Решение по делу № 33-13281/2019 от 25.07.2019

Судья Молотиевский А.Г.               дело № 33-13281/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 сентября 2019 г.          г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Зинкиной И.В.

судей Перфиловой А.В., Минасян О.К.

при секретаре Закаряне С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аксайского районного прокурора Ростовской области к Стрельцу Н.Д., Чайковскому С.Г., Хырхырьяну А.Б., Бабакову Л.В., Арутюнян А.Г., Администрации Щепкинского сельского поселения о признании недействительными договора аренды, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договоров купли-продажи земельных участков, погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права, по апелляционной жалобе Бабакова Л.В. на решение Аксайского районного суда Ростовской области от 30 апреля 2019 г.

Заслушав доклад судьи Перфиловой А.В., судебная коллегия

                        установила:

прокурор обратился в суд с исковыми требованиями к Стрельцу Н.Д., Чайковскому С.Г., Хырхырьяну А.Б., Бабакову Л.В., Арутюнян А.Г., Администрации Щепкинского сельского поселения о признании недействительными договора аренды, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, договоров купли-продажи земельных участков, погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права, мотивируя свои требования тем, что в ходе проведенной прокуратурой проверки были выявления со стороны Администрации Щепкинского сельского поселения нарушения земельного законодательства, при отчуждении земельного участка с кадастровым номером (далее - КН) НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а именно: земельный участок предоставлен Стрельцу Н.Д. по договору аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-щ от 21.03.2016 без проведения торгов на основании п.14 ч.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в администрации Щепкинского сельского поселения он не состоял, с заявлением о принятии на учет не обращалась.

На основании разрешения Администрации Щепкинского сельского поселения,на строительство от 08.08.2016 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН- Чайковским Д.В. возведен объект и зарегистрировано право собственности на жилой дом, общей площадью 44,7 кв. м, в установленном законом порядке.

13.12.2016 между Администрацией Щепкинского сельского поселения и Чайковским Д.В. заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли- продажи земельного участка.

Из земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН путем раздела было образовано 2 земельных участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Отчуждение    земельного    участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и расположенным на нем объектом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН произведено Чайковским Д.В. в пользу Майстрова С.Г. на основании договора купли - продажи земельного участка и жилого дома от 18.07.2017.

Отчуждение    земельного    участка    с    КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН произведено Чайковским Д.В. в пользу Хырхырьяна А.Б. на основании договора купли - продажи земельного участка от 22.06.2017.

Отчуждение    земельного    участка     с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН произведено Хырхырьяном А.Б. в пользу Бабакова Л.В. на основании договора купли - продажи земельного участка от 25.07.2017.

     29.12 2017 между Бабаковым Л.В. и Арутюнян А.Г. заключен договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Истец в исковом заявлении указал, что, поскольку исходная сделка по предоставлению участка на основании договора аренды не соответствует п.14 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, указанная сделка в соответствии со статьей 167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом изложенного, истец просил суд признать недействительным договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-щ от 21.03.2016 в отношении земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между Администрацией Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области и Стрельцом Н.Д., применив последствия недействительной сделки; недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.04.2016, заключенный между Стрельцом Н.Д. и Чайковским Д.В.; недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.12.2016, заключенный между Администрацией Щепкинского сельского поселения и Чайковским Д.В.; недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.06.2017, заключенный между Чайковским Д.В. и Хырхырьяном А.Б.; недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.07.2017, заключенный между Хырхырьяном А.Б. и Бабаковым Л.В.; недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.12.2017, заключенный между Бабаковым Л.В. и Арутюнян А.Г.; погасив запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права Арутюнян А.Г. на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.07.2017, заключенный между Чайковским Д.В. и Майстровым С.Г.; погасив запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права Майстрова Сергея Георгиевича на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 30 апреля 2019 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С таким решением не согласился ответчик Бабаков Л.В., подал апелляционную жалобу и дополнительную апелляционную жалобу, в которой просил суд отменить решение и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Апеллянт ссылается на то, что суд не указал основания, по которым им были признаны семь сделок недействительными с первоначальным земельным участком и образованными из него земельными участками, не указал, оспоримыми или ничтожными является каждая из данных сделок и по каким основаниям, не мотивировал свои выводы в отношении каждой из сделок, не применил последствия их недействительности.

Кроме этого, автор жалобы обращает внимание на то, что, суд, признавая ряд сделок с земельным участком и образованными из него земельными участками недействительными и погашая регистрационные записи о праве собственности нынешних собственником, суд в решении не разрешил судьбу данных земельных участков, что противоречит п.2 ст. 167 ГК РФ.

Относительно сделок, заключенных между Хырхырьяном А.Б. и Бабаковым Л.В. и между Бабаковым Л.В. и Арутюнян А.Г., то суд не учел положения ст.ст. 301 и 302 ГК РФ, что все сделки осуществлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, переход права зарегистрирован в установленном порядке. Таким образом, приобретая земельный участок у Хырхырьяна А.Б. на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.07.2017, Бабаков Л.В. не знал и не мог знать о каких-либо пороках первоначального договора аренды земельного участка, заключенного между Администрацией Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области и Стрельцом Н.Д., из которого впоследствии путем раздела был образован участок, являющийся предметом сделки.

Более того, заявитель жалобы полагает, что истцом неправильно выбран способ судебной защиты, а именно: в данном случае, иск является виндикационным, предъявляемы к последнему приобретателю имущества и в рамках данного дела спор о праве собственности на участок подлежал рассмотрению только путем предъявления виндикационного иска, у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований в заявленной редакции.

Также апеллянт обращает внимание на то, что, суд, признавая сделки с земельным участком недействительными, не разрешил судьбу жилого дома, который был возведен на основании разрешения на строительство Администрации Щепкинского сельского поселения. Суд не учел, что земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Суд, ссылаясь в решении на положения статьи 10 ГК РФ о злоупотреблении правом, не указал, кем именно допущено злоупотребление правом и в чем оно выразилось.

Также апеллянт ссылается на то, что судом нарушенные нормы процессуального права при рассмотрении настоящего дела, а именно: рассмотрено дело в нарушение ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчика Стрелец Н.Д. при отсутствии доказательств надлежащего извещения

Представитель ответчика Бабакова Л.В. - Шопинская Я.А. по доверенности от 06.02.2018 в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнительной, просила жалобы удовлетворить.

Представитель истца - прокурор отдела Ростовской областной прокуратуры Чернова Е.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала возражения на апелляционную жалобу и просила решение суда оставить без изменения.

Представитель ответчика Арутюнян А.Г. - Хошафова И.Х. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы и дополнительной жалобы, просила жалобы удовлетворить.

Представитель ответчика Майстрова С.Г. – Иванова О.А., действующая по доверенности от 08.05.2018, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной и дополнительной апелляционной жалоб, просила судебное решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Дело в порядке ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ рассмотрено в отсутствие ответчиков, 3-его лица, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы ( том 2 л.д.100-113).

Рассмотрев материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ, обсудив возражения истца на апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции (нарушены нормы материального права).

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, решение суда указанным требованиям закона не отвечает.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен Стрельцу Н.Д. по договору аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-щ от 21.03.2016, заключенного с Администрацией Щепкинского сельского поселения, общей площадью 3 000 кв.м, без проведения торгов, что на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в Администрации Щепкинского сельского поселения он не состоял, с заявлением о принятии на учет не обращался.

На основании разрешения Администрации Щепкинского сельского поселения на строительство от 08.08.2016 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Чайковским Д.В. возведен объект и зарегистрировано право собственности на жилой дом, общей площадью 44,7 кв. м, в установленном законом порядке.

13.12.2016 между Администрацией Щепкинского сельского поселенияи Чайковским Д.В. заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли- продажи земельного участка.

Из земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН путем раздела было образовано 2 земельных участка с КН 61НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Отчуждение    земельного    участка    с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и расположенным на нем объектом с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН произведено Чайковским Д.В. в пользу Майстрова С.Г. на основании договора купли - продажи земельного участка и жилого дома от 18.07.2017.

Отчуждение    земельного    участка    с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН произведено Чайковским Д.В. в пользу Хырхырьяна А.Б. на основании договора купли - продажи земельного участка от 22.06.2017.

Отчуждение    земельного    участка    с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН произведено Хырхырьяном А.Б. в пользу Бабакова Л.В. на основании договора купли - продажи земельного участка от 25.07.2017.

29.12 2017 между Бабаковым Л.В. и Арутюнян А.Г. заключен договор купли-продажи земельного участка с     КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 10, 166, 167, 168 Гражданского кодекса РФ, ст. 28 Земельного кодекса РФ, ч.3 ст. 2 Жилищного кодекса РФ, ч. 14 ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» и исходил из того, что предоставление земельных участков без торгов в порядке улучшения жилиных условий инвалидов возможно лишь со стороны муниципального образования, на территории которого проживает инвалид и при признании его нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставление же Стрелец Н.Д., как состоящий на жилищном учете и не проживающей в поселении, земельного участка не соответствовало закону и имело признаки злоупотребления правом сторон сделки, в связи с чем суд пришел к выводу, что все последующие действия, произведенные со стороны ответчиков в отношении спорного земельного участка (последующий договор уступки прав и обязанностей, договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.12.2016, договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22.06.2017, договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.07.2017, договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.12.2017, договор купли-продажи земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 18.07.2017), также недействительны, поскольку являются производными, в силу ничтожности исходного договора, а требование о погашении записи о регистрации права, по мнению суда, предполагает исключение данной записи из Единого государственного реестра недвижимости.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда в силу следующего.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, избирая способы защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, однако, правовой результат удовлетворения заявленных требований или отказа в таком удовлетворении зависит от того, насколько будут доказаны обстоятельства, на которые ссылается истец, основаны ли его требования на законе и верно ли заявителем избран способ защиты.

    Из положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч.1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения прав, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Прокурор, обращаясь в интересах неопределенного круга лиц, ставя вопрос о признании договоров недействительными, не учел, что права собственника имущества (муниципального образования) не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются:

1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Определяя статус добросовестного приобретателя необходимо исходить из следующего. Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В то же время, как разъяснено в п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

О недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП об истребуемом имуществе.

    Причем, права на защиту добросовестного приобретения в силу ст. 305 ГК РФ принадлежит также истцу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренного законом или договором.

Вместе с тем, прокурор не заявлял требование об истребование имущества из чужого незаконного владения у ответчиков при наличии государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков, фактическое исполнение сторонами данных договоров купли-продажи, не обосновал свои требования недобросовестностью собственников - Майстрова С.Г., Арутюнян А.Г. При этом следует согласиться, что договор аренды земельного участка, заключенный со Стрелец Н.Д. был заключен в нарушение приведенных в решении суда норм действующего законодательства, но вместе с тем, недействительность договоров не всегда свидетельствует о выбытии предмета такого договора из владения собственника помимо его воли и возможности его истребования от добросовестного приобретателя.

Таким образом, избранный истцом способ защиты не соответствует приведенным нормам права, их официальным разъяснениям и обстоятельствам дела, не направлен, в данном случае, на восстановление нарушенных прав неопределенного круга лиц на возврат в муниципальную собственность земельного участка. При том, что такое истребование земельных участков из незаконного владения в порядке применения последствий недействительности договоров в виде погашения записи в ЕГРП без прекращения самого права собственности законом не предусмотрено.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

     определила:

    решение Аксайского районного суда Ростовской области от 30 апреля 2019 г. отменить и принять по делу новое решение.

    В удовлетворении исковых требований Аксайского районного прокурора Ростовской области о признании недействительными договора аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-щ от 21.03.2016, заключенного между Администрацией Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области и Стрельцом Николаем Дмитриевичем, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.04.2016, заключенного между Стрельцом Николаем Дмитриевичем и Чайковским Денисом Викторовичем, договора купли - продажи земельного участка от 13.12.2016, заключенного между Администрацией Щепкинского сельского поселения и Чайковским Денисом Викторовичем, договора купли-продажи земельного участка от 22.06.2017, заключенного между Чайковским Денисом Викторовичем и Хырхырьяном Арсеном Беслановичем, договора купли-продажи земельного участка от 25.07.2017, заключенного между Хырхырьяном Арсеном Беслановичем и Бабаковым Леонидом Владимировичем, договора купли-продажи земельного участка от 29.12.2017, заключенного между Бабаковым Леонидом Владимировичем и Арутюнян Анжелой Георгиевной, договора купли-продажи земельного участка от 18.07.2017, заключенного между Чайковским Денисом Викторовичем и Майстровым Сергеем Георгиевичем, о погашении записей в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права отказать.

    Председательствующий

    Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 04.10.2019.