Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-43/2016 ~ М-6/2016 от 11.01.2016

№ 2-43/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

пгт Грибановский 10 февраля 2016 года

Грибановский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Жидких И.Г.,

при секретаре Бобровских Ю.Ю.,

с участием представителя истца общества с ограниченной ответственностью «Россия-Агро» Дьякова Д. А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителей ответчика Виноградовой Л.П., адвоката Хайлова А.П., представившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, Угловой О.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, и Зуевой Т.В., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

          рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Россия-Агро» к Виноградовой Л. П. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Россия-Агро» (далее ООО «Россия-Агро») обратилось в суд с названным иском указывая, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 724104 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Посевкинское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала №, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

ДД.ММ.ГГГГ была получена выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой истец узнал, что Виноградовой Л.П. приобретены доли в праве на арендуемый истцом земельный участок.

Договором аренды предусмотрено преимущественное право арендатора на выкуп долей арендуемого земельного участка перед другими лицами при прочих равных условиях. Арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации этого права арендатора.

Принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности, закреплен подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Виноградова Л.П. на момент заключения договора аренды не являлась участником долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №.

Так как Виноградовой Л.П. доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № приобретены с нарушением преимущественного права покупки истца, просит суд перевести права и обязанности покупателя по договорам, заключенным Виноградовой Л.П. о приобретении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № на общество с ограниченной ответственностью «Россия-Агро».

В судебном заседании представитель истца, общества с ограниченной ответственность «Россия-Агро», Дьяков Д.А., иск поддержал. Пояснил, что требования заявлены в отношении договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, заключенных Виноградовой Л.П. ДД.ММ.ГГГГ с Зуевой Н.Е. на 549/7220 доли, и ДД.ММ.ГГГГ с Клейменовой Н.М. на 61/722 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 724104 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение Воронежская область, Грибановский район, Посевкинское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала №.

Представители ответчика Виноградовой Л.П., Хайлов А.П., Углова О.В. и Зуева Т.В. иск не признали. Полагают, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, так как ст. 250 ГК РФ не предусматривает перевода прав на такое лицо как арендатор. Пояснили что ДД.ММ.ГГГГ между Виноградовой Л.П. и ООО «Россия-Агро» было заключено соглашение об отсутствии у ООО «Россия-Агро» возражений против покупки Виноградовой Л.П. земельных участков на территории Малоалабухского и Посевкинского сельских поселений. Кроме того, приобретая земельные доли, Виноградова Л.П. ставила арендатора в известность об этом, что служило основанием для исключения из списков получателей арендной платы физических лиц, продавших земельную долю, и дальнейшей выплаты арендной платы в пользу индивидуального предпринимателя Виноградовой Л.П., которую арендатор в своих ведомостях обозначал как «маслоцех». При этом они предъявили накладные о получении арендной платы на паи за 2013-2014 годы (л.д. 215-221). Просят применить последствия пропуска исковой давности, началом течения которого следует считать не дату получения выписки из ЕГРП, а дату заключения договоров по приобретению Виноградовой Л.П. земельных долей.

В судебное заседание ответчик Виноградова Л.П., уведомленная надлежащим образом, не явилась, но предоставила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третье лицо, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Управление Росреестра по Воронежской области) своего представителя в суд не направило, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие такового.

Суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившегося ответчика, представителя третьего лица на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Федерального закона № 101-ФЗ) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах, в том числе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (п. 4 ч. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ).

На основании ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

На основании п. 3. ст. 250 ГК РФ - при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. 4 названной правовой нормы). Право преимущественной покупки доли, исходя из смысла ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" принадлежит и сельскохозяйственной организации, использующей данный земельный участок, каковым и является ООО "Россия-Агро".

Судом установлено и подтверждается материалами дела, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Грибановском отделе управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Россия-Агро» является арендатором земельного участка, из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 724104 кв.м., местоположение: Воронежская область, Грибановский район, Посевкинское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала №. Согласно п. 2.1 Договора, он заключен на срок 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, и вступил в силу с момента государственной регистрации (л.д. 49-60).

Представителями ответчика представлено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное директором ООО «Россия-Агро» Покидышевым А.Н., следующего содержания: «ООО «Россия-Агро в лице директора Покидышева А. Н. и Виноградова Л. П. подписали данное соглашение о том, что ООО «Россия-Агро» не возражает против покупки Виноградовой Л. П. паевых земельных участков, принадлежащих населению на праве долевой собственности, расположенных на территории Малоалабухского и Посевкинского сельских поселений, так как у ООО «Россия-Агро» нет финансовой возможности покупать эти участки» (л.д.70).

Виноградовой Л.П. в течение нескольких лет 2011-2014 гг. заключены договоры на приобретение у участников долевой собственности земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, расположенные в границах Посевкинского и Малоалабухского сельских поселений Грибановского муниципального района Воронежской области, находящиеся в аренде ООО «Россия-Агро».

Так, ею заключены договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с Зуевой Н. Е. на 61/7220 доли и 549/7220 доли соответственно, и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с Клейменовой Н. М. на 61/722 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 724104 кв.м., с кадастровым номером № местоположение: Воронежская область, Грибановский район, Посевкинское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала: №. Договора зарегистрированы в Грибановском отделе ФРС. Право собственности на указанные доли также зарегистрировано, выданы свидетельства (л.д.26-30, 241).

Как усматривается из представленных истцом ведомостей на выдачу арендной платы, значившиеся в ведомостях 2011-2012 года Зуева Н.Е. и Клейменова Н.М., в последующих годах не упоминаются, при этом в ведомостях, наряду с физическими лицами в качестве получателя арендной платы значится маслоцех (л.д. 79-214). Документально подтверждается, что ИП Виноградова Л.П. на территории <адрес> осуществляет производство растительного масла (л.д.226-238). Более того, факт получения Виноградовой Л.П. арендной платы за указанные земельные доли подтверждается накладными о получении арендной платы на паи за 2013-2014 годы (л.д. 215-221).

В силу ч. 2 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на то, что ему принадлежит право на первоочередной выкуп спорных долей земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, которое предусмотрено Договором аренды от 05 апреля 2011 года (п. 4.1 абз. 3) и арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление Договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами (п. 4.4, абз. 4).

Гражданский кодекс РФ, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых ими имущественных или личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1), в отношении прав на имущество, находящееся в долевой собственности, предусматривает, что распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении предусмотренных ст. 250 данного Кодекса правил о преимущественном праве покупки (ст. 246).

При этом ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" закреплено право преимущественной покупки именно за участником долевой собственности, которое, первично по отношению к другим лицам, использующим земельный участок.

Действующее законодательство, в том числе и земельное, направлено на сохранение целостности земельных участков сельскохозяйственного назначения, а не на их дробление, а поэтому и предполагает защиту интересов собственников земельных долей перед другими лицами, имеющими в них интерес.

Конституционный Суд Российской Федерации, рассматривая закрепленные в статье 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, пришел к выводу, что установление таких особенностей направлено на соблюдение баланса частных и публичных интересов в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения (Постановление от 30 января 2009 года N 1-П).

Судом установлено, что на момент предъявления ООО «Россия-Агро» иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, договор дарения доли от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, что свидетельствует об участии Виноградовой Л.П. в долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:09:4305001:14.

Доводы истца, что оспариваемые договора купли-продажи заключены без соблюдения преимущественного права покупки арендатора, основаны на ошибочном толковании норм материального права, в связи с чем, не могут быть приняты во внимание. Доводы о преимущественном праве покупки спорных земельных долей арендатором нельзя признать правомерными даже исходя из того, что право выбора покупателя, при равных правах принадлежит продавцу. Доводы о том, что договор имеет большую силу, чем закон, а также о том, что к данным правоотношениям положения Гражданского кодекса не применяются, являются ошибочными.

На основании ч. 5 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется. Права истца как арендатора Договорами купли-продажи не нарушены, поскольку у него по-прежнему имеется право на аренду спорных земельных долей в праве общей долевой собственности арендуемого им земельного участка.

Кроме того, в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Как усматривается из материалов дела, истцу было достоверно известно, что арендодатели Зуева Н.Е. в 2012 году и Клейменова Н.М. в 2013 году выбыли из договорных отношений, им прекращена выплата арендной платы. С настоящим иском ООО «Россия-Агро» обратилось в суд ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с этим суд приходит к выводу, что обществом с ограниченной ответственностью «Россия-Агро» пропущен трехмесячный срок исковой давности, предусмотренный для требований о переводе прав и обязанностей покупателей.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется законных оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Россия-Агро» о переводе прав и обязанностей покупателя.

Руководствуясь ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Россия-Агро» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи, заключенным Виноградовой Л. П. с Зуевой Н. Е. ДД.ММ.ГГГГ в отношении 549/7220 доли, ДД.ММ.ГГГГ с Клейменовой Н. М. в отношении 61/722 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 724104 кв.м., местоположение: Воронежская область, Грибановский район, Посевкинское сельское поселение, юго-восточная часть кадастрового квартала №, отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца, со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 февраля 2016 года

Председательствующий: п/п

Копия верна: Судья:

Секретарь: