участия в долевом строительстве 19-этажного монолитного жилого дома с помещениями общественного назначения и пристроенной подземной парковкой, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...>; признать договор участия в долевом строительстве № <...> от <...> г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «Глав Мос-Риэлти» недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «Глав Мос-Риэлти» жилого помещения № 2, общей проектной площадью (с учетом холодных помещений) <...> кв.м, количество комнат – 1, на 8 этаже, секции № 2, 19-этажного жилого дома; признать отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру, назначение: жилое, общей площадью <...> кв.м, этаж: 8, с кадастровым номером <...>, находящуюся по адресу: <...> признать договор № <...> залога прав (требований) от <...> г., заключенный между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и ООО «Глав Мос-Риэлти» недействительным в части включения в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог, жилого помещения № 2, общей проектной площадью <...> кв.м, на 8 этаже секции № 2 19-этажного жилого дома; признать отсутствующими обременения в отношении квартиры; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать в Едином государственном реестре прав записи об обременениях и праве собственности на указанную квартиру; признать за Дубровской Т.В. право собственности на квартиру общей площадью <...> кв.м, этаж: 8, с кадастровым номером <...>, находящуюся по адресу: <...>; признать предварительный договор № <...> купли-продажи недвижимого имущества от <...> г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Дубровской Т.В. договором участия в долевом строительстве 19-этажного монолитного жилого дома с помещениями общественного назначения и пристроенной подземной парковкой, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...> признать договор участия в долевом строительстве № <...> от <...> г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ДОРН» недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ДОРН» машино-места, условный номер на этаже 34, расположенное в подземном гараже-стоянке по адресу: <...>; признать отсутствующим право собственности ООО «ДОРН» на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м, этаж: цокольный этаж № б/н, с кадастровым номером <...> находящееся по адресу: <...>; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать в Едином государственном реестре прав запись о праве собственности на указанное нежилое помещение; признать за Дубровской Т.В. право собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью <...> кв.м, этаж: цокольный этаж № б/н, с кадастровым номером <...>, находящееся по адресу: <...>.

В обоснование иска указано, что <...> г. между Дубровской Т.В. (Принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (Агент) был заключен агентский договор № <...>, предметом которого является совершение Агентом от имени и за счет Принципала юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца квартиры, соответствующей требованиям Принципала, а именно: 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м, на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью <...> рублей. В тот же день между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (Поручитель) и Дубровской Т.В. (Кредитор) был заключен договор поручительства № <...>, согласно условиям которого Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора № <...> от <...> г. – осуществить за счет истца расчет в сумме <...> рублей по заключенному договору купли-продажи 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м, порядковый номер на этаже 2, расположенной на 8 этаже в секции 2 жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Дубровская Т.В. указывает, что она выполнила свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры. После полной оплаты стоимости квартиры <...>. между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Дубровской Т.В. заключен предварительный договор № <...> купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является фактическое привлечение истца в число участников долевого строительства в объеме 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м, на 8 этаже, в секции 2 жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в связи с чем у неё возникло право требования квартиры.

<...> г. между Дубровской Т.В. (Принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (Агент) заключен агентский договор № <...>, предметом которого является совершение Агентом от имени и за счет Принципала юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца машино-места, соответствующего требованиям Принципала, а именно: машино-места, общей площадью <...> кв.м, в подземном гараже-стоянке жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью <...> рублей. В тот же день, <...> г. между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (Поручитель) и Дубровской Т.В. (Кредитор) заключен договор поручительства № <...>, согласно условиям которого Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора № <...> от <...> г. – осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет в сумме <...> рублей по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи машино-места, общей проектной <...> кв.м, условный номер на этаже 34, расположенного в подземном гараже-стоянке по адресу: <...>. Дубровская Т.В. указывает, что она выполнила свои обязательства по оплате стоимости приобретаемого машино-места. После полной оплаты стоимости машино-места <...> г. между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Дубровской Т.В. заключен предварительный договор № <...> купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является фактическое привлечение истца в число участников долевого строительства в объеме машино-места, общей проектной площадью <...> кв.м, условный номер на этаже 34, расположенного в подземном гараже-стоянке по адресу: <...>. Таким образом, у Дубровской Т.В. возникло право требования машино-места. Ответчик не исполнил в срок свои обязательства по строительству гаража и жилого дома, оформлению права собственности на машино-место и квартиру, в связи с чем между сторонами не были заключены договоры купли-продажи квартиры и машино-места, как и не были подписаны акты приема-передачи квартиры и машино-места. Строительство жилого дома было завершено только в 2015 году. ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <...> года № <...>. При этом ответчик не сообщил истцу о вводе в эксплуатацию жилого дома. Дубровской Т.В. после получения выписки из ЕГРП от <...> г. стало известно, что квартира, являющаяся предметом предварительного договора № <...> от <...> г., является собственностью ООО «ГлавМос-Риэлти» и на нее зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО). Восстановление её прав на квартиру возможно только путем признания недействительным указанного договора в части включения спорной квартиры в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти» и других сделок, предметом которых является спорная квартира, а также путем аннулирования в ЕГРП записей о всех обременениях указанной квартиры, признания отсутствующим права собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру, а также путем признания права собственности за ней на квартиру. Также Дубровской Т.В. стало известно, что машино-место, являющееся предметом предварительного договора № <...> от <...> г., является собственностью ООО «ДОРН» на основании договора участия в долевом строительстве № <...> от <...> г. Восстановление прав истца на машино-место возможно только путем признания недействительным указанного договора в части включения спорного машино-места в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ДОРН», признания отсутствующим права собственности ООО «ДОРН» на машино-место, а также путем признания права собственности за истцом на машино-место.

В судебном заседании истец и ее представители заявленные требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика КИТ Финанс Капитал (ООО) просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, указанным в письменных возражениях на исковое заявление, просил применить срок исковой давности к заявленным требованиям.

Представители ответчиков ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ООО «Глав Мос-Риэлти», ООО «ДОРН» в судебное заседание не явились.

ООО «ДОРН» представило в суд письменные возражения на исковое заявление, в котором просило отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 22 декабря 2016 года исковое заявление Дубровской Т.В. удовлетворено.

В апелляционной жалобе представитель ООО «КИТ Финанс Капитал» Нуриахметова В.Ф. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что судом нарушена подведомственность рассмотрения спора, поскольку в отношении ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве, в связи с чем данный спор может быть рассмотрен только арбитражным судом. Судом нарушено правило о тайне совещания при принятии решения, поскольку судья не удалялся в совещательную комнату. Также в материалах дела отсутствуют доказательства перечисления истцом денежных средств за квартиру в пользу ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ». Кроме того, у суда не имелось законных оснований для признания предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Малхасян А.Р. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что судом все материалы дела исследованы в полной мере и им дана правильная правовая оценка.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав представителя ООО «КИТ Финанс Капитал» Белинина С.В., просившего об отмене решения и отказе в иске, Дубровскую Т.В. и её представителей Малхасяна А.В. и Драгуна А.Н., просивших об оставлении решения в силе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещи (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 4, ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из п. 2 ст. 27 Федерального от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 01.04.2005 г., его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Как следует из материалов дела, <...> года между Дубровской Т.В. (Принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (Агент) был заключен агентский договор № <...> предметом которого являлось совершение Агентом от имени и за счет Принципала юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца квартиры, соответствующей определенным договором требованиям, а именно: 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м, на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью <...> рублей.

Согласно п. 2.1.5 агентского договора № <...> от <...> г. Агент принял на себя обязательство осуществить за счет Принципала расчет по заключенному Принципалом договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи квартиры за счет денежных средств, перечисляемых Принципалом согласно п. 3.5 агентского договора.

В соответствии с п. 3.5 агентского договора № <...> от <...> г. в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. Договора, Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере <...> рублей. Указанная сумма оплачивается Принципалом не позднее <...> г. включительно.

<...> года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (Поручитель) и Дубровской Т.В. (Кредитор) был заключен договор поручительства <...>, согласно условиям которого Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за исполнение/неисполнение должником ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора № 34/С-ТД от <...> г. по осуществлению за счет Принципала (Кредитора) расчета в сумме <...> рублей по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м, порядковый номер на этаже 2, расположенной на 8 этаже, в секции 2 жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Судом установлено, что истец выполнила свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры на общую сумму <...> рублей, что подтверждается имеющимися в деле платёжными поручениями.

После полной оплаты стоимости квартиры <...> года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Дубровской Т.В. был заключен предварительный договор № <...> купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является фактическое привлечение истца в число участников долевого строительства в объеме 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м, на 8 этаже в секции 2 жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Согласно п. 4.4 предварительного договора от <...> г. общая стоимость квартиры будет составлять <...> рублей.

Таким образом, суд пришёл к правильному выводу о том, что у Дубровской Т.В. возникло право требования квартиры на основании трех договоров – агентского договора № <...> от <...> г., договора поручительства № <...> от <...> г., предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № <...> от <...> г.

<...> года между Дубровской Т.В. (Принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (Агентом) был заключен агентский договор № <...>, предметом которого является совершение Агентом от имени и за счет Принципала юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца машино-места, соответствующего требованиям Принципала, а именно: машино-место общей площадью <...> кв.м, в подземном гараже-стоянке жилого дома, расположенного по адресу: г<...>, ориентировочной стоимостью <...> рублей.

Согласно п. 2.1.5 агентского договора № <...> от <...> г. агент принял на себя обязательство осуществить за счет принципала расчет по заключенному принципалом договору купли-продажи машино-места в порядке и сроки, определенные указанным договором.

В соответствии с п. 3.5 агентского договора № <...> от <...> г. в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. Договора, Принципал обязуется перечислить Агенту денежные средства в размере <...> рублей.

<...> года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (Поручитель) и Дубровской Т.В. (Кредитор) был заключен договор поручительства № <...>, согласно условиям которого Поручитель принял на себя обязательства отвечать перед Кредитором за исполнение/неисполнение должником ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора № <...> от <...> г. по осуществлению за счет Принципала (Кредитора) расчета в сумме <...> рублей по заключенному Принципалом с Поручителем договору купли-продажи машино-места, общей проектной площадью <...> кв.м, условный номер на этаже 34, расположенного в подземном гараже-стоянке по адресу: <...>

Материалами дела подтверждено, что Дубровская Т.В. выполнила свои обязательства по оплате стоимости приобретаемого машино-места на сумму <...> рублей.

После полной оплаты стоимости машино-места <...> года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Дубровской Т.В. заключен предварительный договор № <...> купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого являлось фактическое привлечение истца в число участников долевого строительства в объеме машино-места, общей проектной площадью <...> кв.м, условный номер на этаже 34, расположенного в подземном гараже-стоянке по адресу: <...>

Согласно п. 4.3 предварительного договора от <...> г. стоимость машино-места составляет <...> рублей.

Таким образом, суд пришёл к правильному выводу о том, что у Дубровской Т.В. возникло право требования машино-места на основании трех договоров – агентского договора № <...> от <...> г., договора поручительства № <...> от <...> г., предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № <...> от <...> г.

Однако судом установлено, что ответчик ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не исполнило принятых обязательств по предварительному договору № <...> от <...> г., предварительному договору № <...> от <...> г., приобретенная квартира истцу в нарушение условий договоров не передана.

В соответствии с п. 2.2 указанных предварительных договоров ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» гарантирует выполнение всех работ по строительству (вводу в эксплуатацию) жилого дома и гаража в объеме и сроки, необходимые для выполнения обязательств Общества по настоящему договору.

Пунктом 3.1 предварительного договора от <...> г. установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на квартиру, но не позднее <...> года, договор купли-продажи квартиры, в котором общество будет выступать продавцом, а гражданин – покупателем.

Пунктом 3.1 предварительного договора от <...> г. также установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства гаража, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности общества на машино-место, но не позднее <...> года, договор купли-продажи машино-места, в котором общество будет выступать продавцом, а гражданин – покупателем.

<...> года между истцом и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору № <...> от <...> г. купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому срок исполнения обязательств установлен не позднее <...> года.

Согласно письму ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» от <...> г. Дубровская Т.В. была уведомлена, что работы по строительству и отделке объекта ведутся в полном объеме, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – IV квартал 2013 года.

Поскольку из существа заключенных между сторонами предварительных договоров купли-продажи спорных объектов недвижимого имущества, агентских договоров и договоров поручительства усматривается, что целью истца при заключении вышеуказанных договоров было инвестировать денежные средства в строительство конкретной квартиры и машино-места и в последующем приобрести их в собственность, суд пришел к правильному выводу о том, что к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям подлежит применению Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На момент заключения предварительных договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости между истцом и ответчиком квартира и машино-место созданы не были, следовательно, уплаченные истцом денежные средства за покупку указанных объектов недвижимости фактически были привлечены ответчиком для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, а истец был привлечен в число участников долевого строительства в объеме указанной квартиры и машино-места.

С учётом изложенного, суд пришёл к правильному выводу об удовлетворении требований истца в части признания предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества договорами участия в долевом строительстве.

В судебном заседании установлено, что в настоящее время квартира, являющаяся объектом предварительного договора № <...> от <...> г., является собственностью ООО «ГлавМос-Риэлти».

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти» <...> г. на основании договора участия в долевом строительстве № <...> от <...> г., заключенного между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти».

Из п. 3.1 договора участия в долевом строительстве № <...> от <...> г., заключенного между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» следует, что ООО «ГлавМос-Риэлти» оплачивает цену договора из кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключаемому с КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО)

Согласно договору № <...> залога прав (требований), заключенного <...> г. между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) (Залогодержатель) и ООО «ГлавМос-Риэлти» (Залогодатель), спорная квартира включена в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог банку.

Согласно соглашению об уступке прав (требований), заключенному <...> г. между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и КИТ Финанс Капитал (ООО), права кредитора переданы КИТ Финанс Капитал (ООО).

В настоящее время на квартиру зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО), что подтверждается выпиской из ЕГРП от <...> г.

Суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве № <...> от <...> г. с обременением в виде залога, нарушил обязательства, предусмотренные п. 2.1 предварительного договора № <...> от <...> г., согласно которому общество гарантировало, что на момент заключения договора купли-продажи квартира не будет никому продана, подарена, сдана в аренду, наем, передана в безвозмездное пользование, не будет обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами требований со стороны третьих лиц.

Таким образом, восстановление прав Дубровской Т.В. возможно только путем признания недействительным указанного договора в части включения спорной квартиры в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти», и других сделок, предметом которых является спорная квартира, признания отсутствующим права собственности ООО «ГлавМос-Риэлти», аннулировании в ЕГРП записей о праве собственности и обременениях указанной квартиры, а также путем признания права собственности истца на квартиру.

Также судом установлено, что машино-место, являющееся объектом предварительного договора № <...> от <...> г., в настоящее время является собственностью ООО «ДОРН» на основании договора участия в долевом строительстве № <...> от <...> г.

Ответчик ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», заключив с ООО «ДОРН» договор участия в долевом строительстве № С<...> от <...> г., в данном случае также нарушил обязательства, предусмотренные п. 2.1 предварительного договора № <...> от <...> г., согласно которому общество гарантировало, что на момент заключения договора купли-продажи квартира не будет никому продана, подарена, сдана в аренду, наем, передана в безвозмездное пользование, не будет обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами требований со стороны третьих лиц.

В данной ситуации восстановление прав истца на машино-место также возможно только путем признания недействительным указанного договора в части включения спорного машино-места в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ДОРН», признания отсутствующим права собственности ООО «ДОРН» на машино-место, а также путем признания права собственности за истцом на машино-место.

По смыслу Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

Между тем, в нарушение указанного закона, между ответчиками заключены договоры участия в долевом строительстве, объектом которых являются, в том числе, спорная квартира и машино-место.

Договоры на спорную квартиру и машино-место были заключены и оплачены Дубровской Т.В. ранее договоров, заключенных с ООО «ГлавМос-Риэлти» и ООО «ДОРН», в связи с чем ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не имело права заключать какие-либо иные договоры в отношении спорных объектов, поскольку у него имелись договорные обязательства с истцом.

С учетом изложенного, суд правомерно признал ничтожными сделками договор участия в долевом строительстве № <...> от <...> г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» и договор участия в долевом строительстве № <...> от <...> г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ДОРН».

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г. не заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом) (п.13).

Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома (п.14 Обзора). В этой ситуации гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

Из материалов дела усматривается, что многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира и машино-место, завершен строительством и введен в эксплуатацию в 2015 году, нарушений истцом срока исковой давности по заявленным ею требованиям не допущено.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы о том, что судом нарушена подведомственность рассмотрения спора, поскольку в отношении ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве, в связи с чем данный спор может быть рассмотрен только арбитражным судом, необоснованны, т.к. в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Согласно «Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года) дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ, статьи 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», статьи 5 и пункта 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ подведомственны судам общей юрисдикции.

Судебная коллегия полагает, что Дубровская Т.В., которая надлежащим образом исполнила все свои обязанности по договору долевого участия в строительстве и договору уступки права требования в данном случае воспользовалась своим правом и предъявила требования к застройщику о защите прав потребителя в порядке гражданского судопроизводства.

Более того, до настоящего времени застройщик ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» не было признано банкротом, и продолжает свою деятельность, жилой дом введен в эксплуатацию, а в результате введенной в отношении застройщика процедуры наблюдения участники долевого строительства могут быть лишены возможности получения созданных за их счет квартир. Признание за истцом права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме является способом защиты права, нарушенного ответчиком.

Доводы жалобы о том, что основной договор купли-продажи между истцом и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» не заключался, а предварительный договор не содержит существенных условий, которые позволили бы считать его основным договором, не могут быть приняты во внимание, поскольку предварительный договор содержит в себе все существенные условия, в том числе предварительные технические характеристики предмета договора и его цену. Истец полностью исполнила взятые на себя по данному договору обязательства, оплатила стоимость приобретаемой квартиры и машино-места, однако ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» от заключения основного договора купли-продажи уклонилось.

Доводы жалобы о том, что судом нарушено правило о тайне совещания, поскольку судья не удалялся в совещательную комнату при принятии решения, опровергаются протоколом судебного заседания от <...> года, согласно которому суд после судебных прений удалился в совещательную комнату, по выходу огласил решение суда, разъяснил срок и порядок его обжалования, право на ознакомление с протоколом судебного заседания и принесения на него замечаний. При этом замечаний на протокол судебного заседания от участвующих в деле лиц в установленный законом срок не поступало.

Доводы жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства перечисления истцом денежных средств за квартиру в пользу ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» несостоятельны, так как оплата истцом произведена в полном объеме в порядке и на условиях, предусмотренных заключенными с истцом агентскими договорами и договорами поручительства, после чего между ней и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» были заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества.

Более того, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ» апелляционная жалоба на решение суда не подавалась, факт получения от истца денежных средств не оспаривается, в связи с чем представитель ООО «КИТ Финанс Капитал», не являясь стороной указанной сделки и не имея соответствующих полномочий от ЗАО «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ», не вправе заявлять о неисполнении условий сделки.

Доводы жалобы о том, что у суда не имелось законных оснований для признания предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве необоснованны, так как в соответствии с п. 2 ст. 27 Федерального от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 01.04.2005 г., его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

На момент заключения предварительных договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости между истцом и ответчиком квартира и машино-место созданы не были, следовательно, уплаченные истцом денежные средства за покупку указанных объектов недвижимости фактически были привлечены ответчиком для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, а истец был привлечен в число участников долевого строительства в объеме указанной квартиры и машино-места.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 22 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО «КИТ Финанс Капитал» Нуриахметовой В.Ф. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: