Решение по делу № 2-84/2018 ~ М-16/2018 от 09.01.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

а. Кошехабль                                06 марта 2018 года

Кошехабльский районный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – судьи                                               Самогова Т.А.,

при секретаре судебного заседания                                        ФИО4,

с участием:

ответчиков                                    ФИО1,

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2, в котором просит взыскать с ответчиков в пользу истца задолженность по договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 885311 рублей 81 копейка, состоящую из: основного долга в сумме 870418 рублей 66 копеек; процентов за пользование займом в сумме 12749 рублей 18 копеек; задолженности по уплате начисленных пеней в размере 2143 рубля 97 копеек, обратить взыскание на заложенное имущество принадлежащее на праве совместной собственности ФИО1 и ФИО2, жилое помещение (квартиру) общей площадью 47,2 кв.м., расположенную на четвертом этаже пятиэтажного дома, кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ за №, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80 % от рыночной стоимости, установленной в отчете независимого оценщика в размере 962400 рублей, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 18053 рубля 12 копеек.

    При этом указали, что в соответствии с условиями договора займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам ФИО1 и ФИО2 ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило заём в сумме 1001000 рублей 00 копеек, на срок по ДД.ММ.ГГГГ, под 12,9 % годовых, для приобретения в собственность ответчиков квартиры состоящей из 2 жилых комнат, общей площадью 47,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Заем в сумме 1001000 рублей зачислен на счет ответчика ФИО1 открытый в ОАО АКБ «Новация» <адрес>.

    Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой жилого домовладения, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками, как должниками и залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке квартиры в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

    В настоящее время, законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем, является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1».

    Начиная с декабря 2016 года ответчики в нарушение условий Закладной, договора займа и ст. 309 ГК РФ допускали просрочку платежей и внесение сумм в размере меньшем ежемесячного аннуитетного платежа.

    Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления иска в суд, так как ответчиками ежемесячные аннуитетные платежи не производились, а если производились, то не своевременно и не в полном объеме.

    Ответчикам были предъявлены требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Ф.48-25-04/551; от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Ф.48-25-04/548; от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Ф.48-25-04/549; от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Ф.48-25-04/550, однако требования до настоящего времени не исполнены.

    Задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 885311 рублей 81 копейка состоящую из: основного долга в сумме 870418 рублей 66 копеек; процентов за пользование займом в сумме 12749 рублей 18 копеек; задолженности по уплате начисленных пеней в размере 2143 рубля 97 копеек.

    Согласно отчёту оценщика №-СВ/17 от ДД.ММ.ГГГГ предмет ипотеки был оценен в размере 1203000 рублей.

    Согласно п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

    Таким образом, начальная продажная цена жилого дома должна составлять 962400 рублей.

На основании изложенного просили взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 885311 рублей 81 копейка, состоящую из: основного долга в сумме 870418 рублей 66 копеек; процентов за пользование займом в сумме 12749 рублей 18 копеек; задолженности по уплате начисленных пеней в размере 2143 рубля 97 копеек, обратить взыскание на заложенное имущество принадлежащее на праве совместной собственности ФИО1 и ФИО2, жилое помещение (квартиру) общей площадью 47,2 кв.м., расположенную на четвертом этаже пятиэтажного дома, кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>, запись о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ за №, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80 % от рыночной стоимости, установленной в отчете независимого оценщика в размере 962400 рублей, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 18053 рубля 12 копеек.

Представитель истца АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В своем письменном заявлении представитель ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» ФИО5 уточнил заявленные исковые требования и просил взыскать с ответчиков задолженность по договору займа в размере 833317 рублей 20 копеек, в том числе: основной долг в размере 832728 рублей 59 копеек; проценты в размере 588 рублей 61 копейка, остальную часть исковых требований поддержал в полном объеме. Просил рассмотреть дело без участия представителя истца.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании признали исковые требования и не возражали против их удовлетворения.

Выслушав ответчиков ФИО1 и ФИО2, с учетом письменного заявления представителя истца ФИО5, исследовав имеющиеся материалы дела, суд считает, что иск ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) предаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей такого же рода и качества.

Согласно договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» предоставило ФИО1 и ФИО2, заём в сумме 1001000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ. Кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры общей площадью 47,2 кв.м., расположенной на четвертом этаже пятиэтажного дома, кадастровый №, находящейся по адресу: <адрес>. За пользование займом заемщики уплачивают займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,9 % годовых. Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 12191 рубль.

Согласно ч. 2 ст. 808 ГК РФ, в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Из платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ОАО «Адыгейское ипотечное агентство» по договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ перечислило ФИО1 сумму займа в размере 1001000 рублей.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Однако, как видно из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 свои обязательства перед ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» не исполняли. В нарушение условий закладной и договора займа ответчики начиная с декабря 2016 года допускали просрочку платежей и внесение сумм в размере меньшем ежемесячного аннуитетного платежа.

За нарушение сроков возврата займа и процентов п. 5.2 и п. 5.3 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ и п. 6.1. закладной установлена неустойка в виде пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки и пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

При этом в связи с неоднократными нарушениями ответчиком сроков и размера возврата займа и сроков и размеров уплаты начисленных процентов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ составила 833317 рублей 20 копеек в том числе: основной долг в сумме 832728 рублей 59 копеек; проценты за пользование займом в сумме 588 рублей 61 копейка.

Таким образом, неоднократное нарушение заемщиками ФИО1 и ФИО2 обязательств по оплате ежемесячных платежей, предусмотренных договором займа, длительность допущенной просрочки нарушения обязательства, повлекли за собой неблагоприятные последствия для истца, и, как следствие, повлекли за собой начисление договорных неустоек.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п. 6.2.4.3. закладной п. 4.4.1 договора займа заимодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных в соответствии с условиями договора, но неуплаченных процентов, и суммы неустойки, в том числе, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником любого из обязательств, предусмотренных договором займа или закладной, либо договором купли-продажи жилого помещения.

Ответчикам были направлены требования о досрочном истребовании задолженности от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Ф.48-25-04/551; от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Ф.48-25-04/548; от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Ф.48-25-04/549; от ДД.ММ.ГГГГ исх. № Ф.48-25-04/550 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 908846 рублей 04 копейки.

Однако, как следует из представленных материалов, задолженность по настоящее время не погашена.

Согласно п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании установлено, что в нарушение условий договора ответчиками систематически допускается просрочка платежей, а также внесение сумм в размере меньшем ежемесячного аннуитетного платежа, вследствие чего образовалась задолженность ответчиков перед ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1», что повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании ответчиками представлены квитанции об оплатах по договору займа.

Как следует из квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 перечислила АО «АИЖК» счет № в Банк ВТБ (ПАО), БИК 044525745, кор. счет № денежные средства в размере 58000 рублей.

Как следует из квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 перечислила АО «АИЖК» счет № в Банк ВТБ (ПАО), БИК 044525745, кор. счет № денежные средства в размере 42000 рублей.

Как следует из квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 перечислила АО «АИЖК» счет № в Банк ВТБ (ПАО), БИК 044525745, кор. счет № денежные средства в размере 12600 рублей.

Итого, с момента обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности по договору займа, ответчиками произведена частичная оплата на сумму 112600 рублей, в связи с чем, указанная сумма должна быть учтена при взыскании задолженности.

Как следует из расчёта, задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 833317 рублей 20 копеек, в том числе: основной долг в размере 832728 рублей 59 копеек; проценты в размере 588 рублей 61 копейка.

Суд, проверив указанный расчет, считает его правильным и принимает его за основу при принятии решения о взыскании задолженности по договору займа.

При таких обстоятельствах суд считает, что иск ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» к ФИО1 и ФИО2 о досрочном взыскании задолженности следует удовлетворить, взыскав с ответчиков задолженность по договору займа в размере 833317 рублей 20 копеек, в том числе: основной долг в размере 832728 рублей 59 копеек; проценты в размере 588 рублей 61 копейка

В обеспечение обязательств по договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 была зарегистрирована закладная, в соответствии с условиями которой ОАО «Адыгейского ипотечное агентство» передается в залог недвижимость, принадлежащая на праве собственности ФИО1 и ФИО2, то есть квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент регистрации закладной), взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 ст. 349 ГК РФ, предусмотрено, что требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество суд руководствуется положениями Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции, действовавшей на момент регистрации закладной, т.е. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действовавшей на момент регистрации закладной) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 6.2.4.2 условий закладной залогодержатель имеет право обратить взыскание на жилое помещение при неисполнении требований залогодержателя в случаях, установленных п. 6.2.4.1. закладной, а именно:

а) при просрочке осуществления очередного ежемесячного платежа, на срок более чем 30 календарных дней;

б) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению Ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна и т.д.

Как следует из п. 1 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 данного Федерального закона, то есть обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Судом установлено, что ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» ответчикам предъявлялись требования о досрочном возврате суммы займа в полном объеме, однако ими указанные требования исполнены не были. Таким образом, размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, составляет 833317 рублей 20 копеек, что является значительным для истца, размер требований соразмерен стоимости заложенного имущества, сумма неисполненного обязательства составляет более чем 5% от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, что является основанием для обращения взыскания за заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из отчета об оценке рыночной стоимости <адрес>-СВ/17 от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 1203000 рублей. Указанный отчет об оценке ответчиками не оспаривается. В судебном заседании полагали, что указанная сумма в размере 1203000 рублей соответствует реальной стоимость данной квартиры.

При этом суд считает возможным установить начальную продажную цену предмета ипотеки равной 80% от его стоимости, то есть (1203000х80%) = 962400 рублей, поскольку возражений от ответчика по данному поводу не поступало.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением, допускается в силу ст. 446 ГПК РФ, так как на данный предмет согласно законодательству об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, суд считает необходимым обратить взыскание на предмет залога, определив размер суммы, подлежащей уплате ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 833317 рублей 20 копеек.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» при подаче иска уплатило государственную пошлину в размере 18053 рубля 12 копеек, в том числе 12053 рубля 12 копеек по требованию о взыскании задолженности, и 6000 рублей по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество, которую следует взыскать с ответчика в пользу истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2014-1».

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Иск Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

    Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» задолженность по договору займа №-ИЗ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 833317 (восемьсот тридцать три тысячи триста семнадцать) рублей 20 копеек, в том числе: основной долг в размере 832728 (восемьсот тридцать две тысячи семьсот двадцать восемь) рублей 59 копеек; проценты в размере 588 (пятьсот восемьдесят восемь) рублей 61 копейка.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации права собственности на <адрес>/2012-944, номер государственной регистрации ипотеки <адрес>/2012-945.

    Определить размер суммы, подлежащей уплате Закрытому акционерному обществу «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 833317 (восемьсот тридцать три тысячи триста семнадцать) рублей 20 копеек.

Определить способ реализации квартиры расположенной по адресу: <адрес> виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере – 962400 (девятьсот шестьдесят две тысячи четыреста) рублей.

Взыскать в равных долях с ФИО1 и ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2014-1» расходы по уплате государственной пошлины в размере 18053 (восемнадцать тысяч пятьдесят три) рубля 12 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Кошехабльский районный суд Республики Адыгея.

Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                 /подпись/