Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1425/2012 ~ М-1049/2012 от 07.03.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 апреля 2012 года г.о.Самара

Судья Октябрьского районного суда г. Самары Якушева Е.В.,

при секретаре судебного заседания Багровой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1425/12 по иску Синельниковой Е.В. к Смирнову П.В., Смирновой И.И., действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Смирнова С.П. и Смирнова В.П., о расторжении договора купли-продажи, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, отдел опеки и попечительства Администрации Октябрьского района г.Самары, Управление Росрестра по Самарской области о расторжении договора купли-продажи, Департамент управления имуществом г.о.Самары, ГУ УПФ РФ в Октябрьском районе г.Самары,

УСТАНОВИЛ:

Синельникова Е.В. обратилась в суд с иском к Смирнову П.В., Смирновой И.И., Смирнову С.П., Смирнову В.П. о расторжении договора купли-продажи, указав, что дата с ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры адрес, договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской адрес. Согласно п.3.1 указанного договора покупатели уплачивают наличными *** коп. Согласно п.3.3 часть стоимости квартиры - *** руб. выплачиваются после регистрации договора на основании свидетельства о праве на получение социальной выплаты для приобретения жилого помещения серия №... от дата. Однако ответчики не могут выполнить свои обязательства, поскольку п.3.3 не может быть выполнен, соответственно договор должен быть расторгнут. Она обращалась к ответчикам с письменным предложением о добровольном расторжении договора, но договор не был расторгнут. Просила расторгнуть договор купли-продажи от дата.

Определением суда от 04 апреля 2012г. к участию в деле в качестве 3-х лиц привлечен Департамент управления имуществом г.о.Самары и ГУ УПФ РФ в Октябрьском районе г.Самары.

В судебном заседании Синельникова Е.В. поддержала исковые требования по доводам указанным в иске, пояснила, что Смирнов П.В. ее родной брат, проживает со своей семьей в принадлежащей ей квартире. После рождения второго ребенка брат решил выкупить у нее квартиру, воспользовавшись правом на материнский капитал и социальную выплату на приобретение жилого помещения для молодой семьи. Ими был заключен договор, часть денежных средств ответчик ей передал, однако при оформлении права на социальную выплату выяснилось, что приобретенная квартира не может расцениваться как улучшение жилищных условий, т.к. семья брата продолжает считаться нуждающейся. Поскольку ответчик не выплачивает ей денежные средства по причине о которой они при заключении договора не знали, а если бы знали, то договор не был бы заключен, настаивала на расторжении договора. Расторгнуть договор во внесудебном порядке нельзя, т.к. орган опеки возражает.

Ответчик Смирнов П.В., действующий в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей, в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме. Пояснил, что проживает с семьей в кв.адрес, площадью *** кв.м., квартира принадлежит его родной сестре Синельниковой Е.В., он решил выкупить квартиру воспользовавшись правом на материнский капитал и социальную выплату на приобретение жилого помещения для молодой семьи. Однако ему не разъяснили что площадь квартиры должна быть не меньше *** кв. м. на человека, чтобы получить социальную выплату. Им и его женой была заключена сделка, одним из условий которой было получение социальной выплаты, которую он сейчас не может получить. Права зарегистрированы в Управлении Росреестра, чтобы расторгнуть сделку необходимо согласия органа опеки, который возражает. Полагает, что права детей не будут нарушены, поскольку до приобретения квартиры у них ничего не было, а в настоящее время он нашел квартиру большей площади, заключил предварительный договор купли-продажи, т.е. у детей будет квартира большей площади, соответственно доля увеличится. Настаивал на расторжении сделки.

Ответчик Смирнова И.И. в судебное заседание не явилась, представила заявление о том, что с исковыми требованиями согласна и просит принять решение в ее отсутствие.

Представитель 3- го лица отдел опеки и попечительства Администрации Октябрьского района г.Самары по доверенности СЕА возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что будут нарушены интересы несовершеннолетних детей, у сторон нет разрешения органа опеки на расторжение договора.

Представители 3-х лиц Управление Росрестра по Самарской области, Департамента управления имуществом г.о.Самары, ГУ УПФ РФ в Октябрьском районе г.Самары, извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что дата между Синельниковой Е.В. (Продавец) и Смирновым П.В., Смирновой И.И., Смирновым В.П. в лице законного представителя отца Смирнова П.В., Смирновым С.П. в лице законного представителя отца Смирнова П.В. (Покупатели) заключен договор купли-продажи в общую долевую собственность, каждому по 1/4 доли, двухкомнатной квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м., этаж 2, расположенную по адресу: адрес, кадастровый (или условный) №... (л.д.6-7). Согласно п.2 указанного договора купли-продажи квартиры стоимость квартиры по настоящему договору составляет *** рублей. В силу п.3.1 вышеуказанного договора, при подписании настоящего договора Покупатели уплатили Продавцу наличными денежными средствами *** рублей *** копеек. Из п.3.2, п. 3.3 вышеуказанного договора следует, что *** руб. *** коп. выплачиваются после регистрации договора купли-продажи за чет Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии №... от дата, выданного Смирновой И.И. на основании Решения ГУ УПФ РФ в Октябрьском районе г.Самары от дата №...; *** рублей выплачиваются после регистрации Договора купли-продажи на основании Свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещении или строительство индивидуального жилого серия №... от дата

Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, представленной Управлением Росреестра по Самарской области, право общей долевой собственности, по 1/4 доли двухкомнатной квартиры, общей площадью *** кв.м., расположенной по адресу: адрес зарегистрировано на Смирнова П.В., Смирнову И.И., Смирнова В.П., Смирнова С.П. дата (л.д.16).

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица)… приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст.420 ч.1 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 452 ГК РФ предусмотрен порядок расторжения и изменения договора в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.

дата Синельникова Е.В. направляла ответчикам предложение о расторжении договора, в связи с тем, что п.3.3 заключенного договора не может быть выполнен, с обязанием вернуть полученную сумму в размере *** руб. *** коп., которое получено Смирновым П.В. дата (л.д.8). Обратилась в суд дата (л.д.3).

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст.451 ч.1 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст.451 ч.2 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п.3 Постановление Самарской Городской Думы от 27.10.2005 N 171 (ред. от 14.12.2006) "Об установлении нормы предоставления площади жилого помещения и учетной нормы площади жилого помещения в городском округе Самара" учетная норма площади жилого помещения в виде минимального размера площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения, в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, установлена в размере:

- 11,0 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного человека для проживающих в отдельных квартирах;

- 13,0 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного человека для проживающих в квартирах коммунального заселения.

Согласно условиям спорного договора купли – продажи квартиры от дата общая площадь квартиры составляет *** кв.м., жилая *** кв.м.

Состав семьи Смирновых четыре человека, соответственно для надлежащего обеспечения жилой площадью ответчикам необходимо приобрести квартиру не менее *** кв.м.

Судом установлено, что стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.

Согласно справки ГУ УПФ РФ в Октябрьском районе г.Самары от дата №... объем средств на дополнительные меры государственной поддержки Смирновой И.И. на 1 января текущего года с учетом индексации составляет *** руб. *** коп. (л.д.27), данные средства не перечислялись Смирновой И.И., находятся на счете.

Согласно справки Департамента управления имуществом г.о.Самара от дата №... семья Смирнова П.В. (в том числе Смирнова И.И. – жена, Смирнов В.П. – сын, Смирнов С.П. – сын) постановлением Главы г.о.Самара от ***. №... признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, Постановлением Администрации г.о.Самара от дата. №... признана участницей подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы по г.о.Самара. Социальная выплата на приобретение (строительство) жилья в рамках реализации подпрограммы молодой семье Смирновых не предоставлялась (л.д.28).

Кроме того, дата между ЗСА (Продавец) и Смирновым П.В., Смирновой И.И., Смирновым В.П. в лице законного представителя отца Смирнова П.В., Смирновым С.П. в лице законного представителя отца Смирнова П.В. (Покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры: двухкомнатной квартиры общей площадью *** кв.м., этаж 5, расположенную по адресу: адрес которая принадлежит ЗСА на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права (л.д.24-26).

С учетом пояснений сторон, материалов дела суд приходит к выводу, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что ответчиком будут получены социальные выплаты, однако обстоятельства изменились, ответчик не может преодолеть данное изменение обстоятельств, продавец лишается в значительной степени того, на что рассчитывала при заключении договора, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств в данном случае несет заинтересованная сторона.

Поскольку при расторжении договора несовершеннолетние дети ответчика теряют право на долю в квартире, орган опеки и попечительства возражал против расторжения договора, ссылаясь на необходимость получения разрешения органа опеки.

Вместе с тем, в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены его семьи (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П пункт 4 ст. 292 ГК РФ признан не соответствующим Конституции РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование (в контексте сложившейся правоприменительной практики) не позволяет при разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную государственную защиту прав тех, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Таким образом, с учетом правовой позиции КС РФ согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения (п. 4 ст. 292 ГК РФ) необходимо, если в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, находящиеся на попечении родителей, если сделка по отчуждению жилого помещения нарушает их права и охраняемые законом интересы.

Поскольку Смирновым П.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры большей площади, оснований полагать что права детей будут нарушены у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, требование истца о расторжении договора купли-продажи квартиры 68 адрес от дата, заключенного между Синельниковой Е.В. (Продавец) и Смирновым П.В., Смирновой И.И., Смирновым В.П. в лице законного представителя отца Смирнова П.В., Смирновым С.П. в лице законного представителя отца Смирнова П.В. подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.453 ч.3 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Синельниковой Е.В. – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры адрес от дата, заключенный между Синельниковой Е.В. (Продавец) и Смирновым П.В., Смирновой И.И., Смирновым В.П. в лице законного представителя отца Смирнова П.В., Смирновым С.П. в лице законного представителя отца Смирнова П.В..

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд, через Октябрьский районный суд в порядке ст. 321 ГПК РФ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированная часть решения изготовлена 13 апреля 2012 года.

Судья Е.В.Якушева