Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1257/2017 от 09.02.2017

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2017г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего Кудряшова А.В.

при секретаре Зайцевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пастухова С.А. к Муравьеву А.А. о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование денежными средствами,

у с т а н о в и л:

Пастухов С.А. обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 000 000 руб. с начислением на данную сумму, начиная с 01.11.2016г. по день ее выплаты предусмотренных ст.395 ГК РФ банковских процентов, а также процентов за пользование указанными денежными средствами за период с 16.04.2014г. по 31.10.2016г. в размере 225 550 руб. 68 коп., сославшись на то, что по заключенному 27.02.2014г. с Муравьевым А.А. предварительному договору купли-продажи принадлежащих последнему земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> передал ответчику в счет стоимости приобретаемых объектов недвижимости 1 000 000 руб., тогда как основной договор в установленный срок (до 15.04.2014г.) между сторонами спора заключен не был, а денежные средства Муравьевым Пастухову до настоящего времени не возвращены.

Представитель истца Завьялов О.В. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, отметив, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, который не является договором купли-продажи недвижимости, в настоящее время прекращены и ни одна из сторон не вправе требовать понуждения к заключению основного договора в судебном порядке. Указал также на то, что Муравьев нарушил особый порядок заключения договора купли-продажи земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Ответчик и его представитель Казаков А.А., возражая против удовлетворения иска, сослались на то, что Муравьевым А.А. в срок до 15.04.2014г. были совершены все действия (включая вспашку по просьбе истца и за его счет земли и вырубку кустарников на участках), необходимые для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности на упомянутые участки земли к Пастухову С.А., который, однако, уклонился от заключения такого договора и приобретения участков, злоупотребив представленными ему правами. При этом по устной договоренности сторон спора срок заключения основного договора неоднократно изменялся (продлялся), ввиду отсутствия у истца денежных средств, достаточных для единовременной оплаты цены сделки. Кроме того, по условиям заключенного между Муравьевым и Пастуховым договора от 27.02.2014г. истец на момент его подписания обязался уплатить ответчику (продавцу) существенную часть (1 000 000 руб.) стоимости приобретаемых участков земли, что было исполнено Пастуховым С.А., в связи с чем, данный договор должен быть квалифицирован в качестве договора купли-продажи недвижимости с условием о ее предварительной оплате и к нему должны применять правила о соответствующем виде сделок, что исключает возможность признания переданной истцом ответчику денежной суммы неосновательным обогащением.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля Казакова А.А., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании п.п.1, 4, 6 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора. При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

В силу ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Исходя из положений п.1 ст.1102, п/п.3 ст.1103, п.2 ст.1107 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 настоящего Кодекса. Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст.395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

По правилам п.п.1, 3, ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В период до 01.06.2015г. согласно п.1 ст.395 ГК РФ размер процентов определялся существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, а в период с 01.06.2015г. до 01.08.2016г. - существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (п.48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

По делу установлено, что 27.02.2014г. между Муравьевым А.А. (продавец) и Пастуховым С.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 060 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 780 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 510 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. При этом стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет подписан в срок не позднее 15.04.2014г., а земельные участки будут проданы за 4 000 000 руб. (1 200 000 руб., 2000000 руб. и 800 000 руб. соответственно), из которых 1 000 000 руб. перечисляются Пастуховым ответчику в момент подписания предварительного договора; 1 500 000 руб. выплачиваются в течение 5 календарных дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации перехода от продавца к покупателю права собственности на упомянутые участки земли в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и получения соответствующей расписки о принятии уполномоченным органом необходимых для этого документов; 1 500 000 руб. выплачиваются в течение 5 календарных дней с момента регистрации права собственности истца на земельные участки и получения соответствующих свидетельств о государственной регистрации права собственности и основного договора с отметкой о его государственной регистрации.

Пунктом 3.1.2 предварительного договора предусмотрена оплата продажной цены участков за покупателя третьими лицами.

Согласно п.5.5 названой сделки в случае незаключения основного договора, а также в случае, если право собственности на участки за покупателем не будет зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке, продавец обязуется немедленно возвратить покупателю все полученные от него (либо от третьих лиц за покупателя) денежные средства (л.д.6-8, 11-15).

Упомянутые выше земельные участки принадлежали ответчику на основании решения представительного Собрания Монастырщинского района Смоленской области от 05.02.1999г. №12, выданного Муравьеву Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Монастрыщинского района Смоленской области в соответствии с данным решением свидетельства на право собственности на землю серии РФ-ХХ №0881847 от 15.02.1999г. и на дату подписания сторонами спора указанного договора были оформлены на продавца в виде единого землепользования (участка с кадастровым номером 67:12:23:01:01:12 (разрешенное использование – для ведения крестьянского хозяйства) площадью 1 060 000 кв.м., состоящего из 3-х земельных массивов), в связи с чем, по условиям п.п.2.2 – 2.3 названного предварительного договора Муравьев А.А. принял на себя обязательства за свой счет до подписания основного договора оформить на свое имя право собственности на каждый из участков, получить свидетельства о государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости и при этом соблюсти предусмотренное Федеральным законом от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки участков уполномоченным органом Смоленской области, получив до подписания основного договора соответствующие отказы такого органа от приобретения земельных участков по указанной в предварительном договоре цене (л.д.9-10).

27.02.2014г. ООО «СтройКонсалт», имея неисполненные перед Пастуховым С.А. денежные обязательства по заключенному 24.10.2013г. с последним договору займа №28/Ф, перечислило на банковский счет Муравьева А.А. 1 000 000 руб. в качестве покупной цены приобретаемых истцом земельных участков, что подтверждается соответствующим платежным поручением от 27.02.2014г. №84 (л.д.15-19).

13.03.2014г. Управлением Росреестра по Смоленской области за Муравьевым А.А. зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> (л.д.45-47).

Вместе с тем, основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества между сторонами спора в установленный срок (до 15.04.2014г.) заключен не был, в связи с чем, 26.08.2016г. и 16.09.2016г. Пастухов С.А. направлял ответчику посредством почтовой связи письменные претензии о возврате уплаченных денежных средств в размере 1 000 000 руб. и уплате банковских процентов за пользование ими (л.д.20-26, 58<данные изъяты>

Из материалов дела также усматривается, что в сентябре 2014г. между Муравьевым А.А. и ООО «Лафер», учредителем которого является Пастухов С.А., заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>, отчуждаемых по цене 2 656 716 руб. и 761 194 руб. (соответственно), которые должны были быть перечислены покупателем (обществом) ответчику до обращения в уполномоченный регистрационный орган по вопросу государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимости.

При этом в сентябре 2014г. Муравьев А.А. получил письменный отказ Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от реализации данным уполномоченным органом права преимущественной покупки указанных участков земли.

Свидетель Казаков А.А. суду пояснил, что оказывал Муравьеву А.А. помощь в продаже принадлежащих последнему участков и присутствовал при подписании между сторонами спора упомянутого предварительного договора, в связи с заключением которого по просьбе истца силами ответчика на этих земельных участках были проведены работы по вспашке земли и вырубке кустарников. Однако впоследствии Пастухов С.А. стал ссылаться на отсутствие необходимых для выкупа участков денежных средств и летом 2014г. после неоднократных встреч с Муравьевым сообщил последнему о том, что может приобрести только 2 из 3-х земельных участков, с чем ответчик согласился, заключив с ООО «Лафер», учредителем которого является Пастухов С.А., договор купли-продажи 2-х упомянутых участков земли. Вместе с тем, выкуп этих участков также не осуществлялся по причине отсутствия необходимых для этого денежных средств, на что ссылался руководитель ООО «Лафер» - Батуев И.В., который в 2015-2016гг. заявлял о возможности выкупа у Муравьева А.А. только 1-го земельного участка, оплаченного ранее Пастуховым С.А., с чем ответчик также согласился, тогда как истец обратился в суд с требованием о взыскании ранее оплаченных в счет выкупной цены участков денежных средств.

Таким образом, до окончания срока, в который стороны спора должны были заключить основной договор купли-продажи земельных участков, такой договор заключен не был и, как следует из объяснений представителя истца, Пастухов С.А. утратил интерес к заключению основного договора, отказавшись от намерений по его заключению.

Доказательства того, что до 15.04.2014г. истцом либо ответчиком направлялись предложения о заключении основного договора либо срок заключения основного договора в установленном законом порядке его сторонами продлялся путем заключения соответствующих дополнительных соглашений к предварительному договору, суду не представлены. Напротив, материалами дела подтверждается, что после указанной даты Муравьев А.А. изъявил свою волю на отчуждение 2-х из упомянутых в предварительном договоре участков земли третьему лицу - ООО «Лафер», оформив это волеизъявление заключенным с названным обществом соответствующим договором купли-продажи и получив для осуществления подобной продажи письменный отказ Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от покупки указанных участков земли по цене, отличающейся от цены тех же земельных участков, предусмотренной предварительным договором от 27.02.2014г., заключенным между Муравьевым А.А. и Пастуховым С.А.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что обязательства, предусмотренные названным предварительным договором, прекратились.

Незаключение сторонами спора основного договора купли-продажи означает отсутствие у истца каких-либо денежных обязательств перед ответчиком. Однако, поскольку имело место фактическое частичное исполнение Пастуховым обязательств покупателя по такому договору, последствия таких действий определяются исходя из норм, регулирующих внедоговорные обязательства, и в частности, обязательства из неосновательного обогащения.

Исходя из анализа имеющихся в деле доказательств, принимая во внимание то обстоятельство, что указанные в предварительном договоре объекты недвижимости в собственность истца не перешли, учитывая прекращение возникших из предварительного договора от 27.02.2014г. обязательств сторон и отсутствие, в связи с этим, у ответчика оснований для удержания перечисленных денежных средств, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с Муравьева А.А. в пользу Пастухова С.А. переданной в счет покупной цены отчуждаемых земельных участков денежной суммы, равной 1 000 000 руб. с начислением на нее, начиная с 01.11.2016г. по день исполнения решения суда в соответствующей части предусмотренных ст.395 ГК РФ банковских процентов в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, а также процентов за пользование данными денежными средствами за период с 16.04.2014г. по 31.10.2016г. в размере (согласно представленному истцом и не оспоренному ответчиком расчету) 225 550 руб. 68 коп.

Доводы ответчика и его представителя о том, что Пастухов С.А. сам уклонился от заключения договора купли-продажи и приобретения участков, злоупотребив представленными ему правами, а также ссылки на то, что названный предварительный договор должен быть квалифицирован в качестве договора купли-продажи недвижимости с условием о ее предварительной оплате, во внимание приняты быть не могут.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 ГК РФ). Предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Договор продажи недвижимости, в том числе предварительный, заключается в письменной форме (п.2 ст.429, ст.550 ГК РФ), должен быть подписан сторонами и до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю данное право сохраняется за отчуждателем (продавцом) такого имущества. Устная договоренность между сторонами о продаже недвижимости юридических последствий не влечет.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются предмет договора и его цена (п.1 ст.454, ст.ст.549, 555 ГК РФ).

Согласно ст.554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Суд соглашается с приведенным Муравьевым А.А. в возражениях на иск толкованием норм материального права, согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем (в том числе, когда предметом договора является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом), но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п.2 ст.455 ГК РФ). Соответственно, споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст.487 этого кодекса. Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного договора (основного) для возникновения у продавца обязанности передать проданный объект покупателю или для возникновения у покупателя права требовать от продавца (при наличии необходимых условий) государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по договору объект недвижимости.

Исходя из приведенного толкования закона, в случае, если в договоре, поименованном его сторонами как предварительный, содержится иное условие оплаты отчуждаемой недвижимости (после ее передачи, предварительная оплата в несущественной части, оплата в рассрочку), то данный договор следует расценивать как предварительный.

Как уже отмечалось, в договоре, поименованном как предварительный, стороны спора предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи земельных участков, но и обязанность Пастухова С.А. уплатить продавцу денежные средства в размере 25% от стоимости отчуждаемого недвижимого имущества в момент подписания названного предварительного договора, что и было сделано истцом.

Между тем, оплату ответчику 1 000 000 руб. (1/4 цены договора) в счет стоимости приобретаемых земельных участков нельзя признать оплатой существенной части цены отчуждаемого недвижимого имущества, влекущей за собой признание упомянутого предварительного договора договором купли-продажи таких участков и невозможность квалификации его в качестве именно предварительного в силу положений ст.429 ГК РФ.

На факт прекращения между сторонами спора договорных отношений, основанных на упомянутом договоре, поименованном предварительным, и отсутствия оснований для признания его действующим договором купли-продажи недвижимого имущества, убедительно указывает сам факт заключения Муравьевым А.А. после 15.04.2014г. договора по продаже 2-х из 3-х названных земельных участков другому покупателю – ООО «Лафер» и по иной цене (т.е. факт нарушения Муравьевым своих обязательств перед истцом, как стороной предварительного договора), получение ответчиком в этих целях отказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от покупки данных 2-х участков, неполучение до настоящего времени Муравьевым такого отказа названного уполномоченного органа от покупки всех упомянутых в предварительном договоре от 27.02.2014г. земельных участков по цене, предусмотренной данной предварительной сделкой, а также принятие истцом действий по направлению ответчику требований о возврате переданных последнему денежных средств в размере 1 000 000 руб.

При этом, суд отмечает, что заключенный между Муравьевым А.А. и ООО «Лафер» в сентябре 2014г. договор купли-продажи участков никем не оспорен и в установленном законом порядке недействительным не признан, а отсутствие полученного ответчиком отказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от покупки 3-х указанных земельных участков по цене, предусмотренной договором от 27.02.2014г., в случае квалификации этого договора в качестве сделки купли-продажи с условием предварительной оплаты недвижимости свидетельствует о нарушении Муравьевым требований п.4 ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ, влекущем ничтожность договора независимо от признания его таковым судом (п.1 ст.166 ГК РФ).

При таких установленных по делу обстоятельствах, исходя из того, что договор от 27.02.2014г. является предварительным, доводы ответчика о невозможности возврата истцу в качестве неосновательного обогащения 1 000 000 руб., как переданных во исполнение обязательства до наступления срока исполнения (п.1 ст.1109 ГК РФ), также как и ссылки на недобросовестность самого Пастухова, как участника гражданского оборота, нельзя признать заслуживающими внимания и способными повлечь за собой отказ в удовлетворении заявленных исковых требований.

По правилам ст.98 ГПК РФ суд также взыскивает с Муравьева А.А. в пользу истца 14328 руб. в возврат оплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 194, 197 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Взыскать с Муравьева А.А. в пользу Пастухова С.А. неосновательное обогащение в размере 1 000 000 руб. с начислением на данную денежную сумму, начиная с 01.11.2016г. по день исполнения решения суда в соответствующей части предусмотренных ст.395 ГК РФ банковских процентов в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, а также процентов за пользование данными денежными средствами за период с 16.04.2014г. по 31.10.2016г. в размере 225 550 руб. 68 коп. и 14 328 руб. 00 коп. в возврат оплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Председательствующий     А.В. Кудряшов

Решение в окончательной форме

изготовлено 24.03.2017г.