Решение по делу № 3а-143/2020 от 23.03.2020

Дело № 3а-143/2020

Мотивированное решение изготовлено 10.07.2020г

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 3 июля 2020 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Антоновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Степановой Марины Владимировны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Степанова М.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением с учетом уточненных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания кормокухни, назначение – нежилое здание, общей площадью 617,5 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 192 000 рублей по состоянию на 21 декабря 2015 года.

Административный иск обоснован следующим: Степановой М.В. на праве собственности принадлежит указанный объект недвижимости. Постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года № 1404-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Ярославской области. Оспариваемая кадастровая стоимость здания кормокухни определена решением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» на 21 декабря 2015 года в размере 6 520 145,45 рублей.

Степановой М.В. произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 21 декабря 2015 года. Согласно отчету ООО «Консалтинговая фирма «Аудит-Регион» рыночная стоимость здания кормокухни на указанную дату установлена в размере 5 192 000 рублей без очистки НДС. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель Степановой М.В. – Самсонова С.Ю. административное исковое заявление поддержал в полном объеме с учетом уточненных требований о размере рыночной стоимости без очистки НДС.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в судебное заседание не явился. Представлен отзыв, где имеются возражения со ссылкой о том, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлены отзывы, в которых учреждения просят рассмотреть дело в отсутствии их представителей. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости. Также указано, что Степанова М.В. в комиссию при Управлении Росреестра по Ярославской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания кормокухни не обращалась.

Администрацией городского округа город Рыбинск представлены замечания на отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Поскольку заявителем оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 21 декабря 2015 года, то на данные правоотношения распространяется Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость этого объекта недвижимости устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что Степанова М.В. является собственником объекта недвижимости – здания кормокухни, назначение – нежилое здание, общей площадью 617,5 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.02.16г., выпиской из ЕГРН от 29 апреля 2019 года.

В пункте 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество, являются публичными, вопрос определения налога на имущество индивидуальных предпринимателей урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 1 июля 2012 года. Оспариваемая кадастровая стоимость здания кормокухни определена решением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по состоянию на 21 декабря 2015 года в размере 6 520 145,45 рублей, что подтверждается кадастровой справкой.

Административным истцом был представлен отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости №124 от 28 июня 2019 года, выполненный ООО «Консалтинговая фирма «Аудит-Регион», где рыночная стоимость здания кормокухни на указанную дату определена в размере 4 400 000 рублей без учета НДС.

Суд отмечает, что для целей законодательства об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Отношения по взиманию налогов и сборов в Российской Федерации, в том числе налога на добавленную стоимость, регулируется законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Согласно статье 19 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с Налоговом кодексом Российской Федерации возложена обязанность по уплате налогов, то есть режим налогообложения, в том числе НДС, определяется Налоговым кодексом Российской Федерации.

Ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором. Между тем, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации. Поэтому величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для её определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в её состав НДС.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в её составе НДС противоречит приведённым нормам законодательства об оценочной деятельности.

Суд отмечает, что определяя рыночную стоимость в размере 4 400 000 рублей, оценщик произвел самостоятельную очистку рыночной стоимости от налога на добавленную стоимость без приведения мотивов, принятого им решения.

При этом оценщиком дополнительно к отчету был представлен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости и без очистки НДС.

С учетом приведенных положений закона, а также дополнений к отчету, суд считает правильной установленную рыночную стоимость объекта оценки в размере 5 192 000 рублей, т.е. без очистки предполагаемого оценщиком НДС.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и Администрации городского округа город Рыбинск о несоответствии представленного отчета законодательству об оценочной деятельности опровергнуты отчетом оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, представленными пояснениями оценщика Р.Е.Н.

Так, замечание о неправильном принятии оценщиком прибыли предпринимателя в размере 3,8% нельзя считать обоснованными.

Как указывает оценщик, прибыль предпринимателя связана с операциями по недвижимости, рентабельность в области операций с недвижимостью составляет11,4%, что практически соответствует значению, указанному в справочнике под редакцией Лейфера, 2014 года (13-15%).

Из материалов дела следует, что объектом оценки выступает здание кормокухни, который напрямую, по мнению оценщика, не относится к производственно-складскому назначению, а имеет сельскохозяйственное назначение.

Из анализа рынка, проведенного оценщиком, следует, что подобные объекты не пользуются спросом.

С учетом приведенных факторов специалистом определена прибыль предпринимателя не в размере 14%, а - 3,8%, что является оправданным и обоснованным.

Замечания по расчету частей здания подлежит отклонению, поскольку оценщиком на странице 10 отчета, а также дополнительно представленного расчета подтвержден детальный расчет объема здания, не доверять которому оснований не имеется.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом представленных пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административных ответчиков, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости нежилого здания подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является дата обращения физического лица с заявлением в суд, то есть – 20 марта 2020 года.

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость на момент вынесения решения суда является архивной, поскольку в отношении спорного объекта недвижимоти приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", земельных участков категории земель "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", расположенных на территории Ярославской области" по состоянию на 01 января 2019 года утверждена новая кадастровая стоимость в размере 7 439 432,78 рублей, которая применяется с 01 января 2020 года. Новая кадастровая стоимость внесена в Единый государственный реестр недвижимости 16 января 2020 года.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 мая 2019 года N 1438-О).

С учетом приведенных положений период применения установленной судом рыночной стоимости должен быть определен с 21 декабря 2015 года до 01 января 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания кормокухни, назначение – нежилое здание, общей площадью 617,5 кв.метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 192 000 рублей по состоянию на 21 декабря 2015 года на период действия с 21 декабря 2015 года до 01 января 2020 года.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в указанный период в размере его рыночной стоимости 5 192 000 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 20 марта 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                    С.В. Нуждин