Решение по делу № 2-557/2016 ~ М-338/2016 от 05.04.2016

Дело № 2-557/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Светлогорск        7 сентября 2016 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в лице судьи Ганина В.А., при секретаре судебного заседания Андреевой С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кузьмина-Алтухова Д.В. к ответчикам Общество с ограниченной ответственностью «Лимико», Когану Д.В., Чернову С.В. о признании договора долевого участия и соглашения о переуступке права требований недействительными

УСТАНОВИЛ:

Истец Кузьмин-Алтухов Д.В. обратился в суд с иском к ответчикам ООО «Лимико», Когану Д.М., Чернову С.В., в котором просит:

-признать недействительным Договор <№> от <Дата> долевого участия в строительстве 36-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч.<№> в поселке <Адрес>, заключенный между ООО «Лимико» и Коганом Д.В.,

-признать Соглашение от <Дата>, недействительным заключенное между Коганом Д.В. и Черновым С.В., о переуступке права требования по Договору <№> от <Дата> долевого участия в строительстве 36-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч.<№> в <Адрес>.

В обоснование иска истец указывает, что ООО «Лимико» является застройщиком 27-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч. <№> в <Адрес> ГО <Адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <№>, площадью 0,16 га, предоставленном ООО «Лимико» по договору аренды <№> от <Дата>, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по <Адрес> <Дата>, и дополнительного соглашения к этому договору аренды земельного участка, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по <Адрес> <Дата>. Для осуществления строительства администрацией МО «Янтарный городской округ» <Дата> выдано застройщику разрешение на строительство объекта № RU <№>

<Дата> между Кузьминым-Алтуховым Д.В. и ООО «Лимико» заключен договор <№> долевого участия в строительстве 27-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч. <№> в <Адрес>, предметом которого является квартира со строительным номером 25, общей площадью 45 кв.м.

В связи с ненадлежащим исполнением застройщиком указанного договора, в том числе просрочки по вводу объекта в эксплуатацию и передачи квартиры, а также образованием переплаты в размере 964894,95 рублей, истец обратился в суд с иском о признании права на объект незавершенного строительства и взыскании с застройщика денежных средств.

Решением Светлогорского районного суда Калининградской области от <Дата> (вступившем в законную силу <Дата>), по делу <№> иск удовлетворен, за истцом признано право собственности на долю в незавершенном строительством 27-квартирном жилом доме по адресу: Янтарный городской округ, <Адрес>.

В последующем по иску истца к застройщику решением Светлогорского районного суда Калининградской области от <Дата> (вступившем в законную силу <Дата>), по делу <№> за истцом признано право собственности на квартиру с номером 25, общей площадью 45 кв.м. в 27-квартирном жилом доме по адресу: Янтарный городской округ, <Адрес>.

Из информации, размещенной на сайте Арбитражного суда Калининградской области, в ходе процедуры банкротства ООО «Лимико» истцу стало известно, что застройщик обременил объект строительства договором долевого участия с гражданином Коганом Д.М., впоследствии уступившим свои права Чернову С.В.

Чернов С.В. обратился с заявлением о включении его в реестр требований кредиторов ООО «Лимико» о передаче жилых помещений. В этом заявлении указано, что <Дата> между Коганом Д.М. и ООО «Лимико» был заключен договор участия в строительстве 36-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч. <№> в <Адрес> ГО.

По условиям данного договора ООО «Лимико» приняло на себя обязательства осуществить строительство многоквартирного жилого дома и передать дольщику результат участия в долевом строительстве в виде квартир №<№>, входящих в состав объекта долевого участия, составляющих долю дольщика, расположенных на четвертом этаже 36-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч. <№> в <Адрес> ГО.

Данный договор является недействительным по следующим основаниям.

Проектом было предусмотрено строительство 3-хэтажного 27-квартирного жилого дома. Все квартиры в данном доме распределены между дольщиками, которые в полном объеме перечислили деньги застройщику.

<Дата> администрацией МО «Янтарный городской округ» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU <Адрес> в соответствии с которым принят в эксплуатацию 27-квартирный жилой дом по адресу: <Адрес>.

По заявлению директора ООО «Лимико» <ФИО>8 главой МО «Янтарный городской округ» вынесено постановление <№> от <Дата> «О признании утратившим силу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU <№>».

Вместе с тем <Дата>, то есть после ввода дома в эксплуатацию ООО «Лимико» получило в администрации МО «Янтарный городской округ» разрешение № RU <№> на осуществление реконструкции 27-квартирного жилого дома на 36-квартирный жилой дом. Данным разрешением предусмотрено повышение этажности с трех до четырех этажей. По сути данного разрешения ООО «Лимико» планировало осуществить освоение чердачного пространства, которое является общим имуществом, и превратить его в полноценный этаж. Указанное разрешение в последующем было отменено постановлением администрации от <Дата> <№> как незаконное.

Однако в период действия разрешения № RU <№> ООО «Лимико» удалось заключить договор долевого участия с неким Коганом Д.М., о чем истцу стало впоследствии известно в ходе судебных разбирательств.

ООО «Лимико» было не вправе заключать договор с Коганом Д.М., а администрация - выдавать разрешение на реконструкцию, поскольку:

1. отсутствовал проект на реконструкцию (подп. «е» п.3 ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ);
2. отсутствовало положительное заключение по проекту реконструкции, чем нарушено положение ст.49 и п.4 ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ;
3. единственным существующим проектом чердак отнесен к общему имуществу жильцов дома, что также соответствует п.1 чЛ ст.36 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ;
4. с момента ввода дома в эксплуатацию застройщик утрачивает на него права и только дольщики - собственники квартир единогласным решением на общем собрании могут одобрить уменьшение общего имущества. Частью 3 ст.36 ЖК РФ предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Такого решения общим собранием не принималось. Следует отметить, что в силу п.6 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на реконструкцию обязательно прилагается согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда в «Обзоре практики рассмотрения районными (городскими) судами Калининградской области в 2010-2012 гг. гражданских дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов» отмечено следующее: «Предметом договора участия в долевом строительстве не могут выступать помещения, которые в соответствии с рабочим проектом дома отнесены к общему имуществу дома. Кроме того, договор участия в долевом строительстве, заключенный после введения многоквартирного дома в эксплуатацию, является ничтожным».

Согласно ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).

Поскольку ООО «Лимико» не имело права собственности на указанный дом, то оно в силу ст.209 ГК РФ не вправе было распоряжаться этим имуществом путем заключения договора с Коганом Д.М.

В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация. Сособственниками незавершенного строительством объекта являются Кузьмин-Алтухов Д.В. и Саковская Р.В. Дом выстроен на 100%, отсутствует только благоустройство. Выстроенный дом полностью соответствует единственному существующему проекту, поскольку имеет три этажа, состоит из 27 квартир и имеет в наличии общий чердак. На строительство дома существует единственное разрешение на строительство, предусматривающее 27 квартир. Вместе с тем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним числится договор долевого участия с Коганом Д.В. (Черновым С.В.). в качестве обременения незавершенного строительством объекта и земельного участка.

Истец, будучи в настоящий момент собственником, возражает против какой-либо реконструкции многоквартирного жилого дома. При завершении строительством дома каждый из дольщиков получит свои квартиры и вселится в них, однако такой объект, который согласно договору долевого участия должен отойти Когану Д.В. (Чернову С.В.), отсутствует в принципе.

Наличие существующего договора долевого участия между застройщиком и Коганом Д.В. (Черновым С.В.) напрямую нарушает права истца, поскольку обременяет принадлежащее ему на праве собственности имущество и уменьшает размер доли в объекте.

В связи с ничтожностью договора долевого участия между застройщиком и Коганом Д.В. права и обязанности по данной сделке уступать также нельзя, по этой причине является ничтожной и последующая сделка между Коганом Д.В. и Черновым С.В., т.е. Соглашение о переуступке права требования по договору <№> от <Дата>.

Более того, истец предполагает, что Коган Д.В. и Чернов С.В. являются недобросовестными лицами, аффилироваными с застройщиком и не вносившими денежные средства по договору долевого участия.

ООО «Лимико» для осуществления строительства администрацией МО «Янтарный городской округ» <Дата> выдано разрешение на строительство 3-х этажного с цокольным этажом 27-квартирного жилого дома № RU <№>. В разрешительную документацию изменения, предполагающие наличие квартир на 4-ом (мансардном) этаже, не вносились, квартиры с нумерацией 30-36 проектом строительства жилого дома не предусмотрены. Более того, изменения в проект и проектную декларацию не вносились и не публиковались.

В этой связи вызывает недоумение сам факт заключения Коганом Д.В. договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с вышеприведенным перечнем квартир, входящих в объект долевого участия, т.к. предполагаемый этим договором 36-квартирный дом должен располагаться на земельном участке с кадастровым номером <№>, площадью 0,16 га по адресу <Адрес>, уч. <№> в <Адрес> ГО, где к этому времени уже находился построенный и введенный в эксплуатацию 27-квартирный жилой дом.

Согласно п.4 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве №214-ФЗ должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок па объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор считается незаключенным (п.5 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве №214-ФЗ).

Поскольку объект долевого участия в строительстве отсутствует как таковой, договор является незаключенным.

Кроме того, ни в Договоре <№> долевого участия в строительстве 36-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч. <№> в <Адрес> от <Дата>, ни в Соглашении о переуступке права требования по договору долевого участия в строительстве 36-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч. <№> в поселке <Адрес> от <Дата> ничего по говорится о планах застройщика ООО «Лимико» на осуществление реконструкции 27-квартирного жилого дома, а только о строительстве объекта - многоквартирного жилого дома.

На основании изложенного и ст.ст. 166, 168, 209, 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, ст.49, 51 Градостроительного кодекса РФ истец просит удовлетворить иск.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель по доверенности Егорова К.Н. в судебном заседании иск поддержала и подтвердила указанные в нм доводы.

Третьи лица на стороне истца: НО «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области», Администрация МО «Янтарный городской округ», <ФИО>15, <ФИО>16, <ФИО>17, <ФИО>19, ООО «Нива-строй мастер, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, Контрольно-ревизионная служба Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представитель третьего лица на стороне истца Саковской Р.В. по доверенности Саковский Ю.В, в судебном заседании с иском, по указанным в нем доводам, согласен.

Ответчики: ООО «Лимико», Коган Д.М, Чернов С.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, возражений на иск не представили.

В соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело при данной явке сторон.

Суд, выслушав стороны и исследовав доказательств по делу, приходит к следующему.

Из материалов дела и пояснений сторон судом установлено, что ООО «Лимико» является застройщиком 27-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч. <№> в <Адрес>, на земельном участке с кадастровым номером <№>, площадью 0,16 га, предоставленном застройщику - ООО «Лимико» по договору аренды <№> от <Дата>, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области <Дата>, запись регистрации <№> и дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка <№> от <Дата>, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области <Дата>, запись регистрации <№>.

Для осуществления строительства администрацией МО «Янтарный городской округ» <Дата> выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - 3-х этажного с цокольным этажом 27 квартирного жилого дома по адресу: <Адрес>, Янтарный городской округ, <Адрес>, в последствии продленного до <Дата>.

<Дата> между ООО «Лимико» и Кузьминым-Алтуховым Д.В. заключен договор <№> долевого участия в строительстве 27-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч. <№> в <Адрес>, предметом которого является квартира со строительным номером 25, общей площадью 45,0 кв.м.

<Дата> администрацией МО «Янтарный городской округ» выдано ООО «Лимико» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU <№>, в соответствии с которым принят в эксплуатацию 27-квартирный жилой дом по адресу: <Адрес>.

Из фототаблиц видно, что построенный застройщиком многоквартирный жилой дом имеет три этажа и чердачное пространство, накрытое крышей. Некоторые помещения в этом доме, в том числе чердачное помещение, не оштукатурены и имеют незавершение строительных работ.

Постановлением главы администрации МО «Янтарный городской округ» <№> от <Дата> указанно разрешение признано утратившим силу в связи невыполнением ООО «Лимико» гарантийных обязательств о завершении благоустройства территории.

Вместе с тем <Дата>, то есть после ввода дома в эксплуатацию, ООО «Лимико» получило в администрации МО «Янтарный городской округ» разрешение № RU <№> на осуществление реконструкции 27-квартирного жилого дома на 36-квартирный жилой дом. Данным разрешением предусмотрено повышение этажности с трех до четырех этажей. По сути данного разрешения ООО «Лимико» планировало осуществить освоение чердачного пространства, которое является общим имуществом, и превратить его в полноценный этаж.

В последующем разрешение № RU <№> было отменено постановлением главы МО «Янтарный городской округ» <№> от <Дата>.

Решением Светлогорского районного суда Калининградской области от <Дата> (вступившем в законную силу <Дата>), по делу <№> за Кузьминым-Алтуховым Д.В., по его иску к ответчику ООО «Лимико», признано право собственности на долю в незавершенном строительством 27-квартирном жилом доме по адресу: Янтарный городской округ, <Адрес>.

Решением Светлогорского районного суда Калининградской области от <Дата> (вступившем в законную силу <Дата>), по делу <№> за Кузьминым-Алтуховым Д.В., по его иску к ответчику ООО «Лимико», признано право собственности на квартиру с номером 25, общей площадью 45,0 кв.м. в 27-квартирном жилом доме по адресу: <Адрес>.

Судом установлено, что определение Арбитражного суда Калининградской области от <Дата> в отношении ООО «Лимико» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден <ФИО>18

Решением Арбитражного суда Калининградской области от <Дата> ООО «Лимико» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, и.о. конкурсного управляющего утвержден <ФИО>18

Судом также установлено, что (ранее, до банкротства) в период действия разрешения № RU <№> о реконструкции трехэтажного 27-ми квартирного жилого дома на четырехэтажный 36-ти квартирный жилой дом между ООО «Лимико» и Коганом Д.И. был заключен договор <№> от <Дата> долевого участия в строительстве 36 квартирного жилого дома по адресу: <Адрес>, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок, своими силами и с привлечением других лиц построить объект на выделенном ему земельном участке т после ввода его в эксплуатацию передать дольщику результат участия в долевом строительстве, а дольщик принимает обязательства осуществить оплату своего долевого взноса в строительстве объекта в размере 15514400 руб. Объектами долевого участия по договору <№> являются:

-однокомнатная квартира, строительный <№>, на 4 этаже, проектный площадью 45,1 кв.м.;

-однокомнатная квартира, строительный <№>, на 4 этаже, проектный площадью 45,1 кв.м.;

-однокомнатная квартира, строительный <№>, на 4 этаже, проектный площадью 45,1 кв.м.;

-однокомнатная квартира, строительный <№>, на 4 этаже, проектный площадью 45,1 кв.м.;

-однокомнатная квартира, строительный <№>, на 4 этаже, проектный площадью 45,1 кв.м.;

-однокомнатная квартира, строительный <№>, на 4 этаже, проектный площадью 45,1 кв.м.

Договора <№> в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Калининградской области <Дата> за номером <№>

Соглашением о переуступке права требования от <Дата> Коган Д.М. переуступил Чернову С.В. право требования по договору <№>.

Данное соглашение также прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Калининградской области <Дата> за номером <№>

Указанные в договоре <№> объекты застройщик не передал Чернову С.В., что явилось для него основанием для обращения в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «Лимико» о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от <Дата> по делу №<№> было отказано в удовлетворении заявления Чернова С.В. о включении в реестр требований кредиторов ООО «Лимико» о передаче жилых помещений в связи с установлением Арбитражным судом неоплаты дольщиком цены договора <№> долевого участия, а также несоответствия договора <№> долевого участия требованиям закона, в т.ч. п.4 ст.3 Федерального закона об участии в долевом строительстве №214-ФЗ.

Суд считает данное определение вступившим силу, т.к. не располагает сведениями о его обжаловании.

Данное определение Арбитражного суда Калининградской области от <Дата> суд считает, как имеющее преюдициальное значение для данного гражданского дела, т.к., по сути, этим определением было установлено отсутствие у Когана Д.М. правовых оснований для предъявления требований банкроту ООО «Лимико» в связи с недействительностью договора <№>.

Вместе с тем суд также считает оспариваемый договор <№> и Соглашение о переуступке права требования по Договору <№> - недействительными (ничтожными), по следующим основаниям.

Согласно ст.168 ГК РФ (в редакции от <Дата>) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как ранее установлено судом, администрацией МО «Янтарный городской округ» <Дата> было выдано ООО «Лимико» разрешение на строительство объекта капитального строительства - 3-х этажного с цокольным этажом 27 квартирного жилого дома по адресу: <Адрес>.

Согласно пункту 4 и пункту 5 ст.4 Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать (в том числе):

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Вместе с тем ответчиками не представлено суду доказательств о внесении изменений в проект и проектную декларацию (и их опубликовании) о строительстве 3-х этажного с цокольным этажом 27 квартирного жилого дома по адресу: <Адрес>.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в разрешительную документацию изменения, предполагающие вместо чердачного пространства наличие квартир на 4-ом на мансардном этаже с нумерацией 30-36 проектом строительства жилого дома не вносились. Эти обстоятельства ответчики не оспаривают.

Вместе с тем договор <№> от <Дата> долевого участия в строительстве 36 квартирного жилого дома по адресу: Янтарный городской округ, <Адрес>, заключенный между ООО «Лимико» и Коганом Д.И., предусматривает строительство в этом доме квартир на 4-ом мансардном этаже с нумерацией <№>.

Следовательно, указанный договор <№> в силу указанный положений пункту 4 и пункту 5 ст.4 Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ является не заключенным, и поэтому, в силу указанных положений ст.168 ГК РФ, является - недействительным (ничтожным).

При этом суд считает, что не имеет какого-либо правого значения разрешение № RU <№> от <Дата>, выданное администрацией МО «Янтарный городской округ» ООО «Лимико» на осуществление реконструкции 27-квартирного жилого дома на 36-квартирный жилой дом, т.к. в проект и проектную декларацию не вносились и не опубликовывались изменения, а разрешение № RU <№> в последующем было отменно постановлением главы МО «Янтарный городской округ» <№> от <Дата>.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст.167 ГК РФ).

Поэтому заключенное между Коганом Д.В. и Черновым С.В. Соглашение от <Дата> о переуступке права требования по Договору <№> также является недействительным.

Что касается заявления представителя ответчика Чернова С.В. по доверенности Колобошникова А.Б. о применении срока исковой давности к исковым требованиям истца, т.к. истцу стало известно о заключенном договоре <№> и Соглашении к нему в ранее рассмотренных гражданских делах, то суд не считает возможным применить срок исковой давности к исковым требованиям истца о защите своих прав на общее имущество жилого дома, т.к. согласно ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кузьмина-Алтухова Д.В. удовлетворить.

Признать недействительным Договор <№> от <Дата> долевого участия в строительстве 36-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч.<№> в поселке <Адрес>, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Лимико» и гражданином Коганом Д.В..

Признать недействительным Соглашение от <Дата>, заключенное между Коганом Д.В. и Черновым С.В., о переуступке права требования по Договору <№> от <Дата> долевого участия в строительстве 36-квартирного жилого дома по <Адрес>, уч.<№> в поселке <Адрес>.

Данное решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения записей в ЕГРП о сведениях в отношении Когана Д.В. и Чернова С.В. как участниках долевого строительства многоквартирного жилого дома по <Адрес>, уч.<№> в <Адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено <Дата>.

СУДЬЯ         ГАНИН В.А.