Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1431/2020 ~ М-622/2020 от 10.02.2020

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

Дело № 2-1431/2020

66RS0003-01-2020-000620-83

Мотивированное решение изготовлено 15.12.2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 08 декабря 2020 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Зариповой И.А., при помощнике судьиЧудовой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Куроедова Евгения Валерьевича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, расходов,

установил:

Куроедов Е.В. обратился в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне оплаченных денежных средств, неустойки, расходов. В обоснование иска указано, что Куроедов Е.В. по договору участия в долевом строительстве от 21.09.2015 приобрел права требования в собственность у ООО «УК «Эфес». После сдачи дома в эксплуатацию застройщиком по акту приема-передачи от 11.10.2017 передана построенная квартира № ***, суммарной площадью 92, 5 кв.м., состоящая из 4 жилых комнат, вспомогательных помещений – общей площадью 88, 5 кв.м., кроме того летнее помещение (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 – площадью 4 кв.м. 12.12.2019 ЕМУП БТИ по результатам технического обследования квартиры выдана экспликация площади жилогопомещения, согласно которой суммарная площадь квартиры составила 88, 1 кв.м., в том числе жилые комнаты, вспомогательные помещения – общей площадью 87 кв.м., кроме того балкон с применением коэффициента 0.3 -1, 1 кв.м. При применении коэффициента 1 к балкону в соответствии с пунктом 1.1 договора участия в долевом строительстве площадь летнего помещения составила на основании экспликации по результатам замеров БТИ составила 3, 67 кв.м. Отсюда суммарная площадь квартиры по результатам замеров БТИ составила 90, 3 кв.м.Таким образом, суммарная площадь квартиры по результатам замеров БТИ оказалась на 4, 43 кв.м. меньше суммарной проектной площади квартиры. Считает, что пункт 2.6 договора является недействительным в части применения 60-дневного срока для возврата ответчиком излишне полученных денежных средств за недостающие квадратные метры. Истцом в адрес ответчика направлена претензия по почте 20.12.2019 о выплате в 10-дневной срок указанной суммы за излишне оплаченные денежные средства за квадратные метры. Претензия получена 27.12.2019. На основании изложенного просит взыскать излишне оплаченные денежные средства за квадратные метры в размере 199350 рублей, неустойку за просрочку выплаты в добровольном порядке излишне оплаченных денежных средств в размере 67779 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, почтовые расходы в размере 188 рублей, расходы на юридические услуги в размере 18000 рублей, расходы по оплате услуг БТИ в размере 3700 рублей, расходы по оплате доверенности в размере 2000 рублей, штраф.

Истец, его представитель Никулин М.С., действующий на основании доверенности, настаивали на доводах, изложенных в исковом заявлении, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Никитин Е.Ю., действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.В отзыве на исковое заявление указано, что 14.09.2017 ООО «Уральское бюро технической инвентаризации» проведены первичные замеры площадей жилых помещений, согласно которым общая площадь квартиры составила 88, 5 кв.м., с учетом всех площадей – 92, 4 кв.м. Результаты замеров отражены в акте приема-передачи объекта долевого строительства от 11.10.2017.Фактическое отклонение составило 2, 84 % (95, 1 -92, 4=2, 7 кв.м.). На момент повторных замеров в квартире истца были выполнены работы по отделке, в то время как условиями договоров отделка квартиры не предусматривается.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО Управляющая компания ЖКХ «Эфес», будучи извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом и в срок, в судебное заседание своего представителя не направило, не просило суд рассмотреть дело в свое отсутствие.

Судом определено рассмотреть дело при данной явке в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 21.09.2015между ООО «Управляющая компания «Эфес» иКуроедовым Е.В. заключен договор участия в долевом строительстве № 378-У, согласно которому застройщик обязуется не позднее 3 квартала 2017 года своими силами и/или с привлечением третьих лиц построить 1 очередь многофункционального жилого комплекса «Уральский» с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой в границах улиц Блюхера-Камчатская-Владивостокская-Сахалинская вг. Екатеринбурге – 22-26 этажный жилой дом с подземной автостоянкой и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенный по адресу: *** адрес строительный, кадастровый номер земельного участка *** и передать участнику объект недвижимости – квартиру ***, суммарной площадью 95, 1 кв.м., состоящую из 4 жилых комнат, вспомогательных помещений – общей проектной площадью 91, 1 кв.м., кроме того летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 – площадью 4, 0 кв.м., расположенную на 25 этаже, и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а участник обязуется направить денежные средства на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве и принять квартиру и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве № 378 У-1 закреплено, что цена договора исходя из стоимости 1 кв.м в сумме 45 000 рублей, и на дату заключения договора, составляет 4 279 500 рублей, состоит из стоимости 91,1кв.м квартиры (без площади летнего помещения - балкон/лоджия), из расчета за 1 кв.м 45 000 рублей составляет 4 099 500 рублей, стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) составляет 180 000 рублей, стоимость балкона и лоджии является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Истец свои обязательства по оплате по договору выполнил в полном объеме, что подтверждается справкой (л.д. 27).

Согласно технической информации ООО «Уральское бюро технической инвентаризации» от 14.09.2017 общая площадь квартиры 88, 5 кв.м., из которых жилая – 56, 7 кв.м, площадь помещений вспомогательного использования – 31, 8 кв.м., балкона – 3, 9 кв.м.

11.10.2017 истцам по акту приема-передачи объекта долевого строительства передана квартира ***, расположенная в жилом доме по адресу: строительный адрес *** суммарной площадью 92,5 кв.м, состоящая из 4 жилых комнат, вспомогательных помещений – общей площадью 88,5кв.м, кроме того летнее помещение (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 – площадью 4,0кв.м.

Согласно экспликации площади жилого помещения, составленной Бюро технической инвентаризации 12.12.2019, общая площадь квартиры, переданной истцам, составляет 87 кв.м, в том числе 56,2кв.м - основная площадь и 30,8кв.м - вспомогательная площадь, кроме того, площадь летних помещений с учетом корректирующего коэффициента 1,1кв.м. При этом из экспликации следует, что площадь летнего помещения не входит в общую площадь квартиры, которая впоследствии указана в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно письму БТИ от 22 марта 2019 года на обращение ООО «УК «Эфес» в связи с заключением договора на выполнение кадастровых работ *** в отношении объекта капитального строительства по адресу ***, обмеры жилых помещений проводятся по их фактическому состоянию.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, Куроедов Е.В. является собственником жилого помещения – квартиры, площадью 87кв.м.

Из договора долевого участия, заключенного с истцом, следует, что квартира передается истцам в так называемой черновой отделке, то есть проводится шпатлевание стен наружных, стены несущие межквартирные, межкомнатные – монолитные без отделки, полы – цементно-песчаная стяжка, межкомнатные перегородки – листы гипсокартона по металлическому профилю в соответствии с проектом, потолки – без дополнительной обработки (л.д. 19).

Представителем истца в судебном заседании подтверждается, что после передачи квартиры и до проведения замеров БТИ осуществлялся ремонт. По запросу суда представлен акт обследования квартиры и информацией о наличии внутренней отделки (л.д. 79-80). В ходе судебного заседания просмотрена видеозапись, представленная стороной истца, в подтверждение того, что стены были оштукатурены, однако суд не принимает данную видеозапись в качестве допустимого доказательства, поскольку установить достоверно, в каком помещении и когда была осуществлена запись не представляется возможным.

20.12.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о выплате излишне уплаченных денежных средств.

В соответствии с частью 1 и 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из текста договора, площадь объекта долевого строительства по договору составляет как 95,1 кв.м: 91,1кв.м - площадь жилых и вспомогательных помещений и 4кв.м - площадь лоджии/балкона.

Согласно технической информации «Уральское бюро технической инвентаризации» от 14.07.2017, представленной ответчиком, 88,5кв.м – площадь жилых и вспомогательных помещений и 3,9кв.м – площадь лоджии.

По акту приема-передачи истцам передан объект площадью 71,2 кв.м – площадь жилых и вспомогательных помещений и 4кв.м – площадь балкона.

По замерам БТИ после проведенного ремонта 87кв.м.- площадь жилых и вспомогательных помещений и 1,1кв.м – площадь балкона.

Согласно пункту 2.6 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента – 1, окажется меньше оплаченной площади –застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.

Согласно пункту 2.7 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента – 1, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на три процента от проектной.

Поскольку квартира передана истцам в черновой отделке, замеры, представленные истцами, произведены после ремонта, через длительный период времени после приема квартиры (акт приема-передачи от 11.10.2017, замеры БТИ от 12.12.2019), они не могут быть приняты судом в качестве достоверных для определения разницы площади квартиры по договору и фактической площадью. В связи с изложенным на основании замеров БТИ не представляется возможным установить действительную разницу площадей.

По ходатайству представителя истца по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов «Экспертиза» Петрухиной Н.А. для решения вопроса о том, каким образом отделочные работы повлияли на изменение площади квартиры.

Как следует из протокола судебного заседания, при решении вопроса о назначении экспертизы, судом стороне истца разъяснено, что проведение такой экспертизы может повлечь за собой необходимость вскрытия отделки, такое согласие стороной истца было дано.

Согласно заключению эксперта Петрухиной Н.А. от 05.11.2020 *** общая площадь исследуемой квартиры в результате проведения работ по отделке уменьшилась относительно параметров квартиры, указанным в договоре участия в долевом строительстве на 4, 4 кв.м., что составило 4, 6 %, относительно рабочей документации – уменьшение площади составило 1, 7 кв.м. (1, 8%). При заключении договора участия в долевом строительстве было заложено завышение проектной площади приобретаемой истцом квартиры относительно данных рабочей документации, имеющейся у застройщика на 2, 6 кв.м. (2, 7 %).

Эксперт отразил в своем заключении и в судебном заседании пояснил, что при многочисленных ошибках в документе «Техническая информация» от 14.09.2017, которая должна была зафиксировать фактическое состояние квартиры на момент приема-передачи, и являться основополагающим документом для анализа, дальнейшее рассмотрение причин уменьшения площади квартиры более, чем на 3 % от указанной в договоре от 21.09.2015 и на 1, 8 % от технической информации от 14.09.2017, а также влияние выполненной внутренней отделки на общую площадь исследуемой квартиры становится недостоверным. Эксперт обратил внимание, что данные БТИ от 05.12.2019 также содержат информацию с ошибочными результатами. По причинам, указанным выше, эксперт не смог ответить достоверно на вопрос, как повлияла внутренняя отделка на параметры исследуемой квартиры относительно акта приема-передачи объекта долевого строительства от 11.10.2017, так как данные акта также основаны на документе «Техническая информация» от 14.09.2017.

Эксперт в судебном заседании пояснил, чтоответить на вопрос о том,каким образом отделочные работы повлияли на уменьшение площади квартиры можно при условии вскрытия отделочных работ.

Вместе с тем в рамках проведенной экспертизы, что подтверждается пояснениями самого истца, представителя ответчика, эксперта, свидетеля ***7, приглашенного ответчиком для осуществления вскрышных работ, в судебном заседании, актом осмотра, истец отказал во вскрытии отделочных работ при проведении исследования экспертом.

В судебном заседании истец также подтвердил, что и в настоящее время не дает свое согласие на проведение вскрышных работ.

В соответствии с частью 3 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Положении указанной статьи были разъяснены стороне истца и при вынесении постановления о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

В связи с тем, что истец дает согласие на проведения исследования, суд полагает возможным руководствоваться данными первичных замеров, сделанных до производства отделочных работ.

Если принять во внимание первичные замеры квартиры, представленные ответчиком, и площадь жилых и вспомогательных помещений по договору то площадь по договору составляет 95,1кв.м., по первичным замерам - 92,4 кв.м., разница составляет 2,7кв.м., что в процентном соотношении соответствует 2, 8 %.

Ввиду того, что разница площадей не превышает 3 %, основания для уменьшения цены договора на сумму разницы площадей отсутствуют,суд отказывает в удовлетворении данного требования.

В связи с отказом в удовлетворении требования об уменьшении цены договора на сумму разницы площадей, суд отказывает в удовлетворении производных требований о взыскании неустойки в связи с невыплатой истцам разницы стоимости площадей, компенсации морального вреда, судебных расходов,штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования Куроедова Евгения Валерьевича к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.А. Зарипова