Решение по делу № 2-424/2013 ~ М-262/2013 от 14.02.2013

Дело № 2-424/13

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 ноября 2013 года г.Лобня Московской обл.

Лобненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего: судьи Платовой Н.В.

при секретаре: Запориной К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Климова И.Н. к ООО «Жилищный комплекс «Возрождение», ЗАО «Трест строймеханизации № 7» о заключении договора и признании недействительным договора, по встречному иску ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» к Климову И.Н. о расторжении договора и прекращении обязательства,

у с т а н о в и л:

Климов И.Н., уточнив исковые требования (л.д.195, 201), обратился в суд с иском к ООО «Жилищный комплекс «Возрождение», ЗАО «Трест строймеханизации № 7» о заключении договора и признании недействительным договора.

ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» заявил встречный иск к Климову И.Н. о расторжении договора и прекращении обязательства (л.д.43-45, 213-215).

В судебном заседании представитель истца (по доверенности Харзия А.А. л.д.31, 32) иск поддержал и пояснил, что 9.07.2004г. между Климовым И.Н. и ЗАО «Коммунстройснабгаз» заключен договор № 030, по которому истец принял участие в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: ................ в объеме, пропорциональном стоимости квартиры № № в секции №, на № этаже, № на площадке, площадью 46,52 кв.м., а всего в сумме 25 120 у.е., что пропорционально 730992 рублям по цене 540 у.е. за 1 кв.м. площади по курсу на момент заключения договора. 9.07.2005г. между Климовым И.Н., ЗАО «Коммунстройснабгаз» и ЗАО «Коммунстройресурс» заключен трехсторонний договор уступки прав (цессии), согласно которому к последнему перешли все права и обязанности застройщика. 26.03.2008г. договор № 030 от 9.07.2004г. расторгнут и между истцом и ЗАО «Коммунстройресурс» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по строительному адресу: ................ (секция №, этаж № № на площадке, площадью 48,4 кв.м.). Все ранее уплаченные истцом денежные средства зачтены в счет исполнения денежного обязательства по предварительному договору, любые перерасчеты по причине изменения общей проектной площади квартиры должны производиться после результатов обмера БТИ из стоимости квадратного метра, указанного в договоре № 030. Строительство должно было осуществляться ЗАО «Коммунстройресурс» на основании инвестиционного контракта от 21.10.2008г. Однако к строительству жилого дома застройщик не приступил. Решением Арбитражного суда Московской области от 12.07.2010г. ЗАО «Коммунстройресурс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Московской области от 19.05.2011г. конкурсное производство завершено, ЗАО Коммунстройресурс» исключен из государственного реестра юридических лиц. В отношении генерального директора ЗАО «Коммунстройресурс» возбуждено уголовное дело, по которому истец признан потерпевшим. Правопреемником ЗАО «Коммунстройресурс» является ООО «Жилищный комплекс «Возрождение», который принял на себя все права и обязанности по инвестиционному контракту, включая обязанность перезаключить все ранее заключенные с гражданами договоры на двусторонние договоры об участии в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В ходе строительства дома ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» изменил проект планировки, увеличив количество строящихся секций. По новому проекту планировки спорная квартира располагается в секции №, на № этаже, подъезд № №, имеет общую площадь 50 кв.м. и нумерацию в доме № №. Климов И.Н. обратился к ответчику с заявлением о заключении договора участия в долевом строительстве, в чем письмом от 24.05.2011г. ему отказано. Впоследствии истцу стало известно, что 21.01.2013г. между ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» и ЗАО «Трест строймеханизации № 7» заключен договор № №, по которому права на спорную квартиру возникли у ЗАО «Трест строймеханизации № 7». Просит признать указанный договор недействительным, обязать ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» заключить с Климовым И.Н. договор об участии в долевом строительстве жилого дома по адресу: ................, в объеме, пропорциональном стоимости квартиры № № проектной площадью 50 кв.м., включив в зачет стоимости уплаченные денежные средства в сумме 730992 руб. В удовлетворении встречного иска просит отказать.

Представитель ответчика ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» (по доверенности Малакян И.А. л.д.46) пояснила, что ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» не признавал за Климовым И.Н. права на спорную квартиру, а потому вправе был распорядиться ею в пользу ЗАО «Трест строймеханизации № 7» на основании договора № 319 об участии в инвестировании строительства жилого дома от 21.01.2013г. Поскольку денежное обязательство по договору № 319 от 21.01.2013г. ЗАО «Трест строймеханизации № 7» исполнил, ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» не вправе передать Климову И.Н. спорную квартиру. Кроме того, денежные средства от Климова И.Н. на строительство жилого дома в распоряжение застройщика не поступали. В связи с этим просит расторгнуть договор № 30 от 6.03.2008г., заключенный между ЗАО Коммунстройресурс» и Климовым И.Н., и прекратить обязательство ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» по заключению с истцом договора участия в долевом строительстве.

Представитель ответчика ЗАО «Трест строймеханизации № 7» в судебное заседание не явился, надлежаше извещен о его времени и месте (л.д.228). В отзыве на иск указал, что по договору № 319 от 21.01.2013г. он приобрел права на спорную квартиру. На момент заключения договора Климов И.Н. не предъявлял на указанную квартиру каких-либо требований, а также не исполнил денежное обязательство по внесению инвестиционного взноса на квартиру по договору № 30 от 26.03.2008г., а потому права на квартиру № № у него не возникли. Просит в иске отказать (л.д.229-230).

Представитель третьего лица Администрации г. Лобня в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о его времени и месте (л.д.227).

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, полагает исковые требования Климова И.Н. подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска следует отказать по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 9.07.2004г. между ЗАО «Коммунстройснабгаз» и Климовым И.Н. заключен договор № 030 об участии в инвестировании строительства жилого дома, по которому Климов И.Н. принял участие в инвестировании строительства 110-квартирного 2-х секционного 14-этажного жилого дома по строительному адресу: ................ в объеме, пропорциональном стоимости однокомнатной квартиры № № общей площадью 46,52 кв.м. в секции №, этаж №, № на площадке, с целью приобретения квартиры в собственность. Цена квартиры определена по 540 у.е. за 1 кв.м., что эквивалентно 29,10 руб. за 1 у.е., а всего в сумме 730992 рубля. Ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию установлен в 3 квартале 2005г. (п.1.9 договора) (л.д.21-25).

Обязательства по уплате инвестиционного взноса Климов И.Н. исполнил в установленные договором сроки, что подтверждается платежным поручением от 14.07.2004г. (л.д.275).

Согласно договору уступки прав (цессии) ЗАО «Коммунстройснабгаз» с согласия Климова И.Н. уступил ЗАО «Коммунстройресурс» в полном объеме права и обязанности по договору № 030 от 9.07.2004г. в отношении квартиры № № (л.д.26).

Дополнительным соглашением от 10.04.2006г. к договору № 030 от 9.07.2004г. уточнены характеристики инвестируемой квартиры. Общая проектная площадь указана 51,0 кв.м., в т.ч. жилая 19,4 кв.м., адрес объекта указан: ................ (секция №, этаж №, № на площадке). Также стороны указали, что все уплаченные Климовым И.Н. денежные средства зачтены в счет стоимости указанной квартиры (л.д.14 дело № 12-289/12).

Соглашением от 26.03.2008г. договор № 030 от 9.07.2004г. расторгнут. ЗАО «Коммунстройресурс» обязался вернуть Климову И.Н. внесенные им денежные средства в размере 730992 рубля (л.д.261). В тот же день между ЗАО «Коммунстройресурс» и Климовым И.Н. заключен предварительный договор № 030, по которому стороны обязались в будущем, после окончания строительства жилого дома, планируемого в 2 квартале 2009г., заключить на предусмотренных настоящим договором условиях основной договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: ................ (секция № этаж №, № на этаже) общей площадью 48,4 кв.м., в т.ч. жилой 19,4 кв.м., стоимостью 760557 руб., при условии полной предварительной оплаты согласно графику платежей, указанному в п. 2.2 договора. Основной договор должен быть заключен в течение 3 месяцев с момента регистрации продавцом права собственности на квартиру (п.3.2.1 договора) (л.д.27-30, 276-279).

Установлено, что денежные средства по договору от 26.03.2008г. Климовым И.Н. не перечислялись, так как зачтены по платежному поручению от 21.07.2004г. (п. 2.2 договора).

Строительство жилого дома осуществлялось ЗАО «Коммунстройресурс» на основании разрешения на строительство от 10.08.2007г., действие которого продлено до 1.10.2009г. (л.д.44 дело № 2-289/12).

21.10.2008г. между Администрацией г. Лобня и ЗАО «Коммунстройресурс» заключен инвестиционный контракт на строительство 360-ти квартирного 6-ти секционного жилого дома жилого дома по адресу: ................. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию указан в 3 квартале 2009г. (п.2.2). Распределение конкретных квартир и помещений производится согласно приложению №1 (п.3.1 инвестиционного контракта) (л.д.69-78). Данное приложение содержит указание на распределение за Климовым И.Н. квартиры № № на № этаже общей площадью по проекту 48,4 кв.м. (л.д. 79-87).

В соответствии с дополнительными соглашениями от 22.10.2010г. и 16.08.2011г. к инвестиционному контракту ОАО «Жилищный комплекс «Возрождение» (реорганизованное в форме преобразования в ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» на основании решения единственного акционера № 03 от 27.04.2011г. л.д.80 дело № 2-289/12) с согласия Администрации г. Лобня принял на себя в полном объеме права и обязанности ЗАО «Коммунстройресурс» по инвестиционному контракту (л.д.91-93, 103-108, 138-144, 145-146).

Согласно п. 2 дополнительного соглашения от 22.10.2010г. ОАО «Жилищный комплекс «Возрождение» осведомлен о наличии обременений на права в объекте в виде имущественных прав физических лиц, ранее заключивших договоры на приобретение квартир, указанных в приложении № 1, включая право Климова И.Н. на квартиру № №, и принял на себя все права и обязанности первоначального инвестора-застройщика ЗАО «Коммунстройресурс» (л.д. 91-93, 94-102).

26.05.2011г. ОАО «Жилищный комплекс «Возрождение» выдано разрешение на строительство жилого дома, 7.03.2012г. разрешение на строительство выдано его правопреемнику ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» сроком действия до 14.02.2014г. (л.д.68).

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование) принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Уступка прав и требований совершена в форме, соответствующей ст. 389 ГК РФ.

Соответственно, ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» в результате перемены лиц в обязательстве принял на себя указанную в п. 6.7 Инвестиционного контракта от 21.10.2008г. обязанность перезаключить все ранее заключенные договоры с привлеченными в качестве соинвесторов физическими лицами в отношении отдельных квартир с соблюдением требований ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а у Климова И.Н. возникло право требования к ответчику на заключение договора об участии в инвестировании строительства с последующим получением и оформлением в собственность инвестируемого объекта недвижимости.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и их иных оснований, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исковые требования об обязании ответчика заключить с Климовым И.Н. договор об участии в инвестировании строительства основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 422 ГК РФ, ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора долевого строительства указаны в п.4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Из материалов дела и объяснений представителей сторон следует, что спорный объект изменил свои характеристики в связи с изменением проекта планировки, увеличением количества квартир, общей площади дома и перехода его из ...-ти секционного в ...-ти секционный. Секции № № соответствует секция № №. В связи с передачей помещений 1-го этажа для использования в качестве нежилых, спорная квартира располагается на № этаже, имеет № №, общую проектную площадь 50 кв.м. что сторонами не оспаривается.

Поскольку иное не предусмотрено законом, стоимость квартиры определяется по ранее установленной соглашением сторон сделки цене 760557 руб., из которых 730992 руб. подлежат зачету в счет исполнения обязательств по уплате инвестиционного взноса.

Удовлетворение первоначального иска исключает удовлетворение встречного иска.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора предусмотрены ч.ч.4 и 5 ст. 5, ч.5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-фз - при неисполнении участником долевого строительства денежного обязательства. Поскольку нарушений при уплате цены договора Климовым И.Н. не установлено и доказательств таких нарушений в нарушение ст. 56 ГПК РФ при рассмотрении дела ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» не представлено, правовые основания для расторжения договора отсутствуют.

П. 4.4 договора № 30 от 26.03.2008г. предусматривает право любой стороны в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору в случае невозможности исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (ст. 416 ГК РФ), известив об этом в 3-х дневный срок другую сторону. Однако в нарушение ст. 56 ГПК РФ ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» не представил доказательств возникновения у него таких обстоятельств. При этом доводы о невозможности исполнения им указанного договора не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Установлено, что 21.01.2013г. между ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» и ЗАО «Трест строймеханизации № 7» заключен договор № 319 об участии в инвестировании строительства жилого дома, в соответствии с которым ЗАО «Трест строймеханизации № 7» принял участие в инвестировании строительства жилого дома в объеме, пропорциональном стоимости однокомнатной квартиры № № общей площадью 50 кв.м., расположенной в секции №, на № этаже жилого дома, стоимостью 2450000 руб. (л.д.124-131).

Договор от 21.01.2013г. является недействительным в силу ст. 166, 168 ГК РФ, так как противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, поскольку заключен в отношении квартиры, права на которую возникли у Климова И.Н. Соответственно, ЗАО «Трест строймеханизации № 7» не приобрел право требования в отношении спорной квартиры. Удовлетворение иска в указанной части не исключает право ЗАО «Трест строймеханизации № 7» заявить требования к ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» о защите нарушенных прав.

Установленные обстоятельства исключают удовлетворение встречного иска в полном объеме.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в связи с удовлетворением иска истцу возмещаются расходы по госпошлине.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Климова И.Н. удовлетворить.

Признать недействительным договор № 319 об участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенный 21.01.2013г. между ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» и ЗАО «Трест строймеханизации № 7».

Обязать ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» заключить с Климовым И.Н. договор об участии в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ................ в объеме, пропорциональном стоимости однокомнатной квартиры № № проектной площадью 50 кв.м., расположенной в секции № №, подъезд №, на № этаже, стоимостью 760557 рублей, включив в зачет стоимости квартиры уплаченные Климовым И.Н. денежные средства в сумме 730992 рубля.

Взыскать с ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» в пользу Климова И.Н. расходы по госпошлине в сумме 200 рублей.

В удовлетворении исковых требований ООО «Жилищный комплекс «Возрождение» к Климову И.Н. о расторжении договора и прекращении обязательства отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Лобненский городской суд в течение месяца.

Судья- Н.В. Платова