Решение по делу № 2-1775/2012 ~ М-1809/2012 от 24.09.2012

Дело № 2-1775/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 ноября 2012 года г.Хабаровск

Кировский районный суд г.Хабаровска в составе: председательствующего судьи Т.В.Брязгуновой, при секретаре А.М. Паздниковой, с участием истца Пугачева ФИО16, представителя истца Пугачева С.А. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Маслеевой ФИО17, представителя ответчика Щергина ФИО18 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Мазура ФИО19,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пугачева ФИО20 к Щергину ФИО21 о взыскании денежных средств,

установил:

     Пугачев С.А. обратился в суд с иском к Щергину С.Г. о взыскании денежных средств. В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Щергиным С.Г. был подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Стоимость данного участка определена <данные изъяты> (п.3.1 договора), впоследствии стоимость участка была определена <данные изъяты>. Согласно п.2.1.1 Щергин С.Г. должен был передать истцу участок в течение 60 дней с момента подписания договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцом на имя Щергина С.Г. было направлено уведомление с предложением передать земельный участок и оформить сделку купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО5 краю. До настоящего времени ответ не получен. Обратившись в Управление Росреестра по ФИО5 краю, получил выписку из ЕГРП, согласно которой данный участок с ДД.ММ.ГГГГ находится в собственности ФИО9 В целях исполнения своих обязательств по договору (оплата приобретаемого участка) он был вынужден взять займ в размере <данные изъяты> под процентную ставку 36% годовых. Уплаченная сумма процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. Возмещение убытков предусмотрено п.4.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также нормами Гражданского кодекса РФ. Кроме того, им был внесен задаток в размере <данные изъяты>, о чем имеется запись в договоре. Согласно ст.487 ГК РФ в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. На сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ, что на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. Согласно п. 4.2 договора, в случае, если недвижимое имущество не будет передано в срок, установленный договором, покупатель обязан уплатить пеню в размере 25% от стоимости участка за каждый день просрочки. Размер пени составляет <данные изъяты>. Просит суд взыскать с Щергина С.Г. сумму материального ущерба – <данные изъяты>, судебные расходы <данные изъяты>

    Истец Пугачев С.А. в судебном заседании настаивал на заявленных исковых требованиях, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Указал, что ДД.ММ.ГГГГ, заключив договор с Щергиным С.Г. на приобретение земельного участка, первоначально на сумму <данные изъяты> впоследствии продавец пожелал увеличить продажную стоимость недвижимости до <данные изъяты>, на что он (Пугачев С.А.) согласился. В качестве аванса Щергин С.Г. попросил покупателя внести <данные изъяты>, что и было им (Пугачевым С.А.) сделано, а именно оплачено наличными денежными средствами Щергину С.Г. в присутствии Мазура А.Н. <данные изъяты>, о чем продавец расписался в договоре. Вместе с тем, поскольку он (Пугачев С.А.), по известным ему обстоятельствам имел основания сомневаться в добросовестности продавца, желал обезопасить себя от возможных неблагоприятных последствий, а также учитывая, что Щергин С.Г. не возражал против включения в договор условия о способе и форме денежного расчета, стороны договора пришли к соглашению о форме оплате по договору в виде выплаты путем открытия аккредитива в ОАО «<данные изъяты>». Однако постольку, поскольку такая форма расчетов предполагает открытие аккредитива только посредством одновременного присутствия двух участников сделки в Банке одновременно, Пугачев С.А. неоднократно, в целях совершения сделки и оплаты им денежных средств по договору, звонил продавцу и предлагал открыть аккредитив. Щергин С.Г. уклонялся от явки в ОАО «<данные изъяты>». ДД.ММ.ГГГГ он (Пугачев С.А.) уехал из г. Хабаровска, а по приезду выяснил, что Щергиным С.Г. продан данный земельный участок другому лицу. Также истец не отрицал, что впоследствии, в том числе в ходе судебных разбирательств, ему стало известно также о поступлении на его расчетный счет в банке денежных средств в размере <данные изъяты>, однако, поскольку каких-либо соглашений с ответчиком о возврате аванса не было, а денежные средства поступили от сына Щергина С.Г., истец полагал, что данная сумма может быть не возвратом аванса, а уплатой процентов по договору купли-продажи, в связи с чем настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца Маслеева М.А. исковые требования поддержала, пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между Пугачевым и Щергиным заключен договор купли-продажи земельного участка. Согласно данного договора продавец - Щергин должен был передать покупателю Пугачеву земельный участок в размере 26 000 кв.м. в течение 60 дней с момента подписания договора, то есть ДД.ММ.ГГГГ. Щергин С.Г. обладал данным участком на праве собственности, что подтверждается свидетельством от ДД.ММ.ГГГГ. Пугачев С.А. приобретал 2,6 гектара. Данное свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ выдано до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и является документом, подтверждающим право собственности Щергина С.Г. в отношении 6,4 гектаров земли, в которую входят пашня, сенокос и пастбище. В договоре стороны согласовали стоимость, но затем продавец увеличил стоимость земельного участка, в свою очередь покупатель не возражал против увеличения. Договор был подписан на каждом листе, что еще раз подтверждает то обстоятельство, что договор был оговорен сторонами со всеми его условиями. В договоре был установлен предмет, условия, срок, тем самым данный договор соответствует всем требованиям, предъявляемым законом к договору. Порядок оплаты также был указан в договоре и определялся посредством аккредитива. Данный порядок расчетов предполагает совместную явку сторон в Банк и выдачу поручения Банку для перечисления денежных средств при соблюдении определенного условия. После согласования условий договора и его подписания покупатель передал аванс продавцу в размере <данные изъяты>. В течение 60 дней продавец не исполнил требование договора о передаче земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ на имя Щергина С.Г. Пугачевым С.А. было направлено письмо с предложением передать земельный участок и оформить сделку купли-продажи в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. Данное письмо было доставлено Щергину С.Г., но не получено им. Впоследствии из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю Пугачевым С.А. была взята Выписка, в которой указано, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка является ФИО22 Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей учетной ставкой банковского процента на день предъявления иска, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составляет <данные изъяты>. Согласно п. 4.2 договора в случае, если недвижимое имущество не будет передано в срок, установленный договором, покупатель обязан уплатить пеню в размере 25 % от стоимости участка за каждый день просрочки. Максимальный размер ответственности не может превышать 50% от стоимости участка. Размер пени составляет <данные изъяты> рублей. В целях исполнения своих обязательств по договору Пугачевым С.А. был взят займ в размере <данные изъяты> рублей под процентную ставку 36 % годовых. Уплаченная сумма процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. Кроме того, Пугачевым С.А. было внесено Щергину С.Г. <данные изъяты> рублей в счет аванса за покупку земли. Данные убытки, а также судебные расходы истец просит взыскать с ответчика.

Ответчик Щергин С.Г. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещался судом надлежащим образом, предоставил заявление, согласно которого просил о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие с участием представителя Мазур А.Н.. На основании ст.167 ГПК РФ и принимая во внимание мнения сторон, не возражавших против рассмотрения гражданского дела в отсутствие ответчика, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие Щергина С.Г..

В судебном заседании представитель ответчика Мазур А.Н. исковые требования не признал, пояснив, что договор между истцом и ответчиком является недействительным в силу его не соответствия нормам гражданского законодательства о договоре. Так, наличие в данном договоре условия о передаче земельного участка на будущее, дает основание считать данный договор предварительным. Кроме того, предмет сделки, а именно земельный участок, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, для перехода прав собственности которой установлен определенный порядок в силу закона. В частности, первоначально продавцу надлежит обратиться в Министерство имущественных отношений и Министерство сельского хозяйства и природопользования Хабаровского края, поставив в известность о намерении распорядиться земельным участком, поскольку муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Кроме того, для обращения с соответствующими запросами продавец обязан предоставить в адрес министерства свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, полученное в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. На момент заключения договора между Пугачевым С.А. и Щергиным С.Г. последний на имел соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности, полученного в установленном порядке, поскольку обладал только свидетельством на право собственности на землю, выданным в ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству ФИО5 района. На основании указанного свидетельства ФИО4 был не правомочен заключать договоры и распоряжаться землей, тогда как необходимое свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО5 краю, было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Также, в обоснование возражений против иска, представитель ответчика указал, что Щергина С.Г. не устраивал порядок расчета посредством аккредитива, поскольку стоимость земли постоянно увеличивается и в своих экономических интересах, в целях немедленного получения денежных средств, крайне необходимых ему по специфике работы в сельском хозяйстве (посевная, сбор урожая) Щергин С.Г. продал земельный участок другому лицу на более выгодных условиях, нежели предусматривал договор с Пугачевым С.А., за наличные денежные средства и при условии соблюдения всех требований к договору, при наличии необходимого свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО5 краю. Действительно Щергин С.Г. получил от Пугачева С.А. денежные средства в размере <данные изъяты> в качестве задатка, однако намерения брать деньги Пугачева С.А. у Щергина С.Г. не было, покупатель настаивал на передаче задатка в обеспечение исполнения обязательств. Действительно, данная денежная сумма была ДД.ММ.ГГГГ возвращена на расчетный счет Пугачева С.А., поскольку сделка между сторонами не состоялась. За пользование данными денежными средствами в размере <данные изъяты> в течение 50 дней, ответчик согласен оплатить истцу проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ в размере <данные изъяты>. Также, учитывая, что Щергин С.Г. предлагал Пугачеву С.А. с ДД.ММ.ГГГГ забрать деньги с процентами, то есть дополнительно предлагал <данные изъяты> за пользование его деньгами и сын ответчика – Щергин А.С. договаривался с Пугачевым С.А. о личной встрече и передаче денежных средств, Щергин С.Г., проявляя гражданскую совесть, и в настоящее время согласен передать Пугачеву С.А. дополнительно <данные изъяты> за пользование <данные изъяты>, о чем предоставил в материалы гражданского дела расчет пользования задатком, подписанный ответчиком. В остальной части иск считал необоснованным и не подлежащим удовлетворению, для чего ходатайствовал перед судом об истребовании сведений в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о возможности оформления сделки на основании договора, заключенного между Щергиным С.Г. и Пугачевым С.А. и полагал, что по запросу суда Росреестр направил ненадлежащий и противоречащий закону ответ, подписанный не уполномоченным лицом и не содержащий сведения о недействительности договора.

    Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, судом установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Щергиным С.Г. и Пугачевым С.А. заключен договор № купли-продажи земельного участка и строений на нем. Согласно п.1.1 указанного договора продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок площадью 26 000 кв.м., расположенный по адресу: примерно <данные изъяты>. Земельный участок расположен на землях <данные изъяты> и предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства (пашня). Кадастровый номер земельного участка 27№ Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании свидетельства, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ (п.1.3). Нормативная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты>, что подтверждается кадастровой стоимостью (п.1.4). Как следует из п.2.1 договора продавец обязан передать покупателю по передаточному акту недвижимое имущество в течение 60 дней с момента подписания настоящего договора. Передать Покупателю Недвижимое имущество свободным от любых прав и претензий со стороны третьих лиц. Предоставить Покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, если таковые имеются. Предоставить Покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора. Покупатель, в соответствии с п.2.2 договора, в свою очередь обязан: оплатить договорную цену Недвижимого имущества, указанную в п. 3.1 настоящего договора, в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором; принять по передаточному акту недвижимое имущество в порядке и на условиях настоящего договора; нести все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора и перехода права собственности на недвижимое имущество; передача недвижимого имущества и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому ими передаточному акту; переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.551 ГК РФ. В соответствии с п.3.1 договора договорная цена недвижимого имущества составляет <данные изъяты>. Данная сумма, в соответствии с п.3.2 договора, выплачивается Покупателем Продавцу путем открытия аккредитива в ОАО «<данные изъяты>» <адрес> в течение 2-х дней после подписания сторонами настоящего договора путем перечисления на банковский счет, указанный Продавцом. Сумма по аккредитиву перечисляется на счет Продавца с момента предоставления документов, удостоверяющих переход права собственности на землю Покупателю (п.3.3 договора). В силу п. 4.1 договора сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки. В соответствии с п.4.2 договора, в случае, если продавец не передаст недвижимое имущество в срок, предусмотренный п.2.1.1 настоящего договора, он будет обязан уплатить покупателю пеню в размере 25% от стоимости участка за каждый день просрочки. Как следует из договора, Щергин С.Г. получил аванс в сумме <данные изъяты> от Пугачева С.А.ДД.ММ.ГГГГ. Общая стоимость земельного участка указана <данные изъяты> (л.д.6-7).

ДД.ММ.ГГГГ истцом на имя Щергина С.Г. направлено уведомление с предложением передать ему земельный участок и оформить сделку купли-продажи в Управлении Росреестра по ФИО5 краю. Факт направления уведомления подтвержден в судебном заседании, о чем свидетельствует кассовый чек ФГУП «Почта России» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

Согласно свидетельства на право собственности на землю серии № №, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству ФИО5 <адрес> ДД.ММ.ГГГГ на основании Указа Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и договора купли-продажи земельного участка под регистрационным номером № от ДД.ММ.ГГГГ Щергин ФИО23 приобретает право частной собственности на землю по адресу: <данные изъяты>

    На основании свидетельства о государственной регистрации права собственности №, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО5 краю ДД.ММ.ГГГГ, произведена перерегистрация права собственности. Щергин С.Г. является собственником земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства (пашня), общая площадь <данные изъяты>.м., адрес (местонахождение) объекта: Участок находится <данные изъяты> Кадастровый номер: №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Документом, послужившим основанием выдачи свидетельства явился договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8).

    Выпиской из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждается, что с ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка (<данные изъяты>)), площадью 26 000 кв.м., кадастровый номер № является ФИО9 (л.д.31).

    Из договора купли-продажи между Щергиным С.Г. (продавец) и ФИО9 (ФИО3), следует, что ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор о нижеследующем: продавец продает, а покупатель покупает в собственность на условиях, изложенных в договоре земельный участок, категория земель: <данные изъяты>), общей площадью 26 000 кв.м. адрес (местонахождения) объекта: <адрес>. Земельный участок продан по соглашению сторон за <данные изъяты>. Фактическая передача земельного участка осуществлена.

ДД.ММ.ГГГГ Пугачев С.А. заключил договор займа № с ООО «<данные изъяты>», по условиям которого заемщик принимает у займодавца денежную сумму в размере <данные изъяты> на покупку земельного участка по договору с Щергиным С.Г. Займодавец предоставляет заем под процентную ставку 36 % годовых. Срок возврата займа определен – ДД.ММ.ГГГГ. Указанные обстоятельства подтверждаются также расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ, квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ на суммы <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст.206 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В силу п.2,3 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Между тем, установленное вышеназванной нормой федерального закона требование о праве преимущественного приобретения не является препятствием к реализации закрепленного на конституционном уровне принципа свободы реализации, принадлежащего гражданам и их образованиям на праве собственности имущества, в соответствии с положениями ст.ст.206,209 ГК РФ, и только в целях обеспечения реализации закрепленного в п. 1 статьи 8 названного Федерального закона за субъектом РФ и (или) муниципальным образованием преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения законодатель на продавца земельного участка возлагает ряд дополнительных обязанностей, последовательное выполнение которых является неотъемлемой частью установленной настоящим Законом процедуры купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Так, продавец должен в письменной форме в адрес высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в орган местного самоуправления направить извещение о своем намерении продать земельный участок в случаях, установленных региональным законодательством. При этом, цена продаваемого участка определяется исключительно по усмотрению продавца. Законодатель не связывает последнего в вопросах определения цены земельного участка требованиями соответствия цены отчуждаемого земельного участка его кадастровой стоимости. Единственным условием, ограничивающим свободу продавца в выборе цены земельного участка, является соответствие указанной в извещении о намерении продать земельный участок цены той, за которую он продается. В силу сложившейся практики продавец не может продать земельный участок по цене выше указанной им в извещении о продаже.

Таким образом, довод представителя ответчика о намерении Щергина С.Г. отказаться от сделки с Пугачевым С.А. ввиду наличия покупателей, могущих осуществить наличный расчет за приобретаемый земельный участок и заплатить цену в размере <данные изъяты>, а также довод стороны ответчика об осуществлении сделки с ФИО24 по продаже земли на более выгодных для продавца Щергина С.Г. условиях в части размера стоимости земельного участка, фактически подтверждает направленные действия Щергина С.Г., противоречащие положениям Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Вместе с тем, у суда отсутствует достоверные доказательства продажи Щергиным С.Г. земельного участка ФИО25 по цене <данные изъяты> рублей, поскольку из представленного Росреестром в материалы гражданского дела копии договора между Щергиным С.Г. и ФИО26 следует, что последний приобрел спорный земельный участок также стоимостью <данные изъяты>, совпадающей по стоимости с ценой земельного участка, предусмотренной в договоре между Щергиным С.Г. и Пугачевым С.А..

Представленными доказательствами и положениями закона опровергается довод стороны ответчика о продаже земельного участка Щергиным С.Г. иному лицу по более выгодной цене.

Оценивая доводы стороны ответчика о ничтожности договора между Щергиным С.Г. и Пугачевым С.А. по основаниям его не соответствия требованиям закона, суд приходит к следующим выводам.

Так, в соответствии со ст.420, 421,422, 424, 425 ГК РФ договором признается соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случае, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Совокупность вышеназванных положений Гражданского кодекса Российской Федерации с изложенными выше ст.сь.206, 209 ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что в договоре продажи недвижимости должны быть соблюдены существенные условия договора, в том числе должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена этого имущества. По смыслу п. 1 ст. 37 Земельного Кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Оценивая условия договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком суд приходит к выводу, что он соответствует вышеназванным положениям.

Так, в соответствии с п.9 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

На указанных основаниях, принимая во внимание, что свидетельство на право собственности на землю было выдано Щергину С.Г. ДД.ММ.ГГГГ на основании Указа Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», тем самым имело равную юридическую силу со свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданного Щергину С.Г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО5 краю ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый номер земельного участка, указанный в свидетельстве от ДД.ММ.ГГГГ и договоре купли-продажи, заключенном между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ совпадает, тем самым земельный участок индивидуально определен, судом не принимаются доводы стороны ответчика об отсутствии у Щергина С.Г. возможности законодательного закрепления сделки в установленном порядке и определенные договором сроки.

На указанных выше основаниях и приведенных ниже доводах судом также не принимается довод стороны ответчика о ничтожности договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ по основанию не соблюдения специфики продажи земли сельскохозяйственного назначения.

В ходе судебного заседания установлено, что извещением от ДД.ММ.ГГГГ Щергин С.Г. поставил в известность Министерство имущественных отношений ФИО5 края (Управление по земельным отношениям) о намерении продать земельный участок <адрес> принадлежащего ему на праве собственности по договорной цене – <данные изъяты> рублей, в связи с чем просил ходатайствовать перед Министерством сельского хозяйства об отказе от прав преимуществ покупки данного земельного участка (л.д.47).

Согласно ответа и.о.министра Министерства имущественных отношений ФИО10 № от ДД.ММ.ГГГГ на № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, адресованного С.Г. Щергину, указано, что при рассмотрении обращения о намерении продать земельный участок с кадастровым номером № площадью 26 000 кв.м., расположенного в районе <адрес>, рассмотрение интересующего вопроса возможно только после предоставления необходимых документов, а именно свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, полученное в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО5 краю (л.д.46).

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ за исх. №.4-9/311 заместитель ФИО5 края ФИО11 направил Министру имущественных отношений ФИО5 края ФИО12 сообщение, согласно которого Министерство сельского хозяйства и продовольствия ФИО5 края, рассмотрев обращение гр. Щергина С.Г. о намерении продать земельный участок, <адрес> по выкупной цене <данные изъяты> считает нецелесообразным приобретение вышеуказанного земельного участка в собственность ФИО5 края (л.д.49).

Тем самым, нарушение преимущественного права покупки, предусмотренного статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а равно несоблюдение предусмотренных статьей требований по его реализации, влекут за собой применение к виновному лицу негативно-правовых последствий в виде признания заключенной им с третьим лицом сделки по продаже земельного участка ничтожной. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Требования о признании договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Щергиным С.Г. и Пугачевым С.А. недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки суду не предъявлялись, в связи с чем суд не находит необходимым оценивать доводы представителя ответчика о возможном отказе ФРС в регистрации сделки между Пугачевым С.А. и Щергиным С.Г. при предоставлении пакета документов, в числе которых имеет место договор № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. В силу положений ст.ст.194-199 ГПК РФ, а также Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» решение является обоснованным тогда, когда имеющие для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Преимущественное право покупки не нарушено.

Предварительным договором в силу ст.429 ГК РФ договор № от ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком не является, поскольку направленность предварительного договора на заключение в будущем основного договора выражается в том, что условия первого договора не могут быть определены иначе, чем посредством указания на условия последнего. Сведений о заключении договора в будущем договор № от ДД.ММ.ГГГГ между Щергиным С.Г. и Пугачевым С.А. не содержит.

С учетом установленного в договоре № купли-продажи земельного участка и строений на нем от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком шестидесятидневного срока действия договора, наличии по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ исполненного требования закона о реализации права преимущественной покупки, наличии по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ переоформленного свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю на имя Щергина С.Г., продавец по мнению суда имел возможности в установленные договором сроки исполнить обязательства по договору.

При этом, как установлено судом из представленных истцом доказательств, Пугачев С.А. от исполнения своих условий по договору не уклонялся, напротив стремился оформить аккредитив в ОАО «<данные изъяты>» для перечисления денежных средств, которые у него имелись посредством полученного займа по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что именно ответчик препятствовал осуществлению открытия аккредитива и тем самым исполнению обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку из пояснений истца следует, что он неоднократно предлагал Щергину С.Г. оформить аккредитив, из пояснений представителя ответчика также следует, что Щергин С.Г. для открытия аккредитива в Банк совместно с истцом не явился. Данное обстоятельство также подтверждается ответом ОАО «<данные изъяты>» на запрос суда, согласно которого в ОАО «<данные изъяты><данные изъяты>» <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Пугачевым С.А. аккредитив не открывался. В ОАО «<данные изъяты>» <адрес> аккредитив открывается в соответствии с техническим порядком «Порядок операционной работы с Клиентами с использованием аккредитивной формы расчетов в валюте РФ» (регистрационный номер ООД: 1807 от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно пунктам 1.7 и 2.1.1 вышеуказанного Порядка: «Банк для физических лиц открывает покрытый, безотзывной аккредитив при условии одновременного обращения физических лиц плательщика и получателя в банк для подачи заявления на аккредитив. Банк идентифицирует Клиентов физических лиц на основании предъявленного документа удостоверяющего личность при каждом обращении физического лица в банк» (п.1.7); «Для открытия аккредитива Клиент: плательщик физическое лицо и получатель физическое лицо – заполняет в Банке три экземпляра заявления на открытие аккредитива по установленной Банком форме (п.2.1.1).

Таким образом, на основании изложенного суд приходит к выводу о том, что единственным обстоятельством, послужившим основанием для отказа Щергина С.Г. от сделки явилась форма расчета по аккредитиву, которая предусматривала получение денежных средств продавцом посредством перечисления на его счет с момента предоставления документов, удостоверяющих переход права собственности на землю Покупателю.

В соответствии со ст.ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п.5 ст.453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

На указанных основаниях, принимая во внимание, что договором займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «<данные изъяты>» («Займодавец») и Пугачевым С.А. («Заемщик») заемщиком принята у займодавца денежная сумма в размере <данные изъяты> на покупку земельного участка по договору с Щергиным С.Г., тем самым предмет и цель займа непосредственно связаны с исполнением обязательств покупателя по договору купли-продажи земельного участка, в связи с установленным нарушением продавцом обязательств, суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению требование Пугачева С.А. о взыскании процентов по договору займа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. Квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается возврат Пугачевым С.А. в ООО «<данные изъяты>» суммы займа по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> и оплата процентов по договору в размере <данные изъяты> коп..

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика суммы аванса в размере <данные изъяты> суд приходит к следующим выводам. Так, представителем ответчика не отрицался факт получения Щергиным С.Г. от Пугачева С.А. ДД.ММ.ГГГГ суммы в размере <данные изъяты>. Данное обстоятельство также подтверждается распиской Щергина С.Г. о получении данной суммы, указанной в договоре купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст.487 ГК РФ в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Вместе с тем, сторона ответчика не оспаривая тот факт, что у ответчика отсутствовали основания для удержания аванса предоставила в материалы дела приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, которым подтверждается перечисление получателю Пугачеву С.А. на счет в ОАО «<данные изъяты>» через Щергина А.С. денежных средств в размере <данные изъяты>. Согласно ответа ОАО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ на счет «до востребования, рублевый» №, открытый на имя Пугачева ФИО27, по приходному кассовому ордеру № поступили денежные средства от Щергина ФИО28 в размере <данные изъяты>. Назначение платежа «Прием денежных средств во вклад». Истец в судебном заседании в свою очередь не оспаривал факт поступления данных денежных средств, однако не конкретизировал их назначение, указывая, что данные денежные средства могут являться уплатой процентов по договору, заключенному с Щергиным С.Г..

Суд находит данную сумму в размере <данные изъяты> фактическим поступлением на счет истца возврата аванса, уплаченного Пугачевым С.А. по договору № купли-продажи земельного участка и строений на нем от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем не подлежащей взысканию в судебном порядке. На указанном основании суд считает необходимым в этой части оставить без удовлетворения требования истца.

Вместе с тем, поскольку судом установлено, что возврат денежной суммы в размере <данные изъяты> на счет Пугачева С.А. осуществлен не ответчиком, а иным лицом, суд считает необходимым удовлетворить требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГПК РФ в размерах, заявленных ко взысканию, то есть за 90 дней.

В соответствии со ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Суд находит расчет истца верным, в связи с чем подлежащими взысканию с ответчика процентов в размере <данные изъяты>.

Требования истца о взыскании с ответчика суммы пени в соответствии с п.4.2 договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ суд также находит обоснованными, ввиду установления в судебном заседании неисполнения ответчиком обязательств по договору и одностороннего отказа от исполнения обязательств. Вместе с тем, оценивая размер пени, по мнению истца подлежащей взысканию с ответчика в сумме <данные изъяты>, суд находит данный размер завышенным и приходит к выводу о необходимости снижения размера неустойки по следующим основаниям.

В соответствии со ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Положениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредиту соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (п.1 ст.330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Если кредитором заявлены требования о взыскании неустойки, установленной договором в виде сочетания штрафа и пеней за одно нарушение, суд рассматривает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, исходя из общей суммы штрафа и пеней.

По условию п. 4.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ между Пугачевым С.А. и Щергиным С.Г. в случае, если продавец не ФИО3 недвижимое имущество покупателю в течение 60 дней с момента подписания договора, он будет обязан уплатить покупателю пеню в размере 25 % от стоимости участка за каждый день просрочки. Максимальный размер ответственности Продавца за нарушение обязательств, предусмотренных настоящим пунктом, не может превышать 50 % от стоимости Участка. Общий размер договорной пени не может превышать <данные изъяты>, что составляет ? от стоимости участка в <данные изъяты>. Суд находит соразмерным размер пени в сумме <данные изъяты>. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно разъяснению Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» если размер заявленной неустойки снижен судом по правилам статьи 333 ГК РФ, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

    Таким образом, при исчислении суммы подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца судебных расходов в виде государственной пошлины, уплаченной при подаче иска суд считает необходимым исчислить пошлину следующим образом: <данные изъяты> Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

    Исковые требования Пугачева ФИО29 к Щергину ФИО30 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

    Взыскать с Щергина ФИО31 в пользу Пугачева ФИО32 убытки в размере <данные изъяты>, пеню в соответствии с пунктом 4.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ в размере <данные изъяты>, судебные расходы в размере <данные изъяты> а всего взыскать <данные изъяты>.

    В остальной части иск оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд города Хабаровска в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

    Решение суда в окончательной форме изготовлено 25.11.2012 года

Судья                                        (подпись)

Решение не вступило в законную силу

Копия верна, судья                                Т.В. Брязгунова

Подлинник решения подшит в дело № 2-1775/2012, находится в Кировском районном суде г. Хабаровска

Секретарь судебного заседания                        А.М. Паздникова