Решение по делу № 2-244/2018 (2-5118/2017;) ~ М-4567/2017 от 21.11.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колотовкиной Е.Н.

при секретаре Горбенко Л.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченных денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился с исковыми требованиями к ответчику и просил :
- соразмерно уменьшить покупную цену объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью 738 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, с 2-х этажным жилым домом инв.№, общей площадью 88,2 кв.м., по адресу: <адрес>, на сумму 852 129 рублей 92 копеек ; - взыскать с ответчика в пользу истца излишне уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года денежные средства, в сумме 852 129 рублей 92 копеек (л.д.4-8 том1).

В судебном заседании истец, представитель истца по доверенности ФИО7 (л.д.9 том1) исковые требования поддержали в полном объеме по доводам указанным в исковом заявлении, с учетом представленного технического исследования по сумме взыскания и несоответствия переданного по договору жилого дома строительным требованиям. Указав, что обстоятельства установленные решениями судом по иным гражданским делам не имеют отношения к предмету спора, ранее заявленные требования судом не рассматривались. Указав, что сроки исковой давности не пропущены, выявленные недостатки, являются скрытыми недостатками и были установлены после проведения экспертного исследования. На дату обращения с иском в суд сроки исковой давности не истекли. Считает, что стоимость земли и дома, по сведениям кадастровой стоимости объектов недвижимости, значительно меньше договорной цены. Указав, что дом передан ненадлежащего качества, его характеристики не соответствуют условиям предварительного договора, для приведения дома в надлежащее состояния, потребуются затраты на сумму 852 129 рублей 92 копеек, которые подлежат взысканию с продавца, в счет уменьшения покупной цены объектов.

Ответчик, представитель ответчика по доверенности ФИО8 (л.д.48 том1) в судебном заседании возражали против заявленных требований в полном объеме, по доводам указанным в иске, просили применить к требованиям истца последствия пропуска сроков исковой давности (л.д.216-221 том1). Указав, что правовых оснований для уменьшения цены договора не имеется, равно как и оснований для взыскания с продавца затрат истицы связанных с обслуживанием и содержанием дома не имеется. Стороны заключили договор купли-продажи, подписали передаточный акт. Со стороны истца не было претензий по техническим характеристикам дома, до заключения договора истица лично осматривала дом. Обстоятельства, указанные истицей в обоснование требований, исследовались судам и им была дана правовая оценка. истица злоупотребляет своими правами и имеет намерения за счет средств ответчика решить свои финансовые вопросы связанные с обустройством дома. Указав, что истицей пропущены сроки исковой давности, так как с даты оформления прав на дом и землю прошло более двух лет. Обращение в суд с иными требованиями не прерывает сроки исковой давности, оснований для удовлетворения требований не имеется.

3-лицо- представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствии своего представителя (л.д.46-47 том1). При таких обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя третьего лица., о чем стороны не возражали.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участников процесса, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости: земельного участка с КН №, площадью 738 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства ; 2-х этажного жилого дома инв.№, общей площадью 88,2 кв.м., по адресу: <адрес>. По условиям договора, указанные объекты недвижимости продаются по цене 4 000 000 рублей, передача и принятие недвижимого имущества производиться по акту передачи недвижимости, до подписания Акта риск случайной гибели несет Продавец (л.д.15 том1).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан акт передачи недвижимого имущества (л.д.18 том1).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности истца на земельный участок с КН №, площадью 738 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства и жилой дом, инв.№, общей площадью 88,2 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним были составлены записи регистрации права, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось сторонами (л.д.16-17 том1.

Судом установлено, что истица является, с ДД.ММ.ГГГГ, собственником указанных объектов недвижимого имущества (л.д.58-66 том1).

Судом установлено, что до заключения основного договора купли-продажи недвижимости. между сторонами был заключен ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор (л.д.23-26 том1).

Судом установлено, что на дату заключения и подписания основного договора купли-продажи недвижимости, стороны не определяли иные существенные условия по техническим характеристикам дома, в договоре был обозначен предмет сделки, так же стороны не подписывали дополнительные соглашения к основного договору купли-продажи недвижимости, по особым техническим характеристикам дома, так же как между сторонами был подписан передаточный акт с отсутствие у сторон возражений и претензий по сделке.

Судом установлено, что договор купли-продажи дома и земли, был заключен по волеизъявлению истца, в соответствие с действующим законодательством, переход права собственности на недвижимое имущество был зарегистрирован с согласия покупателя, имущество было принято истицей по акту без каких-либо замечаний и не оговоренных сторонами дефектов и несоответствий по предмету сделки, что подтверждается материалами дела и не было опровергнуто допустимыми доказательствами со стороны истицы.

Истицей заявлены требования о снижении продажной стоимости в размере 852 129 рублей 92 копеек, по недостаткам спорного жилого дома, согласно заключения специалистов № ООО “ФИРМА КРОУНС-М” от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.83-174 том1).

Решением Чеховского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств, было отказано в полном объеме (л.д.10-18 том2). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение суда оставлено без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы истицы отказано (л.д.244-247 том1).

Согласно, обстоятельств установленных судебным решением от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, с учетом исследования аналогичного заключения специалистов и обстоятельств не соответствия спорного домовладения, переданного по договору купли-продажи недвижимости, выявленные недостатки дома, на сумму 852129 рублей 92 копеек, являются следствием некачественного выполнения строительных работ ) некачественное выполнено заполнение стыков наружных стен и некачественно выполнены работы по утеплению участков стен и кровельных навесов дома, возникшие после продажи дома, по причине не проведения истицей необходимых мероприятий по утеплению жилого дома, поддержанию в рабочем состоянии систем вентиляции, отопления, электро- и водоснабжения, которые являются устранимыми путем своевременного проведения мероприятий по утеплению дома, постоянного использования в рабочем состоянии отопления в доме и иных мероприятий (л.д.15 том2).

В соответствии с положениями ст.61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

    Судом установлено, что заявленные истицей несоответствия приобретенного по договору, жилого дома, оцененные в размере 852 129 рублей 92 копеек, возникли после приобретения жилого дома в собственность истца и обусловлены не осуществлением со стороны истца действий связанных с использованием и обслуживанием жилого дома, что установлено судебным решением, и не подлежит доказыванию вновь. Фактически доводы истицы направлены на переоценку ранее установленных судебными решениями обстоятельств, соответствия объекта недвижимости приобретенного по договору в собственность истца.

Так же, в обоснование иска истица указывает на обстоятельства отсутствия водоснабжения, отопления в доме, ошибки в сведениях БТИ, не возможности постоянного проживания в доме. Вместе с тем, данные обстоятельства не являются основанием для изменения цены договора, в порядке ее уменьшения на заявленную истицей стоимость устранения недостатков, возникших, как установлено судебными решениями после заключения договора купли-продажи недвижимости, так же как обстоятельства связанные с приобретением дома и отсутствием скважины на участке истицы, являлись предметом судебного исследования, в рамках гражданского дела № рассмотренного Зюзинским районным судом города Москвы по иску ФИО1 к ООО “ЭКО-недвижимость”, ФИО2 о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда. Решением Зюзинского районного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований было отказано в полном объеме (л.д.222-235 том1).

Согласно обстоятельств, установленных решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, при подписании договора купли-продажи с продавцом, передаточного акта приобретенного земельного участка и дома Ю, истец была ознакомлена со всей документацией, истицей было все осмотрено, так же как представлена информация по скважине находящейся на соседнем участке, от заключения договора истец не отказалась, согласившись принять недвижимое имущество в том состоянии в каком оно находилось на момент совершения сделки. Расходы по улучшению истцом своих жилищных условий не могут быть возложены на продавца, как и расходы по содержанию объекта недвижимого имущества в надлежащем состоянии (л.д.228 том1).

Суд, так же критически относится к обоснованиям истца, в части не соответствия продажной стоимости земли и дома, их кадастровой стоимости, так как цена договора была согласована сторонами, действующим законодательством не предусмотрено определение продажной стоимости в размере не превышающем рыночную стоимость объектов недвижимого имущества, исходя в том числе из принципа свободы договора.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспариваемых прав. В ходе судебного разбирательства судом не установлен факт нарушения ответчиком прав истицы, в рамках заявленных требований.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделка - это волевое правомерное юридическое действие субъекта (участника) гражданских правоотношений. Сделка направлена на достижение определенной правовой цели, заключающейся в установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.Суд считает, что оснований для снижения уменьшения цены объектов недвижимости по договору купли-продажи не имеется, требования являются не обоснованными, так же как опровергаются обстоятельствами установленными судебными решениями.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу части 2 статьи 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Судом установлено, что Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ срок для предъявления требований о недостатках товара не был определен (л.д.15 том1). Право собственности за истцом было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16-17 том1). Передаточный акт между сторонами был подписан ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18 том1).

В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки, возникшие до передачи товара или по причинам, возникшим до этого момента, при условии, что недостатки обнаружены в пределах сроков, предусмотренных статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации. Недостатки, обнаруженные по истечении этих сроков, независимо от момента их возникновения, не дают покупателю права воспользоваться способами защиты, предусмотренными статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Поскольку ни законом, ни договором купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не оговорены сроки обнаружения недостатков (гарантийные), в данном случае необходимо руководствоваться пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям истца.

Из материалов дела усматривается, что передача объектов недвижимости была произведена Покупателю ДД.ММ.ГГГГ, тогда как истица обратилась с настоящим иском в суд ДД.ММ.ГГГГ (л.д.4 том1).

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец принял у ответчика домовладение и земельный участок, в том состоянии, в каком оно находилось, претензий по качеству дома не имела. Таким образом, стороны при заключении договора согласовали все его существенные условия, в том числе цену продаваемого дома.

Поскольку покупатель приняла жилой дом ДД.ММ.ГГГГ без замечаний к его качеству, а недостатки обнаружила после проведения экспертного исследования, обратившись за проведением экспертизы в ООО “ФИРМА КРОНС-М” ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается показанием истицы и ее представителя, то истицей был пропущен установленный статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации двухлетний срок для обнаружения недостатков приобретенного товара, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Истица, как покупатель, имела возможность и ознакомилась с техническим состоянием приобретаемого жилого дома, была удовлетворена его техническим состоянием и согласна принять дом в собственность. Истцу при покупке жилого дома было предоставлено время для его обследования, она не была лишена возможности обследовать качество спорного жилого домовладения и при заключении сделки никаких претензий к качеству дома не высказывала. Доказательств обратному, суду представлено не было.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд критически относится к доводам истца и ее представителя о том, что срок исковой давности в данном случае должен исчисляться с конца 2016 г., то есть с момента, когда истцу стало известно о своем нарушенном праве, так как установлено, что передача дома произошла по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ.

Положениями ст. 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    В соответствии со ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, Суд вправе предложить им предоставить дополнительные доказательства. В случае, если предоставление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по ходатайству оказывает содействие в собирание и истребовании доказательств.

Руководствуясь Конституцией РФ, ст. ст. 2,3,6,162,166,168, 170 ГК РФ, ст.ст. 56,57, 167,194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченных денежных средств, отказать.

    Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Чеховский городской суд в течение одного месяца с даты составления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий Е.Н.Колотовкина

Решение в окончательном виде изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

РЕШЕНИЕ

(резолютивная часть)

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колотовкиной Е.Н.

при секретаре Горбенко Л.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченных денежных средств

Р Е Ш И Л :

    В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченных денежных средств, отказать.

    Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Чеховский городской суд в течение одного месяца с даты составления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий Е.Н.Колотовкина